【正文】 成形喬木。 參照周邊商業(yè)定價，一樓商鋪銷售價格在12000元/平米，二樓在4500－5500元/平米，三樓在3500－4500元/平米，四層在3000元/平米。 根據(jù)周邊配套的特點，定位于餐飲和休閑配套。 樣板區(qū)形成：會所、環(huán)境營造到位，一層實樓樣板房開放。 社區(qū)配套商業(yè)樓完工、立面呈現(xiàn)。 產(chǎn)品售價――均價34003500元/平方米，單位總價控制在50萬元/套左右。 產(chǎn)品組成——135－160平米的戶型為主力；利用位置差異再配備少量85平米左右的兩房、115平米左右的三房；頂躍戶型稍大。216。八、產(chǎn)品建議： 產(chǎn)品定位：216。成都2002年1～10月多層住宅和電梯公寓住宅銷售比較圖分類電梯公寓多層住宅1～10月銷售面積各類型產(chǎn)品占2002年1～10月商品房住宅市場比例％％216。 成都電梯公寓市場銷售面臨的共性問題：n 多層和電梯公寓不能混雜，不能讓客戶產(chǎn)生比較，否則，電梯公寓肯定滯銷于多層（中海名城是典型例子）。銷售周期和銷售率因麗都C區(qū)房屋面積較大、總價較高，其銷售周期在20個月左右基本達到95％的銷售率。容積率用地面積：39249平方米 建筑面積： 銷售均價4000元/平方米 一般房屋總價在60～70萬元/套。 置信麗都C區(qū)基本情況置信麗都C區(qū)項目區(qū)域二環(huán)路邊，成都西南方向。置信麗都、逸都情融苑、信德四季花城、凱萊帝景等項目通過精致的環(huán)境營造和產(chǎn)品創(chuàng)新，并整合營銷推廣，取得了不俗的銷售業(yè)績，每5萬平方米平均銷售周期為8個月。七、項目定位的市場分析： 成都三環(huán)路內(nèi)電梯公寓銷售市場現(xiàn)狀由于市區(qū)內(nèi)土地資源的緊缺，二環(huán)路周邊出現(xiàn)了越來越多的純電梯公寓社區(qū)。其戶均面積應(yīng)在130—160平米就能基本滿足其功能需求。n 客戶特征：30～40歲的三口之家是本案主流客層的基本特征，子女一般是在幼兒園至小學(xué)階段。 項目客層定位：根據(jù)本案地理位置及定位，對本案的主要目標客層特征描述如下：n 客層來源：改善居住環(huán)境的第二次商品房置業(yè)的城北私營業(yè)主和第一次商品房置業(yè)的企事業(yè)單位的管理人員、高等院校教師，客層可向市中區(qū)、城西北、城北方向輻射。 土地成本和運作成本過高。 帶動市場的力度相對其他競品大，市場、媒體關(guān)注度高。 項目運作能力強，完全可以將宗地規(guī)劃、修建為城北區(qū)域的“精品住宅社區(qū)”。 通過萬科品牌，建立第一個進入城北片區(qū)的品牌開發(fā)商的形象。n 土地成本較高，被迫將容積率提高，項目定位和產(chǎn)品形態(tài)受到一定的局限性。n 宗地所處李家沱片區(qū)市政配套完善，人氣、商氣較旺，是城北區(qū)域客戶置業(yè)的首選片區(qū)。 城北區(qū)域積累了較多的中高檔消費的客層資源的（正如萬科在“東窮”的區(qū)域能夠發(fā)掘到中高檔客層消費一樣，城北區(qū)域應(yīng)該更不缺乏這樣的客層）；關(guān)鍵是，這樣的產(chǎn)品應(yīng)該由有品牌、有實力、有品質(zhì)的開發(fā)商來提供，這樣才能贏得這部分客群的認同。五、本案在區(qū)域市場的機會點和威脅點機會點：n 城北整體供應(yīng)量較小，區(qū)域內(nèi)缺乏中高檔定位的產(chǎn)品。但以上三個片區(qū)，因受區(qū)位、片區(qū)形象的影響，已售和在建項目定位都是中低檔社區(qū)，成交均價一般在2500元/平方米。n 現(xiàn)有產(chǎn)品形態(tài)和項目定位，難以提升該區(qū)域的形象，城北仍未能有有實力的開發(fā)商進駐，可以稱之為中高檔房地產(chǎn)項目開發(fā)的市場空白點。小結(jié) n 城北大量商業(yè)地產(chǎn)項目帶動的人流量潛在著巨大的消費力，城北現(xiàn)有的供應(yīng)量難以滿足現(xiàn)有的需求。n 中房和富臨集團的存量土地具體項目定位和開發(fā)節(jié)奏還不是特別明朗，但據(jù)中房和富臨以往開發(fā)項目的經(jīng)驗判斷，以上兩個地塊可能定位于2600元/平方米的項目（臨河面可能會修建一些低層建筑）。n 沙河北沿岸原成都量具機床廠，土地規(guī)模150畝以上，該廠已被富臨集團收購，現(xiàn)基本完成拆遷工作（該地塊緊鄰沙河，河岸線較長）。n 客戶構(gòu)成：大多數(shù)為自創(chuàng)業(yè)小業(yè)主，電子科大等中高等院校教師、周邊企事業(yè)單位客層也是有力的消費支撐。n 開發(fā)商形象：除中房集團外（成都安居房最大供應(yīng)商），其余開發(fā)商都無品牌形象。首付比例成為制約項目銷售速度最主要的因素。n 產(chǎn)品供應(yīng)比例：多層：電梯公寓＝8：2n 平均消化率：多層項目基本100％；小高層電梯公寓銷售周期慢于多層。n 開發(fā)規(guī)模：除99年中房開發(fā)的占地100余畝的平安苑外，其余項目規(guī)模較小，一般都在15～30畝。 圖表分析：“高尚精品住宅社區(qū)”是城北市場供應(yīng)的空白點（圖表中城北3000～3500元/平方米項目的供應(yīng)、銷售量主要由城隍廟電子批發(fā)片區(qū)的商住樓構(gòu)成）。后續(xù)商品房開發(fā)亦多數(shù)定位于均價2500元/平方米以下的中低檔樓盤，得利于幾大綜合市場潛在消費力和周邊客層的有利支撐，雖然推廣手段簡單，但銷售速度都非?？?。2000年，隨著三友路、華油路、華成路的全線通車，片區(qū)內(nèi)項目銷售均價拉升至2200元/平方米左右，價格雖然未能有較大突破，但銷售卻是非常好。自94年開始，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，周邊區(qū)域的少量拆遷戶陸續(xù)遷入由中房集團修建的拆遷安置房，中房集團也先后在該片區(qū)修建了均價在1750元/平方米的商品房，社區(qū)人氣、商機逐漸開始形成。宗地所處李家沱片區(qū)憑借完善的市政配套和社區(qū)人氣，使該片區(qū)成為城北區(qū)域客戶置業(yè)的首選片區(qū)。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，原有的低洼棚戶交易區(qū)已被政府全部改造為集中的商業(yè)綜合樓。97年南玻集團開發(fā)的南玻電梯公寓（銷售均價3500元/平方米）、96年國泰集團開發(fā)的荷花池公寓（銷售公寓2850元/平方米）都在當時取得了非常好的銷售業(yè)績。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，荷花池造就了成都第一批“萬元戶”。成都其他幾個區(qū)域都是住宅開發(fā)帶動了當?shù)氐纳虡I(yè)，而城北是幾大專業(yè)市場的發(fā)展帶動了住宅配套的需求。正因為城北片區(qū)規(guī)劃較早，在新的市場環(huán)境下，原有的市政配套、規(guī)劃設(shè)計已遠遠落伍于90年代開始大規(guī)模發(fā)展的其他幾個片區(qū)。該區(qū)域市場可分為三大片區(qū)，即火車北站批發(fā)市場片區(qū)；城隍廟電子市場片區(qū)及宗地所在的李家沱片區(qū)。但總的說來，我們認為該項目的法律風(fēng)險很小。 成都市政府在拍賣土地方面經(jīng)驗不足，無拍賣答疑會，缺乏透明度。三、風(fēng)險或應(yīng)注意問題分析法律關(guān)系非常清晰，在操作上無法律障礙。二、合作方式及付款通過參與土地公開拍賣，在競得后與成都市國土局簽訂國土出讓合同，辦理國土證進行房地產(chǎn)開發(fā)，合作方式簡單、清楚、有效。（二）項目用地的現(xiàn)政府規(guī)劃在成都市規(guī)劃局已將項目用地控制規(guī)劃二類住宅用地（局部為商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地），政府規(guī)劃要點明確，在用地性質(zhì)、政府控制規(guī)劃上無風(fēng)險。 成都市規(guī)劃管理局2002年12月6日拍賣地塊規(guī)劃設(shè)計條件通知書拍賣【2002】21號。 成都市國土資源局2002年12月18日《拍賣出讓國有土地使用權(quán)須知》。項目用地原為前鋒電子股份有限公司，隨著政府東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，由成都市政府出資，前鋒廠已搬遷至高新西區(qū)，原老廠土地收歸國有，現(xiàn)土地所有者為成都市人民政府。所以，公司可從此區(qū)域著手，開發(fā)出城中心精品住宅項目。如要將舊房拆遷后重建，其拆遷成本將會遠遠高于此地塊。在此地塊拍賣公告前，周邊地價約為100萬/畝（鑫源公寓2000、鵬程苑2000地價均在90萬左右），此次拍賣，將區(qū)域內(nèi)的地價抬到了另一個高度。技術(shù)經(jīng)濟指標AB合計占地面積（凈地） m2容積率總建筑面積 m2 m2建筑密度不大于28％不大于50％/公建配套100m2515m2615m2住宅面積/商業(yè)面積/土地價格及付款條件本地塊將于2003年1月16日以公開拍賣方式出讓（起拍價150萬元/畝），地價款于地塊成交后180日內(nèi)付清。A部分：（），土地用途：住宅用地；使用年限：70年；容積率：；建筑密度：不大于28％；綠地率：不小于30％；建筑高度：不大于40米；其他方面按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。可將本項目定位為中高檔精品（區(qū)域內(nèi)）住宅。明年成都市周邊各大盤紛紛啟動，勢必對城內(nèi)中檔商品房造成較大沖擊，就在市內(nèi)各大開發(fā)商高度關(guān)注城郊住宅的的同時，我們可伺機考慮城內(nèi)精品住宅（市區(qū)內(nèi)市場空白），利用老成都人的東郊情節(jié)，借助沙河改造、東郊結(jié)構(gòu)調(diào)整這一契機，將本項目打造成與沙河景觀相輝映的精品樓盤。項目路網(wǎng)輻射能力強，可以便捷的跨區(qū)域輻射優(yōu)質(zhì)的市政服務(wù)。 公交：項目周邊公交系統(tǒng)四通八達，共有11路公共汽車通往市區(qū)各處，離宗地最近的公交站點距離為150米，共 四路。 金融：中國銀行、建設(shè)銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、保險公司和證卷交易所等在項目直徑1000米內(nèi)均有分布。購物便利。 學(xué)校：宗地2000米范圍內(nèi)從中小學(xué)到高等學(xué)府各級教育機構(gòu)星羅棋布，廣播電視大學(xué)，全國重點院校的電子科技大學(xué)，省屬中專成都市工業(yè)學(xué)校，省重點中學(xué)成大附中、圣燈中心小學(xué)、馬鞍小學(xué)、解放路小學(xué)石油幼稚園環(huán)布項目四周。摘自成華區(qū)政府網(wǎng)）現(xiàn)狀廠區(qū)為成都電子信息產(chǎn)業(yè)園用地，經(jīng)咨詢規(guī)劃院，容量充足，接入口就在項目邊上。是一個集科研、開發(fā)、生產(chǎn)、貿(mào)易、交流于一體的多功能園區(qū)，以建成成都市東部“硅谷”為目標。（成都電子信息產(chǎn)業(yè)園是四川省電子信息產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。與項目相距500米處的沙河及沙河邊的預(yù)留綠地前鋒廠是成都市的大型知名工業(yè)企業(yè)，主要生產(chǎn)熱水器、電表、無線電接收器等產(chǎn)品，屬無污染（噪音、空氣）工業(yè)。與項目相距1km的沙河八大景點之一的“三洞橋景點”有一個面積約80畝的綠色廣場。 宗地北至前鋒辦公樓