【正文】 05元/M2銷售費用134財務(wù)費用項目總投資27, 二、 稅務(wù)分析目前公司主要適用稅率如下：預(yù)計稅費情況稅率%計稅依據(jù)預(yù)計稅額（萬元）計算說明營業(yè)稅5%營業(yè)收入1782營業(yè)收入*5%城建稅7%營業(yè)稅額125 營業(yè)稅額*7% 教育費附加3%營業(yè)稅額53 營業(yè)稅額*3% 契稅3%土地成交260土地成交價*3%所得稅33%稅前利潤2082稅前利潤*33%合 計4302成都萬科城花項目享受錦江區(qū)政府的招商引資財政優(yōu)惠政策，錦江區(qū)政府也口頭承諾萬科的其它新項目也享受同等的財政扶持。城花優(yōu)惠政策參考如下： 營業(yè)稅按已上繳部份的30%（屬地方財政收入）由錦江區(qū)政府通過財政撥款返還，附加稅費全額返還。 企業(yè)所得稅率不超過15%。如以上稅收優(yōu)惠政策兌現(xiàn),將增加約1554萬利潤,項目稅后利潤總額增加為5655萬。三、 經(jīng)濟(jì)效益分析 未考慮政府各種稅費的優(yōu)惠政策因素。 %，%，其他主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入342035646直接成本260727123總投資264427501稅前利潤5936184稅后利潤3944101內(nèi)部收益率%銷售凈利率%銷售毛利率%資金峰值比例41%地價支付貼現(xiàn)比100% 本項目2004年上半年竣工，各期的利潤體現(xiàn)如下：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2003年2004年2005年合 計結(jié)算面積（m2）5959547428104203單位凈利(元/m2)凈利潤(萬元)127217320554101 敏感性分析（1） 成本變動，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本100%預(yù)測成本95%預(yù)測成本90%預(yù)測成本105%預(yù)測成本110%開發(fā)總成本27,123 25,767 24,411 28,480 29,836 項目利潤6,562 7,918 9,274 5,206 3,849 稅后凈利4,101 5052 5960 3,235 2326 單位凈利394 486 573 311 224 銷售凈利率%%%%%（2） 售價變動，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測售價100%預(yù)測售價95%預(yù)測售價90%預(yù)測售價105%預(yù)測售價110%營業(yè)額35646 33,863 32,081 37,428 39,210 項目利潤6562 4878 3193 8246 9930 稅后凈利4101 3015 1886 5272 6400 單位凈利394 290 181 507 615 銷售凈利率%%%%% 盈虧平衡點分析1） 保本售價（即銷售凈收入等于投資額）(不考慮車庫) S=C/(1T1)=(%)=2837元/M22） 保本銷售率（假設(shè)項目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本） R=C/[(1T1)*(1T2)*S+C*T2] =[(%)*(133%)*3427+*33%]=88%式中：C：表示單位投資額（含直接建造成本、期間費用）R：表示保本銷售率S：表示單位售價T1：表示營業(yè)稅率T2：表示所得稅率四、 項目資金預(yù)測 本項目的啟動資金為公司自有資金12000萬元，剩余部份投資來源主要以城花三期銷售回款為主。 資金投出計劃：期間2003年2004年2005年2006年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年地價款534635658911工程款80180120032805240416024開發(fā)間接費1330期間費用378稅金212619174043合 計240430685 資金回款計劃：內(nèi)容2004年2005年2006年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年銷售回款76757675850285021646164635646 資金需求計劃：2003年2004年2005年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年籌資額600060000012000說明:資金占用峰值在2003年第三季度，金額為10983萬元；實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間為2004年第二季度。第七部分 管理資源配置。項目分兩次開發(fā),兩次開盤。開發(fā)產(chǎn)品以電梯公寓為主，建筑面積109407平方米。一、 機(jī)構(gòu)設(shè)置： 項目經(jīng)理部架構(gòu)項目總經(jīng)理1人部門編制人5人電氣工程師 ：1人內(nèi)業(yè)人員 ：1人土建工程師 ：2人給排水工程師：1人人員配置安排：(1)項目經(jīng)理部配置： 項目總經(jīng)理（1名）：負(fù)責(zé)項目總體工作。經(jīng)理人員從城花項目部管理人員中確定。土建工程師（2名）：主要負(fù)責(zé)項目現(xiàn)場施工管理、招投標(biāo)等工作。從城花項目部調(diào)入一人，社會招聘補充一人。電氣工程師（1名）：主要負(fù)責(zé)項目現(xiàn)場電氣施工管理等工作。人員從工程管理部調(diào)入。工程管理部通過社會招聘補充一人；給排水工程師（1名）：主要負(fù)責(zé)項目現(xiàn)場給排水施工管理等工作。人員從工程管理部調(diào)入。工程管理部通過社會招聘補充一人；內(nèi)業(yè)人員（兼任）：主要負(fù)責(zé)項目現(xiàn)場內(nèi)業(yè)工作，由給排水工程師兼任；項目總經(jīng)理，土建工程師1人，內(nèi)業(yè)人員需在項目部成立時到位，其他人員應(yīng)在9月底前到位。(2)營銷策劃小組配置（5人）： 根據(jù)項目的需要，成立麗景灣營銷小組，負(fù)責(zé)前期包裝推廣和后期現(xiàn)場銷售。 銷售主管(1名)：主要負(fù)責(zé)項目日常銷售工作、項目前營銷推廣和配合。人員從營銷策劃小組抽調(diào)。 營銷策劃（1名）：營銷策劃部內(nèi)部調(diào)配。 前臺銷售(3名)：主要負(fù)責(zé)項目銷售。人員通過對外招聘。 根據(jù)工作情況，可增加一名營銷配合人員。人員配置計劃：職務(wù)到位時間人員安排備注項目總經(jīng)理項目部成立時到位(4月底)內(nèi)部調(diào)入相應(yīng)崗位對外招聘1人給排水工程師內(nèi)業(yè)人員可兼任土建工程師內(nèi)部調(diào)入1名前鋒項目招聘：1名土建工程師；城花項目部補充：1名土建工程師土建工程師4月到位對外招聘電氣工程師對外招聘銷售主管內(nèi)部調(diào)入銷售人員城花銷售組調(diào)2人，外部招聘1人對外招聘3名二、人員培訓(xùn)： 針對新項目部成立之初，人員多為其他部門調(diào)配或新入職，保證項目成功復(fù)制、統(tǒng)一持續(xù)的萬科化及崗位規(guī)范要求尢為重要。根據(jù)項目運作周期，崗前培訓(xùn)擬安排在5月底。以下崗前培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)全部參加：培訓(xùn)主題培訓(xùn)對象培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)目的師資來源培訓(xùn)時間《標(biāo)準(zhǔn)化管理手冊》項目總經(jīng)理新項目經(jīng)理部成立的規(guī)范化操作指引掌握規(guī)范化操作要求，成功組建設(shè)立新部門工程管理部、總經(jīng)理辦公室、人力資源部一天崗位職責(zé)培訓(xùn)項目部全體各個職位相應(yīng)的工作內(nèi)容、權(quán)責(zé)及相關(guān)要求明確要求員工按各自崗位要求及職責(zé)權(quán)限開展工作項目總監(jiān)、城花項目部總經(jīng)理、經(jīng)理助理、專業(yè)主管半天理論、半天現(xiàn)場實習(xí)新職員入職培訓(xùn)新入職員入職引導(dǎo)、集中培訓(xùn)了解公司概況、萬科化及萬科理念入職引導(dǎo)人、人力資源部、相關(guān)部門一至二周在崗見習(xí)培訓(xùn)新入職員至公司城花項目經(jīng)理部相應(yīng)崗位見習(xí)熟悉掌握相關(guān)操作要求感受成就項目部的工作氛圍所在見習(xí)部門一個月第八部分 綜合分析與建議 項目優(yōu)勢（1） 項目為拍賣地塊，相關(guān)手續(xù)、證件合法，控規(guī)指標(biāo)清晰，啟動快；（2） 臨近沙河，沙河改造后環(huán)境較好；（3） 緊挨電子科大、成都工業(yè)學(xué)校、成大附中，人文素質(zhì)較高；（4） 周邊配套齊全、成熟，區(qū)域形象較佳；（5） 項目規(guī)模適中，資源占用不大，適合成都公司現(xiàn)有操作能力；（6） 屬成都市中心區(qū)域項目，有助于提升萬科品牌和公司形象；（7） 做成中高檔電梯公寓項目，彌補城北中高檔樓盤的市場空白點。 項目劣勢（1） 因為公開拍賣地塊，成交地價較高，項目開發(fā)成本較高；（2） 城北區(qū)域整體居住形象有待提升，區(qū)域整體價位較低，產(chǎn)品價位的提升有一定難度。本項目在2004年和2005年可為成都公司貢獻(xiàn)約4101萬利潤，并提高萬科的市場占有率和品牌影響力，也將成為萬科在成都市場進(jìn)入跨區(qū)域、多項目發(fā)展階段的里程碑之作。綜上所述，建議準(zhǔn)予立項。30 / 30