xx城市花園項目銷售策略-文庫吧資料
2024-09-10 23:55本頁面
【正文】 居住對采光通風(fēng)的要求還是非常高的，因此建議影響系數(shù)定在一層 –6%，二層為 3%。樓層差異系數(shù)使用于任何一幢樓，但在南沿路一帶應(yīng)根據(jù)實際情況作一些細微調(diào)整。 (四 )、差異定價系數(shù) 由于受位置、商鋪等影響因素，本案的各戶型價格差異將比較大，我們將提供一個總體的差價系數(shù)，具體細節(jié)的定價工作我們就不闡述了。 尾盤期價格策略 ：尾盤期是一個樓盤的收尾工作，如果在前期的銷售情況非常良好的話，資金問題不十分重要的話，建議保留 20— 40套左右的優(yōu)秀戶型，等到小區(qū)的環(huán)境基本成型的時候，以工程通過驗收的、獲得什么榮譽的名號進行高價拍賣活動，起價 2020元 /平方米，估計價格將達到 2300元 /平方米的均價水平。兩者的差別太大，銷售的模式也還沒有確定，我們認為商鋪的價格計劃目前還是先不要做決定的為好，免得限制了思維。 調(diào)整期價格策略 ：此時段由于開盤期和一次強銷期的熱銷過后，市場會相對平靜，因此價格方面不宜作太大的變動，仍然以中間套戶型為主，保持 均價在 1900 左右，待根據(jù)市場反應(yīng)做出新的價格策略之后再進行新的價格策略。價格以 1800元 /平方米左右的均價面市。在此后的時間里，需進行大約兩次的調(diào)價，調(diào)價幅度在 50— 100元之間，力求在開盤期結(jié)束時使均價能順利達到 1750—— 1850元 /平方米左右，同時推出小量的優(yōu)秀戶型來滿足一些高檔次的客戶。開盤價格以 1600元 /平方米起，戶型以 12 號樓的六層、南沿路的商鋪影響較大的一、二層為主。尤其是預(yù)定的客戶，只能保留其選擇戶型的優(yōu)先權(quán)，而不能承諾價格。我們建議佳合方面在醞釀期接受咨詢的時候，給客戶一個較高的均價，住宅部分價格說辭建議為均價 1950元 /平方米左右；一層商鋪的均價則要低一點，因為商鋪的銷售受期房的影 響比較大，建議以市場平均價 9000元 /平方米左右透露給客戶，南沿路和江濱路一帶，則調(diào)低 1000— 1500 元，使其保持對濱江城市花園的興趣；二層的 商鋪以 2500 元 /平方米左右的價格為適。電梯公寓 2500 元 /㎡，底層，每層加價 30 元 /㎡，東邊套 190加價系數(shù)， 10層以上加價 50元 /㎡，排層 3380元底層 3280元（上層），商鋪一二層均價5800元 /㎡，前期，開盤銷售 30%后，住宅上升 50元。排屋，底層 3200 元 /㎡，邊套加 2%系數(shù)，上層 3100 元 /㎡，邊套加 2%系數(shù)，商輔一、二層均價 5000 元 /㎡起，開盤銷售三個月后， 2020年 3月銷售率 40%以上，價格統(tǒng)一上 調(diào)， 80100元 /㎡，一期交付前，銷售率 90%以上調(diào) 80元 /㎡，此常見價格走勢，正常價格入市，使廣大消費者比較容易接受風(fēng)險較低，為一期客戶，投資，回報率較高，物業(yè)升值之患，一期價格上開較快，使二期客戶看投資購買意向 二、 高開緩走：開盤前，對外透露信息，本項目品質(zhì)較高，定價不低，先期推價試探前期性等客戶。 （一） 市場背景 2020年 7月份，根據(jù)德清武康當?shù)胤康禺a(chǎn)項目價格了解的調(diào)查，我們粗眇分析，成本側(cè)計時，預(yù)計， 2020年本項目以 2500元 /㎡（住宅）為基礎(chǔ)，（除去商鋪售價，部分車庫扣消，以及項目中，公建，配套面積部分）據(jù) 2020 年 7月至 2020年 2月，再次對武康住宅價進行，我們出現(xiàn)多層住宅，從去年 2300 元 /㎡上升至 2400 元 /㎡（均價 ），估計，本項目開盤時 2500元 /㎡銷售均價是比較合理，也是確實可行。但 1的南側(cè)， 3的北側(cè)，享受不到，應(yīng)降低系數(shù)。 1． 本案四周均有較寬的馬路或公用設(shè)施（學(xué)校、垃圾房、變電站、幼兒園、商場等）故緊靠四周的房源 6F以下單價將較低。 (b).相對地理位置而言， 2下面的商鋪更接近老萬商路，商鋪含金量更高，更有利 于價格的攀升，并制造商鋪升值的銷售勢頭，有利于本案的樓盤形象的提升。 C． 沿萬商路 1下面的商鋪第三期推出的原因。 (a).在萬商路延伸段修整完成階段，在政府和媒體有作所為的情況下，本案可以借助外來的“東風(fēng)”，攀升本案商鋪的價格，制造商鋪旺銷的氣氛，有利于價格攀升，使商鋪利潤最大化。 (c).對育才路的商鋪，本案已有了臨近樓盤錦江花苑育才路商鋪價格的對比和參照，可以做出相對科學(xué)地價格制定，而萬商路延伸段現(xiàn)階段還沒有類似商鋪的對比定價，本案先行推出，勢必成為別人的嫁 衣，并很大程度上造成利潤的流失。 (a).相對萬高路而言，育才路的商鋪更難消化，根據(jù)“先難后易”的選擇，先推育才路的商鋪，以利于制造價格上漲的良好勢頭。 (b)有了一期和二期的試探和摸高，三期房源可以在價格上作出科學(xué)地調(diào)整，最大化
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