【正文】 放 ，時間段根據網絡媒體效果，進行投放；《 》 *《移居上?！贰陡２妓埂贰陡郀柗颉返雀叨穗s志*上海高端雜志《 》本雜志得到上海市人民政府新聞辦公室全力支持 ,是唯一覆蓋上海所有五星級賓館客房的頂級中英文雜志。整合策略 圈層通路銀行室 : 展示資源利用，與合作銀行溝通，在其室放置展示資料。整合策略 圈層通路巡展 :選擇中信泰富、梅龍鎮(zhèn)、威斯丁大酒店、波特曼、碧云社區(qū)高檔場所進行產品推廣。整合策略 易居優(yōu)勢資源易居會 : 全國性最大的購房者俱樂部u50萬易居會員（易居臣信 25萬，易居會 25萬）u1580名 本市二手豪宅和別墅買賣投資客戶u2200名鉆石級會員（購買 5套以上房屋 \購買 1000萬以上房屋）u5000名白金會員（購買 2套 4套 \購買 400萬以上房屋）u20230名 400萬以上投資型會員u30000多名 高檔會所俱樂部會員（諾亞財富）u客戶資源遍及老西門新苑、匯寧花園、思南路 88號、福源匯居、古北國際、萬科蘭喬圣菲、萬科紅郡、嘉里華庭、衡山路 41號、網球公寓、維詩凱亞、匯賢居等高端物業(yè)整合策略 易居優(yōu)勢資源業(yè)主回饋與客戶體驗活動 :項目會所舉辦圣誕活動，新年活動，邀約前期業(yè)主及意向客戶來項目會所參加，增進彼此間的好感，更充滿對三期家園的期待，以擴展口碑營銷的范圍。整合策略 易居優(yōu)勢資源二三級市場聯動：與易居臣信全市 100個門店合作，拓展客戶渠道。整合策略 易居優(yōu)勢資源全球資源2023年 8月 8日，公司成功在美國紐交所上市?？蛻舯嫖?各板塊客戶的購買訴求不同我們的客戶到底想要什么？年齡 年齡集中在 40－ 50歲 意味雄心勃發(fā)的盛年，事業(yè)成熟期到來文化背景 中國文化背景 對家的責任感，對家庭穩(wěn)定與家族發(fā)展的重視當前分布區(qū)域 全市（小部分境外） 依靠交通干道連接生活與工作場所經濟實力 這部分人的家庭年收入在 500萬元以上，職業(yè)生涯穩(wěn)定 穩(wěn)定而豐厚的收入，對居住條件和身份標簽有新的考量， 開始新一輪切合工作與生活的更新型置業(yè)成長經歷 60年代生人，成年后趕上經濟起飛浪潮 已經是所從事行業(yè)中的成功人士，剛跨入上流社會，希望 所購買物業(yè)的位置能更好的體現這一標簽作用置業(yè)經歷 有高端置業(yè)經歷過去的物業(yè)難以滿足目前對居住質量的追求，比如與工作地的距離，生活配套品質或者希望物業(yè)有更親近自然的屬性工作經歷 隨著收入的劇增，工作壓力極大 需要一個與工作環(huán)境有較大差異的居住環(huán)境以消解工作上 的壓力家庭結構 兩代三口或四口 孩子可能不止一個，孩子不能住在太郊區(qū)或遠離教育區(qū)的 邊緣地區(qū)，所以要求離市區(qū)近點出行方式 自駕車， 50 萬至百萬級別 車行依賴嚴重，也意味著其活動半徑極大，所以住在一個 四通八達的核心區(qū)很必要。東郊 居住于東郊別墅區(qū) 龍東大道對現居住的別墅產品產生更新需求，同時認識到城市別墅價值在于其地段和板塊的潛力“ 更新 ” 居住形態(tài)，需要與現有生活圈的距離 “ 近 ”張江 工作在這些產業(yè)園區(qū)，而且是經營層或企業(yè)主未來通過中環(huán)線連接，目前楊高南路是重要通路希望工作與生活之間的距離短，同時又希望生活形態(tài)能降低工作負荷帶來的緊張感與壓力。通過交通路線勾勒客戶來源中環(huán)沿線導入陸家嘴導入外高橋金橋唐鎮(zhèn)康橋張江境外外環(huán)沿線導入目標客戶地圖通過交通路線勾勒客戶來源?客戶除了老業(yè)主之外，最大來源應當是具有地緣屬性關系的客戶。御翠園湯臣湖庭九間堂梵高別墅東郊花園二期三湘地塊君庭合生東郊東珠花園地塊 本案待推項目 容積 率 地上面積 待上市 面積 報價（按地上面積 折算）湯臣湖庭二期 / / 約 40000 未定君庭 9001000 32098 10萬元(含裝修 , 標準不詳)東珠花園 / / 29952 未定合生東郊 7051077 63120 67萬三湘地塊 / / 24500 未定東郊花園二期 / / 18898 未定合計 208568 　存量項目 存量面積 報價梵高別墅 250350 22691 九間堂 300700 3405 1011萬(含 1萬 /㎡裝修 )御翠園 350720 775 (含 /㎡裝修 )御翠園 7期 298312 11279 湯臣湖庭 400450 3424 合計 41574板塊競爭 未來供應在 25萬平米以上，競爭將異常激烈價值思考躋身東郊，提升了項目知名度，同時也為吸引目標客戶眼球提供了有效的 “身份標簽 ”！但由于板塊內未來競爭體量龐大，面對有限的金字塔尖客群，如何吸引他們駐足產生購買興趣是我們接下來考慮的問題！那么，讓我們回過頭來分析產品自身，并提出有效見解！產品價值提升魅力氣質一期二期三期總建筑面積 其中一 /二期 三期 總套數 201套可售套數 41套容積率 一二期 ，三期 成交均價 /平米物業(yè)類型 獨立戶型面積 250550平米（地上）開盤時間 項目規(guī)劃 8萬方原生態(tài)庭院別墅花園社區(qū) 曹家溝、腰涇港、呂家浜三條天然河流，在小區(qū)周圍成為沿河景觀 園區(qū)水景呈 Y型設計，穿插在每幢別墅間，使得大多別墅都能看到并擁有水景 噴水、噴霧的造景設計，讓親水生活更顯美侖美幻園林規(guī)劃 三條天然河流 +園區(qū)蜿蜒人工水系１、喬、灌木錯落有致，培育期長，生長茂盛，形成良好的生態(tài)綠化； 形成天然的視線屏障，增加私家院落私密性 院落內植物種類豐富，喬木均為高大粗徑，并種有各種可結果和開花型植物，增加庭院的情趣性園林規(guī)劃 錯落有致的豐富綠植形成原生態(tài)的綠化景觀?自身配套雙會所、室外網球場、內外雙泳池、健身、韻律教室、回力球場、桌球室、撞球中心、 …一期二期三期會所 2會所 1籃球場網球場休閑配套 高尚的運動場所打造健康的休閑時光?商務會議中心，商務秘書中心、社區(qū)巴士，24小時便利商店 …… 生活配套 細心周到的考慮，提供商務便捷生活通過以上對規(guī)劃配套、園林景觀、產品細節(jié)和戶型特點的分析，我們可以得出：小區(qū)現房的實景感體驗極具購買煽動力，產品細節(jié)更是體貼入心！本案營造出靜謐幽雅的居住環(huán)境，舒適性極強是別墅中的樣板典范！本案產品功能定位 —— 東上海富豪第一居所！產品特點綜述大道自然大道自然 自 04年上市至今，完成 83%銷售率；?湯臣湖庭地段好，品質高，受到高端客戶青睞，完成 80%銷售率；?御翠園 08年 3月新推的 77套別墅，截止目前完成 40套，完銷 52%；?梵高別墅的銷售則相對較差， 08年 6月推出 86套，僅售 9套，完銷 10%。板塊價值提升策略“ 晉級東郊 —— 東郊社區(qū)市場開發(fā)量大，區(qū)域知名度高。?露德圣母堂，上海第二大、浦東最大天主教堂，標志性歷史文化建筑；?未來浦東領事館區(qū)緊臨本案北側，未來成為浦東最大領館行政區(qū)，國際化定位；?與本案 15分鐘車程的迪斯尼落戶川沙，是香港迪斯尼的 ，預計 2023營業(yè)；?同時隨著 2號延長線的深入，該區(qū)域商業(yè)配套建設也提上議程。p 后市供應量不足，僅能維持 4年p 在佘山、馬橋、東郊等高檔別墅板塊后續(xù)供應量陸續(xù)放出之后，預計 09年市場上高p 檔別墅市場會出現一波較為強勁的供應放量，其中佘山約 12萬供應量，東郊約21萬p 供應量，但從長期來看，受到限地政策的影響，后市供應僅能維持四年。市場風險預判 就目前宏觀背景來看，市場調整期還將持續(xù)近一年p 稀缺產品，是住宅產品中保值增值能力最強的類品。p 作為市場主體，開發(fā)商已經紛紛行動，但消費者觀望情緒卻在降價聲中繼續(xù)蔓延，在全球經濟危機的大環(huán)境下，在政府政策不明朗前提下，樓市還將低迷。排除 8月份的價格畸高，單看 7月份，單價已至 ，同比仍上升了 6000元 /平米。p供求比 —— 本市