【正文】 元 /平米。?露德圣母堂，上海第二大、浦東最大天主教堂，標(biāo)志性歷史文化建筑；?未來浦東領(lǐng)事館區(qū)緊臨本案北側(cè)，未來成為浦東最大領(lǐng)館行政區(qū)，國際化定位；?與本案 15分鐘車程的迪斯尼落戶川沙，是香港迪斯尼的 ，預(yù)計(jì) 2023營業(yè)；?同時(shí)隨著 2號延長線的深入，該區(qū)域商業(yè)配套建設(shè)也提上議程。御翠園湯臣湖庭九間堂梵高別墅東郊花園二期三湘地塊君庭合生東郊東珠花園地塊 本案待推項(xiàng)目 容積 率 地上面積 待上市 面積 報(bào)價(jià)（按地上面積 折算）湯臣湖庭二期 / / 約 40000 未定君庭 9001000 32098 10萬元(含裝修 , 標(biāo)準(zhǔn)不詳)東珠花園 / / 29952 未定合生東郊 7051077 63120 67萬三湘地塊 / / 24500 未定東郊花園二期 / / 18898 未定合計(jì) 208568 　存量項(xiàng)目 存量面積 報(bào)價(jià)梵高別墅 250350 22691 九間堂 300700 3405 1011萬(含 1萬 /㎡裝修 )御翠園 350720 775 (含 /㎡裝修 )御翠園 7期 298312 11279 湯臣湖庭 400450 3424 合計(jì) 41574板塊競爭 未來供應(yīng)在 25萬平米以上，競爭將異常激烈價(jià)值思考躋身東郊，提升了項(xiàng)目知名度，同時(shí)也為吸引目標(biāo)客戶眼球提供了有效的 “身份標(biāo)簽 ”！但由于板塊內(nèi)未來競爭體量龐大，面對有限的金字塔尖客群，如何吸引他們駐足產(chǎn)生購買興趣是我們接下來考慮的問題！那么，讓我們回過頭來分析產(chǎn)品自身，并提出有效見解！產(chǎn)品價(jià)值提升魅力氣質(zhì)一期二期三期總建筑面積 其中一 /二期 三期 總套數(shù) 201套可售套數(shù) 41套容積率 一二期 ，三期 成交均價(jià) /平米物業(yè)類型 獨(dú)立戶型面積 250550平米（地上）開盤時(shí)間 項(xiàng)目規(guī)劃 8萬方原生態(tài)庭院別墅花園社區(qū) 曹家溝、腰涇港、呂家浜三條天然河流，在小區(qū)周圍成為沿河景觀 園區(qū)水景呈 Y型設(shè)計(jì)，穿插在每幢別墅間，使得大多別墅都能看到并擁有水景 噴水、噴霧的造景設(shè)計(jì)，讓親水生活更顯美侖美幻園林規(guī)劃 三條天然河流 +園區(qū)蜿蜒人工水系１、喬、灌木錯(cuò)落有致，培育期長，生長茂盛，形成良好的生態(tài)綠化； 形成天然的視線屏障，增加私家院落私密性 院落內(nèi)植物種類豐富，喬木均為高大粗徑，并種有各種可結(jié)果和開花型植物，增加庭院的情趣性園林規(guī)劃 錯(cuò)落有致的豐富綠植形成原生態(tài)的綠化景觀?自身配套雙會(huì)所、室外網(wǎng)球場、內(nèi)外雙泳池、健身、韻律教室、回力球場、桌球室、撞球中心、 …一期二期三期會(huì)所 2會(huì)所 1籃球場網(wǎng)球場休閑配套 高尚的運(yùn)動(dòng)場所打造健康的休閑時(shí)光?商務(wù)會(huì)議中心，商務(wù)秘書中心、社區(qū)巴士，24小時(shí)便利商店 …… 生活配套 細(xì)心周到的考慮，提供商務(wù)便捷生活通過以上對規(guī)劃配套、園林景觀、產(chǎn)品細(xì)節(jié)和戶型特點(diǎn)的分析，我們可以得出：小區(qū)現(xiàn)房的實(shí)景感體驗(yàn)極具購買煽動(dòng)力，產(chǎn)品細(xì)節(jié)更是體貼入心！本案營造出靜謐幽雅的居住環(huán)境，舒適性極強(qiáng)是別墅中的樣板典范！本案產(chǎn)品功能定位 —— 東上海富豪第一居所！產(chǎn)品特點(diǎn)綜述大道自然大道自然 整合策略 易居優(yōu)勢資源全球資源2023年 8月 8日，公司成功在美國紐交所上市。整合策略 圈層通路銀行室 : 展示資源利用，與合作銀行溝通，在其室放置展示資料。三期若環(huán)境成熟，可創(chuàng)造利潤提升點(diǎn)戶型區(qū)域 地上面積 地下面積 總價(jià)段(去除樓王）占地面積 位置景觀二期 21413638 3畝 戶戶臨水三期 11344224 最大 2畝 非戶戶臨水，沿主干道三期容積率 二期 (南面 )容積率 易去化房源目前價(jià)值高房源二期 (北面 )項(xiàng)目分析 可售產(chǎn)品分析H 型地上面積 地下面積 F 型地上面積 地下面積 I 型地上面積 地下面積 G 型地上面積 地下面積 K 型地上面積 地下面積 2310 26572310 2541207920792195 21953696369636963696422428881134 1134 1134 13862100K戶型：小面積，低總價(jià)主推區(qū)域I戶型： 面積適中，景觀位置好，總價(jià)控制合理，可用單價(jià)區(qū)間相近的 G樣板房擠壓。 使客戶感受到一個(gè)身臨其境的美妙體驗(yàn) ,通過環(huán)境氛圍打造直接給予客戶刺激和體驗(yàn)。 別具一格的導(dǎo)示牌設(shè)計(jì)，一方面更好的為行人做通行導(dǎo)向，另一方面也能成為一種精致的建筑小品。 委托租賃公司先對預(yù)出租的業(yè)主統(tǒng)一尋找客戶，并在圈內(nèi)形成一定的良好口碑，以便促進(jìn)投資客戶的購買意向。 項(xiàng)目戶型西面緊鄰圍墻，由于數(shù)目不茂密，私密性不強(qiáng)，會(huì)影響此區(qū)域 I與 F戶型去化。 一月 21一月 2105:48:3305:48:33January 24, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 一月 2105:48:3305:48Jan2124Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 一月 21一月 21Sunday, January 24, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/1/24 5:48:3305:48:3324 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 一月 2105:48:3305:48Jan2124Jan21? 1越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 一月 21一月 2105:48:3305:48:33January 24, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 。增強(qiáng)景觀構(gòu)筑 —— 增強(qiáng)私密性茂密圍籬圍墻私密性差09年銷售建議 強(qiáng)化三期樣板段及工程建議?尊貴的客人，用尊貴的 “ 迎駕 ” 方式 ?有客自遠(yuǎn)方來，怎能不厚待?服務(wù)至此，值得信賴通道式步入系統(tǒng) —— 紅地毯引君步入尊貴別墅空間09年銷售建議 強(qiáng)化三期樣板段及工程建議歐式裝修風(fēng)格經(jīng)典懷舊，內(nèi)斂而又沉穩(wěn)軟裝藝術(shù)中主要參考?xì)W式風(fēng)格的元素，同時(shí)配合華麗厚重的家具，在時(shí)尚中沉淀浮躁，在莊重典雅里找尋浪漫寫意！09年銷售建議 樣板房風(fēng)格建議 1—— 采用歐式風(fēng)格軟裝，內(nèi)斂而沉穩(wěn)09年銷售建議 樣板房風(fēng)格建議 1—— 燈飾表現(xiàn)09年銷售建議 樣板房風(fēng)格建議 1—— 歐式風(fēng)格裝飾細(xì)節(jié)展示模擬裝飾藝術(shù)，代表著經(jīng)典的流傳色系偏暖，略顯張揚(yáng)，結(jié)合經(jīng)典的古典主義裝飾元素與新現(xiàn)代的藝術(shù)抽象相結(jié)合，營造一種歷久彌新的經(jīng)典奢華感。 同時(shí)對購買新房客戶可以承諾未來客戶出租物業(yè)可免去所有相關(guān)服務(wù)費(fèi)，并優(yōu)先進(jìn)行服務(wù)，以便打動(dòng)投資客。但如果能再增加親水疊瀑就更好了。 目前三期由于綠化尚未完善，所以需要借助前期成熟的現(xiàn)場讓客戶感受。B戶型：與三期 G戶型樣板房類似，容易去化預(yù)估成交 5套：K（ 2套）（ 1套）（ 2套）： 11002+2300+28002=1 億預(yù)估成交 6套：K（ 3套）（ 1套）（ 1套）（ 1套）： 11003+2023+2300+2800= 億預(yù)估成交 7套：K（ 2套）（ 2套）（ 2套）（ 1套）： 11002+20232+23002+2800= 億預(yù)估成交 9套：K（ 4套）（ 1套）（ 1套）（ 2套）（ 1套）： （ 11003+1300 ） +2800+2023+23002+2800= 億銷售策略 銷量估計(jì)216。整合策略