【正文】 議中心，商務秘書中心、社區(qū)巴士，24小時便利商店 …… 生活配套 細心周到的考慮，提供商務便捷生活通過以上對規(guī)劃配套、園林景觀、產(chǎn)品細節(jié)和戶型特點的分析，我們可以得出：小區(qū)現(xiàn)房的實景感體驗極具購買煽動力，產(chǎn)品細節(jié)更是體貼入心！本案營造出靜謐幽雅的居住環(huán)境，舒適性極強是別墅中的樣板典范！本案產(chǎn)品功能定位 —— 東上海富豪第一居所！產(chǎn)品特點綜述大道自然大道自然 排除 8月份的價格畸高，單看 7月份，單價已至 ，同比仍上升了 6000元 /平米。 整合渠道資源 ,確?，F(xiàn)金回籠 216。 我們認為，中國后續(xù)樓市維持調(diào)整狀態(tài)，預計將持續(xù)近一年，而別墅市場成交量還將繼續(xù)萎縮，但是長久趨勢向好。?本案在所處區(qū)域一支獨秀，競爭壓力必定來自東郊板塊，抓住東郊的溢出客戶，必須進行跨板塊的客戶攔截；唐鎮(zhèn)東郊陣地攔截外圍攔截東郊板塊 本案地區(qū)客戶攔截客戶分布 居住現(xiàn)狀 工作現(xiàn)狀 交通動線 對城市別墅的購買訴求 需求歸納陸家嘴居住在陸家嘴高檔公寓世紀大道 —— 花木路 —— 龍東大道已經(jīng)擁有高端公寓，但希望居住形態(tài)升級，更加 “ 寧靜 ” ，又不希望離開陸家嘴太遠需要一個距離陸家嘴 “ 近 ” 并且 “ 靜 ” 的 “ 別墅家 ”可能居住在浦西工作在陸家嘴金融區(qū)的經(jīng)營管理層體會到工作地點的交通負荷繁重，前往工作地點非常不便需要一個距離工作場所 “ 近 ” 的 “ 家” 。在 25家五星級酒店， 11,000余間客房，以及各國領事館、商會、 “500 強 ” 外商投資企業(yè)、高級俱樂部、外航服務機構等發(fā)行，確保受眾是最具國際眼光和影響力的領導人物，堪稱 “ 傳媒中的” 。 216。通過租賃，物業(yè)服務提升，提升入住率，形成社區(qū)氛圍，帶動銷售09年銷售建議 居住氛圍帶動銷售人氣F2216。 一月 215:48 上午 一月 2105:48January 24, 2023? 1行 動 出成果，工作出 財 富。 05:48:3305:48:3305:48Sunday, January 24, 2023? 1知人者智，自知者明。 5:48:33 上午 5:48 上午 05:48:33一月 21? 楊 柳散和 風 ，青山澹吾 慮 。 05:48:3305:48:3305:48Sunday, January 24, 2023? 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。216。216。整合策略 圈層通路產(chǎn)品推薦會：與溫州商會、浙江商會、臺商、私募基金客戶、證券公司等民間經(jīng)濟組織合作，尋找實力客戶，進行產(chǎn)品推薦會，在小圈子內(nèi)進行口碑傳播。在售競品去化情況 20232500萬總價的產(chǎn)品最好銷，整體月均去化共 18套? 從未來的供應布局看，東郊板塊的供應增量主要集中在板塊東部靠近中環(huán)線的內(nèi)側，尤其是項目周邊?如：君庭、合生東郊、東珠花園、三湘地塊等后續(xù)供應至少在 25萬平米以上。2 看獨立別墅市場 市場觀望下，成交量持續(xù)走低 ——08 年供求比跌至 1以下p價格走勢 —— 從線性走勢來看， 06年以來獨立別墅成交價呈向上趨勢，即使是 08年，也未見下降，甚至在 08年 4月和 8月分別走出兩個高潮（由于蘭喬圣菲以及棕櫚灘花園等個別高端樓盤成交放量，拉升整體市場均價） 。 詮釋產(chǎn)品價值 ,獲取利潤最大化12全程營銷 ,共創(chuàng)雙贏1—— 合作模式 全程營銷服務內(nèi)容合作模式銷售執(zhí)行策略制定價格執(zhí)行策略建議資金回籠計劃建議營銷配合建議樣板房建議示范區(qū)建議......階段政策及市場變化跟蹤分析競爭樓盤跟蹤調(diào)研報告同質(zhì)樓盤借鑒分析貸款辦理產(chǎn)證辦理交房企劃執(zhí)行策略現(xiàn)場包裝方案媒體 \渠道 \通路策略引導動線包裝戶外廣告方案平面廣告方案......p銷售執(zhí)行部分 : p企劃包裝 :p市場跟蹤配合 : p售后服務 :合作費用合作模式雙贏模式只收取傭金 ,不提取溢價根據(jù)目標完成狀況設定代理傭金比例216。市場風險預判 就目前宏觀背景來看，市場調(diào)整期還將持續(xù)近一年p 稀缺產(chǎn)品，是住宅產(chǎn)品中保值增值能力最強的類品。東郊 居住于東郊別墅區(qū) 龍東大道對現(xiàn)居住的別墅產(chǎn)品產(chǎn)生更新需求，同時認識到城市別墅價值在于其地段和板塊的潛力“ 更新 ” 居住形態(tài)，需要與現(xiàn)有生活圈的距離 “ 近 ”張江 工作在這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而且是經(jīng)營層或企業(yè)主未來通過中環(huán)線連接，目前楊高南路是重要通路希望工作與生活之間的距離短，同時又希望生活形態(tài)能降低工作負荷帶來的緊張感與壓力。小眾范圍內(nèi)長期樹立高端形象，吸引客戶整合策略 針對性媒介渠道銷售計劃2 3期可售別墅比較216。 看房動線貫穿 G K8二套樣板房，以及雙會所及二期成熟區(qū)域。F戶型為 3期售價最貴的戶型，增加 F戶型的樣板房協(xié)助房源去化。 2023/1/24 5:48:3305:48:3324 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時 ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點的射 線 向前。 勝 人者有力，自 勝 者 強 。 2023/1/24 5:48:3305:48:3324 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 一月 2105:48:3305:48Jan2124Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 據(jù)統(tǒng)計，項目目前整體入住率在 50%左右，而且租金范圍在 6000多美元左右，說明項目的宜居性還是得到一部分高端客層的認可，所以在此基礎上，項目可整體塑造一種宜居的社區(qū)氛圍，吸引投資客的關注。 在 G5樣板間內(nèi)配置三角鋼琴或其他相關情景道具，使樣板間生氣勃勃，突出樣板間氛圍。整合策略 圈層通路巡展 :選擇中信泰富、梅龍鎮(zhèn)、威斯丁大酒店、波特曼、碧云社區(qū)高檔場所進行產(chǎn)品推廣。自 04年上市至今，完成 83%銷售率；?湯臣湖庭地段好，品質(zhì)高，受到高端客戶青睞，完成 80%銷售率；?御翠園 08年 3月新推的 77套別墅，截止目前完成 40套，完銷 52%；?梵高別墅的銷售則相對較差， 08年 6月推出 86套，僅售 9套，完銷 10%。p供求比 —— 本市獨立別墅的供應與去年同期趨平， 08年 1至 9月的新增供應量為 ，與去年同期相比，下降了 ％，基本持平；p另一方面，受整體市場觀望氛圍影響，本市獨立別墅成交量有所下滑， 1至 9月的成交量為 平方米，較去年同期下降 %，供求比也首次跌至 1以下。提取溢價方式 ,甲乙雙方定價易出現(xiàn)分歧 :乙方為獲取溢價 ,價格制定偏低 。 p 獨立別墅比其他產(chǎn)品更具舒適性和奢享性，是富人們終極追求的個性象征；p 在通貨膨脹的市場環(huán)境下，獨立別墅的稀缺性決定了它具備較好的增值保值能力，p 長期來看，更具較強的抗風險能力。需要一個距離工作場所 “ 近 ” 并且與工作壓力 “ 遠 ” 的 “ 家 ”高橋金橋唐鎮(zhèn) 居住多年前在當?shù)刭徶玫膭e墅中工作卻在浦東市區(qū)龍東大道和外環(huán)線是重要交通動線對現(xiàn)居住的別墅產(chǎn)品產(chǎn)生更新需求，同時認識到城市別墅價值在于其地段和板塊的潛力需要一個離 “ 繁華 ” 更 “ 近 ” 的，能帶來更有品質(zhì)感 “ 生活 ” 的家康橋浦西 中環(huán)與延安西路是重要交通動線 在中環(huán)通車后，意識到板塊逐漸超越西郊 ，躍升為上海頂級富人區(qū) 需要一個更具有 “ 富人群落 ” 效應的 “身份標簽 ” 和 “ 頂層階級入場券 ”境外 碧云，聯(lián)洋 浦東機場 —— 外環(huán)線在中環(huán)通車后，意識到板塊逐漸超越西郊，躍升為上海頂級富人區(qū)的價值具有世界級的意義需要 “ 及時 ” 把握價值上升趨勢，獲取“ 華人富人圈入場券 ” 。二期目前環(huán)境成熟，利于客戶帶看216。216。216。 5:48:33 上午 5:48 上午 05:48:33一月 21? 沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成