【正文】 類別 項目內(nèi)容 完成日期 主責方 協(xié)助方 01 現(xiàn)場售樓處 售樓處主體結(jié)構(gòu)完工 9月 18日 金洋 02 售樓處設(shè)計裝修公司招標 9月 15日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 03 售樓處裝修方案確定 9月 28日 金洋、裝修公司 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 04 售樓處裝修施工 10月 10日 金洋、裝修公司 05 售樓處包裝公司招標 9月 28日 金洋 06 售樓處包裝設(shè)計定稿 10月 10日 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 07 售樓處包裝施工 10月 15日 金洋、制作公司 08 模型公司招標（現(xiàn)場） 9月 15日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 09 現(xiàn)場沙盤制作 10月 10日 金洋 10 辦公、財務(wù)設(shè)備及用品 10月 20日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 11 現(xiàn)場示范區(qū) 園林方案確定 已確定 12 樣板示范區(qū)方案確定 9月 25日 金洋、設(shè)計院 金網(wǎng)絡(luò) 13 園林施工公司招標 9月 28日 金洋 14 園林施工 10月 15日 金洋 15 樣板區(qū)工程施工 10月 15日 金洋 16 圍檔制作公司招標 9月 20日 金洋 17 工地圍檔設(shè)計確認 9月 25日 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 18 工地圍檔安裝 10月 6日 金洋 19 道路指引系統(tǒng)制作公司招標 9月 28日 金洋 20 道路指引系統(tǒng)制作 10月 6日 金洋 開盤前準備工作－現(xiàn)場售樓處和示范區(qū) 116 開盤前準備工作－銷售工作 編號 類別 項目內(nèi)容 完成日期 主責方 協(xié)助方 01 文件 銷售證 10月 10日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 02 銷售合同 /示范文本 10月 10日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 03 測繪面積表 9月 20日 金洋 04 銷售人員 招聘 已完成 金網(wǎng)絡(luò) 05 培訓(xùn) 已完成 金網(wǎng)絡(luò) 金洋 06 銷售策略 策略擬訂 10月 10日 金網(wǎng)絡(luò) 07 定價 10月 15日 金網(wǎng)絡(luò) 金洋 08 銷售工具 辦公桌椅 10月 15日 金洋 09 銷售桌椅 10月 15日 金洋 10 電話 10月 15日 金洋 11 視聽設(shè)備 10月 10日 金洋 12 制服 已完成 金網(wǎng)絡(luò) 13 胸卡 已完成 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 14 名片 已完成 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 15 文具 10月 15日 金洋 16 銷售手冊 9月 30日 金網(wǎng)絡(luò) 金洋 17 客戶資料表 已完成 金網(wǎng)絡(luò) 18 來電來訪表 已完成 金網(wǎng)絡(luò) 19 認購書 10月 15日 金網(wǎng)絡(luò) 金洋 117 開盤前準備工作－推廣工作 創(chuàng)作計劃 編號 類別 項目內(nèi)容 主題信息 完成時間 主責方 協(xié)助方 01 創(chuàng)作設(shè)計 1 系列報版設(shè)計 形象 根據(jù)報紙排期 瑞邦 戶外廣告設(shè)計 形象宣傳 9月 25日 瑞邦 02 路旗設(shè)計 形象宣傳 9月 25日 瑞邦 03 戶型圖 產(chǎn)品介紹 9月 28日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 04 虛擬三維動畫、 DVD片 形象宣傳、 項目介紹 9月 30日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 05 金洋企業(yè)網(wǎng)站，多項目聯(lián)合推廣 形象宣傳、 產(chǎn)品解讀 10月 10日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 06 項目網(wǎng)絡(luò)廣告 形象宣傳、 文化館資訊 9月 28日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 07 創(chuàng)作設(shè)計 2 樓書 項目介紹、 賣點闡述 9月 28日 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 118 物料計劃 編號 類別 項目內(nèi)容 主題信息 完成時間 主責方 協(xié)助方 01 物料 和埒廣場指示牌 引導(dǎo) 9月 20日 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 02 項目模型 道具 9月 15日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 03 10樓單體模型 道具 9月 15日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 04 英式建筑生活 品鑒活動 活動物料準備 道具 10月初甄選會員客戶 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 05 音響設(shè)備 道具 金洋 06 茶飲、小點 道具 金洋 07 活動公司聯(lián)系 道具 金洋 08 客戶聯(lián)系 會員邀約 金網(wǎng)絡(luò) 09 活動議程 議程 金洋、活動公司 金網(wǎng)絡(luò) 10 媒體邀請 報道 金洋 11 新聞統(tǒng)發(fā)撰寫及發(fā)布 報道 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 金洋 119 媒體發(fā)布計劃 編號 類別 項目細則 發(fā)布時間 主責方 協(xié)助方 01 媒體發(fā)布 報版發(fā)布 根據(jù)報紙排期 金洋 金網(wǎng)絡(luò)、瑞邦 02 戶外廣告發(fā)布 9月 28日 金洋 03 網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布 9月 28日 金洋 04 道路旗發(fā)布 9月 28日 金洋 05 網(wǎng)站發(fā)布 10月 10日 金洋、瑞邦 金洋 120 開盤前準備工作－其它工作 編號 類別 項目內(nèi)容 完成日期 主責方 協(xié)助方 01 其他 確定交房標準 10月 5日 金洋 02 項目規(guī)劃和園林設(shè)計 方案說明 已完成 金洋 03 工程進度確認 9月 15日 金洋 04 物業(yè)顧問公司招標及確定 10月 5日 金洋 05 按揭銀行確認 9月 28日 金洋 06 合同文本的完善和確認 10月 15日 金洋 金網(wǎng)絡(luò) 121 Thanks End 2023年 4月 122 謝 謝 :48:5118:4818::48 18:4818:48::48:51 2023年 3月 17日星期五 6時 48分 51秒 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 3月 17日星期五 下午 6時 48分 51秒 18:48: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 6時 48分 :48March 17, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 18:48:5118:48:5118:483/17/2023 6:48:51 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 111 目標： 消化項目剩余房源，順利完成結(jié)案任務(wù) 。 惠山腳下 英倫世家 紫金英郡產(chǎn)品說明會暨開盤盛典 開盤期－ 推廣活動 活動地點：售樓處現(xiàn)場 102 目的： 通過展會平臺為進一步去化房源所推房源； 加強紫金品牌的高端形象營造，以強有力的高端形象震撼觀展客戶。 ? 階段性集中化、立體化 將戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、活動等主要傳播通路立體化組合，并在開盤期和強 銷期集中時間投放，形成集聚效應(yīng)，強化項目特征和吸引力 。 以客戶俱樂部作為整個項目營銷推廣的平臺，充分利用金洋會的客戶資源，提升品牌價值，加強內(nèi)部資源的整合使用 “金洋會” 一個平臺 營銷策略－ 精準營銷手段 73 兩種手段 活動營銷 植入式公關(guān)營銷 營銷策略－ 精準營銷手段 74 點對點 采用數(shù)據(jù)庫營銷和公關(guān)活動等手段將信息立體有效地準確傳遞 點對線 植入式營銷 +針對性強的專業(yè)媒介信息通道，提高營銷推廣的效率 點對面 通過戶外廣告、交通指示牌、報紙及大眾網(wǎng)站等強勢塑造項目形象 營銷策略－ 精準營銷手段 75 四條通路 戶外引導(dǎo) —— 重中之重 活動營銷 —— 一線要道 網(wǎng)絡(luò)宣傳 —— 全程跟進 平面發(fā)布 —— 階段突破 營銷策略－ 精準營銷手段 76 五種道具 項目虛擬三維建筑動畫 采用先進的虛擬現(xiàn)實技術(shù)，模擬現(xiàn)實中的場景，包括樓房、綠化、雕塑、會所、水景、停車場、 游樂場等實體 ， 觀察者可到虛擬場景中任意走動、轉(zhuǎn)身、仰視、鳥瞰，使觀察者身臨其境。洋房均價約： 88035元 /平米 銷售總額約為 : . 本項目總體銷售總額約為 : , 項目整體均價約為 : 7500元 /平米 。 銷售總額約為 : 億元 . 09年推出房源共計 152 套 。 ? 戰(zhàn)術(shù)詮釋： ? 相互依托 ,拉動整體價值 —— 不同產(chǎn)品類型、綜合價值最大化 ,小高層、洋房、商業(yè)在社區(qū)內(nèi)同時存在，關(guān)系上即要相互聯(lián)系又要銷售上相互促進，實現(xiàn)項目綜合價值最大化。 洋房 產(chǎn)品 :作為市場差異化產(chǎn)品，原則上高于小高層住宅價格。 推廣效果： 在多樣推廣手段結(jié)合的作用下，其品牌和產(chǎn)品終于為陌生的無錫市場認同，并通過產(chǎn)品的創(chuàng)新、實景的展示，積聚了相當高的品牌美譽度，進而促進了項目的穩(wěn)步銷售。 山語銀城現(xiàn)場接待中心暨山居生活樣板盛情揭幕 以現(xiàn)場的感染力和說服力第一次與無錫消費者親密接觸 品質(zhì)節(jié)能展示館轟動一時，樣板間客戶真切體驗。 產(chǎn)品組合極為豐富，推盤策略“大小通吃”；力圖全面覆蓋各個細分市場。 經(jīng)驗： 在產(chǎn)品優(yōu)勢不突出，缺乏特色的背景下，對自身品牌和市場過于樂觀。 可比項目情況分析 區(qū)域重點項目成交套數(shù)走勢0102030405060708090100 山語銀城 瑜璟灣 金色江南 蓉湖山水14 可比項目情況分析 可比項目營銷經(jīng)驗及啟示 15 可比典型項目營銷經(jīng)驗及啟示－客戶策略 例證： 山語銀城 背景： 南京銀城地產(chǎn)首次進入無錫所開發(fā)的項目，占地 177100平米，總建 247000平米 。 而且在相當長的一段時期內(nèi)與英郡項目存在競爭關(guān)系。做足產(chǎn)品內(nèi)功、強化推廣、精做區(qū)域客戶耕耘，快速去化房源，從而與山語銀城相抗衡。 后期通過客戶網(wǎng)絡(luò)的擴張，客戶口碑的提高，但銷售量卻呈遞減趨勢，整體銷售狀況不容樂觀。居有境”的高檔次項目形象。 － 23 中央景觀示范區(qū)開放 實景體驗 （用事實說話） 中心湖景、小橋流水、曲折蜿蜒的小路，讓客戶全方位感受現(xiàn)場實景，以此打動客戶。在實現(xiàn)經(jīng)濟效益的同時 ， 為本項目和 金洋公司 樹立良好的社會口碑 ， 把社會效益作為衡量本項目運營效果的考核內(nèi)容之一 。 ? 故應(yīng)以較小幅度的價格上漲為基礎(chǔ)，根據(jù)市場實際情況隨時做出反應(yīng)。 ? 第七階段 : 尾盤期 (— ), 銷售完畢，高贏利！ 46 銷售階段劃分表格 紫金英郡 全案 預(yù)測價格（快速回籠） 樓座號 整棟樓面積 總套數(shù) 預(yù)計銷售單價 銷售總額（約） 東段 5號 (洋房 ) 24 7500 29360550 08年 10月底首批推出房源 205套，含高層151套，洋房 54套 9號 (洋房 ) 30 7800 36326316 12號 (小高層 )東側(cè) 72 6300 50145039 15號 (小高層 ) 79 6800 59480484 12號 (小高層 )西側(cè) 81 6700 53328851 09年 3月二批房源亮相256套，含高層228套，洋房 28套 13號 (小高層 ) 147 6600 113028141 10號 (洋房 ) 28 8200 36203164 14號 (小高層 ) 151 6700 111842497 09年 5月份加推房源 151套高層 合計 612 7102 489715042 首批推出房源共計 205 套 。 面積約為 : 。 粱溪路、惠河路沿線 — 軍政圈、研究所、事業(yè)單位、大型國企 長期居住城西的許多部隊、政府產(chǎn)權(quán)房研究所、事業(yè)單位、大型國企的業(yè)主普遍會有一種“地緣情結(jié)”，這些部委及其所屬單位，包括軍事機關(guān)、醫(yī)院、供電、科研院所，其員工在置業(yè)升級時都會就近選擇。 通感營銷 — B、售樓處（會所）體驗 英式沙龍風格 82 充分利用現(xiàn)場的原生樹木與山景的自然融合，打造情景體驗區(qū)，讓客戶提前感受依山而居的高尚生活；體驗未來生活環(huán)境的優(yōu)雅、景觀住宅的尊貴及區(qū)域的專屬性、私密感。 項目名稱 比例 金額（萬元） 樣板間（ 2套，家具及配飾）、售樓處（家具及配飾） 15% 300 戶外及圍檔 15% 300 活動 10% 200 展會 5%