【正文】 環(huán)與延安西路是重要交通動(dòng)線 在中環(huán)通車后，意識(shí)到板塊逐漸超越西郊， 躍升為上海頂級(jí)富人區(qū) 需要一個(gè)更具有 “ 富人群落 ” 效應(yīng)的“ 身份標(biāo)簽 ” 和 “ 頂層階級(jí)入場(chǎng)券 ” 境外 碧云，聯(lián)洋 浦東機(jī)場(chǎng) —— 外環(huán)線 在中環(huán)通車后，意識(shí)到板塊逐漸超越西郊，躍升為上海頂級(jí)富人區(qū)的價(jià)值具有世界級(jí)的意義 需要 “ 及時(shí) ” 把握價(jià)值上升趨勢(shì)，獲取“ 華人富人圈入場(chǎng)券 ” 。 ?本案在所處區(qū)域一支獨(dú)秀，競(jìng)爭(zhēng)壓力必定來自東郊板塊，抓住東郊的溢出客戶，必須進(jìn)行跨板塊的客戶攔截； 唐鎮(zhèn) 東郊 陣地?cái)r截 外圍攔截 東郊板塊 本案 地區(qū)客戶攔截 客戶分布 居住現(xiàn)狀 工作現(xiàn)狀 交通動(dòng)線 對(duì)城市別墅的購買訴求 需求歸納 陸家嘴 居住在陸家嘴高檔公寓 世紀(jì)大道 —— 花木路 —— 龍東大道 已經(jīng)擁有高端公寓，但希望居住形態(tài)升級(jí)，更加 “ 寧靜 ” ，又不希望離開陸家嘴太遠(yuǎn) 需要一個(gè)距離陸家嘴 “ 近 ” 并且 “ 靜 ” 的 “ 別墅家 ” 可能居住在浦西 工作在陸家嘴金融區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理層 體會(huì)到工作地點(diǎn)的交通負(fù)荷繁重，前往工作地點(diǎn)非常不便 需要一個(gè)距離工作場(chǎng)所 “ 近 ” 的“ 家 ” 。 東郊棕櫚泉 從土地屬性出發(fā) 從自身產(chǎn)品出發(fā) —— 東郊板塊價(jià)值提升 ? 定位浦東行政區(qū)級(jí)副中心 ? 未來迪斯尼經(jīng)濟(jì)圈內(nèi) ? 露德圣母堂創(chuàng)造板塊西化發(fā)展契機(jī) ? 未來全新領(lǐng)館區(qū)建設(shè)，板塊邁向世界級(jí)、國(guó)際化的頂級(jí)居住社區(qū) —— 現(xiàn)房體驗(yàn)，價(jià)值無限 ? 本案現(xiàn)房展示，充分的信心保證 ? 整體規(guī)劃自然而然，水系引入增加豪宅產(chǎn)品賣點(diǎn) ? 戶型設(shè)計(jì)更具舒適性，采光充分、地下空間充足，皇室級(jí)庭院享受 … ? 物管配套提供安全住家體驗(yàn) 東方國(guó)際社區(qū)中心位臵 /國(guó)際級(jí)領(lǐng)館區(qū)旁 /舒適生態(tài)大宅全景展現(xiàn) 項(xiàng)目定位 客戶價(jià)值提升社區(qū)尊貴 超級(jí)富豪 國(guó)際自由人 新富人 投資者 白領(lǐng)、金領(lǐng) 普通中產(chǎn)階級(jí) 現(xiàn)有主力客戶 他們是： 日本索尼、佳能集團(tuán)董事長(zhǎng)、德國(guó)西門子副總裁、美國(guó)華博、印度 TCS企業(yè)總裁、北京經(jīng)濟(jì)學(xué)專家、恒大集團(tuán)總裁、股市炒家、金融巨子、內(nèi)地企業(yè)家等 客戶為全市性客源， 80%以國(guó)內(nèi)客源為主（多為在上海創(chuàng)業(yè)的外地人）， 20%為境外客！ 現(xiàn)有的客戶認(rèn)知 進(jìn)入事業(yè)豐收期 經(jīng)過長(zhǎng)期奮斗，剛跨入上海頂級(jí)富人圈 對(duì)豪宅有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)， 希望自己的住所作為一個(gè)身份標(biāo)簽 享純凈自然和諧之感 同時(shí)寧靜與繁華不遠(yuǎn) 身份標(biāo)簽升級(jí)的 上海富豪 客戶定位 ? 客戶按照交通動(dòng)線分布于各個(gè)板塊； ? 客戶或居住于這些板塊，或工作于這些板塊； ? 客戶的分布重心為在浦東，部分全市其他區(qū)域的客戶。 在售競(jìng)品去化情況 20232500萬總價(jià)的產(chǎn)品最好銷，整體月均去化共 18套 ? 從未來的供應(yīng)布局看，東郊板塊的供應(yīng)增量主要集中在板塊東部靠近中環(huán)線的內(nèi)側(cè)，尤其是項(xiàng)目周邊 如：君庭、合生東郊、東珠花園、三湘地塊等后續(xù)供應(yīng)至少在 25萬平米以上。 70 6 47 7 5 2 1御翠園 9 4 7 6 4 1 2 1 1 11 23 6九間堂別墅 3 5 1 2 1 1 推出 100套 推出 72套 推出 77套 月均去化 2套 ?從 4個(gè)在售項(xiàng)目近期的銷售情況來看（ ）： 九間堂是東郊板塊最貴的獨(dú)立別墅，客層面較窄，去化整體較慢。 板塊價(jià)值提升策略 “ 晉級(jí)東郊 —— 東郊社區(qū) ?市場(chǎng)開發(fā)量大，區(qū)域知名度高。 ?露德圣母堂，上海第二大、浦東最大天主教堂，標(biāo)志性歷史文化建筑； ?未來浦東領(lǐng)事館區(qū)緊臨本案北側(cè)，未來成為浦東最大領(lǐng)館行政區(qū)，國(guó)際化定位； ?與本案 15分鐘車程的迪斯尼落戶川沙，是香港迪斯尼的 ，預(yù)計(jì) 2023營(yíng)業(yè)； ?同時(shí)隨著 2號(hào)延長(zhǎng)線的深入，該區(qū)域商業(yè)配套建設(shè)也提上議程。 ? 后市供應(yīng)量不足，僅能維持 4年 在佘山、馬橋、東郊等高檔別墅板塊后續(xù)供應(yīng)量陸續(xù)放出之后，預(yù)計(jì) 09年市場(chǎng)上高 檔別墅市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一波較為強(qiáng)勁的供應(yīng)放量，其中佘山約 12萬供應(yīng)量，東郊約 21萬 供應(yīng)量，但從長(zhǎng)期來看，受到限地政策的影響，后市供應(yīng)僅能維持四年。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判 就目前宏觀背景來看，市場(chǎng)調(diào)整期還將持續(xù)近一年 ? 稀缺產(chǎn)品，是住宅產(chǎn)品中保值增值能力最強(qiáng)的類品 。 ? 作為市場(chǎng)主體 ， 開發(fā)商已經(jīng)紛紛行動(dòng) ， 但消費(fèi)者觀望情緒卻在降價(jià)聲中繼續(xù)蔓延 ，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大環(huán)境下 ， 在政府政策不明朗前提下 ， 樓市還將低迷 。排除 8月份的價(jià)格畸高，單看 7月份，單價(jià)已至 ，同比仍上升了 6000元 /平米。 0 4 年8 月至0 8 年9 月上海商品房成交量與供求比走勢(shì)0500000100000015000002023000250000030000003500000400000045000000408 0410 0412 0502 0504 0506 0508 0510 0512 0602 0604 0606 0608 0610 0612 0702 0704 0706 0708 0710 0712 0802 0804 0806 08080 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 0推案量( ㎡) 成交量( ㎡) 供求比獨(dú)立別墅供求走勢(shì)0202304000060000800001000001202301400001600001800002023002023年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年1月2月3月4月5月6月7月8月9月0 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 03 . 0 03 . 5 04 . 0 04 . 5 05 . 0 0供應(yīng)面積 成交面積 供求比?供求比 —— 本市獨(dú)立別墅的供應(yīng)與去年同期趨平， 08年 1至 9月的新增供應(yīng)量為 ，與去年同期相比，下降了 ％，基本持平； ?另一方面，受整體市場(chǎng)觀望氛圍影響，本市獨(dú)立別墅成交量有所下滑， 1至 9月的成交量為 平方米，較去年同期下降 %，供求比也首次跌至 1以下。 成交房源預(yù)估 銷售方案 預(yù)估成交 5套： K（ 2套） +I（ 1套） +A（ 2套）： 1100 2+2300+2800 2=1億 預(yù)估成交 6套： K（ 3套） +H（ 1套） +I（ 1套） +A（ 1套）： 1100 3+2023+2300+2800= 預(yù)估成交 7套： K（ 2套） +H（ 2套） +I（ 2套） +A（ 1套）： 1100 2+2023 2+2300 2+2800= 預(yù)估成交 9套： K（ 4套） +C（ 1套） +H（ 1套） +I（ 2套） +A（ 1套）： （ 1100 3+1300） +2800+2023+2300 2+2800= 以較易成交房源計(jì)算，完成 59套銷售，即可完成 第二部分 :整體營(yíng)銷策略報(bào)告 洞悉市場(chǎng) ,挖掘價(jià)值 運(yùn)籌帷幄 ,決勝千里 附件 —— 整體報(bào)告 后市預(yù)判 項(xiàng)目認(rèn)知 營(yíng)銷決勝 從市場(chǎng)的角度辯識(shí)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì) 從價(jià)值的角度詮釋品質(zhì) 從營(yíng)銷的角度實(shí)現(xiàn)終極價(jià)值 1 2 3 從市場(chǎng)的角度辯識(shí)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì) PART1—— 后市預(yù)判 1 看樓市整體近況 市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期 —— 供求比低于 1已經(jīng)維持 10個(gè)月 ? 我們認(rèn)為，從供求比看， 04年 8月至 05年 9月樓市冰凍期的走勢(shì)，與 07年 5月至 08年 9月的走勢(shì)十分相像，而且由于本輪宏觀經(jīng)濟(jì)面的差強(qiáng)人意，導(dǎo)致房地產(chǎn)消費(fèi)預(yù)期的下降較上一輪調(diào)整期更險(xiǎn)惡。（小開盤，可多次實(shí)行） 促進(jìn)成交之策略 銷售方案 ， 突出高性價(jià) 比房源，促進(jìn)客戶成交 2310 2310 2541 1134 1134 1134 1386 2975 2925 2736 2736 3093 2855 2855 總價(jià)絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 河景房，小區(qū)中央 小區(qū)邊緣，私密性高，較 I5價(jià)格有優(yōu)勢(shì) 花園成熟，私密性好 花園成熟，景觀好 較東側(cè)臨水 AA3性價(jià)比高 通過說辭優(yōu)化，使客戶感覺可買到高價(jià)比高房源，促進(jìn)成交。棕櫚泉花