【正文】 年 4月和 8月分別走出兩個高潮（由于蘭喬圣菲以及棕櫚灘花園等個別高端樓盤成交放量，拉升整體市場均價） 。市場機會發(fā)現(xiàn) 獨立別墅作為稀缺資源，價值長期向好從價值的角度詮釋品質(zhì)2—— 項目認(rèn)知板塊價值提升尊榮品位張江高科技園區(qū)本項目? 本項目位于外環(huán)線外，緊鄰張江高科技園區(qū)；? 距離人民廣場 18，陸家嘴 15, 浦東國際機場 20，車行時間大約半小時；? 因此，本案雖屬外環(huán)外 ,但區(qū)位優(yōu)勢明顯城市區(qū)位 位于外環(huán)外，隸屬陸家嘴金融區(qū)半小時交通圈本案MM M M MM外環(huán)線公交站點龍東大道通往浦東機場軌 2?項目距離環(huán)東外環(huán)線出口僅 300米，并緊挨龍東大道；私家車可經(jīng)龍東大道上南浦大橋直通內(nèi)環(huán)、南北高架、方便抵達(dá)各中心城區(qū)；亦可進入遠(yuǎn)東大道，直抵浦東國際機場；?距離地鐵 2號線延伸段唐鎮(zhèn)站（ 2023年完工）步行約 10分鐘 .?張江有軌電車（西起張江地鐵站東至浦東長江邊的合慶鎮(zhèn)）將于 2023年，與唐鎮(zhèn)站實現(xiàn) “ 零換乘 ”交通情況 立體交通網(wǎng)絡(luò)打造快捷生活本案香華山體育休閑中心世紀(jì)公園湯臣高爾夫張江體育休閑中心東郊賓館大拇指廣場東方世紀(jì)學(xué)校浦東領(lǐng)事館（規(guī)劃）家樂福美國學(xué)校協(xié)和國際學(xué)校大型商業(yè)（擬建）麥德龍川沙迪斯尼 （規(guī)劃）家樂福唐人國際免稅購物中心露德圣母堂配套條件 目前主要依賴東郊社區(qū)的成熟配套?項目周邊目前生活商業(yè)配套設(shè)施有依靠東郊社區(qū)的成熟配套，這些配套均在 10分鐘車程內(nèi)，如到湯臣高爾夫僅需 6分鐘；家樂福在 10分鐘車程內(nèi)。在售競品去化情況 20232500萬總價的產(chǎn)品最好銷，整體月均去化共 18套? 從未來的供應(yīng)布局看，東郊板塊的供應(yīng)增量主要集中在板塊東部靠近中環(huán)線的內(nèi)側(cè)，尤其是項目周邊?如：君庭、合生東郊、東珠花園、三湘地塊等后續(xù)供應(yīng)至少在 25萬平米以上。購買行為特征 以改善自住需求和人民幣資產(chǎn)保值為購 買目的 對經(jīng)濟前景、上海前景以及本人的發(fā)展持樂觀積極的態(tài)度 才驅(qū)使他們購買上千萬的產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵客戶表征 客戶洞察深入客戶核心訴求歸納整合營銷確保順利銷售3—— 銷售計劃整合策略1高端項目與傳統(tǒng)項目不同，需要有針對性、小眾化地進行尋找，基于對別墅項目操盤的經(jīng)驗，著重以下幾方面加強對客戶資源的挖掘，以確保在短期內(nèi)達(dá)到最大的客戶積累量：三大渠道確?？蛻魜碓Lu圈層通路u 針對性媒介渠道u易居優(yōu)勢資源全國客戶資源截止至 2023年底，易居（中國）業(yè)務(wù)范圍覆蓋至全國 45個主流城市，擁有全國性豪宅客戶搜索平臺。整合策略 圈層通路產(chǎn)品推薦會：與溫州商會、浙江商會、臺商、私募基金客戶、證券公司等民間經(jīng)濟組織合作，尋找實力客戶，進行產(chǎn)品推薦會，在小圈子內(nèi)進行口碑傳播。三期總價 10002023萬房源較多，易成交216。216。售樓處會所樓王動線交匯處一期二期二期三期入口三期樣板房總體看房動線圖工程配合 看房動線建議216。216。F2 或者 F7戶型F7目前已有樣板房09年銷售建議 增加三期樣板房 三期現(xiàn)場感與二期相比較差三期建筑布局相對較密，容積率相對較高；綠化剛開始培育，因此樹冠相對二期稀疏，私密感的營造相對較差；加強三期看房通道的景觀效果，引開看房關(guān)注度，彌補綠化稀疏的缺陷加強三期景觀通道布置，深化樣板房通道帶來的體驗樣板房看房動線看房通道樣板房09年銷售建議 強化三期樣板段及工程建議花架 —— 構(gòu)筑新的景觀通道增強景觀構(gòu)筑 —— 提升項目感官價值指示牌小品 迎賓花09年銷售建議 強化三期樣板段及工程建議216。 05:48:3305:48:3305:48Sunday, January 24, 2023? 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 05:48:3305:48:3305:481/24/2023 5:48:33 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的 積 累。 5:48:33 上午 5:48 上午 05:48:33一月 21? 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 一月 215:48 上午 一月 2105:48January 24, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 05:48:3305:48:3305:48Sunday, January 24, 2023? 1知人者智，自知者明。 24 一月 20235:48:33 上午 05:48:33一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 一月 215:48 上午 一月 2105:48January 24, 2023? 1行 動 出成果，工作出 財 富。09年銷售建議 樣板房風(fēng)格建議 2—— 采用裝飾風(fēng)格軟裝，經(jīng)典奢華09年銷售建議 樣板房風(fēng)格建議 2—— 燈飾表現(xiàn)泳池內(nèi)可放滿水 ,鋪滿玫瑰花瓣 ,制造另類感覺休憩區(qū) ,配以屋內(nèi)綠化09年銷售建議 樣板房風(fēng)格建議 2—— 地下室局部裝飾09年銷售建議 樣板房風(fēng)格建議 2—— 天井花園裝飾 充滿情趣魅力謝 謝一月 2105:48:3305:4805:48一月 21一月 2105:48 05:4805:48:33一月 21一月2105:48:332023/1/24 5:48:33? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。通過租賃，物業(yè)服務(wù)提升，提升入住率，形成社區(qū)氛圍，帶動銷售09年銷售建議 居住氛圍帶動銷售人氣F2216。仁者樂山，智者樂水小隱隱于野，大隱隱于市棕櫚泉，得山得水，得自然 …傳達(dá)給客戶?這里的自然條件真的很好，猶如世外桃源，讓我很輕松。 216。 外立面清洗216。在 25家五星級酒店， 11,000余間客房，以及各國領(lǐng)事館、商會、 “500 強 ” 外商投資企業(yè)、高級俱樂部、外航服務(wù)機構(gòu)等發(fā)行，確保受眾是最具國際眼光和影響力的領(lǐng)導(dǎo)人物，堪稱 “ 傳媒中的” 。重點在（古北區(qū)、陸家嘴區(qū)、碧云區(qū)以及別墅館等高檔門店的合作，尋找客戶，促進項目的銷售。?本案在所處區(qū)域一支獨秀，競爭壓力必定來自東郊板塊，抓住東郊的溢出客戶，必須進行跨板塊的客戶攔截；唐鎮(zhèn)東郊陣地攔截外圍攔截東郊板塊 本案地區(qū)客戶攔截客戶分布 居住現(xiàn)狀 工作現(xiàn)狀 交通動線 對城市別墅的購買訴求 需求歸納陸家嘴居住在陸家嘴高檔公寓世紀(jì)大道 —— 花木路 —— 龍東大道已經(jīng)擁有高端公寓，但希望居住形態(tài)升級，更加 “ 寧靜 ” ，又不希望離開陸家嘴太遠(yuǎn)需要一個距離陸家嘴 “ 近 ” 并且 “ 靜 ” 的 “ 別墅家 ”可能居住在浦西工作在陸家嘴金融區(qū)的經(jīng)營管理層體會到工作地點的交通負(fù)荷繁重，前往工作地點非常不便需要一個距離工作場所 “ 近 ” 的 “ 家” 。集合了九間堂、御翠園等頂級別墅；緊鄰東郊賓館，吸引較多的港臺等境外人士購買。 我們認(rèn)為，中國后續(xù)樓市維持調(diào)整狀態(tài)，預(yù)計將持續(xù)近一年，而別墅市場成交量還將繼續(xù)萎縮，但是長久趨勢向好。促進成交之策略銷售方案，調(diào)動客戶購買情緒，促進成交：銷售促進可通過現(xiàn)場客戶與客戶之間的房源沖突，促進客戶訂購、成交；也可通過業(yè)務(wù)員與業(yè)務(wù)員之間的默契配合，達(dá)到客戶訂購，成交；還可通過假客戶方式，促進客戶下定，成交；案場經(jīng)理與業(yè)務(wù)員之間的，促成成交。 整合渠道資源 ,確保現(xiàn)金回籠 216。 棕櫚泉花園延伸看房動線銷售方案售樓處會所二期成熟區(qū)動線交匯處一期二期二期三期入口三期樣板房總體看房動線圖一期至二期：感受一期、二期的成熟度，同時感受體驗由一期至二期景觀上的變化、提升；二期至三期：觀摩二期成熟的花園景觀，為三期景觀描繪未來將達(dá)成的效果。排除 8月份的價格畸高，單看 7月份，單價已至 ，同比仍上升了 6000