【正文】 年 4月和 8月分別走出兩個(gè)高潮（由于蘭喬圣菲以及棕櫚灘花園等個(gè)別高端樓盤成交放量，拉升整體市場均價(jià)） 。市場機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn) 獨(dú)立別墅作為稀缺資源，價(jià)值長期向好從價(jià)值的角度詮釋品質(zhì)2—— 項(xiàng)目認(rèn)知板塊價(jià)值提升尊榮品位張江高科技園區(qū)本項(xiàng)目? 本項(xiàng)目位于外環(huán)線外，緊鄰張江高科技園區(qū)；? 距離人民廣場 18，陸家嘴 15, 浦東國際機(jī)場 20，車行時(shí)間大約半小時(shí)；? 因此，本案雖屬外環(huán)外 ,但區(qū)位優(yōu)勢明顯城市區(qū)位 位于外環(huán)外，隸屬陸家嘴金融區(qū)半小時(shí)交通圈本案MM M M MM外環(huán)線公交站點(diǎn)龍東大道通往浦東機(jī)場軌 2?項(xiàng)目距離環(huán)東外環(huán)線出口僅 300米，并緊挨龍東大道；私家車可經(jīng)龍東大道上南浦大橋直通內(nèi)環(huán)、南北高架、方便抵達(dá)各中心城區(qū)；亦可進(jìn)入遠(yuǎn)東大道，直抵浦東國際機(jī)場；?距離地鐵 2號(hào)線延伸段唐鎮(zhèn)站（ 2023年完工）步行約 10分鐘 .?張江有軌電車（西起張江地鐵站東至浦東長江邊的合慶鎮(zhèn)）將于 2023年，與唐鎮(zhèn)站實(shí)現(xiàn) “ 零換乘 ”交通情況 立體交通網(wǎng)絡(luò)打造快捷生活本案香華山體育休閑中心世紀(jì)公園湯臣高爾夫張江體育休閑中心東郊賓館大拇指廣場東方世紀(jì)學(xué)校浦東領(lǐng)事館（規(guī)劃）家樂福美國學(xué)校協(xié)和國際學(xué)校大型商業(yè)（擬建）麥德龍川沙迪斯尼 （規(guī)劃）家樂福唐人國際免稅購物中心露德圣母堂配套條件 目前主要依賴東郊社區(qū)的成熟配套?項(xiàng)目周邊目前生活商業(yè)配套設(shè)施有依靠東郊社區(qū)的成熟配套，這些配套均在 10分鐘車程內(nèi)，如到湯臣高爾夫僅需 6分鐘；家樂福在 10分鐘車程內(nèi)。在售競品去化情況 20232500萬總價(jià)的產(chǎn)品最好銷，整體月均去化共 18套? 從未來的供應(yīng)布局看，東郊板塊的供應(yīng)增量主要集中在板塊東部靠近中環(huán)線的內(nèi)側(cè)，尤其是項(xiàng)目周邊?如：君庭、合生東郊、東珠花園、三湘地塊等后續(xù)供應(yīng)至少在 25萬平米以上。購買行為特征 以改善自住需求和人民幣資產(chǎn)保值為購 買目的 對(duì)經(jīng)濟(jì)前景、上海前景以及本人的發(fā)展持樂觀積極的態(tài)度 才驅(qū)使他們購買上千萬的產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵客戶表征 客戶洞察深入客戶核心訴求歸納整合營銷確保順利銷售3—— 銷售計(jì)劃整合策略1高端項(xiàng)目與傳統(tǒng)項(xiàng)目不同，需要有針對(duì)性、小眾化地進(jìn)行尋找，基于對(duì)別墅項(xiàng)目操盤的經(jīng)驗(yàn)，著重以下幾方面加強(qiáng)對(duì)客戶資源的挖掘，以確保在短期內(nèi)達(dá)到最大的客戶積累量：三大渠道確?？蛻魜碓Lu圈層通路u 針對(duì)性媒介渠道u易居優(yōu)勢資源全國客戶資源截止至 2023年底，易居（中國）業(yè)務(wù)范圍覆蓋至全國 45個(gè)主流城市，擁有全國性豪宅客戶搜索平臺(tái)。整合策略 圈層通路產(chǎn)品推薦會(huì)：與溫州商會(huì)、浙江商會(huì)、臺(tái)商、私募基金客戶、證券公司等民間經(jīng)濟(jì)組織合作，尋找實(shí)力客戶，進(jìn)行產(chǎn)品推薦會(huì)，在小圈子內(nèi)進(jìn)行口碑傳播。三期總價(jià) 10002023萬房源較多，易成交216。216。售樓處會(huì)所樓王動(dòng)線交匯處一期二期二期三期入口三期樣板房總體看房動(dòng)線圖工程配合 看房動(dòng)線建議216。216。F2 或者 F7戶型F7目前已有樣板房09年銷售建議 增加三期樣板房 三期現(xiàn)場感與二期相比較差三期建筑布局相對(duì)較密，容積率相對(duì)較高；綠化剛開始培育，因此樹冠相對(duì)二期稀疏，私密感的營造相對(duì)較差；加強(qiáng)三期看房通道的景觀效果，引開看房關(guān)注度，彌補(bǔ)綠化稀疏的缺陷加強(qiáng)三期景觀通道布置，深化樣板房通道帶來的體驗(yàn)樣板房看房動(dòng)線看房通道樣板房09年銷售建議 強(qiáng)化三期樣板段及工程建議花架 —— 構(gòu)筑新的景觀通道增強(qiáng)景觀構(gòu)筑 —— 提升項(xiàng)目感官價(jià)值指示牌小品 迎賓花09年銷售建議 強(qiáng)化三期樣板段及工程建議216。 05:48:3305:48:3305:48Sunday, January 24, 2023? 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 05:48:3305:48:3305:481/24/2023 5:48:33 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 5:48:33 上午 5:48 上午 05:48:33一月 21? 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 一月 215:48 上午 一月 2105:48January 24, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 05:48:3305:48:3305:48Sunday, January 24, 2023? 1知人者智，自知者明。 24 一月 20235:48:33 上午 05:48:33一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 一月 215:48 上午 一月 2105:48January 24, 2023? 1行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。09年銷售建議 樣板房風(fēng)格建議 2—— 采用裝飾風(fēng)格軟裝，經(jīng)典奢華09年銷售建議 樣板房風(fēng)格建議 2—— 燈飾表現(xiàn)泳池內(nèi)可放滿水 ,鋪滿玫瑰花瓣 ,制造另類感覺休憩區(qū) ,配以屋內(nèi)綠化09年銷售建議 樣板房風(fēng)格建議 2—— 地下室局部裝飾09年銷售建議 樣板房風(fēng)格建議 2—— 天井花園裝飾 充滿情趣魅力謝 謝一月 2105:48:3305:4805:48一月 21一月 2105:48 05:4805:48:33一月 21一月2105:48:332023/1/24 5:48:33? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。通過租賃，物業(yè)服務(wù)提升，提升入住率，形成社區(qū)氛圍，帶動(dòng)銷售09年銷售建議 居住氛圍帶動(dòng)銷售人氣F2216。仁者樂山，智者樂水小隱隱于野，大隱隱于市棕櫚泉，得山得水，得自然 …傳達(dá)給客戶?這里的自然條件真的很好，猶如世外桃源，讓我很輕松。 216。 外立面清洗216。在 25家五星級(jí)酒店， 11,000余間客房，以及各國領(lǐng)事館、商會(huì)、 “500 強(qiáng) ” 外商投資企業(yè)、高級(jí)俱樂部、外航服務(wù)機(jī)構(gòu)等發(fā)行，確保受眾是最具國際眼光和影響力的領(lǐng)導(dǎo)人物，堪稱 “ 傳媒中的” 。重點(diǎn)在（古北區(qū)、陸家嘴區(qū)、碧云區(qū)以及別墅館等高檔門店的合作，尋找客戶，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。?本案在所處區(qū)域一支獨(dú)秀，競爭壓力必定來自東郊板塊，抓住東郊的溢出客戶，必須進(jìn)行跨板塊的客戶攔截；唐鎮(zhèn)東郊陣地?cái)r截外圍攔截東郊板塊 本案地區(qū)客戶攔截客戶分布 居住現(xiàn)狀 工作現(xiàn)狀 交通動(dòng)線 對(duì)城市別墅的購買訴求 需求歸納陸家嘴居住在陸家嘴高檔公寓世紀(jì)大道 —— 花木路 —— 龍東大道已經(jīng)擁有高端公寓，但希望居住形態(tài)升級(jí)，更加 “ 寧靜 ” ，又不希望離開陸家嘴太遠(yuǎn)需要一個(gè)距離陸家嘴 “ 近 ” 并且 “ 靜 ” 的 “ 別墅家 ”可能居住在浦西工作在陸家嘴金融區(qū)的經(jīng)營管理層體會(huì)到工作地點(diǎn)的交通負(fù)荷繁重，前往工作地點(diǎn)非常不便需要一個(gè)距離工作場所 “ 近 ” 的 “ 家” 。集合了九間堂、御翠園等頂級(jí)別墅；緊鄰東郊賓館，吸引較多的港臺(tái)等境外人士購買。 我們認(rèn)為，中國后續(xù)樓市維持調(diào)整狀態(tài)，預(yù)計(jì)將持續(xù)近一年，而別墅市場成交量還將繼續(xù)萎縮，但是長久趨勢向好。促進(jìn)成交之策略銷售方案，調(diào)動(dòng)客戶購買情緒，促進(jìn)成交：銷售促進(jìn)可通過現(xiàn)場客戶與客戶之間的房源沖突，促進(jìn)客戶訂購、成交；也可通過業(yè)務(wù)員與業(yè)務(wù)員之間的默契配合，達(dá)到客戶訂購，成交；還可通過假客戶方式，促進(jìn)客戶下定，成交；案場經(jīng)理與業(yè)務(wù)員之間的，促成成交。 整合渠道資源 ,確?，F(xiàn)金回籠 216。 棕櫚泉花園延伸看房動(dòng)線銷售方案售樓處會(huì)所二期成熟區(qū)動(dòng)線交匯處一期二期二期三期入口三期樣板房總體看房動(dòng)線圖一期至二期：感受一期、二期的成熟度，同時(shí)感受體驗(yàn)由一期至二期景觀上的變化、提升；二期至三期：觀摩二期成熟的花園景觀，為三期景觀描繪未來將達(dá)成的效果。排除 8月份的價(jià)格畸高，單看 7月份，單價(jià)已至 ，同比仍上升了 6000