【正文】 讓合同樣本中未明確交地時(shí)間，在拍賣競得后何時(shí)能真正將土地交付開發(fā)商，尚待落實(shí)，目前國土局沒有明確的答復(fù)。 出讓合同中已經(jīng)明確約定了“按現(xiàn)狀土地條件”交地，對(duì)現(xiàn)狀土地條件未能具體化，存在風(fēng)險(xiǎn)，有不能滿足開發(fā)要求的可能。第三部分 市場分析一、本案所處區(qū)域市場的界定 宗地塊位于成都市東北區(qū)域。二、區(qū)域市場成長狀況城北片區(qū)在80年代以前是成都發(fā)展速度最快的一個(gè)片區(qū)。再加上城北流動(dòng)人口較多，對(duì)社會(huì)治安造成一定的隱患，“北匪”的說法由此產(chǎn)生。 火車北站批發(fā)市場片區(qū)——住房消費(fèi)潛力極強(qiáng)的片區(qū) 因處于交通樞紐位置，火車站周邊自80年代初期就分布著荷花池、五塊石等多個(gè)大型批發(fā)市場。第一批依靠荷花池富余起來的人對(duì)荷花池一般都有著深厚的感情，其第一次購房幾乎都集中在城北區(qū)域。 南玻公寓城隍廟電子市場區(qū)域――活躍的市場交易，蘊(yùn)蓄著巨大的潛在消費(fèi)層城隍廟電子市場也是于80年代初期形成的綜合電子產(chǎn)品批發(fā)市場，也是成都第一個(gè)音響器材批發(fā)市場。 幾大綜合市場的經(jīng)營支撐，使城北片區(qū)蘊(yùn)藏了巨大的潛在購買力。 李家沱片區(qū)——缺乏“高尚居住社區(qū)”的成熟片區(qū)1） 李家沱片區(qū)形成時(shí)間： 94年前，李家沱片區(qū)除有少量單位宿舍外，其余大部分區(qū)域均為成片的農(nóng)田。99年，中房集團(tuán)在該片區(qū)修建了占地100余畝，共500余戶的平安苑，因園區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格略高于片區(qū)內(nèi)其他定位的商品房，使其以2700元/平方米的銷售均價(jià)成為李家沱片區(qū)唯一的“高檔樓盤”，其多層住宅在短短1年時(shí)間內(nèi)基本售罄。 2）李家沱片區(qū)現(xiàn)狀――市政配套完善，人氣、商氣旺盛 3）各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況李家沱片區(qū)最開始形成片區(qū)規(guī)模時(shí)，主要是以拆遷房為主的一個(gè)較低檔次的片區(qū)。三、區(qū)域住宅市場在成都市各項(xiàng)指標(biāo)排名情況及發(fā)展趨勢供需情況分析：2001年成都市場各區(qū)域住宅市場供銷情況及供銷比2001年成都市分片區(qū)商品住宅供銷情況排名(單位：萬/平方米)區(qū)域供應(yīng)量供應(yīng)量排名銷售量銷售量排名供銷比供銷比排名全市平均（三環(huán)內(nèi)內(nèi)）％城東44%4城南31282%2城西11%3城北665525％1市中心23％5城北片區(qū)在2001年分區(qū)域3000～3500元/平方米商品住宅供銷市場的排位216。四、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)特征各檔次產(chǎn)品的集合特征n 平均售價(jià)：多層2500元/平方米以下，小高層：2600元/平方米左右。n 產(chǎn)品形式：大部分產(chǎn)品為磚混結(jié)構(gòu)的多層建筑。n 平均容積率：～n 按揭貸款：按揭只能做到7成20年。n 社區(qū)配套：全部依靠完善的市政配套，片區(qū)內(nèi)在售或已售的近10余個(gè)項(xiàng)目都無規(guī)模環(huán)境營造、會(huì)所配套、娛樂設(shè)施等配套。 區(qū)域主力消費(fèi)群特點(diǎn)：n 客戶年齡：平均年齡在28歲以上，對(duì)城北區(qū)域有著較深的情感或事業(yè)在城北。 區(qū)域內(nèi)不同產(chǎn)品形態(tài)的市場分析恒福苑效果圖 北辰花園效果圖產(chǎn)品形態(tài)參考樓盤建筑面積容積率平均售價(jià)消化率消化周期多層北辰花園恒福苑2400220090％90％6個(gè)月4個(gè)月小高層北辰花園電梯恒福苑，一梯11戶，一梯3～6戶2500未開盤50％3個(gè)月李家沱片區(qū)未來1～2年可供開發(fā)的規(guī)模土地n 三友路平安苑路口，中房集團(tuán)占地約50畝的存量土地，已全部完成拆遷工作。據(jù)悉，雙方合作條件非常優(yōu)惠。n 原軸承廠約100余畝廠區(qū)，據(jù)悉，成都某單位正與其接洽，欲兼并該廠，將土地用于房產(chǎn)開發(fā)。2003年，城北“買盤大于賣盤”的現(xiàn)象將繼續(xù)存在。n 房產(chǎn)消費(fèi)對(duì)于絕大部分消費(fèi)者來講，都具有較強(qiáng)的區(qū)域性，城北客戶購房首選區(qū)域是本區(qū)域，其次可以輻射至周邊以智能小區(qū)為代表的西北片區(qū)，東北方向的八里小區(qū)和新鴻片區(qū)。這一市場特征也反映出城北片區(qū)，乃至西北、城東片區(qū)都缺乏實(shí)力開發(fā)商修建的“高尚精品社區(qū)”，中高檔定位的社區(qū)是該片區(qū)一個(gè)顯著的市場空白點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)。216。這正是萬科的機(jī)會(huì)所在，萬科在城東創(chuàng)造了一個(gè)奇跡，將城東片區(qū)的樓盤形象提升到整個(gè)城市優(yōu)秀樓盤的標(biāo)準(zhǔn)；在城北，根據(jù)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特征，達(dá)成這樣的目標(biāo)應(yīng)該更有可能。本案在區(qū)域市場內(nèi)的威脅點(diǎn)：n 區(qū)域整體形象較差，周邊社區(qū)檔次較低。萬科運(yùn)作該項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析n 優(yōu)勢：216。216。216。n 劣勢：216。六、本案項(xiàng)目定位及客層分析 項(xiàng)目定位： 根據(jù)城北區(qū)域的現(xiàn)有產(chǎn)品形態(tài)和高端客戶需求，我們需要提供差異化、有品質(zhì)的樓盤，打造出城北第一個(gè)“高尚精品電梯公寓社區(qū)”。n 客戶消費(fèi)力：根據(jù)城北區(qū)域在售樓盤分析，一般首付3成約10萬元左右；由此可以推測，本案客層首付能力在10～12萬元左右，月供承受能力在2000～2500元之間。n 產(chǎn)品力偏好：需求主要集中在總價(jià)50萬左右的住房，和城花二期洋房的客戶類似，需要大三房、大面寬客廳、保姆間（或儲(chǔ)藏室）。n 置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：根據(jù)其居住經(jīng)驗(yàn)，社區(qū)環(huán)境、戶型、物業(yè)管理應(yīng)該是其關(guān)注的產(chǎn)品細(xì)節(jié)。并且規(guī)模在5萬平方米以上、銷售均在3000元/平方米以上的電梯公寓市場再區(qū)域分布上有非常明顯的區(qū)域特點(diǎn)，幾乎全部集中在城南、城西和市中心。麗都C區(qū)中心園林 216。C區(qū)是麗都花園第三期項(xiàng)目，由9棟小高層電梯公寓圍合而成，每戶都有40～70平方米的空中花園是C區(qū)產(chǎn)品的一大創(chuàng)新。主力戶型及總價(jià)160～180平方米是該社區(qū)的主力戶型。每5萬平方米銷售周期在12個(gè)月左右。n 客戶在購電梯公寓常見的擔(dān)心：公攤大、物業(yè)管理費(fèi)高、電梯運(yùn)行安全問題。 圖表分析： 隨著土地資源的稀缺，電梯公寓也被越來越多的消費(fèi)者接受，％。 本項(xiàng)目是城北唯一的“高尚精品電梯公寓社區(qū)”，通過對(duì)萬科品牌的推廣和產(chǎn)品力的創(chuàng)新，在城北空白的高端產(chǎn)品市場具有非常強(qiáng)的市場競爭優(yōu)勢。 產(chǎn)品形態(tài)——全小高層板式電梯洋房（部分空中花園別墅） 216。216。 開盤狀態(tài)：216。216。 商業(yè)樓考慮：216。216。第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一. 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件1. 現(xiàn)狀條件該宗地位于成都市一環(huán)路北四段（40M）東北方，西北臨前鋒路（20M），東北與華油路（20M）相距約90米，東南與府青路（40M）相距約165米。宗地為前鋒電器廠拆遷的一部分，東北、東南為其剩余的廠區(qū)，有一些車間和辦公樓；宗地周邊主要為一些宿舍樓和檔次較低的住宅區(qū)。一環(huán)路是成都市的交通干道，車流量較大；優(yōu)點(diǎn)是交通方便，缺點(diǎn)是有噪音干擾。3． 規(guī)劃要求： 宗地分為三個(gè)部分： A區(qū) B區(qū) C區(qū) 1） 用地性質(zhì)： 住宅用地 商業(yè)用地 代征地使用年限： 70 年 40 年2） 建設(shè)凈用地： m2 m2 m2 3） 容積率： 4） 建筑密度： 28% 50%5） 建筑高度： 40m 24m6） 綠地率： 30% 20%7） 機(jī)動(dòng)車停車位： 非機(jī)動(dòng)車停車位： 8） 退紅線：根據(jù)《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)暫時(shí)規(guī)定（建筑管理）》高層：， m ， m多層：，不小于 m m9） 建筑間距：高層：， m 多層：，不小于 m10） 交通要求：車行口開設(shè)在前鋒路上，距一環(huán)路交口大于60m；11） 綠地要求：沿一環(huán)路設(shè)置9%的綠地；12） 建筑風(fēng)格：須報(bào)送實(shí)景渲染圖，外墻裝飾禁用面磚和藍(lán)玻。化糞池不得臨道路設(shè)置。5． 生活配套設(shè)施情況 宗地所在片區(qū)生活配套設(shè)施完善，交通便利，但檔次較低。二．規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念1． 關(guān)鍵點(diǎn)根據(jù)對(duì)地塊自身及周邊的綜合分析及判斷，提出本規(guī)劃設(shè)計(jì)的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。2． 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案示意 方案一： 1) 整體構(gòu)思 方案一以地塊中央中心花園為中心，通過架空門洞將前后三個(gè)花園連為一體，形成一條由貫穿南北的公共景觀軸線；以此中軸為骨架，向其他內(nèi)院輻射，形成橫向的分軸線；通過縱橫軸線將所有公共綠地聯(lián)系在一起，形成一個(gè)完整的休閑體系，達(dá)到內(nèi)外和諧統(tǒng)一，在有限的空間內(nèi)創(chuàng)造出層次豐富的環(huán)境空間。方案二則以小高層為主，輔以多層公寓和花園洋房，方案可實(shí)施度約70%。全部作多層不可能滿足容積率要求。