【正文】 2) 建筑排布 在公共景觀軸線上有序排布著步行廣場、游泳池、會所（可選）等一系列公用設施。建筑以橫向排列為主（南北向），既滿足良好的朝向，又能獲取良好的通風與采光。（見附圖） 原有樹木大都巧妙地布置在宅間，節(jié)約了一些綠化成本，還達到了更好的綠化效果，對環(huán)境和生態(tài)都有貢獻。 規(guī)劃中將車行道沿用地周邊設置，從外圍車道直接下地下車庫，實現(xiàn)完全的人車分流。 4) 分期建設 整個項目考慮分為兩期建設，利用組團劃分可以輕松分開。樣板房建議設于中軸線南端的住宅中，離賣場近，而且可以考慮將中心花園景觀先期施工，在銷售時實景呈現(xiàn)，更有利于銷售。因此設計將考慮四層以上作辦公，設單獨出入口?？紤]到商業(yè)的實際需求，在商業(yè)建筑下設50個停車位的地下車庫。2） 經(jīng)濟技術指標：總占地面積： m2 其中：住宅凈用地面積： m2商業(yè)凈用地面積： m2代征地面積： m2總建筑面積： 107477 m2 其中：電梯公寓： 89936 m2商 業(yè)： 5487 m2其中：商業(yè)店面： 4487 m2 物業(yè)用房： 100 m2 會 所： 435 m2 居 委 會： 65 m2 儲蓄所郵政所： 400 m2設備用房： 200 m2地下車庫： 11800 m2可售建筑面積： 93277 m2 A區(qū) B區(qū)計容積率建筑面積 89936 m2 4341 m2容積率： 建筑密度： 22% 50%綠化率： 40% 20%建筑層數(shù)： 11層 4層建筑間距： 2730 m總戶數(shù)： 616 戶平均每戶面積： 146 m2停車位： 580 個其中：住宅地下車位： 160 個住宅地上車位： 400 個商業(yè)車位： 20 個4． 建筑風格考慮到該片區(qū)現(xiàn)有建筑，尤其是住宅建筑比較陳舊，色彩比較灰暗，建議本項目采用色彩鮮明、造型輕盈通透的現(xiàn)代建筑風格。本項目采用同樣風格并不擔心會缺乏特色，反而希望能以清新、雅致的設計凸顯萬科品牌。參考風格附圖5． 戶型建議：（見附圖）參考戶型適用于一梯兩戶、十一層以下的電梯公寓，建筑面積約為145 m2 。項 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地獲得價款開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境費配套設施費開發(fā)間接費開發(fā)成本合計27,2,管理費用244剔除車庫,住宅和商鋪平均成本為2705元/M2銷售費用134財務費用項目總投資27, 二、 稅務分析目前公司主要適用稅率如下：預計稅費情況稅率%計稅依據(jù)預計稅額（萬元）計算說明營業(yè)稅5%營業(yè)收入1782營業(yè)收入*5%城建稅7%營業(yè)稅額125 營業(yè)稅額*7% 教育費附加3%營業(yè)稅額53 營業(yè)稅額*3% 契稅3%土地成交260土地成交價*3%所得稅33%稅前利潤2082稅前利潤*33%合 計4302成都萬科城花項目享受錦江區(qū)政府的招商引資財政優(yōu)惠政策，錦江區(qū)政府也口頭承諾萬科的其它新項目也享受同等的財政扶持。 企業(yè)所得稅率不超過15%。三、 經(jīng)濟效益分析 未考慮政府各種稅費的優(yōu)惠政策因素。 資金投出計劃：期間2003年2004年2005年2006年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年地價款534635658911工程款80180120032805240416024開發(fā)間接費1330期間費用378稅金212619174043合 計240430685 資金回款計劃：內(nèi)容2004年2005年2006年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年銷售回款76757675850285021646164635646 資金需求計劃：2003年2004年2005年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年籌資額600060000012000說明:資金占用峰值在2003年第三季度，金額為10983萬元；實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間為2004年第二季度。項目分兩次開發(fā),兩次開盤。一、 機構設置： 項目經(jīng)理部架構項目總經(jīng)理1人部門編制人5人電氣工程師 ：1人內(nèi)業(yè)人員 ：1人土建工程師 ：2人給排水工程師：1人人員配置安排：(1)項目經(jīng)理部配置： 項目總經(jīng)理（1名）：負責項目總體工作。土建工程師（2名）：主要負責項目現(xiàn)場施工管理、招投標等工作。電氣工程師（1名）：主要負責項目現(xiàn)場電氣施工管理等工作。工程管理部通過社會招聘補充一人；給排水工程師（1名）：主要負責項目現(xiàn)場給排水施工管理等工作。工程管理部通過社會招聘補充一人；內(nèi)業(yè)人員（兼任）：主要負責項目現(xiàn)場內(nèi)業(yè)工作，由給排水工程師兼任；項目總經(jīng)理，土建工程師1人，內(nèi)業(yè)人員需在項目部成立時到位，其他人員應在9月底前到位。 銷售主管(1名)：主要負責項目日常銷售工作、項目前營銷推廣和配合。 營銷策劃（1名）：營銷策劃部內(nèi)部調(diào)配。人員通過對外招聘。人員配置計劃：職務到位時間人員安排備注項目總經(jīng)理項目部成立時到位(4月底)內(nèi)部調(diào)入相應崗位對外招聘1人給排水工程師內(nèi)業(yè)人員可兼任土建工程師內(nèi)部調(diào)入1名前鋒項目招聘：1名土建工程師；城花項目部補充：1名土建工程師土建工程師4月到位對外招聘電氣工程師對外招聘銷售主管內(nèi)部調(diào)入銷售人員城花銷售組調(diào)2人，外部招聘1人對外招聘3名二、人員培訓： 針對新項目部成立之初，人員多為其他部門調(diào)配或新入職，保證項目成功復制、統(tǒng)一持續(xù)的萬科化及崗位規(guī)范要求尢為重要。以下崗前培訓內(nèi)容應全部參加：培訓主題培訓對象培訓內(nèi)容培訓目的師資來源培訓時間《標準化管理手冊》項目總經(jīng)理新項目經(jīng)理部成立的規(guī)范化操作指引掌握規(guī)范化操作要求，成功組建設立新部門工程管理部、總經(jīng)理辦公室、人力資源部一天崗位職責培訓項目部全體各個職位相應的工作內(nèi)容、權責及相關要求明確要求員工按各自崗位要求及職責權限開展工作項目總監(jiān)、城花項目部總經(jīng)理、經(jīng)理助理、專業(yè)主管半天理論、半天現(xiàn)場實習新職員入職培訓新入職員入職引導、集中培訓了解公司概況、萬科化及萬科理念入職引導人、人力資源部、相關部門一至二周在崗見習培訓新入職員至公司城花項目經(jīng)理部相應崗位見習熟悉掌握相關操作要求感受成就項目部的工作氛圍所在見習部門一個月第八部分 綜合分析與建議 項目優(yōu)勢（1） 項目為拍賣地塊，相關手續(xù)、證件合法，控規(guī)指標清晰，啟動快；（2） 臨近沙河，沙河改造后環(huán)境較好；（3） 緊挨電子科大、成都工業(yè)學校、成大附中，人文素質(zhì)較高；（4） 周邊配套齊全、成熟，區(qū)域形象較佳；（5） 項目規(guī)模適中，資源占用不大，適合成都公司現(xiàn)有操作能力；（6） 屬成都市中心區(qū)域項目，有助于提升萬科品牌和公司形象；（7） 做成中高檔電梯公寓項目，彌補城北中高檔樓盤的市場空白點。本項目在2004年和2005年可為成都公司貢獻約4101萬利潤，并提高萬科的市場占有率和品牌影響力，也將成為萬科在成都市場進入跨區(qū)域、多項目發(fā)展階段的里程碑之作。30 / 30