【正文】 統(tǒng)一租售給小型商務(wù)辦公的業(yè)戶，否則，辦公與住宅混雜在一起，會帶來諸多矛盾。為此，我們建議招商房地產(chǎn)公司安裝廚房垃圾處理設(shè)備，并在管線設(shè)計上作統(tǒng)一規(guī)劃。（六）合理配置環(huán)衛(wèi)設(shè)施垃圾房的位置既要方便垃圾的運(yùn)送，又要不影響住戶與車輛的進(jìn)出。垃圾桶的配置也要符合垃圾分類處理的要求。但從投入使用的效果來看，因檔板降低了風(fēng)機(jī)的風(fēng)量和熱交換能力，使空調(diào)的制冷效果明顯下降，業(yè)主意見很大。（八）建設(shè)增設(shè)電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)在工程設(shè)計中，電梯沒有運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)，建議增設(shè)這一系統(tǒng)，并與智能監(jiān)控中心聯(lián)網(wǎng)，這樣可以24小時監(jiān)控電梯的運(yùn)行情況，保證設(shè)備安全和治安安全。建議在小區(qū)南端的車輛輔助出入口設(shè)一個崗?fù)?，一個道閘，在小區(qū)北部出入口設(shè)一個崗?fù)?。（十一）適當(dāng)采用立體綠化立體綠化，有利于小區(qū)的整體美觀和小區(qū)居民生活質(zhì)量的提高。（十二）將花園城市的人文主題定義為花卉建議招商地產(chǎn)公司將花卉定義為花園城市人文主題，比如以花卉、植物的名稱命名樓宇、道路，將花園城市的一至五期各選一種花卉作為主題等。憑借招商地產(chǎn)的規(guī)模優(yōu)勢，這個賣點(diǎn)在樓宇營銷中也是有一定吸引力的。建議招商地產(chǎn)配置巴士，由我們安排駕駛員，并對巴士服務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一的管理。管理處按花園城市特點(diǎn)及管理服務(wù)要求設(shè)立監(jiān)控中心，負(fù)責(zé)花園城市24小時監(jiān)控、調(diào)度。附圖1 花園城市縱向管理關(guān)系網(wǎng)絡(luò)圖市住宅局區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理協(xié)會業(yè)主委員會招商物業(yè)招商地產(chǎn) 主 專 業(yè) 隸 發(fā) 監(jiān) 業(yè) 行管 用 務(wù) 屬 展 督 主 業(yè) 部 基 指 關(guān) 商 職 權(quán) 指門 金 導(dǎo) 系 能 益 導(dǎo) 管 代 理 表花園城市管理處附圖2 花園城市管理架構(gòu)圖業(yè) 主 大 會 業(yè)主委員會花園城市管理處 監(jiān)控中心（智能化系統(tǒng)維護(hù)班）展示中心服務(wù)部小區(qū)服務(wù)部社區(qū)文化服務(wù)班會 所 管 理 班 維 修 班安 保 部 清 潔 部綠 化 部二、管理處人員配備（一）管理處主任簡歷主任：胡清松 男 35歲 工程師 碩士學(xué)位1989年1月畢業(yè)于上海交通大學(xué)應(yīng)用化學(xué)系高分子材料專業(yè)，并取得碩士學(xué)位，畢業(yè)后即來蛇口工業(yè)區(qū)工作。1999年調(diào)入招商物業(yè)管理有限公司經(jīng)營服務(wù)部工作。（二）管理處副主任簡歷副主任：佐旭 男 27歲 經(jīng)濟(jì)師 大學(xué)本科 1995年7月畢業(yè)于重慶交通學(xué)院管理工程系，從96年開始從事物業(yè)管理工作，具有豐富的物業(yè)管理實(shí)際經(jīng)驗(yàn)和一定的理論水平?，F(xiàn)任企劃培訓(xùn)部主管，持有物業(yè)管理上崗證書。經(jīng)過長期不斷地實(shí)踐和探索,我們建立了公司、部門、管區(qū)三級培訓(xùn)工作體系，制定了一套規(guī)范化、制度化、科學(xué)合理的培訓(xùn)程序。接管花園城市一期后，我公司將繼續(xù)發(fā)揮培訓(xùn)優(yōu)勢，結(jié)合花園城市特點(diǎn)，加大培訓(xùn)力度，以保證花園城市管理質(zhì)量。管理人員持證上崗率達(dá)100%；特殊工種持證上崗率達(dá)100%；員工培訓(xùn)合格率達(dá)100%。由公司內(nèi)部的資深管理人員和技術(shù)專業(yè)人員舉辦各種專業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)類型包括入司培訓(xùn)，上崗培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)等，根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容可集中進(jìn)行培訓(xùn)，也可分工種進(jìn)行培訓(xùn)。2．送外培訓(xùn)。3．外聘教師培訓(xùn)。4．鼓勵自學(xué)。 （三）培訓(xùn)類型1．入司培訓(xùn)：所有新入司員工應(yīng)該接受企劃培訓(xùn)部的入司培訓(xùn)，主要內(nèi)容有：（1）公司的基本情況、組織機(jī)構(gòu)及主要領(lǐng)導(dǎo)成員。（3）《員工手冊》、職業(yè)道德及質(zhì)量意識教育。2．上崗培訓(xùn)：員工入司培訓(xùn)合格或轉(zhuǎn)換工種均需上崗培訓(xùn)，特別對于內(nèi)審員、消防人員、安管人員、電工、焊工、關(guān)鍵復(fù)雜設(shè)備操作人員及國家或客戶有特定資質(zhì)要求的人員，需要認(rèn)真進(jìn)行上崗培訓(xùn)。3．在崗培訓(xùn)： 公司各部門負(fù)責(zé)本部門歸口管理員工的相關(guān)專業(yè)知識、專業(yè)技能的在崗培訓(xùn)。管理處常規(guī)性在崗培訓(xùn)內(nèi)容包括：（1）員工職業(yè)道德、服務(wù)意識、工作態(tài)度；（2）工作職責(zé)、勞動紀(jì)律、規(guī)章制度、管理處狀況；（3）掌握、提高崗位技能的經(jīng)常而必要的培訓(xùn)。 （四）培訓(xùn)計劃1．接管過渡期的人員培訓(xùn)為使花園城市一期管理處全體人員在接管過渡期中能迅速適應(yīng)新的管理環(huán)境，消除調(diào)整期的各方面疑慮和不適，盡快進(jìn)入狀態(tài)，開展各項(xiàng)工作，接管前公司將組織強(qiáng)化性的集中上崗培訓(xùn)，具體計劃如下：日期培訓(xùn)內(nèi)容主講人/機(jī)構(gòu)培訓(xùn)對象接管總動員、公司發(fā)展概況、質(zhì)量方針、管理處組織架構(gòu)及主要管理人員介紹總經(jīng)理助理王舒波管理處全體人員花園城市一期管理目標(biāo)及模式企劃培訓(xùn)部管理處全體人員公司及花園城市管理規(guī)章制度、崗位責(zé)任制人事行政部管理處全體人員花園城市一期房屋、設(shè)備、設(shè)施及場地情況管理處主任管理處全體人員花園城市一期接管工作知識經(jīng)營服務(wù)部管理處全體人員花園城市一期便民服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序家政服務(wù)中心管理處全體人員花園城市公用設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序工程部維修工花園城市一期治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序安全保衛(wèi)部管理處安管員智能化系統(tǒng)基礎(chǔ)知識智能化系統(tǒng)控制中心 維修工、安管員花園城市清潔衛(wèi)生、園林綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序經(jīng)營服務(wù)部保潔員綠化工ISO9002質(zhì)量體系知識人事行政部管理處全體員工服務(wù)意識、職業(yè)道德、言行規(guī)范、公眾形象、儀容儀表教育經(jīng)營服務(wù)部管理處全體人員軍體訓(xùn)練安全保衛(wèi)部安管員招商物業(yè)應(yīng)急反應(yīng)機(jī)制專題培訓(xùn)管理處維修工和安管員如何作好入伙工作經(jīng)營服務(wù)部管理處全體人員住戶裝修管理知識培訓(xùn)工程部管理處全體人員 2．接管后人員培訓(xùn)接管后，隨著管理處各項(xiàng)工作的順利開展，員工培訓(xùn)應(yīng)步入常規(guī)運(yùn)作，管理處一方面積極參加公司和部門組織的培訓(xùn)，另一方面將根據(jù)員工的素質(zhì)狀況組織員工的常規(guī)性在崗培訓(xùn)。建立培訓(xùn)檔案，記錄考核成績，并核定培訓(xùn)學(xué)分。四、人員管理在人力資源管理中，突出以人為本，是我公司企業(yè)文化的精髓。 （一）人員管理的原則1． 按照公正、公開、擇優(yōu)錄用的聘用原則，管理年輕化、知識化、人員結(jié)構(gòu)科學(xué)化的管理原則，對員工進(jìn)行聘用及管理。3．管理處以政府的有關(guān)法律法規(guī)、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度、ISO9002質(zhì)量體系作為員工行為規(guī)范考核的標(biāo)準(zhǔn)。由公司人事行政部和用人部門共同對應(yīng)聘人員的知識層次、專業(yè)技能、工作經(jīng)驗(yàn)等進(jìn)行考核、選拔，充分優(yōu)化人力資源，做到人盡其才。 （三）人員考核1．實(shí)行崗位管理目標(biāo)責(zé)任制。3．實(shí)施全員崗位責(zé)任量化考核制。鼓勵先進(jìn)，鞭策落后，提高員工隊伍整體素質(zhì)。鼓勵員工、業(yè)主對我們的管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評、意見或投訴，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力及主人翁精神，及時把存在的問題暴露出來，從而盡早防止管理失控事件的發(fā)生。（2）設(shè)立業(yè)主信箱、小區(qū)宣傳欄。（4）定期召開“業(yè)主委員會”會議和業(yè)主座談會。 2．內(nèi)部協(xié)調(diào)（1）設(shè)立員工合理化建議箱。（3）建立每周例會制度。 （六）培養(yǎng)員工服務(wù)意識 物業(yè)管理是通過專業(yè)化、一體化的管理，體現(xiàn)社會效益的。因此，培養(yǎng)員工的服務(wù)意識，是我們企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容，在員工素質(zhì)教育中我們著重培養(yǎng)員工如下服務(wù)意識和觀念：1．樹立“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的服務(wù)意識。2．樹立關(guān)心人、理解人、尊重人的觀念。3．樹立“勿以善小而不為，勿以惡小而為之”的觀念。4．培養(yǎng)員工“善化解矛盾，長溝通技巧”的特殊素質(zhì)。日常繁雜的工作常常需要溝通和理解，使人與人以及人與自然之間達(dá)到充分的和諧。（2）每年根據(jù)ISO9002質(zhì)量方針，確保年度質(zhì)量目標(biāo)，對消防機(jī)電設(shè)備設(shè)施完好率、維修質(zhì)量合格率、投訴處理率、綠化、保潔達(dá)標(biāo)率、用戶滿意率等作出量化要求。（4）對全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)合格率、持證上崗率等。 第三項(xiàng)工作計劃與物資裝備 一、工作計劃花園城市管理處采用逐級負(fù)責(zé)制，“互動式物業(yè)管理”模式，以全方位收集信息反饋，全面執(zhí)行ISO9002質(zhì)量體系和相關(guān)崗位的“三定五按”操作方式，以確保物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)的落實(shí)和提升，并利用反饋信息進(jìn)行決策修改，循環(huán)往復(fù)，千錘百煉。3．管理處內(nèi)部人員培訓(xùn)時間：人員到位后三天內(nèi)培訓(xùn)內(nèi)容：見培訓(xùn)計劃4．研究花園城市規(guī)劃，設(shè)計方案，并向招商地產(chǎn)有關(guān)人員學(xué)習(xí)，交流時間：管理處成立前后內(nèi)容：全面熟悉掌握花園城市規(guī)劃設(shè)計思路和方案，以達(dá)到前期能有效介入。6．參加現(xiàn)場施工管理時間：由管理處成立至工程竣工內(nèi)容：全面了解施工過程，工程內(nèi)容，特別是隱蔽工程的情況7．參與智能化系統(tǒng)，機(jī)電設(shè)備的安裝、調(diào)試時間：按工程進(jìn)度要求內(nèi)容：作為智能化系統(tǒng)的現(xiàn)場培訓(xùn)，借此項(xiàng)工作充分了解花園城市 的智能化系統(tǒng)、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)8．參與小區(qū)的竣工驗(yàn)收時間：招商地產(chǎn)安排內(nèi)容：建立記錄檔案，督促施工單位修整，并進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。2． 舉辦“業(yè)主入住培訓(xùn)班”（1）物業(yè)管理法規(guī)培訓(xùn)；（2）垃圾分類知識培訓(xùn)；（3）智能化系統(tǒng)使用培訓(xùn)；（4）裝修管理培訓(xùn)。 （三）日常管理階段由花園城市正式入伙開始至委托管理期間，花園城市管理處將嚴(yán)格按照標(biāo)書中的各項(xiàng)承諾，精心管理，創(chuàng)造環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。第四項(xiàng)收費(fèi)及財務(wù)預(yù)算分析一、計算依據(jù)（一） 深圳市政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及市住宅局、物價局有關(guān)文件規(guī)定；（二） 根據(jù)發(fā)展商所提供的資料和實(shí)地考察情況；（三） 按照深圳招商物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)。 2．。輛。月收取。（二） 收支預(yù)算表序號項(xiàng) 目月發(fā)生額（元）年發(fā)生額（萬元）備 注一收支盈虧二收入合計明細(xì)見測算表三支出合計明細(xì)見測算表1管理成本明細(xì)見測算表其中:工資及福利明細(xì)見測算表辦公費(fèi)明細(xì)見測算表公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)明細(xì)見測算表機(jī)電設(shè)備維護(hù)費(fèi)明細(xì)見測算表智能設(shè)備維護(hù)費(fèi)明細(xì)見測算表公共部分水電費(fèi)明細(xì)見測算表環(huán)境管理費(fèi)明細(xì)見測算表其它支出明細(xì)見測算表2管理傭金10%3稅 % (三)收支測算表序號項(xiàng)目測算式依據(jù)計算式月收入（元）年收入（萬元）收入合計收取率99%收入小計一管理費(fèi)1+2項(xiàng)(收取率99%)()1小高層住宅收入2商鋪二商業(yè)用房租金 m2 ( m2的2‰)60元/m2 m270%三停車費(fèi)1+3項(xiàng)1汽車月票252車位（實(shí)停238個）地上15個，地下208個，架空層15個150元15個300元223個2汽車散票均日停放20輛/次5元/輛日40輛四有償服務(wù)安裝、維修綜合測算 序號項(xiàng)目測算式依據(jù)計算式月支出（元）年支出（萬元）一工資及福利46人1+5項(xiàng)1工資A+NA主任4000元/月人1人C監(jiān)控中心主管2500元/月人3人E會計2500元/月人1人G管理員1500元/月人1人I社區(qū)文化主管2500元/月人5人K清潔工800元/月人2人M安管班長1500元/月人15人2社會保險費(fèi)%（養(yǎng)老17%,%醫(yī)療9%.失業(yè)1%）%(養(yǎng)老10%,%,醫(yī)療2%,待業(yè)1%)正式工4726元/月部(主任、副主任，主管2人，維修工5人，安管班長3人)40元12部C電話5部，均200元/月部10元/月7部2交通費(fèi)管理費(fèi)收入的1%1%3書報費(fèi)綜合測算4服裝費(fèi)A+E項(xiàng)A管理人員服裝1500元/人年440元/人12人C維修工440元/人年630元18人E一般工作人員服裝800元/人年,430元/人40人6辦公用品綜合測算7節(jié)日裝飾宣傳及社區(qū)活動費(fèi)管理費(fèi)收入的1%1%8宿舍補(bǔ)助30元/人年64591 M22室外道路養(yǎng)護(hù)1元/M2年1元7000 M24化糞池清理養(yǎng)護(hù)1000元/座年20元200個6循環(huán)水池、雕塑小品綜合測算7路燈、庭院燈、草坪燈、吸頂燈均1元/盞年120元10盞