【正文】 南至一環(huán)路對面的北苑商場 宗地東至前鋒廠廠區(qū) 西至前鋒路對面的前鋒廠生活區(qū)南面一環(huán)路 北面華油路東面府青路 西面前鋒路地塊現(xiàn)狀（原有一棟五層樓綜合樓，二層辦公樓、醫(yī)院和部分廠房）： 已平整土地 地塊內(nèi)樹木項目周邊環(huán)境及相關(guān)配套：成都市城北功能定位為陸上城市對外交通樞紐中心和商品對外輻射物流中心，（依托交通帶來了區(qū)域早期工業(yè)的發(fā)展，）有二十多年的發(fā)展歷史，區(qū)域由當(dāng)?shù)毓I(yè)人口（為主）和外來經(jīng)商人口構(gòu)成，整體質(zhì)素不高。宗地概況，（），形狀規(guī)則方正，原為前鋒集團舊址。項目位置與項目接壤的兩條道路路況良好，40米寬的一環(huán)路雙向四車道，前鋒路寬20米，前往市區(qū)內(nèi)外的路網(wǎng)四通八達，非常便利。位置：項目位于成都市東北方向，緊鄰府青立交橋，在一環(huán)路北四段外側(cè)，南與一環(huán)路接壤，西與前鋒路接壤，北、東側(cè)均為前鋒廠廠區(qū)。其工業(yè)用地將由現(xiàn)在的30％降到11％左右，城市綠地將達到12％以上。市政設(shè)施改造和建設(shè)投資總額達228億多元。電子科技大學(xué)、成都理工大學(xué)等10余所大中專院校及30余家科研院遍布全區(qū)，是成都市重要的教育科研基地和高科技人才聚集的地方。人口54萬，轄4個鄉(xiāng)、12個街道辦事處。成都萬科將參加此地塊投標，如能競得，成都公司將開始多項目開發(fā)運作。2003年元月16日，成都市將推出東郊結(jié)構(gòu)調(diào)整后的市區(qū)內(nèi)首塊較大規(guī)模土地——前鋒集團舊廠地塊， 進行公開拍賣。成都公司現(xiàn)有職員85人，多項目配置，單項目操作，從操作經(jīng)驗和人力資源狀況看，成都公司已具備多項目操作能力，成都公司急需尋找城內(nèi)中小項目進行利潤補充。目 錄項目決策背景 2第一部分 項目概況 3第二部分 法律及政策性風(fēng)險分析 14第三部分 市場分析 16第四部分 規(guī)劃設(shè)計初步分析 24第五部分 項目推進計劃 32第六部分 投資收益分析 33第七部分 管理資源配置 37第八部分 綜合分析與建議 39項目決策背景萬科自2000年上半年進入成都市場，開發(fā)的成都萬科城市花園取得成功，已推出的城花一期、二期熱銷完畢，后續(xù)開發(fā)仍在繼續(xù)順利推進，萬科品牌已得到成都市民廣泛認同。但目前僅有城花單項目操作已不能滿足集團日益增長的利潤要求，隨著對成都市場更深入的了解，成都公司對成都住宅市場進行了全面的研究后，認為成都房地產(chǎn)業(yè)將保持持續(xù)的增長，有必要在成都繼續(xù)尋找新的投資機會。隨著國家加強土地資源的調(diào)控，拍賣方式將為今后房地產(chǎn)開發(fā)的主要土地供應(yīng)來源。此項目位于成都市中心區(qū)域，規(guī)模適中，有助于公司多項目操作和提升萬科品牌形象。第一部分 項目概況項目背景：成華區(qū)位于成都市東北部，在城市向東發(fā)展中首當(dāng)其沖。區(qū)內(nèi)云集有200多家以電子工業(yè)為主體，多種行業(yè)并存，門類較為完善的國有企業(yè)，是成都乃至四川重要的工業(yè)基地。由2001年11月開始的沙河綜合整治工程預(yù)計耗資20億元，計劃用三年的時間完成沙河的初步整治，將沙河做成成都市的第二張城市名片。調(diào)整后的東郊將成為集物流配送，商業(yè)金融、居住生活、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑等功能于一體的綜合性城區(qū)。2003年1月16日，成都有史以來的首家整體搬遷企業(yè)，也是東郊結(jié)構(gòu)調(diào)整后的首塊成規(guī)模土地——前鋒集團舊廠地塊，將“擺”上拍賣臺。屬成華區(qū)行政轄區(qū)范圍。其中： 成都市東北主干道府青路與項目距離約150米；通過府青路到春熙路商圈約3km路程； 項目與內(nèi)環(huán)線距離約1km，可通過泰安街直達，便利的使用城內(nèi)各種高級別配套； 項目與三環(huán)路直線距離約5500米，可通過府青路連接三環(huán)路快速通往城市各處（北門進出成都的必經(jīng)之道——府青路上的青龍場立交橋從2003年元旦起停止收費）。地面建筑現(xiàn)已拆遷完畢，除保留有數(shù)十株成齡桉樹外，地表平整。但因項目緊挨全國重點院校（電子科技大學(xué)），并在一環(huán)線上，故項目面向的區(qū)域人口素質(zhì)相對較高。其建成對周邊的居住環(huán)境和景觀將會有很大提升。從前鋒廠員工和規(guī)劃院處了解到，項目用地東北面的前鋒舊廠將于春節(jié)后全部拆除搬遷至高新西區(qū)，而舊址則用作和成華區(qū)政府及電子科大合作成立“成都電子信息產(chǎn)業(yè)園”（孵化園）也既是電子科大將跨過府青路與項目用地接壤。是成都市成華區(qū)政府聯(lián)合四川省電子信息化領(lǐng)導(dǎo)辦公室及成都電子科技大學(xué)，通過成都華信電子信息產(chǎn)業(yè)有限公司承擔(dān)，依托成都電子科技大學(xué)等科研單位的人才技術(shù)優(yōu)勢和成都東郊國有大中型電子企業(yè)的存量資源而規(guī)劃建設(shè)的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。重點發(fā)展數(shù)字音視頻制作、傳輸、接收產(chǎn)品；微電子產(chǎn)品；新型電子元器件；計算機軟件開發(fā)等電子信息產(chǎn)業(yè)。： 交通：與項目接壤的兩條道路路況良好，其中一環(huán)路雙向四車道40米寬，前鋒路20米寬，前往市區(qū)市外的路網(wǎng)四通八達，非常便利。 商貿(mào)：李家沱菜市、華聯(lián)商廈、互惠超市、紅旗直銷分場、好又多府河店、國美電器、錦通成百家電專賣場都在項目周邊1500米內(nèi)。國美電器 紅旗直銷分場 醫(yī)院：市八醫(yī)院、成都軍區(qū)總醫(yī)院、市建工醫(yī)院、市中醫(yī)院、石油醫(yī)院、梁家巷中西醫(yī)門診部等醫(yī)院匯集四周。 文化娛樂：活水公園，市游樂園、城北體育館、市游泳場均在項目2000米范圍內(nèi)，項目周邊分布眾多中檔次有特色的餐飲茶肆酒吧。公交線路表線路起止站7路文化宮——理工大學(xué)27路九眼橋（一環(huán)路環(huán)行線）28路火車北站——石羊場中心站34路火車北站（一環(huán)路環(huán)行線）42路逸都花園——游樂場45路雙楠小區(qū)——青龍場中心站60路省政法學(xué)院——九眼橋65路火車北站——九眼橋73路建機廠——文化宮75路東光小區(qū)——光榮小區(qū)113路金沙中心站——十里店總體分析及結(jié)論： 項目所在區(qū)域有較早的發(fā)展歷史，人口稠密，所以各類市政及生活配套非常齊全，但在檔次上受到本區(qū)域整體消費、需求水平和發(fā)展歷史較早的約束。項目本身的商業(yè)規(guī)劃可以彌補部分商業(yè)生活的不完善和檔次的不足。所以，通過上述分析，我們認為，區(qū)域的各類配套設(shè)施對項目立項有支持力度，業(yè)主們在區(qū)域內(nèi)能夠享受到完善而又便捷的各類生活配套服務(wù)，并可借助快捷的道路輻射網(wǎng)到達城內(nèi)各處。項目用地技術(shù)經(jīng)濟指標本項目控規(guī)按用地性質(zhì)分為2部分進行規(guī)劃。B部分：（），土地用途：商業(yè)用地（商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地）；使用年限：40年；容積率：；建筑密度：不大于50；綠地率：不小于20％；建筑高度：不大于24米；其他方面按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。A、地塊成交后5日內(nèi)與出讓人簽訂《成都市國土使用權(quán)出讓合同》；B、簽訂《成都市國土使用權(quán)出讓合同》之日支付拍賣成交地價款的30％；C、簽訂《成都市國土使用權(quán)出讓合同》之日起60日內(nèi)支付拍賣成交地價款的30％；D、簽訂《成都市國土使用權(quán)出讓合同》之日起180日內(nèi)支付拍賣成交地價款的40％。但因本區(qū)域的成熟度及發(fā)展歷史，區(qū)域內(nèi)可用作住宅開發(fā)的土地所剩無幾。南一環(huán)和西一環(huán)兩邊居住用地的地價約180萬/畝（非拍賣地塊）,比較之下，一環(huán)邊（城市中心區(qū)域）居住用地，以本區(qū)域為低，但可同享城中心高檔配套。第二部分 法律及政策性風(fēng)險分析一、項目用地法律手續(xù)描述（一） 項目用地原始權(quán)屬狀況項目用地位于成都市成華區(qū)一環(huán)路旁，現(xiàn)狀為一拆遷完畢的空地，無地上附著物，僅在拆遷后遺留十余株高大樹木在地塊內(nèi)。該地塊相關(guān)文件如下： 成都市國土資源局2002年12月18日《拍賣出讓國有土地使用權(quán)公告》。 成都市國土局《國有土地使用權(quán)出讓合同》樣本。 成都市勘察測繪研究院界址點成果表、紅線圖、放線交接單。（二） 合作方情況合作方為成都市政府，拿地方式受法律保護，基本無合作風(fēng)險。地價支付條件如下： 簽訂出讓合同之日支付拍賣成交價款的30％； 簽訂出讓合同之日起60天內(nèi)支付拍賣成交價的30％； 簽訂出讓合同之日起180天內(nèi)支付拍賣成交價的40％。但對此項目，應(yīng)注意以下幾個方面的問題： 政府在拍賣公告中及出