【正文】 2）主出入口的具體構(gòu)造處理方式——項(xiàng)目的主要出入口是樓盤形象、品質(zhì)最直接化的視覺體現(xiàn)，她跟樓盤的定位直接相關(guān)，作為一個(gè)生態(tài)化的、純居住化高檔社區(qū)，主出入口應(yīng)該體現(xiàn)的有：尊容感、親切感、真品位的質(zhì)感，建議采用文化石或石材砌體。 1）總體布局——本項(xiàng)目在總體布局上比較均衡，有利于綜合環(huán)境的均衡性和均好性，但是，結(jié)合坡地現(xiàn)狀，每個(gè)地方的標(biāo)高有一定出入，那么，在總平的環(huán)境處理上將可能出現(xiàn)斷帶的現(xiàn)象，特別是在對(duì)營造一個(gè)統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目環(huán)境的高潮點(diǎn)（帶）或者是吸引眼球的集中分布點(diǎn)（帶）的層次化處理上。6）因地制宜，充分有效地利用地形——項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)中，充分考慮現(xiàn)有地塊狀況，從成本的角度、小區(qū)園林景觀的角度，使之盡可能保留原有形狀，使得小區(qū)組團(tuán)的景觀視覺開闊而不受局促，且有利于小區(qū)形象外化的層次化空間化處理。5）小區(qū)主入口設(shè)置有利于項(xiàng)目整體形象展示——由于項(xiàng)目單面臨街（中經(jīng)路），且中經(jīng)路為月牙形走向，小區(qū)選擇在路的中段及弧形的高點(diǎn)處設(shè)置，從外圍視角上有一個(gè)圍合吸納的感覺（包容感）。3）基本上是南北朝向——整個(gè)方案總體布局上，基本上是以南北或偏南北朝向?yàn)橹?，僅僅只有局部少量戶型是東西朝向（轉(zhuǎn)角地方），充分滿足消費(fèi)者對(duì)朝向的需求偏好；1）比較靈動(dòng)——現(xiàn)有方案各建筑有機(jī)、有序地布局在整個(gè)項(xiàng)目地塊中，具有比較靈動(dòng)、流暢的特性；城市花園”項(xiàng)目具有高品質(zhì)小區(qū)的總體表征。從建筑形態(tài)看本項(xiàng)目產(chǎn)品是以純多層產(chǎn)品形態(tài)為主導(dǎo)（可能部分花園洋房），根據(jù)前面對(duì)市場的綜合分析來看，本項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品從產(chǎn)品的建筑形態(tài)上，多層產(chǎn)品就具有了一定的市場利基比較能力，而隱性含義是：——本項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)同期開發(fā)收益的相對(duì)最大化，其產(chǎn)品價(jià)值受眾點(diǎn)也是在多層產(chǎn)品定位上，不僅僅因?yàn)樗氖袌隼容^，還因?yàn)樗耐绕焚|(zhì)均衡度。 本項(xiàng)目擁有片區(qū)市場博亦的入場券——規(guī)模，其隱性的含義是——本項(xiàng)目亦進(jìn)行整體市場亮相（三）本項(xiàng)目可能的核心產(chǎn)品價(jià)值的比較競爭分析從住宅供應(yīng)的體量規(guī)模來看，根據(jù)項(xiàng)目地塊的規(guī)建指標(biāo)，總建筑面積可達(dá)86000平米左右，與片區(qū)同期市場放量或分期銷售的規(guī)模大致相當(dāng)。 針對(duì)小眾多頭市場——除了具有同樣的利基產(chǎn)品角力的競爭機(jī)會(huì)外，還可以有在產(chǎn)品綜合品質(zhì)上的競爭表現(xiàn)機(jī)會(huì)。 針對(duì)寡頭市場——具有利基產(chǎn)品角力的博弈機(jī)會(huì)以及具有特色項(xiàng)目內(nèi)涵的競爭抗性綜上分析，本項(xiàng)目片區(qū)同期市場的競爭博弈態(tài)勢中現(xiàn)在，由第一集團(tuán)引領(lǐng)的片區(qū)價(jià)格線極有可能形成1400元/平米以上的破題，而第二集團(tuán)的價(jià)格線亦逼近1200元/平米。 價(jià)格機(jī)會(huì) ◆ 130—140平米之間的舒適型套三、套四產(chǎn)品存在需求的產(chǎn)品補(bǔ)缺機(jī)會(huì)。 ◆ 多層產(chǎn)品類型需求較大，市場追捧度較高； 2）需求 當(dāng)期市場環(huán)境下的產(chǎn)品機(jī)會(huì)主要是與項(xiàng)目的開發(fā)戰(zhàn)略有關(guān)，如果本項(xiàng)目采用追隨型戰(zhàn)略，則明顯地變量有——◆ 市場補(bǔ)缺機(jī)會(huì)◆ 價(jià)格補(bǔ)缺機(jī)會(huì)或采用競爭策略，則在產(chǎn)品綜合品質(zhì)支撐的前提下，以及競爭的方式，捕捉——◆ 差異化產(chǎn)品補(bǔ)缺或競爭機(jī)會(huì) 項(xiàng)目客觀地緣半徑下的區(qū)向價(jià)值利用機(jī)會(huì)。 即片區(qū)市場板塊逐漸興起，日益擴(kuò)增的市場規(guī)模帶來的增量型市場機(jī)會(huì)。 ◆ 中遠(yuǎn)期可遇見寡頭市場特征下的“莊家”市場行情起到的板塊牽引——郊區(qū)大宗土地的大規(guī)?；_發(fā)（如：芙蓉漢城）。 ◆ 市場主力供給源對(duì)供給結(jié)構(gòu)的影響 ◆ 土地轉(zhuǎn)入有效供給的主力集結(jié)區(qū)向表現(xiàn) ◆ 一級(jí)市場的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的區(qū)向關(guān)系主要包括： 板塊價(jià)值鏈接功能（老城區(qū)—九院片區(qū)）。 九院區(qū)域圈層發(fā)展的遠(yuǎn)景希翼 九院片區(qū)開發(fā)的區(qū)向綜合價(jià)值 九院區(qū)域的生活方式價(jià)值——九院開發(fā)帶，對(duì)接老城區(qū) 控規(guī)條件容積率≤建筑密度≤30%建筑高度≤7層綠地率≥30%較有利的項(xiàng)目規(guī)建指標(biāo)利于項(xiàng)目與市場的直接價(jià)值銜接，增強(qiáng)了項(xiàng)目在定位時(shí)的市場綜合抗性。路網(wǎng)較單一，但中經(jīng)路是連接城中心與九院的主要道路之一。較高的形象識(shí)別度，且建筑層次分明。地塊識(shí)別度地塊臨中經(jīng)路，為自下而上的緩坡狀，地塊較道路的標(biāo)高還要高。地貌無待拆建筑，無植被。整個(gè)地塊應(yīng)該具備較大的沿街形象價(jià)值表現(xiàn)力度，且項(xiàng)目單面的建筑縱向鋪程會(huì)使得項(xiàng)目具備相當(dāng)高的識(shí)別度和建筑形象表現(xiàn)。地具備項(xiàng)目縱深感，地塊可塑性較高，應(yīng)該有較優(yōu)良的價(jià)值表現(xiàn)機(jī)會(huì)。當(dāng)前不具備商情表現(xiàn)能力。中經(jīng)路坡度較大，且路面較窄，在建筑規(guī)劃是應(yīng)重點(diǎn)考慮車流與人流的回旋。 北：臨機(jī)電工程校，建筑為多層，較陳舊。南：緊臨中經(jīng)路，對(duì)面為綿陽市武引建筑工程有很公司和四川高水天微高科技發(fā)展有限公司。四置項(xiàng)目地塊位于綿陽城東北方向，處游仙區(qū)涪江以北的中經(jīng)路側(cè)，臨核工業(yè)九院圈層。 這是本篇的核心，在本章里我們將重點(diǎn)放在——本項(xiàng)目立地條件、街區(qū)價(jià)值提煉、本項(xiàng)目在區(qū)域市場格局中的競爭力分析，從而找準(zhǔn)本項(xiàng)目的整合營銷定位方向，綜合各中優(yōu)勢對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行初步的市場定位、方案組合，為本項(xiàng)目的市場價(jià)值推導(dǎo)出入局的方向。第二部分從消費(fèi)群體的角度。從較微觀的角度。從較中觀的角度。【市場環(huán)境認(rèn)知小結(jié)】應(yīng)該說當(dāng)前區(qū)域總體市場環(huán)境還是比較健康的，表現(xiàn)在：從區(qū)域的角度。周遍縣市生意人由于此區(qū)域與綿陽市其他區(qū)域相比較，房價(jià)較低，對(duì)以居家為主的工薪階層也具備一定的吸引力。主要是核工業(yè)九院的職工而當(dāng)前住宅供給幾乎斷檔，市場供應(yīng)較少，本項(xiàng)目地塊的住宅開發(fā)有一定的市場空白點(diǎn)。幾乎沒有宣傳媒介的運(yùn)用。設(shè)計(jì)檔次很低，印制粗糙。幾乎沒有宣傳資料，即使有宣傳資料，其設(shè)計(jì)、制作和表現(xiàn)水平都較低。售樓部的銷售人員表現(xiàn)極差，沒有起身接待的習(xí)慣，基本以坐姿接待。在售樓部外缺乏環(huán)境營造，基本上沒有形象墻概念，更無景觀營造可言?？傮w上來看，墻體基本未做裝飾處理，包括戶型圖、項(xiàng)目總平圖、立面效果圖、環(huán)境效果圖等基本都沒有宣傳。在售樓部的內(nèi)部布置上，還顯得很零亂、簡單，墻體幾乎沒有運(yùn)用。售樓部的修建檔次較低，根本就不起眼，缺乏售樓部應(yīng)有的外立面造型、裝飾等，大部分都是一間鋪面，擺放一、兩張桌子，沒有任何售樓現(xiàn)場氣氛，跟普通的商業(yè)門面差別不大。目前在售項(xiàng)目中，除了久遠(yuǎn)花園2期有較規(guī)范的銷售部（具備售樓部的氣勢、形象展示及洽談接待銷售人員的業(yè)務(wù)功能）外，其他項(xiàng)目的售樓部的檔次較低，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面，首先表現(xiàn)在銷售部修建上、其次是銷售部的內(nèi)部布置上、再次是項(xiàng)目現(xiàn)場環(huán)境及形象墻。（二）需求方面銷售情況項(xiàng)目名稱新華苑久遠(yuǎn)花園2期明?；▓@龍都花園2期入市時(shí)間2003年2004年10月2005年12月開盤2005年12月開盤房屋狀態(tài)已入住現(xiàn)房主體12月封頂基礎(chǔ)剛結(jié)束銷售率尾盤、余部分躍層50%還未正式啟動(dòng)有待觀察備注是片區(qū)最早的一個(gè)項(xiàng)目有少數(shù)進(jìn)場裝修（10%）小區(qū)規(guī)模較小配套有農(nóng)貿(mào)市場、幼兒園就當(dāng)前正在銷售的項(xiàng)目來看，在其銷售技術(shù)欠缺的情況下能取得上述成果，屬正常。價(jià)格表現(xiàn)（單位：元/㎡）項(xiàng)目名稱新華苑久遠(yuǎn)花園2期明?；▓@龍都花園2期呈報(bào)價(jià)格區(qū)間尾盤1100—1380未開盤1200—1400呈報(bào)均價(jià)1100左右130012001300估計(jì)成交均價(jià)10001250有待觀察有待觀察主力總價(jià)區(qū)間15萬左右13—17萬9—12萬10—17萬當(dāng)前區(qū)域樓盤的主力成交均價(jià)集中在1200元左右，總價(jià)范圍集中總在10—17萬之間。6）住宅供給面積項(xiàng)目名稱新華苑久遠(yuǎn)花園2期明?；▓@龍都花園2期供給面積區(qū)間㎡80—21780—16070—11080—200主力面積區(qū)間㎡130左右110—13083—9980—130主力面積戶型格局322323222232122323224）規(guī)模集中在200—500戶之間，其中久遠(yuǎn)花園規(guī)模較大，分三期開發(fā)，目前銷售的為2期，規(guī)模在500戶左右。2）位置項(xiàng)目名稱新華苑久遠(yuǎn)花園2期明?；▓@龍都花園2期位 2004年綿陽市區(qū)人口20多萬戶家庭，如果假定每年有5%的家庭每戶想增加20平米的改善住房需求，則每年帶來的住房需求為20萬平米。 根據(jù)規(guī)劃，2020年，綿陽市總?cè)丝趯⑦_(dá)到150萬人。需求潛力巨大因此，房屋的需求依然是以自住為目的，而非虛擬，市場需求斷層現(xiàn)象中近期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)。根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，綿陽市投資型購房比重僅占8%。外地人購房不斷增長◆由于綿陽城市生態(tài)環(huán)境的改善和自身寶貴的自然資源，自2003年以來，外地人購房比重持續(xù)兩年保持5%左右的同比增長趨勢，當(dāng)前本地客戶與外地客戶已經(jīng)基本持平。結(jié)合當(dāng)前綿陽市整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展步調(diào)、投資表現(xiàn)、土地供給、市場供需后期關(guān)系、開發(fā)態(tài)勢等綜合因數(shù)。【綿陽市房地產(chǎn)市場需求預(yù)測】由于當(dāng)前受國家宏觀調(diào)空的影響，當(dāng)前業(yè)界對(duì)房市05年乃至06年的走勢可謂眾說不一。存在局部多頭供給競爭同上，這些中小項(xiàng)目中的某些項(xiàng)目可能會(huì)在某一局部區(qū)域或針對(duì)同樣的細(xì)分市場進(jìn)行局部化的多頭競爭。 大盤掃描的主要是中高端市場，那么中小盤就有機(jī)會(huì)進(jìn)行更廣域的細(xì)分市場掃描，比如說一般中端市場、特殊的利基市場、（低端市場、替代型市場或復(fù)合類投資市場等）；B.雖然大盤具有強(qiáng)大的綜合市場競爭力，但是由于這些寡頭企業(yè)占有的市場份額過大，存在同比市場風(fēng)險(xiǎn)及干擾。規(guī)模化品牌項(xiàng)目的進(jìn)入，在對(duì)高端市場形成格局式樣沖擊的同時(shí)，在價(jià)格上也必然會(huì)形成莊家心態(tài)。健全的配套設(shè)施、優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃、先進(jìn)的技術(shù)理念、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理、強(qiáng)大的品牌號(hào)召力及品牌社區(qū)無與倫比的附加價(jià)值——榮譽(yù)感、尊貴感、安全感、成就感等，必然會(huì)形成對(duì)中高端市場的全面掃描，也可以毫不夸張的說，是對(duì)中高端市場，尤其是高端市場，形成“一網(wǎng)打盡”之勢，對(duì)二級(jí)市場形成前所未有的沖擊。其次：是對(duì)住宅二級(jí)市場的格局式?jīng)_擊。高競爭壁壘——這主要涉及到資金壁壘及規(guī)模效應(yīng)、品牌壁壘（特別是品牌）、技術(shù)壁壘以及價(jià)格壁壘，而這些綜合起來的競爭優(yōu)勢都是目前本土開發(fā)企業(yè)所無法企及的。這樣，如同這個(gè)世界上所有的寡頭市場一樣，會(huì)出現(xiàn)利益合謀及在市場作用下的價(jià)格聯(lián)盟，好比快餐業(yè)的麥當(dāng)勞、肯德基；IT界的IBM、戴爾以及電器領(lǐng)域的索尼、松下。自然地，對(duì)整個(gè)綿陽房市的影響，也就具有了“莊家”的市場行情特征?，F(xiàn)在隨著中房等大型品牌開發(fā)商紛紛取得大規(guī)模的開發(fā)土地，并且部分已經(jīng)面市或正準(zhǔn)備入市，這些外來開發(fā)商與本地有勢力的品牌開發(fā)商一道，正逐步形成綿陽地產(chǎn)開發(fā)的寡頭市場，供給規(guī)模化大盤時(shí)代已經(jīng)初步顯現(xiàn)。七、供給大盤趨勢已經(jīng)初顯。六、住宅開發(fā)注重細(xì)分市場。值得一提的是：這個(gè)板塊在中近期內(nèi)還具備非常強(qiáng)的需求釋放空間。此區(qū)域當(dāng)前以規(guī)?；鄬泳幼⌒^(qū)為住，客戶群體直指九院，在房地產(chǎn)開發(fā)上，講究小區(qū)院落文化、生態(tài)環(huán)境、情景園藝。在客戶群體的表現(xiàn)上，外地與本地各占一半的比例。是綿陽房地產(chǎn)第一價(jià)格集團(tuán)區(qū)域。老城區(qū)：是城市生活、配套最成熟的區(qū)域，也是綿陽的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)中心，由于高額的土地成本，多以電梯商住樓為住，以花園碧云居、春天花園為代表的樓盤，其主力產(chǎn)品面積供給集中在100—140平米之間，主力成交價(jià)格在2400元/平米左右，客戶群體主要以綿陽周遍縣市為主，其購房目的是為了子女就學(xué)方便，其中也有部分生意人?！窘馕觥刻嵝盐覀冊趯?duì)本項(xiàng)目定位時(shí)應(yīng)瞄準(zhǔn)于當(dāng)前市場的某中主流產(chǎn)品形態(tài)。四、以經(jīng)濟(jì)、適用型戶型需求為主。 房地產(chǎn)需求市場的價(jià)格彈性空間較大?！窘馕觥咳⑵骄績r(jià)較低。 04年全年，住宅建設(shè)完成投資22億元，施工面積488萬平米，竣工面積188萬平米。今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持小幅增長趨勢。第二節(jié) 較中觀角度的綿陽房地產(chǎn)市場分析【綿陽房地產(chǎn)總體運(yùn)行情況】一、投資呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。小節(jié)：金融政策、土地政策及相關(guān)的地方政策都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生很大的影響，對(duì)抑制投資過熱、穩(wěn)定市場所起的作用已經(jīng)有相當(dāng)?shù)男Ч?，而且，作用力?huì)越來越凸顯，提醒我們應(yīng)未雨綢繆，項(xiàng)目定位要立足于中近期市場趨勢下某種具有主流特征、相對(duì)安全性高、競爭抗性大、市場機(jī)會(huì)充分的把握。 國土資源部實(shí)行土地管理部門的省以下垂直領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格土地保護(hù)制度；加強(qiáng)土地和環(huán)境保護(hù)法執(zhí)行力度，對(duì)部分城市實(shí)行了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用停止審批半年的措施。二、土地供給政策【鑒示】:在創(chuàng)建“和諧”的社會(huì)目標(biāo)前提下，當(dāng)期一系列的政策措施，無論是抑制投資過熱，還是市場監(jiān)管措施等，并逐漸作用并加力于市場在可預(yù)見的中期。13. 建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》。