【正文】 景”與“西湖十景” 目的 進行本案景觀和環(huán)境的整體宣傳，體現本案先進的景觀設計和開發(fā)理念。 活動時間：本案開盤前一個月左右。 廣告宣傳：活動日前一日和活動日當天進行報紙廣告宣傳“擁有東方明珠，擁有東方快車”，活動場景可在活動日后幾天在電視臺播放。 公關活動：捐贈儀式即“東方快車”開通儀式，邀請市領導剪彩，開通現場布置彩旗、氣球、橫幅等渲染氣氛品，并可發(fā)送本案的宣傳單頁。 行動計劃 本次活動是本案營銷推廣的起手式，聲勢必須浩大，對蚌埠的房地產市場和市民起到震撼的作用。 可在一定程度大擴大消費群，吸引西區(qū)等離本案距離較遠的消費到本案購房。 本此活動可使本案成為蚌埠第一個擁有小區(qū)直通車的社區(qū)。 新淮路上因商鋪不多，不再做商鋪的定位。如何增加商鋪投資者的信心是本案商鋪成功的關鍵： 由于鳳陽東路上商鋪總價過高，建議在宣傳上偏向于裝璜材料、家具、五金和建材行業(yè)，上述行業(yè)對本案地段價值認同度較高，通過對鳳陽東路“建筑裝璜一條街”的包裝，對投資者而言，有較大的投資吸引力。 鳳陽東路上商鋪進深過深，而使門面顯得過窄，一、二兩層連賣，總價過高。 小區(qū)的東南和北部因外部環(huán)境較差，要求進行較大面積的景觀設計，以增加景觀賣點。 進行“十大景觀”設計。③ 小區(qū)東南面房型設置為108120方，因此處景觀賣點不強，又是受橡膠廠污染區(qū)最嚴重的區(qū)域，房型設置過大。第五章 物業(yè)規(guī)劃意見與商鋪功能建議 物業(yè)規(guī)劃意見 房型 本案房型目前設置如下：房型面積（平方米） 套 數 套 數 比 例（%） 76 43 5．2 79 130 15，9 88 133 16．2 91 45 5．5105 21 2．6108 96 11．7117* 201 24．6120 37 4．5128 6 0．7136 22 2．7138 12 1．5146 24 2．9150 24 2．9167 24 2．9*二套117平方米房型可分78平方米三組，房型有一定的調整的余地。 花好月圓——位于薔薇苑，設大型藤架，旁植花木，曲折小道穿插其間，曲徑通幽處可覓木椅小憩，情侶樂至，故名“花好月圓”。 百步嬉水——位于本案的南北中軸線，設置百米歐式水景步行道，兩邊綠樹成蔭，水樹相映。 四季勝春——位于玫瑰苑，取“知道花無百日紅，此花無日不春風”之意，辟一園種植各式月季，園中設小亭——勝春亭，四季皆可賞花。 曲徑流霞——位于薔薇苑，本景由南向北貫穿組團，組團內鋪置碎石小徑，沿小徑種植各式花草喬木，徑邊偶設藤架石凳，黃昏漫步其間，舉目見流霞映天，美倫美奐。十大景觀的具體命名如下： 百卉爭春——位于玫瑰苑，筑八角亭，亭邊鋪卵石小道，周邊種春季灌木花與修竹，至春風又暖，百花齊放，與亭竹相映，春意盎然。③ 以景觀為基礎：百卉苑、秀水苑、流霞苑。 命名方案：① 以蚌埠的市花——月季為基礎，以“薔薇園三杰（月季、玫瑰、薔薇）”命名：玫瑰苑、月季苑（勝春苑）、薔薇苑。案名在傳播上將通過事件策劃賦予更多內涵和意義。② 進行系統(tǒng)化售樓人員強化培訓，達到熟悉房地產基本概念、購房程序、法律常識和本案特征、賣點，把握購房者心態(tài)，統(tǒng)一說辭及電話應接方式。 POP：豎式掛旗，烘托氣氛。 銷售道具① 樓書、單頁、圖紙、價格表、利率表、合同、計算器。③ 家電、家俱、花木、插花，包括廚房用品、兒童玩具都必須到位，以真實呈現居家原型為樣板房布置原則。樣板房與樣場售樓處的展示區(qū)相聯(lián)通，可從展示區(qū)直接進入樣板房進行參觀，樣板房和具體要求如下：① 設置兩套以上的樣板房，體現本案不同的房型設計，樣板房房型為本案的主力房型或高檔房型。⑥ 在洽談區(qū)和展示區(qū)可作幾個精致的園林小品，以體現本案的“景觀房產”概念，讓購房者進一步產生認同感。④ 洽談區(qū)必須為半封閉區(qū)域，相對安靜，洽談桌之間保持相對的獨立，以避免購房者在購房關注問題的相互干擾；洽談桌上放置鮮花及精致小擺設，洽談區(qū)墻上可掛室內布置、居家生活、休閑嬉戲及兒童等圖片，體現家居生活的溫馨，促使對新的家居環(huán)境的聯(lián)想，在不動聲色之間打動購房者。 可吸引購房者的視線，并充分展示開發(fā)商雄厚實力，營造現場氣氛，便于售樓員現場把經包裝后項目規(guī)模、景觀、配套、房型設計，以及極具誘惑力的賣點向購房者講解，誘發(fā)購買欲，促使當場下定。③ 布展區(qū)設置大型亮燈式模型、展板和放映“東方明珠”城市花園10分鐘專題片：● 模型為1：80制作，6米3米，制作必須精細畢真，建筑、景觀、綠化的細節(jié)能一覽無遺，模型設置在布展區(qū)的中心，為整個售樓處的視覺中心。 風格、格局售樓處由布展區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)三大功能區(qū)塊組成，每一部分必須功能明確，其基本構想如下：① 售樓處的建筑風格與本案的基本建筑風格一致，購房者可從售樓處的風格上直接感受本案的建筑魅力。③ 準業(yè)主進入工地參觀的規(guī)范化程序設計：專用參觀安全帽，配備專職講解員（標準著裝），設計標準說辭和應接規(guī)范。 包裝軟件① 工地的整潔有序：設備的每日包潔，工地無積水、建筑材料、設備的有序堆放。⑤ 建筑施工人員的統(tǒng)一著裝和掛牌。③ 工程概況，施工守則牌。為體現本案的先進性和施工質量，減弱期房的不良影響，必須對工地進行系統(tǒng)化的包裝： 包裝道具① 墻體：建筑工地設計風格與小區(qū)整個形象一致，在鳳陽東路部分墻體上嵌入拉絲不銹鋼包邊的本案總體規(guī)劃、單體效果、十大景觀、會所、入口、綠化等效果圖；部分墻體上用反光顏料刷上樓標、案名、開發(fā)商、承建單位、監(jiān)理單位等標準組合定格；等間距刷上“園林人家 詩意棲居”、“明珠十景 真實呈現”等廣告語。 明廚、明衛(wèi)、明廳、明臥“全明設計”，體現現代生活的舒適性。 塑鋼窗的使用，不但具備采光、通風、防塵、擋風遮雨等基本功能，而且完觀現代，密封性更佳。4．5 房型包裝 在房型上，本案采用了許多房型設計的新概念：點式、錯式、外凸型八角窗，和采用建筑新材料，在樹立“最先進”房型形象的同時，傳達本案的“以人為本”、“親近環(huán)境”的房型設計概念： 樓宇點式和錯式設計，三面采光和通風，使居住舒適度提高。⑥ 代訂車票、機票服務。④ 訂立社區(qū)文明公約，定期進行業(yè)主聯(lián)宜會，加強業(yè)主間的交流，建立親情和睦的社區(qū)氛圍。② 家政服務：代請保姆；鐘點工服務；代為房屋租賃；家庭綠化養(yǎng)護。④ 設備維護：公共設施和住宅內建筑、水電、通訊設施的維護。② 綠化服務：綠地花、木的養(yǎng)護、修整。④ 阻止外來車輛及可疑人員進入小區(qū)。② 各入口24小時保安人員值班，夜間進行安全巡察，進行緊急救助和災情實時處理。炒作物業(yè)本案的物管公司和本案先進的物業(yè)管理理念。③ 中標物業(yè)管理公司由業(yè)主、開發(fā)商、專家組共同投票確定。 物業(yè)管理 由于蚌埠治安情況較差，本案的物業(yè)管理首要條件是安全，為蚌埠“最安全的小區(qū)”，在安全的基礎上突出其親情化、專業(yè)性和高檔次，通過物業(yè)管理的檔次創(chuàng)造物超所值的“高檔次、專業(yè)化管理”大型小區(qū)形象： 物業(yè)管理的選擇采用招標方式，傳遞對物業(yè)管理公司招標是房地產開發(fā)發(fā)達地區(qū)的一種先進的手段，能夠最大限度地保障業(yè)主的利益，把本案包裝成為蚌埠“第一個進行物業(yè)管理的招標樓盤”：① 在大眾媒體上公開招標條件：專業(yè)、有經驗的海內外物業(yè)管理公司。③ 與本案周邊的浴室、美發(fā)廳和一些娛樂場所聯(lián)系，對本案的業(yè)主進行會員式服務，收取較低的費用（部分費用由開發(fā)商直接補帖給服務場所），使之成為本案的配套之一。 外聯(lián)配套 ① “東方快車”，與公交公司聯(lián)合開通本案至市中心的公交中巴。在蚌埠的東面目前尚無此種規(guī)模的超市，住宅區(qū)配套社區(qū)超市更是絕無僅有，可便本案的生活方便性得到最大的提高，并提出小區(qū)業(yè)主二年內成本價供應商品。⑨ 中心花園廣場。⑦ 健身房。⑤ 草地羽毛球場。③ 商務體閑吧。業(yè)主俱樂部配套如下：① 兒童嬉水樂園。⑦ 緊急求救系統(tǒng)。⑤ DDN INTERNET專線上網系統(tǒng)。③ 電子對講（或可視）系統(tǒng)。 由于本案為期房，其配套必須有超前設計，對小區(qū)內配套要求較高，在基本的小區(qū)配套完配的情況下，可對小區(qū)進行“智能化”包裝：① 小區(qū)圍墻、住宅內設置紅外線防盜報警系統(tǒng)，在小區(qū)的主要出入口及停車場設置監(jiān)控系統(tǒng)，與保安室相連。⑤ 郵政電信：東區(qū)郵電局、電信營業(yè)廳（解放路）。③ 學校：蚌埠市三中、師范附小。4．4 配套及物業(yè)管理包裝 配套 小區(qū)的周邊的生活配套完備，是“成熟的生活社區(qū)”，周邊配套齊全：① 菜場：新淮路菜場：位于新淮路（解放路以東） 二鋼菜場：二鋼小區(qū) 石家洼菜場：解放二路（鳳陽路以北）。 “實力”雄厚，與蚌埠目前的房地產開發(fā)公司不同，可進行大型項目的整體開發(fā)。 開發(fā)商 浙江的開發(fā)商，來自房地產開發(fā)的先進地區(qū)，帶有先進的開發(fā)理念。 “十大景觀”設置，人文、景觀、自然相融合，體現生活品味，又放松一日工作的疲乏。 環(huán)境 “綠色社區(qū)”——種植高大喬木、花坪花木，沿林蔭道，移步易景。 規(guī)劃 目前本案規(guī)劃在蚌埠“鶴立雞群”，可理所當然地樹立“最先進物業(yè)”形象，傳達本案“環(huán)境型景觀房產”的概念，講求建筑設計和景觀環(huán)境設計，使“人”、“環(huán)境”、“建筑”有機融合。 本案與蚌埠為火車站和汽車客運中心相近，可把本案包裝為位于蚌埠的“交通中心”，出行方便，并可以運輸的方便性提升本案的商業(yè)價值。 隨著鳳陽東路沿路房產的開發(fā)，成片的新建商鋪將使鳳陽東路成為蚌埠又一條繁華的商業(yè)街，可以將本案的地理位置包裝為位于——“蚌埠新興商業(yè)大道”，是蚌埠商業(yè)的新熱點，升值潛力大。 由于本案為蚌埠從所未有的樓盤，使本案的直觀性不足，并增加了房產新概念的傳達難度。 不利因素 由于當地房產操作的不規(guī)范，期房成為本案包裝障礙，必定使一些包裝內容的可信度宣傳費用有所提升。 樓盤自身的規(guī)劃在當地領先。 個性化與價值原則包裝的重要作用之一是在眾多的樓盤中脫穎而出，通過傳達本案的唯一化和個性化形象提升整體價值，所以包裝必須創(chuàng)造產品個性化和與眾不同的形象，并能提升物業(yè)的品味與價值。為考慮目標市場的營銷力度分配，以上目標消費群的比例為5：4：1。 家庭年收入在2萬以上，在東區(qū)或中區(qū)工作或居住的一般職員或職工，為本案的輔助目標市場。 目標市場的選擇： 家庭年收入在2萬以上，在東區(qū)或中區(qū)工作或居住的公務員和事業(yè)單位員工，為本案主要目標市場。 其它：① 集體購房，主要為東區(qū)的事業(yè)單位，如鐵路、學校、醫(yī)院。② 第二次置業(yè)（原居住房為商品房）為第二目標客戶群。③ 以一般職員或職工為第三目標客戶群。 以職業(yè)劃分：① 公務員和事業(yè)單位員工為第一客戶群。② 4口之家為第二目標客戶群。③ 在東區(qū)或在東區(qū)附近工作的西區(qū)居住者為輔助市場。 按區(qū)域劃分：① 第一目標區(qū)位為東區(qū)的居住者。 目標市場 影響目標市場選擇的因素： 各潛在消費群體的房產消費能力與數量為本案目標市場選擇的首要要素； 按揭能力； 本案的體量和要求選取擇數量較大的目標市場。 價格定位由于本案的成本、運作資本等因素，本案的價格已基本確定，為蚌埠的高檔房產價格，本案的價格定位為：高檔。 檔次定位的概念構成：① 中檔的區(qū)位、中檔的周邊環(huán)境；② 蚌埠目前最先進的規(guī)劃、環(huán)藝設計和物業(yè)管理，高檔的配套；適住性高的中、大面積設置，能體現和提升業(yè)主的地位；③ 蚌埠高檔房產的價格；④ 既適合蚌埠高收入的人購買，通過價格與付款方式組合可吸引中高收的消費人群購買。 本案檔次定位：中