【正文】 002萬 35 40 30 / 40 / 30 便利店 首層 100220 120150 300 150 110 200 100 120130 百貨零售 精品類 首層 20200 150220 100 180 80130 / 110180 80100 120200 休閑娛樂類 二層以上 10005000 30 40 30 / / / 30 各調(diào)查區(qū)域 /項(xiàng)目市場平均租金水平分析 ? 行業(yè) 分類 位置 面積 (㎡ ) 大沙地西路 元 /㎡ 港灣路 元 /㎡ 豐樂北路 元 /㎡ 黃埔東路 元 /㎡ 餐飲類 大型餐飲 首、二、 三層 2023以上 30 20～ 30 中型餐飲 首、二 層 400～ 800 35～ 40 20～ 40 30～ 50 小型餐飲 首層 50～ 250 30～ 50 20～ 40 40～ 50 生活配套 超市 首層 100～ 1500 35～ 50 25 35～ 50 便利店 首層 20～ 60 80～ 100 —— 百貨零售、精品類 首層 20～ 400 100～ 250 80～ 120 60100 休閑娛樂類 二層以 上 40～ 500 40 20～ 30 20～ 40 黃埔區(qū)域市場平均租金水平分析 ? 石 化 路 好又多 豐 樂 北 路 豐 樂 中 路 黃 埔 東 路 大 沙 地 東 路 港 灣 路 廣 州 港 碼 頭 KFC 麥當(dāng)勞 黃埔書城 蘇寧電器 圣景大廈商場 大沙地購物城 時(shí)尚坊 百事佳 中國稅務(wù) 工商銀行 豐樂商場 金隆園 大沙鎮(zhèn)政府 大沙體育館 黃埔區(qū)政府 泰景花園 黃埔體育館 石化大院 百事佳 文沖村委 黃埔東方街市 文沖幼兒園 新安苑 黃埔花園 金逸雅居 悅濤雅苑 怡港花園 黃埔公園 貨柜碼頭 電信城 樂圖捷廣場 黃埔少年宮 黃埔干部學(xué)校 百佳 黃埔酒店 永樂 KFC 100－ 150元／ ㎡ 40－ 50元／㎡ 80－ 150元／㎡ 80－ 100元／㎡ 怡 園 小 區(qū) 150－ 250元／㎡ 100－ 180元／㎡ 20－ 40元／㎡ 40－ 80元／㎡ 40－ 80元／㎡ 黃埔區(qū)各路段租金情況 ? 租金價(jià)格定位建議 分析情況 低租金區(qū) 中租金區(qū) 高租金區(qū) 首層鋪 7080 90110 140180 二層鋪 4050 5060 7080 三層鋪 3040 4050 5060 ? 銷售均價(jià)分析建議 ? 黃埔區(qū)域調(diào)查所得項(xiàng)目銷售均價(jià) 項(xiàng)目 /區(qū)域 商鋪形式 銷售均價(jià) （元 /m178。 5）須滿足體現(xiàn)項(xiàng)目的第一印象及未來 LOFT住戶的出入環(huán)境； 定 位 因 素 分 析 ? 項(xiàng)目定位建議 ——具規(guī)范經(jīng)營管理和良好的整體形象，滿足項(xiàng)目及周邊居民的生活消費(fèi)、日常休閑娛樂和餐飲需求 萬科城市 1 道 ? 項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 ? 項(xiàng)目業(yè)態(tài)品牌及比例建議 檔次 產(chǎn)業(yè)／行業(yè)舉例 所占比例建議 中高檔或具知名度品牌 快餐類：麥當(dāng)勞； 便利店：包括７－１１便利店、ＯＫ便利店； 休閑型面包店：香港圣安娜、東海堂等。 經(jīng)營業(yè)態(tài) 數(shù)量 投資放租 16 兒童用品 1 電腦音像 1 加盟店 2 冰庫 1 個(gè)體飲食 2 日用、服裝 1 未透露 6 ? 意向租賃客戶（ 10個(gè)） ? 意向購買客戶（ 30個(gè)） ? 綜合調(diào)研總結(jié)啟示 ? 綜合調(diào)研總結(jié) ? 依托周邊和本項(xiàng)目未來大量的居民數(shù)量，生活配套的需求對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展有長遠(yuǎn)的生命力；（如華景、廣源一帶商業(yè)） ? 根據(jù)類似商業(yè)片區(qū)的業(yè)態(tài)形成及組合經(jīng)驗(yàn)，通過引進(jìn) 一定數(shù)量的品牌店 —— 如麥當(dāng)勞、 711等，并在業(yè)態(tài)選擇上與好又多形成互補(bǔ)，形成共贏的局面； ? 大眾型及特色餐飲對(duì)形成消費(fèi)人流有很大的磁力作用，因此對(duì)于本項(xiàng)目來說中大型餐飲及特色餐飲的品牌商家引進(jìn)是重要的方向之一； （如下渡路、華景一帶商業(yè)） ? 業(yè)態(tài)恰當(dāng)比例的組合，能平衡商戶自下而上空間及合理利潤，如能配合有一定的業(yè)態(tài)規(guī)劃和管理，可令項(xiàng)目整體商業(yè)所經(jīng)營的產(chǎn)品及服務(wù)形成具生命力的格局。 意向租金價(jià)格 （元 /㎡） 數(shù)量 60以下 2 6180 1 8199 3 100以上 1 未透露 3 ? 意向租賃客戶（ 10個(gè)） 備注： 2人表示可接受二層，其余 8人全部需求首層單位。 意向單價(jià)水平 （元 /㎡） 數(shù)量 10000以下 5 1000013000 12 1300115000 6 1500120230 4 未透露 3 ? 意向購買客戶（ 30個(gè)） 備注：除 1人未表明需求樓層外，其余 29人全部需求首層單位。 黃埔各調(diào)查區(qū)域的業(yè)態(tài)比例 ? 行業(yè) 分類 位置 面積 (㎡ ) 大沙地西路 元 /㎡ 港灣路 元 /㎡ 豐樂北路 元 /㎡ 黃埔東路 元 /㎡ 餐飲類 大型餐飲 首、二、 三層 2023以上 30 20～ 30 中型餐飲 首、二層 400～ 800 35～ 40 20～ 40 30～ 50 小型餐飲 首層 50～ 250 30～ 50 20～ 40 40～ 50 生活配套 超市 首層 100～ 1500 35～ 50 25 35～ 50 便利店 首層 20～ 60 80～ 100 —— 百貨零售、精品類 首層 20～ 400 100～ 250 80～ 120 60100 休閑娛樂類 二層以上 40～ 500 40 20～ 30 20～ 40 黃埔區(qū)域市場平均租金水平分析 ? 黃埔區(qū)商業(yè)調(diào)查總結(jié) ? 黃埔區(qū)最成熟的商圈集中在大沙地西，主要的業(yè)態(tài)為百貨零售為主，其中不乏中高檔品牌店如服裝、精品、珠寶、手機(jī)專賣店 ?? ? 港灣路作為大沙商圈的輔助性消費(fèi)業(yè)態(tài)，主要為大眾型日常中低檔消費(fèi)為主； ? 豐樂北路依靠大眾餐飲的磁力作用，吸引了區(qū)域居民到此的飲食消費(fèi)； ? 黃埔東路怡港花園一帶擁有相當(dāng)數(shù)量的居民，而怡港花園更是黃埔區(qū)的前年明星項(xiàng)目，為配合社區(qū)居民的需要，其商業(yè)主要引進(jìn)了知名超市百佳和永樂家電服務(wù)社區(qū)居民。 ? 商業(yè)參考項(xiàng)目調(diào)研總結(jié) ? 調(diào)查商業(yè)區(qū)域 /項(xiàng)目的背景及原因 ? 區(qū)域 /項(xiàng)目背景 調(diào)查原因 的緊鄰業(yè)態(tài)接近 由于黃埔區(qū)過往商業(yè)發(fā)展相對(duì)落后，找出區(qū)域發(fā)展背景及環(huán)境相似度高的地域作分析，有助更適當(dāng)?shù)刈鞒鱿鄳?yīng)的項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局 ，有原居民， 2. 且家庭收環(huán)境一般或?qū)賴蠡虼笮? 3. 企業(yè)的員工宿舍區(qū) ，引 5. 入新的消費(fèi)群且消費(fèi)水平會(huì)比原居 6. 民略高 這些區(qū)域地段的商鋪經(jīng)營狀況、業(yè)態(tài)分布及消費(fèi)群類似程度、對(duì)產(chǎn)品價(jià)格承受能力等分析，對(duì)本項(xiàng)目的各項(xiàng)產(chǎn)品定位及規(guī)劃分布有較大幫助 商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、規(guī)?；蛐螒B(tài)和所坐落位置與本項(xiàng)目可作參考 此類項(xiàng)目過往及現(xiàn)時(shí)的經(jīng)營中出現(xiàn)的成敗得失及場地氣氛等資料對(duì)本項(xiàng)目具啟發(fā)性 純小區(qū)生活配套型之商業(yè)業(yè)態(tài)、以住宅小區(qū)居民的日常生活消費(fèi)者為主導(dǎo) 由于本項(xiàng)目位置相對(duì)孤立，必然成為業(yè)主及周邊小區(qū)日常生活基本消費(fèi)之所在，故分析此類商業(yè)業(yè)態(tài)，可客觀及準(zhǔn)確的得悉本項(xiàng)目所需要的基本小區(qū)配套商業(yè)行業(yè)之比例，對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃及定位具有參考價(jià)值 ? 廣州市內(nèi)各類比項(xiàng)目 /區(qū)域 ? 編號(hào) 區(qū)域 /項(xiàng)目 最具參考性要點(diǎn)分析 對(duì)本項(xiàng)目啟示 1 廣源新村 （景泰直街） 大型超市及品牌主力店帶動(dòng)下形成以居民消費(fèi)為主的商圈 生活超市吸引區(qū)域居民，品牌主