北京某項(xiàng)目樓市分析報(bào)告-文庫吧資料
2024-08-16 01:20本頁面
【正文】 沒有關(guān)于別墅投資建設(shè)的新政策出臺(tái)，因此，近期內(nèi)投入市場的別墅現(xiàn)房將不會(huì)大量增加。四、2002年北京別墅市場發(fā)展趨勢分析北京市別墅市場經(jīng)歷了由熱到冷再趨于平穩(wěn)的變化過程，新世紀(jì)的別墅市場將出現(xiàn)以下趨勢和特征：短期內(nèi)別墅供應(yīng)量有限由于北京市控制高檔居住物業(yè)的投資規(guī)模，1995年以后尚無新的別墅立項(xiàng)。月左右。開發(fā)商被迫改變經(jīng)營策略，將空置別墅作為度假村、酒店、會(huì)所等出租。別墅售價(jià)最低的地區(qū)為遠(yuǎn)郊約每平方米3300元左右。價(jià)位最低的是人民幣2000－3000元／平方米的低檔別墅（有些為非法開發(fā)項(xiàng)目），分布在頤和園地區(qū)。l 別墅售價(jià)超過人民幣10000／平方米的還有亞北至昌平、大興、豐臺(tái)地區(qū)。l 除市區(qū)外，位于機(jī)場路順義地區(qū)的別墅售價(jià)最高，均價(jià)在1600美元／平方米，約為人民幣13757元／平方米。別墅市場平均價(jià)格以市區(qū)為中心向外遞減附表—（元/平方米）區(qū)域銷售價(jià)格區(qū)域銷售價(jià)格亞北—昌平10647機(jī)場路—順義13757海淀上地7211經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)6900通州4720遠(yuǎn)郊3328市區(qū)24485大興—豐臺(tái)10708平均銷售價(jià)格9580l 2001年北京市別墅的平均售價(jià)約為人民幣9580元／平方米左右。1992000年，由于少有新建別墅投入市場，存量別墅處于平穩(wěn)消化階段，但是受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境形勢不景氣的影響，別墅需求也明顯收縮，別墅價(jià)格依然有小幅下滑，別墅交易市場保持平淡。1995年北京別墅大量竣工上市，在銷別墅1萬余套，價(jià)格仍居高不下，但平均售出率只有35％。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的轉(zhuǎn)好，加入WTO日益臨近，住房按揭貸款的實(shí)施，第二類買主呈明顯上升趨勢。90年代初期別墅并沒有內(nèi)銷市場，隨著人們收入的增長，對(duì)生活質(zhì)量要求的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)精英、IT產(chǎn)業(yè)新貴開始追求幽雅恬適的城郊別墅生活。健翔山莊全部住戶均為這批人士，北辰花園別墅、嘉浩國際同住別墅城也大部分出售給這類客戶。隨著香港、澳門的回歸，來京經(jīng)商的港、澳、臺(tái)同胞數(shù)量不斷增多，環(huán)境優(yōu)美的城郊別墅是他們追求的目標(biāo)。在各個(gè)時(shí)期，高薪使館人員都是外銷別墅較為穩(wěn)定的客戶來源。（2）外國使館人員也是外銷別墅的重要買家。北京市別墅市場需求呈以下特征：（1）外資公司購買別墅占有外銷別墅的較大比例，而且隨著中國加入WTO的臨近，國外駐京公司購買別墅有上升趨勢。外銷市場的需求對(duì)象包括：外國使館工作人員、駐華機(jī)構(gòu)、三資企業(yè)高級(jí)管理人員和海外華人、港、澳、臺(tái)同胞。2000年開盤的橘郡別墅和圣得花園的買家絕大部分是這部分“中產(chǎn)階級(jí)”， 其他新盤別墅的客戶主要也是此類人士。近幾年來，別墅外銷需求不斷發(fā)展，別墅內(nèi)銷需求更是增長迅猛，積壓的大量的別墅面積得到了消化，別墅現(xiàn)房租售率明顯回升，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)約為80％左右。 財(cái)力雄厚的港、澳、臺(tái)富商，由于在北京的經(jīng)濟(jì)社會(huì)關(guān)系，他們長時(shí)間滯留京城，形成對(duì)京城別墅較為穩(wěn)定的需求。由于工作與居所交通條件的制約，此類別墅買家更熱衷于北京市西北部及北部地區(qū)的精品別墅。 從歐美留學(xué)歸國創(chuàng)業(yè)人士。這部分買家傾向于北京市東北部高檔豪華別墅區(qū)。目前，別墅市場需求結(jié)構(gòu)日趨合理，主要可以分為以下幾個(gè)層次：二、2001年北京別墅市場需求分析北京別墅客戶群構(gòu)成隨著居民收入的增加和別墅價(jià)格的下降，別墅的需求量逐漸增加。別墅的室內(nèi)裝修裝飾也差距較大，除少數(shù)高檔別墅提供精裝修外，其余別墅只提供初裝修甚至是毛坯房。較差的外圍環(huán)境直接影響業(yè)主對(duì)別墅的印象，從而降低客戶對(duì)別墅的購買欲望。目前，別墅區(qū)的整體環(huán)境不盡人意，不僅無法與國外精品別墅相比，與深圳、廣州、上海等南方城市的別墅也存在較大差距。隨著遠(yuǎn)郊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善，遠(yuǎn)郊特別是風(fēng)景區(qū)的精品別墅將會(huì)在長期內(nèi)逐漸暢銷。在此類區(qū)域，精品別墅將成為別墅開發(fā)主流。沿首都機(jī)場高速路和京通快速路分別有香江花園、泉發(fā)花園、鐵營花園、格林莊園、圣得花園、和安名人錄和東方比華利等新盤入市，這些別墅以獨(dú)立式別墅為主。2001年12個(gè)新盤別墅中，在四環(huán)和公路一環(huán)之間的別墅項(xiàng)目有竹溪園三期和京香花園二期，竹溪園為高檔外銷別墅，而京香花園為尚不具備合法產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)型別墅。2001年12個(gè)新盤別墅中，均價(jià)在7000元／平方米以下的項(xiàng)目有10個(gè)，這樣在一定程度上大大拉低了別墅價(jià)格與客戶購買力的差距，成交情況逐漸活躍起來。市區(qū)內(nèi)的東湖別墅、怡龍別墅、御京別墅等，雖名為別墅，但公寓占很大比例，且別墅價(jià)格昂貴，多為出租。 東部及東南部別墅主要分布在通州區(qū)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。2000年年末亞北小湯山附近橘郡別墅一期的熱銷，使得北部別墅市場整體銷售情況轉(zhuǎn)好。配套設(shè)施齊全，環(huán)境和設(shè)計(jì)檔次較高，京順路和首都機(jī)場高速路連接使館區(qū)和東部CBD，別墅以外銷為主。附
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