北京某項目樓市分析報告(文件)
【正文】 理人員和海外華人、港、澳、臺同胞。（2）外國使館人員也是外銷別墅的重要買家。隨著香港、澳門的回歸，來京經(jīng)商的港、澳、臺同胞數(shù)量不斷增多，環(huán)境優(yōu)美的城郊別墅是他們追求的目標(biāo)。90年代初期別墅并沒有內(nèi)銷市場，隨著人們收入的增長，對生活質(zhì)量要求的不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)精英、IT產(chǎn)業(yè)新貴開始追求幽雅恬適的城郊別墅生活。1995年北京別墅大量竣工上市，在銷別墅1萬余套，價格仍居高不下，但平均售出率只有35％。別墅市場平均價格以市區(qū)為中心向外遞減附表—（元/平方米）區(qū)域銷售價格區(qū)域銷售價格亞北—昌平10647機(jī)場路—順義13757海淀上地7211經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)6900通州4720遠(yuǎn)郊3328市區(qū)24485大興—豐臺10708平均銷售價格9580l 2001年北京市別墅的平均售價約為人民幣9580元／平方米左右。l 別墅售價超過人民幣10000／平方米的還有亞北至昌平、大興、豐臺地區(qū)。別墅售價最低的地區(qū)為遠(yuǎn)郊約每平方米3300元左右。月左右。目前，政府也沒有關(guān)于別墅投資建設(shè)的新政策出臺，因此，近期內(nèi)投入市場的別墅現(xiàn)房將不會大量增加。中國加入WTO。經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)與加入WTO的臨近，增強(qiáng)了人們投資房地產(chǎn)的信心，很多國內(nèi)人士購買別墅，然后出租以獲得更高的租金回報。隨著別墅市場的發(fā)展，這一趨勢將更加明顯。目前，東北部別墅市場仍有較大數(shù)量供應(yīng)，有些別墅入市銷售時間較長，但銷售情況不佳。外銷別墅雖然價格不菲，但是它以幽雅的環(huán)境和高貴的品質(zhì)吸引著眾多的買家和租戶，其客戶包括駐華使館人員、國際知名大公司、海外華僑、港澳臺同胞。一些京內(nèi)人士購買市區(qū)及近郊區(qū)別墅京潤水上花園、嘉林花園、麗京花園、麗斯花園等，然后出租，獲得了較高的租金收入，別墅市場的內(nèi)銷需求量明顯上升。 在2002年別墅銷售中，區(qū)位仍然是影響別墅銷售的首要因素，北京市東北部地區(qū)未售出別墅數(shù)量較多，約為1500套。市場價格由市區(qū)向郊區(qū)遞減東北部別墅售價大多在1000－3000美元／平方米之間，平均售價以城區(qū)為中心，由里向外遞減，東北四環(huán)附近平均價位在2700美元／平方米左右，首都機(jī)場附近約為2000美元／平方米。首都機(jī)場附近的8個別墅項目，售價最高的香江花園開價3300美元／平方米，而麗京花園1992年開發(fā)的比較老舊的別墅售價僅為1000美元／平方米。五、2001年北京東北部別墅市場配套設(shè)施分析高檔配套設(shè)施齊全的別墅市場需求較大。目前大部分高檔別墅都具有網(wǎng)球場、游泳池等設(shè)施，而中低檔別墅這類設(shè)施則比較缺乏。提供精裝修和成套家具用于出租的別墅則更能吸引租戶，幾乎是裝修一套租出一套，少數(shù)滯銷別墅開始采用這一經(jīng)營方式。東北部高檔精品現(xiàn)房別墅將近售完，短期內(nèi)別墅市場供應(yīng)數(shù)量不大，但是品質(zhì)和環(huán)境一般的別墅供應(yīng)量可觀，租售情況仍不十分樂觀。北辰東郊和平項目市場定位建議建議本案的產(chǎn)品類型為：多層帶電梯公寓+四層半躍層式住宅+TOWNHOUSE聯(lián)排別墅+單體別墅。其建筑風(fēng)格應(yīng)超過萬科青青家園的外立面設(shè)計，戶型設(shè)計上應(yīng)體現(xiàn)一種時尚、前衛(wèi)的人性化居住理念。27 / 27。單體別墅建議在本案中數(shù)量不應(yīng)超過5%，以300平方米為主力戶型，銷售單價在$2000/平方米左右，總價款控制在500萬元左右。TOWNHOUSE聯(lián)排別墅建議以220—300平方米為主力戶型，銷售單價在10000元/平方米，總價款控制在300萬元左右，其應(yīng)建在湖邊或項目的中心區(qū)域內(nèi)，借水景炒作“私家海岸線”的概念，將原有死板的水塘岸線延伸到住宅前的私人領(lǐng)地之內(nèi)，向客戶渲染一種另類、休閑的生活氛圍；與此同時，本案充分利用水景資源營造良好的社區(qū)環(huán)境，提升物業(yè)品質(zhì)。第三部分 北辰東郊和平項目市場定位建議本案優(yōu)劣勢分析[優(yōu)勢分析]：l 項目距機(jī)場高速北皋橋出口約100米，距四元橋約6公里，距三元橋約8公里；l 與使館區(qū)、燕莎商圈和CBD核心商務(wù)區(qū)之間交通聯(lián)系便利，快捷；l 區(qū)域內(nèi)已形成高檔外銷別墅聚集區(qū)，具備吸引客戶購買的心理優(yōu)勢；l 項目緊鄰城市輕軌北皋橋站，為出行提供了較為便捷的方式； l 自然環(huán)境和人文環(huán)境優(yōu)越；l 現(xiàn)有客戶層次較高，集中于外籍、港澳臺群體。隨著第三使館區(qū)的建成，眾多的海外人士、國內(nèi)高收入管理人員以及高新產(chǎn)業(yè)的“知”本家們把京城“CBD”（中央商務(wù)區(qū)）作為辦公地點，他們收入豐厚，而又有很高的素養(yǎng)和生活品位，環(huán)境優(yōu)美、親近自然、具有個性的精品別墅是他們居室置業(yè)的首選。六、2001年北京東北部別墅精裝修市場分析精裝修別墅是市場的主流。具有高爾夫球練習(xí)場的香江花園、麗京花園以及金色湖畔高爾夫球俱樂部旁邊的裕京花園，銷售率已經(jīng)很高，買家和租客仍然絡(luò)繹不絕。別墅租
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