【正文】 況備注用地面積26664容積率總建筑面積評估內(nèi)容合價(jià)按總建筑面積分?jǐn)偅ㄔ?㎡）一、項(xiàng)目總成本65970585（一）+（二）+（三）+（四）+（五）+（六）+（七）+（八）（一）土地費(fèi)用8800000土地出讓金8800000（二）前期工程費(fèi)用1252397項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作費(fèi)用200000測量、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用105239718各類許可規(guī)費(fèi)（三）建設(shè)費(fèi)用49696525850室內(nèi)粗裝修建筑安裝工程費(fèi)用46773200800公用事業(yè)費(fèi)用及配套292332550（四）不可預(yù)見費(fèi)用140319624建安工程費(fèi)的3%（五）銷售費(fèi)用銷售收入的3%（六）監(jiān)理費(fèi)4677328建安工程費(fèi)的1%（七）辦公及管理費(fèi)1528468建安工程費(fèi)、前期工程費(fèi)的3%（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用全部為自有資金投入二、銷售收入94075590㎡住宅面積50948㎡多層住宅677608401330小高層住宅商鋪263147503500車庫三、銷售稅金%四、毛利潤22883809銷售收入項(xiàng)目總成本銷售稅金五、投資利潤率毛利潤/項(xiàng)目總成本六、銷售利潤率毛利潤/銷售收入七、所得稅毛利潤33%八、凈利潤毛利潤所得稅額第五部分：產(chǎn)品營銷推廣篇一、市場主題的確立及入市的整體形象：根據(jù)上述的市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃，項(xiàng)目總體的輪廓已初步描繪呈型。商業(yè)包裝策略：在商業(yè)包裝上應(yīng)在區(qū)域市場上鮮明醒目，定位的主題明確，對比性強(qiáng)，投資價(jià)值高。購買考慮因素：地點(diǎn)、商圈要求具有增值前景；價(jià)格、面積、總價(jià)要求具有投資適應(yīng)性，即與住宅相比投資總價(jià)不能高出幾倍的系數(shù)；經(jīng)營管理要求體現(xiàn)增值與租金保障；平面布局要求功能合理；投資風(fēng)險(xiǎn)要求最小化。大肆的包裝炒作，增加項(xiàng)目的投資價(jià)值，對于項(xiàng)目的店面銷售顯得尤為重要。本案店面進(jìn)深15米，～，這樣一來店鋪的面積均在50平方米左右，店鋪的規(guī)劃及整個(gè)地塊的位置沒有優(yōu)勢，這樣只有加強(qiáng)店鋪的軟性包裝及整合營銷策略。投資者用低于3萬元的價(jià)格入市，購買到使用價(jià)值超然，足以滿足出租功能的住房，相信在龍池開發(fā)區(qū)完全可以做到獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，產(chǎn)生石破天驚的轟動(dòng)效應(yīng)。如面積在20平方米左右的“非常男女”空間；面積在30多平方米的“創(chuàng)意空間”；面積在40多平方米的“豪華套間”；面積在50多平方米的“浪漫空間”等等。在壹期住宅類產(chǎn)品的規(guī)劃上，建議全部以較小戶型為主，面積將控制在20～60平方米，這當(dāng)中完全可以做到戶型配比的多樣化。不尋求差異化的戶型設(shè)計(jì)，不追求項(xiàng)目獨(dú)特的賣點(diǎn)，【本案】將湮沒在市場。做小戶型的單身公寓開發(fā)，是目前流行的開發(fā)思路，戶型上照搬照抄目前相當(dāng)成熟的設(shè)計(jì)（如30平方米以上五臟俱全的戶型設(shè)計(jì)），是傳統(tǒng)的開發(fā)模式。決策期短：對區(qū)域市場持觀望態(tài)度，閑余資金可選擇投資的空間大，所以，在對項(xiàng)目特色及投資前景需加以培育和引導(dǎo)。同時(shí)，由于項(xiàng)目的投資門檻低，聚群消費(fèi)的比率大。家庭成員結(jié)構(gòu)：購房消費(fèi)不受家庭成員因素的影響?？蛻袈殬I(yè)類型包括有工薪階層、中小型私企業(yè)主、政府公務(wù)員、白領(lǐng)階層等。我們可以在投資型房地產(chǎn)方面做文章，制定相應(yīng)的設(shè)計(jì)方案及銷售策略。該區(qū)域在較長一段時(shí)間內(nèi)，還無法形成一個(gè)可以讓購房者感覺舒適的生活場所，而且在市場調(diào)查過程中，我們發(fā)現(xiàn)：投資購房是龍池開發(fā)區(qū)目前房地產(chǎn)銷售市場的主要特征之一。第三部分：項(xiàng)目定位篇一、產(chǎn)品性質(zhì)定位： 投資型房產(chǎn) 龍池開發(fā)區(qū)目前的生活環(huán)境比較惡劣。威脅與挑戰(zhàn)（T）： （1）區(qū)域市場的需求量有限而短期內(nèi)的供應(yīng)量將近20萬平方米，同時(shí)，【本案】的項(xiàng)目工程進(jìn)度比其它項(xiàng)目慢5至6個(gè)月；（2）產(chǎn)品的同質(zhì)化開發(fā)現(xiàn)象嚴(yán)重，市場競爭激烈。機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）：（1）加強(qiáng)產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)及營銷推廣，定位差異化的產(chǎn)品，彌補(bǔ)其它項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的缺陷。規(guī)劃本項(xiàng)目產(chǎn)品定位之時(shí)可充分了解市場需求信息，開發(fā)差異化產(chǎn)品，產(chǎn)品具有競爭優(yōu)勢；劣勢（W）：（1）項(xiàng)目配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日；（2）項(xiàng)目依存度偏高：目前周邊項(xiàng)目銷售主打都是作為開發(fā)區(qū)工薪族的生活配套，以單身公寓為主，市場定位單一，周邊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場供應(yīng)量不斷加大；（3）目前片區(qū)商業(yè)氛圍尚未形成，商業(yè)物業(yè)市場尚未啟動(dòng)。二、項(xiàng)目SWOT分析：項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（S）：（1）地理位置上毗鄰廈門海滄，地緣關(guān)系上接近廈門，適合作為住宅郊區(qū)化的概念引導(dǎo)；（2），形成了以翔鷺石化、翔鷺化纖為代表的石化工業(yè)基地。本案由廈門中信房地產(chǎn)有限公司、廈門飛耀房地產(chǎn)、廈門鳳凰房地產(chǎn)有限公司三家共同投資組建的漳州建坤置業(yè)有限公司開發(fā)。占地26706平方米，擬建10幢多層商住樓。租賃價(jià)格變化原因分析：分析其中原因：其一是工廠的工人在年底時(shí)辭工；其二是村民加蓋了大量的民房，因求租工人減少而使之空置大量房產(chǎn)后而出現(xiàn)的惡性競爭，租賃市場情況非常敏感。六、區(qū)域房地產(chǎn)市場租賃狀況分析：以往租賃市場概況：我司于2003年8月開始對龍池開發(fā)區(qū)的住宅及店鋪的租賃情況進(jìn)行調(diào)查，1015平方米之間住宅的租金為250350元/間（帶衛(wèi)生間）；店面在7001500元之間（面積在1530平方米左右）；因?yàn)樾枨罅看?，整個(gè)出租市場上的產(chǎn)品基本上不考慮地段因素。原因在于這種投資方式投入少，回報(bào)率高，而且回收期也不長（住宅大約在10年左右，而店面也僅在9年左右）。但是現(xiàn)在許多廈門的投資者“撇開廈門島內(nèi)和海滄，轉(zhuǎn)為進(jìn)軍角美”。可是2003年由于受到國內(nèi)大環(huán)境、廈門市投資市場混亂以及島外購房居住群體的不確定等因素的影響，許多人都紛紛轉(zhuǎn)移投資目光。（2）海滄房地產(chǎn)現(xiàn)狀：2003年前三季度海滄的房地產(chǎn)項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)突破2350元，而且依然存在小幅上漲的趨勢。廈門市政府在“大廈門”城市規(guī)劃方案中，首先把海滄列為廈門市的主要次級(jí)中心城市。海滄房地產(chǎn)項(xiàng)目（1）海滄簡介：海滄，位于廈漳泉閩南金三角地區(qū)的突出部，與廈門島隔海相望。最后角美鎮(zhèn)的房產(chǎn)與龍池開發(fā)區(qū)房產(chǎn)是屬于不同層次的，例如在角美鎮(zhèn)一間二房租金大約要400600元/月左右，而在龍池開發(fā)區(qū)的房產(chǎn)租金是達(dá)不到這種水平的。由于龍池開發(fā)區(qū)位置特殊性以及特色投資經(jīng)濟(jì)，使得龍池開發(fā)區(qū)前期上市的房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎勢如破竹，雖然現(xiàn)在市場上短期供應(yīng)量較大，但是其未來發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒?。他們來回廠房的交通工具是廠部的員工接送車。燦坤公司也有許多員工是住在角美鎮(zhèn)的。而由于鎮(zhèn)中心的住房緊俏等因素，使得角美鎮(zhèn)的房屋租賃市場開始變得“紅火”。（2）角美鎮(zhèn)租賃市場概況：角美鎮(zhèn)外來人口較多，他們的生活來源主要依賴于鎮(zhèn)內(nèi)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。角美鎮(zhèn)是漳州市政府重點(diǎn)工業(yè)發(fā)展區(qū)域。農(nóng)民人均純收入409O元，占全市首位。五、不同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競爭項(xiàng)目分析：角美鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目：（1）角美鎮(zhèn)簡介：角美鎮(zhèn)位于龍海市東北部，與廈門特區(qū)相鄰，東接廈門的東渡、海滄，西靠龍文區(qū)、漳州市，北隔天成山與長泰縣接壤，南靠九成江下游與紫泥鎮(zhèn)相峙，為九龍江的北溪經(jīng)西部與西溪匯合，其地理位置優(yōu)越。（4）購房付款方式：購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。（3）產(chǎn)品銷售進(jìn)度：該盤社區(qū)不大，但是由于其與瑞鑫項(xiàng)目相近，所以瑞鑫很多的已有的商業(yè)設(shè)施都可以為其示作賣點(diǎn)，特別表現(xiàn)在店面經(jīng)營方面。（2）產(chǎn)品定位策略：此項(xiàng)目的定位綜合考慮了此區(qū)域產(chǎn)品的最終端使用者，開發(fā)大量的單身公寓，把產(chǎn)品的總價(jià)控制在5萬元之內(nèi)，與目前區(qū)域市場上項(xiàng)目產(chǎn)品形成對比，在有效的市場空間內(nèi)開發(fā)市場空缺的產(chǎn)品，形成產(chǎn)品差異化，有利于銷售。店鋪60間，每間面積在3070平方米之間不等，項(xiàng)目商業(yè)鋪面設(shè)計(jì)有小區(qū)內(nèi)街店鋪，價(jià)格報(bào)價(jià)定位在38006800元/平方米之間。其住宅價(jià)格為5層1450元/㎡，6層1420元/㎡，7層1360元/㎡，均價(jià)在1425元。（1）產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格：龍池行政中心與該盤在同一地塊中位于龍池開發(fā)區(qū)管理樓旁邊，主力戶型是內(nèi)廊式30多平方米的小戶型，約為700來套，整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)均為內(nèi)廊式的單身公寓，一層有58套小套房，一層只設(shè)兩個(gè)樓梯出入口，公攤20%，2004年五月正式簽定購房合同，2004年底交房。好望角項(xiàng)目概況：【龍池（2）產(chǎn)品推廣策略： 項(xiàng)目的價(jià)格體系采取低開高走的價(jià)格策略，起價(jià)雖然只有1300元/平方米，但是樓層及朝向差價(jià)為50元/平方米左右，其總體對外銷售的均價(jià)與區(qū)域個(gè)案相差不大。（3）購房付款方式：購買該盤的客戶也可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。住宅現(xiàn)已訂出40%左右，已定住宅產(chǎn)品多為小面積一房二房產(chǎn)品。住宅面積比例：一房4956平方米共132套；二房89102平方米共 96套；三房107111平方米共 12套。燦美陽光項(xiàng)目概況： 【燦美陽光】是由漳州市東宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。但由于開發(fā)商在二期時(shí)有過調(diào)整，銷售隊(duì)伍重新組建，營銷能力相對較差一些。在項(xiàng)目運(yùn)作方面經(jīng)驗(yàn)豐富，且積累了一定的客戶，把握項(xiàng)目的目標(biāo)客層的消費(fèi)心理及消費(fèi)需求比較到位，其戶型設(shè)計(jì)上有一定的優(yōu)勢，可分可合的戶型定位，相信是在一期開發(fā)的過程中的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。項(xiàng)目的戶型定位比例是二房、三房的產(chǎn)品，產(chǎn)品定位與金山花園的產(chǎn)品相同，這兩個(gè)項(xiàng)目將在區(qū)域市場上平分這部分產(chǎn)品的目標(biāo)客層。開發(fā)商已在龍池開發(fā)區(qū)已開發(fā)一期項(xiàng)目，對此區(qū)域市場非常了解，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對高、客戶中的信譽(yù)度高，開發(fā)工期時(shí)機(jī)把握到位。（2）購房付款方式：購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。店面的售價(jià)為3800元6500/平方米起，一般朝南方向以及靠近路口的店面價(jià)格較高。住宅售價(jià)為25層1450元/㎡， 6層為1430元/㎡；（無裝修），小高層售價(jià)達(dá)1950元起。二期總建筑面積為35737平方米，現(xiàn)已開工的有8棟，包括一棟12層的小高層?，F(xiàn)已開業(yè)經(jīng)營的有一家200平方左右的自選超市，一家藥店、影吧6家、電子游戲室3家、小炒6家、廣告、中介各一家，即將開業(yè)的有一家大型網(wǎng)吧內(nèi)設(shè)有100多臺(tái)電腦，大型娛樂城，已開業(yè)的經(jīng)營店鋪生意較好。項(xiàng)目一期共有店面108間，單間面積在5060平方米之間，現(xiàn)出租情況僅達(dá)3040%；周邊中介公司拋售一期的店面比售樓處報(bào)價(jià)便宜，僅4800元/平方米（價(jià)格可議）。瑞鑫公寓項(xiàng)目概況：【瑞鑫公寓】是漳州鴻冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的，漳州鴻冠地產(chǎn)公司的前身是漳州能群房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。在區(qū)域內(nèi)，小高層項(xiàng)目鮮以為見。目前，一期小高層純單身公寓項(xiàng)目的銷售沒有正式啟動(dòng)，開發(fā)商有定向的向當(dāng)?shù)毓S等企業(yè)進(jìn)行團(tuán)購的預(yù)售。開發(fā)的產(chǎn)品種類很多，開發(fā)商一味的追求利潤，項(xiàng)目的客積率為3，整個(gè)小區(qū)的密度很高。（3）購房付款方式：購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。（2）產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整：調(diào)整后的一期項(xiàng)目住宅以單身公寓及二房二廳的小面積戶型為主，其售價(jià)起價(jià)在1400元/㎡左右，均價(jià)在1450元/㎡左右，業(yè)務(wù)員對外銷售有20—50元的優(yōu)惠。目前此項(xiàng)目的售樓處已搭建好開始對外發(fā)售，據(jù)了解住宅已銷售25%左右的產(chǎn)品。一期產(chǎn)品戶型面積比例是3037平方米的單身公寓350套，原規(guī)劃的6781平方米的二房二廳與三房二廳280套全部調(diào)整為小戶型產(chǎn)品，其中36平方米左右的一房一廳及6070的二房二廳戶型，（由此分析，該項(xiàng)目設(shè)放市場驗(yàn)證后，小戶型產(chǎn)品的市場空間大）店鋪規(guī)劃有78間。它是分期開發(fā)項(xiàng)目：一期的開發(fā)量大約占總開發(fā)量的三分之一，一期主要以多層為主；而二期以后的項(xiàng)目開發(fā)將有大量的小高層上市。共分三期開發(fā)，其中一期總建筑面積46000平方米，公寓部分39000平方米、約為680戶，商業(yè)店鋪6650平方米。云龍海岸項(xiàng)目概況：【云龍海岸】是由廈門海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。銷售價(jià)格通過兩早期兩資調(diào)整后均價(jià)達(dá)到1450元左右，從03年12月開始金山家園的價(jià)格體系開始下降，業(yè)務(wù)員的直接折扣最高達(dá)至60元左右。由于其臨近【本案】，且工程進(jìn)度比【本案】提前近半年時(shí)間，因此在【本案】銷售過程中，它將成為【本案】有力的競爭對手之一。月，計(jì)算本項(xiàng)目的一房總價(jià)在7萬元左右，十年按揭月供需要520元，而租金最高300400元/套，與投資客的期望相差150元左右；兩房三房的產(chǎn)品則投資收益更低），如果此時(shí)市場上出現(xiàn)總價(jià)低的產(chǎn)品將會(huì)馬上截流該項(xiàng)目