【正文】 平方至600平方米均有。住宅的起價(jià)是1400元/平方米（含裝修）至1549元/平方米（含裝修），店鋪的起價(jià)是56006000元/平方米。（2）產(chǎn)品銷售進(jìn)度：從銷售現(xiàn)場調(diào)查得知住宅銷售約為40%（含銷控），其中一房、小二房的產(chǎn)品銷售比較多；店面的小面積戶型已全部售完。該項(xiàng)目委托廈門合正房地產(chǎn)銷售代理公司銷售，銷售現(xiàn)場從10月開始進(jìn)行前期預(yù)約登記，銷售價(jià)格在二個(gè)月調(diào)整提高二次，目前的價(jià)格體系在龍池區(qū)域市場中最高，業(yè)務(wù)員的折扣空間為2060元/平方米。（3）購房付款方式：購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。項(xiàng)目剖析：（1）項(xiàng)目優(yōu)勢分析：產(chǎn)品定位優(yōu)勢在于其以大戶型產(chǎn)品為主，戶型設(shè)計(jì)常規(guī)化，屬城市居住小區(qū)規(guī)劃，產(chǎn)品設(shè)計(jì)中體結(jié)合各種城市化生活語言比較多，這種產(chǎn)品定位符合整個(gè)龍池開發(fā)區(qū)宏觀發(fā)展需求，產(chǎn)品在區(qū)域市場上比較完美。（2）項(xiàng)目劣勢分析：劣勢是總價(jià)高，產(chǎn)品的定位沒有考慮最終端的使用者，在龍池開發(fā)區(qū)在23年內(nèi)不會出現(xiàn)城市居住區(qū)，所有的產(chǎn)品終端使用者多為打工者，這批消費(fèi)者收入低，生活不穩(wěn)定，完全沒有能力購買本產(chǎn)品，對居住要求低，所能承擔(dān)的租金最高限度在50150元/間月，即消費(fèi)本項(xiàng)目完全是廈門周邊地區(qū)的投資客。按目前市場的租賃情況分析，購買該項(xiàng)目產(chǎn)品的投資客的投資回報(bào)率會降低。（市場調(diào)查情況是每間房間租金在250350元/間月，計(jì)算本項(xiàng)目的一房總價(jià)在7萬元左右，十年按揭月供需要520元，而租金最高300400元/套，與投資客的期望相差150元左右；兩房三房的產(chǎn)品則投資收益更低），如果此時(shí)市場上出現(xiàn)總價(jià)低的產(chǎn)品將會馬上截流該項(xiàng)目產(chǎn)品的部分目標(biāo)客層。所以，金山花園及整個(gè)龍池開發(fā)區(qū)的商品房項(xiàng)目小戶型產(chǎn)品銷售情況整體良好。由于其臨近【本案】，且工程進(jìn)度比【本案】提前近半年時(shí)間，因此在【本案】銷售過程中，它將成為【本案】有力的競爭對手之一。（3）產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整：通過對金山家園近三個(gè)月的銷售觀測，金山家園早期規(guī)劃的大戶型通過市場的驗(yàn)證產(chǎn)生很大的市場抗性，目前，金山家園對大戶型產(chǎn)品作了一定的改良，調(diào)整出部分小戶型產(chǎn)品。銷售價(jià)格通過兩早期兩資調(diào)整后均價(jià)達(dá)到1450元左右，從03年12月開始金山家園的價(jià)格體系開始下降，業(yè)務(wù)員的直接折扣最高達(dá)至60元左右。建議：在制定住宅價(jià)格時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮“低開高走”的銷售策略，讓前期購買的客戶產(chǎn)生消費(fèi)信心，給項(xiàng)目作口碑宣傳，形成群體購買效益。云龍海岸項(xiàng)目概況：【云龍海岸】是由廈門海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。（1）產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格：該盤在龍池開發(fā)區(qū)目前已有的六個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，云龍海岸整個(gè)項(xiàng)目占地面積128畝，建筑面積達(dá)到26萬平方米，其占地面積僅次于廈門能群房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的瑞鑫項(xiàng)目。共分三期開發(fā)，其中一期總建筑面積46000平方米，公寓部分39000平方米、約為680戶，商業(yè)店鋪6650平方米。各種戶型齊全，社區(qū)規(guī)劃配套全，各種投資類型的投資目標(biāo)客層均有。它是分期開發(fā)項(xiàng)目：一期的開發(fā)量大約占總開發(fā)量的三分之一，一期主要以多層為主；而二期以后的項(xiàng)目開發(fā)將有大量的小高層上市。云龍海岸一期共有十棟多層項(xiàng)目，其中1號樓、9號、10號樓為9層帶電梯，其它產(chǎn)品均多層產(chǎn)品。一期產(chǎn)品戶型面積比例是3037平方米的單身公寓350套，原規(guī)劃的6781平方米的二房二廳與三房二廳280套全部調(diào)整為小戶型產(chǎn)品，其中36平方米左右的一房一廳及6070的二房二廳戶型，（由此分析，該項(xiàng)目設(shè)放市場驗(yàn)證后，小戶型產(chǎn)品的市場空間大）店鋪規(guī)劃有78間。此小區(qū)投放市場將使整個(gè)龍池開發(fā)區(qū)配套工程比較完整。目前此項(xiàng)目的售樓處已搭建好開始對外發(fā)售，據(jù)了解住宅已銷售25%左右的產(chǎn)品。其中，項(xiàng)目規(guī)劃有大量的小高層項(xiàng)目，目前，一期的小高層的價(jià)格起價(jià)在1470元/平方米，小高層價(jià)格體系僅比多層價(jià)格高3040元/平方米。（2）產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整：調(diào)整后的一期項(xiàng)目住宅以單身公寓及二房二廳的小面積戶型為主，其售價(jià)起價(jià)在1400元/㎡左右，均價(jià)在1450元/㎡左右，業(yè)務(wù)員對外銷售有20—50元的優(yōu)惠。該項(xiàng)目的店面售價(jià)大約在4000—6800元/㎡左右，而售價(jià)較高的店面一般分布在朝南及靠近路口的位置。（3）購房付款方式：購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。項(xiàng)目剖析：該盤在龍池開發(fā)區(qū)是一個(gè)中型社區(qū)。開發(fā)的產(chǎn)品種類很多，開發(fā)商一味的追求利潤，項(xiàng)目的客積率為3，整個(gè)小區(qū)的密度很高。一期產(chǎn)品中有推出小高層產(chǎn)品，但定價(jià)與多層產(chǎn)品只相差50元/平方米，這種定價(jià)是與小高層產(chǎn)品的成本成反比的。目前，一期小高層純單身公寓項(xiàng)目的銷售沒有正式啟動，開發(fā)商有定向的向當(dāng)?shù)毓S等企業(yè)進(jìn)行團(tuán)購的預(yù)售。小結(jié)：龍池開發(fā)區(qū)目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目較多，主要以多層為主。在區(qū)域內(nèi)，小高層項(xiàng)目鮮以為見。由于小高層項(xiàng)目公攤大，售價(jià)高，從投資者的角度來看，他們通常會選擇多層項(xiàng)目以保證短期內(nèi)收回成本，同時(shí)也可以有效地減少房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，因此在短期內(nèi)開發(fā)小高層項(xiàng)目，市場風(fēng)險(xiǎn)很大。瑞鑫公寓項(xiàng)目概況：【瑞鑫公寓】是漳州鴻冠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的，漳州鴻冠地產(chǎn)公司的前身是漳州能群房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。（1）產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格：瑞鑫公寓一期已交付使用，早期產(chǎn)品定位是帶燦坤租約銷售的2030平方米的單身公寓，所有住宅產(chǎn)品上市后100%銷售完畢，目前燦坤的工人已入住。項(xiàng)目一期共有店面108間，單間面積在5060平方米之間，現(xiàn)出租情況僅達(dá)3040%；周邊中介公司拋售一期的店面比售樓處報(bào)價(jià)便宜，僅4800元/平方米（價(jià)格可議）。店面租金沿金山路朝外的達(dá)到4045元/平方米，朝內(nèi)30元/平方米，店面面寬多為4米左右，進(jìn)深7米?，F(xiàn)已開業(yè)經(jīng)營的有一家200平方左右的自選超市，一家藥店、影吧6家、電子游戲室3家、小炒6家、廣告、中介各一家，即將開業(yè)的有一家大型網(wǎng)吧內(nèi)設(shè)有100多臺電腦，大型娛樂城，已開業(yè)的經(jīng)營店鋪生意較好。其一期銷售成功源于“返租戰(zhàn)略”。二期總建筑面積為35737平方米，現(xiàn)已開工的有8棟，包括一棟12層的小高層。住宅產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)多樣，3337平方米的單身公寓、55平方的一房二廳各約為90套左右，8090平方米的二房二廳產(chǎn)品約有90套，115120平方米的三房二廳約為120套左右。住宅售價(jià)為25層1450元/㎡， 6層為1430元/㎡；（無裝修），小高層售價(jià)達(dá)1950元起。店面規(guī)劃100間，均為沿街店面，面寬4米，面積在5090面規(guī)劃100間，均為沿街店面，面寬4米，面積在5090平方米之間不等。店面的售價(jià)為3800元6500/平方米起，一般朝南方向以及靠近路口的店面價(jià)格較高。二期的銷售進(jìn)展比較快，項(xiàng)目的預(yù)售許可證已辦理，工程進(jìn)度已到封頂，今年10月份可完工。（2）購房付款方式：購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。項(xiàng)目剖析：（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)合理：瑞鑫公寓二期產(chǎn)品種類多樣，大小戶型產(chǎn)品平面布局合理、可分可合，客戶購買的選擇空間大。開發(fā)商已在龍池開發(fā)區(qū)已開發(fā)一期項(xiàng)目，對此區(qū)域市場非常了解，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對高、客戶中的信譽(yù)度高，開發(fā)工期時(shí)機(jī)把握到位。同時(shí)項(xiàng)目內(nèi)的小高層項(xiàng)目開發(fā)商準(zhǔn)備作為辦公樓出售給當(dāng)?shù)厝腭v企業(yè)。項(xiàng)目的戶型定位比例是二房、三房的產(chǎn)品，產(chǎn)品定位與金山花園的產(chǎn)品相同，這兩個(gè)項(xiàng)目將在區(qū)域市場上平分這部分產(chǎn)品的目標(biāo)客層。（2）開發(fā)素質(zhì)較高：漳州能群地產(chǎn)可以說是龍池開發(fā)區(qū)地產(chǎn)業(yè)“第一個(gè)吃螃蟹的人”。在項(xiàng)目運(yùn)作方面經(jīng)驗(yàn)豐富，且積累了一定的客戶，把握項(xiàng)目的目標(biāo)客層的消費(fèi)心理及消費(fèi)需求比較到位，其戶型設(shè)計(jì)上有一定的優(yōu)勢，可分可合的戶型定位，相信是在一期開發(fā)的過程中的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。目前在二期運(yùn)作方面可以看出其開發(fā)手法的嫻熟。但由于開發(fā)商在二期時(shí)有過調(diào)整，銷售隊(duì)伍重新組建，營銷能力相對較差一些。其售價(jià)偏高也容易使其喪失很多目標(biāo)客戶，尤其是小高層的價(jià)格與云龍海岸小高層的價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。燦美陽光項(xiàng)目概況： 【燦美陽光】是由漳州市東宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的。（1）產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格：【燦美陽光】濱海保生公寓目前開發(fā)一期為8棟多層，先售4棟，售價(jià)在1300元/平方米（含裝修）起價(jià)，樓層差價(jià)50元/層，店面售價(jià)在6000元/平方米。住宅面積比例：一房4956平方米共132套；二房89102平方米共 96套；三房107111平方米共 12套。該項(xiàng)目10月30日開盤，2004年10月交房。住宅現(xiàn)已訂出40%左右，已定住宅產(chǎn)品多為小面積一房二房產(chǎn)品。（2）產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)：該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位與金山家園、瑞鑫二期相差不大，存在的市場風(fēng)險(xiǎn)如前分析的雷同。（3）購房付款方式：購買該盤的客戶也可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。項(xiàng)目剖析：（1）銷售周期預(yù)測：該盤開發(fā)量較小，由于項(xiàng)目的位置距離燦坤一期較遠(yuǎn)，相對銷售現(xiàn)場的人氣相對較差，但是由于規(guī)劃的24米大道及金龍汽車都規(guī)劃在此地，所以其在銷售方面不會存在地域阻力，預(yù)計(jì)其銷售周期不會太長。（2）產(chǎn)品推廣策略： 項(xiàng)目的價(jià)格體系采取低開高走的價(jià)格策略，起價(jià)雖然只有1300元/平方米，但是樓層及朝向差價(jià)為50元/平方米左右，其總體對外銷售的均價(jià)與區(qū)域個(gè)案相差不大。龍池好望角項(xiàng)目概況：【龍池好望角】是由漳州西奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和漳州唯方投資有限公司合作開發(fā)的。（1）產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格：龍池行政中心與該盤在同一地塊中位于龍池開發(fā)區(qū)管理樓旁邊，主力戶型是內(nèi)廊式30多平方米的小戶型，約為700來套，整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)均為內(nèi)廊式的單身公寓，一層有58套小套房，一層只設(shè)兩個(gè)樓梯出入口，公攤20%，2004年五月正式簽定購房合同，2004年底交房。目前此項(xiàng)目售樓處已開始發(fā)售，該盤有兩個(gè)銷售網(wǎng)點(diǎn)：一個(gè)在廈門島內(nèi)的宏業(yè)大廈1樓；另一個(gè)在燦坤次大門。其住宅價(jià)格為5層1450元/㎡，6層1420元/㎡，7層1360元/㎡，均價(jià)在1425元。據(jù)調(diào)查住宅銷售情況為40%左右。店鋪60間，每間面積在3070平方米之間不等，項(xiàng)目商業(yè)鋪面設(shè)計(jì)有小區(qū)內(nèi)街店鋪，價(jià)格報(bào)價(jià)定位在38006800元/平方米之間。其中價(jià)位較高的店面主要分布在沿金山路及朝南一帶。（2）產(chǎn)品定位策略：此項(xiàng)目的定位綜合考慮了此區(qū)域產(chǎn)品的最終端使用者，開發(fā)大量的單身公寓，把產(chǎn)品的總價(jià)控制在5萬元之內(nèi)，與目前區(qū)域市場上項(xiàng)目產(chǎn)品形成對比，在有效的市場空間內(nèi)開發(fā)市場空缺的產(chǎn)品，形成產(chǎn)品差異化，有利于銷售。但是這種內(nèi)廓式的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，大大降低了產(chǎn)品的檔次，降低了小區(qū)居住檔次。（3）產(chǎn)品銷售進(jìn)度：該盤社區(qū)不大，但是由于其與瑞鑫項(xiàng)目相近，所以瑞鑫很多的已有的商業(yè)設(shè)施都可以為其示作賣點(diǎn)，特別表現(xiàn)在店面經(jīng)營方面?！俺尚谐墒小?，該盤無論在住宅還是店面的銷售方面，其進(jìn)展是比較快的。（4）購房付款方式：購買該盤的客戶可以享受國家政策性貸款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。項(xiàng)目剖析：項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)及項(xiàng)目內(nèi)廊式的設(shè)計(jì)規(guī)劃，在很大程度上影響了項(xiàng)目的居住品質(zhì)，公攤高達(dá)20%，降低了得房率，所以本項(xiàng)目雖然在項(xiàng)目的戶型定位上充分考慮了總價(jià)因素，其價(jià)格體系在區(qū)域市場上相對較低，但是結(jié)合項(xiàng)目的得房率其價(jià)格在區(qū)域市場上沒有優(yōu)勢。五、不同區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競爭項(xiàng)目分析：角美鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目：（1）角美鎮(zhèn)簡介：角美鎮(zhèn)位于龍海市東北部，與廈門特區(qū)相鄰，東接廈門的東渡、海滄，西靠龍文區(qū)、漳州市，北隔天成山與長泰縣接壤，南靠九成江下游與紫泥鎮(zhèn)相峙，為九龍江的北溪經(jīng)西部與西溪匯合，其地理位置優(yōu)越。全鎮(zhèn)總面積14．8平萬公里，有32個(gè) 村民委員會，4個(gè)居民委員會，兩個(gè)鎮(zhèn)辦農(nóng)場，425個(gè)村民小組，鄉(xiāng)村戶數(shù)24595戶，鄉(xiāng)村人口 1O0907人。農(nóng)民人均純收入409O元，占全市首位。全鎮(zhèn)歸僑、僑眷、僑屬4919戶，分居于印尼、菲律賓、新加坡、馬來西亞等20多個(gè)國家和地區(qū)，是我市和漳州市重點(diǎn)僑鄉(xiāng)之一。角美鎮(zhèn)是漳州市政府重點(diǎn)工業(yè)發(fā)展區(qū)域。近年來，角美鎮(zhèn)政府在大力發(fā)展工業(yè)建設(shè)的同時(shí)，由于外來務(wù)工人口的增加以及區(qū)域房地產(chǎn)的大幅升值，吸引了不少房地產(chǎn)開發(fā)公司前來投資建房。（2）角美鎮(zhèn)租賃市場概況：角美鎮(zhèn)外來人口較多，他們的生活來源主要依賴于鎮(zhèn)內(nèi)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于外來人口的不斷增加、市場上商品房項(xiàng)目缺乏，所以他們大多住在居民私房里。而由于鎮(zhèn)中心的住房緊俏等因素，使得角美鎮(zhèn)的房屋租賃市場開始變得“紅火”。在角美鎮(zhèn)中心，二房租金大約要400600元/月左右，而稍微差一些的房屋租金也要在350——450元/月左右。燦坤公司也有許多員工是住在角美鎮(zhèn)的。他們大多集體租房，但是也有部分員工是獨(dú)立租房的。他們來回廠房的交通工具是廠部的員工接送車。（3）角美鎮(zhèn)房地產(chǎn)與龍池開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)之比較：首先目前在該鎮(zhèn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目大多是中低檔物業(yè)。由于龍池開發(fā)區(qū)位置特殊性以及特色投資經(jīng)濟(jì)，使得龍池開發(fā)區(qū)前期上市的房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎勢如破竹，雖然現(xiàn)在市場上短期供應(yīng)量較大，但是其未來發(fā)展?jié)摿Σ豢晒?