【正文】 富都房地產(chǎn) 39000 合計(jì) 499502 05000100001500020210250003000035000400004500050000供應(yīng)量 1066 0 3538 2142 1021 242 20833需求量 65 2596 17522 0 15750 0 446002/95 3/95 4/95 1/96 2/96 3/96 4/96 8 注：以項(xiàng)目周期 3 年開發(fā)為基準(zhǔn) RJ10 進(jìn)入市場(chǎng)與周邊商業(yè)供應(yīng)量動(dòng)態(tài)曲線（圖 ） 圖 19951996 年 RJ10 地塊周邊物業(yè)供應(yīng)量走勢(shì) M2 寫字樓市場(chǎng)供求情況 （ 1） 廣州市寫字樓市場(chǎng)供求狀況（略） （ 2） 廣州市各區(qū)寫字樓供求情 況（略） （ 3） 越秀區(qū)寫字樓供求情況（略） （ 4） RJ10 周邊地區(qū)寫字樓供求情況（略） 高檔住宅供求情況 （ 1） 廣州市高檔住宅市場(chǎng)狀況（略） （ 2） 廣州市各區(qū)高層住宅狀況（略） （ 3） 越秀區(qū)高層住宅市場(chǎng)狀況（略） （ 4） 競(jìng)爭(zhēng)樓盤的銷售狀況（略） （三）樓盤狀況分析 主要分析當(dāng)?shù)貢充N、滯銷樓盤的狀況和租售情況經(jīng)營(yíng)，確立最受歡迎的樓盤。 （四）供應(yīng)情況 199 1994 年荔灣區(qū)商品房供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表 單位 平方米 住 宅 商 場(chǎng) 寫字樓 合 計(jì) 93 年 推出面積 425239 161600 0 586899 占當(dāng)年推出比例 % % 0% 100% 94 年 推出面積 79671 31880 62021 173560 占當(dāng)年推出比例 46% % % 100% 合計(jì) 總供應(yīng)量 504910 193540 62021 760459 所占比例 % % % 100% 01000020210300004000050000600007000095 96 97 98 99 年 9 1993 年、 1994 年荔灣區(qū)商品房供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表 1993 年 1994 年 由此可見(jiàn) ,荔灣區(qū)商品房的開發(fā)以住宅開發(fā)為主 ,原因在于受特定的地理環(huán)境影響 (該區(qū)多橫巷窄路 \傳統(tǒng)民居多 ,民宅多為 3 層的舊式建筑物 )，城區(qū)規(guī)劃的整體性及商業(yè)發(fā)展的環(huán)境與潛質(zhì)不如東山、越秀、天河等區(qū)，目前推出的大型高級(jí)商務(wù)樓宇亦只有廣州美國(guó)銀行中心一座，但其區(qū)內(nèi)的上、下九路為廣州市傳統(tǒng)商業(yè)中心之一，近期隨著荔灣廣場(chǎng)及舊商店的改造，大大促進(jìn)了該區(qū)的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。 以上供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)是根據(jù)政府已發(fā)預(yù)售許可證的數(shù)據(jù)所得，故正待開發(fā)而未領(lǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目或地鐵上蓋物業(yè)等潛在供應(yīng)量不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)。據(jù)目前所知，就項(xiàng) 目所在地四周已有三個(gè)地塊正待拆遷開發(fā)，東有置業(yè)公司，北有廣州市承包公司和錦龍公司，西南面有荔灣區(qū)房管物業(yè)。房管局負(fù)責(zé)開發(fā)一棟 9 層住宅，總建筑面積約 9000 平方米。另外，鄰近項(xiàng)目所在地的地鐵沿線上蓋物業(yè)共 4 個(gè)，總建筑面積達(dá) 461922 平方米（地鐵上蓋物業(yè)具體情況見(jiàn)表），但以上項(xiàng)目（荔灣區(qū)房管局開發(fā)的 9 層物業(yè)除外）受舊城區(qū)拆遷困難和地鐵的影響，正式動(dòng)工日期目前仍無(wú)法估計(jì)，預(yù)計(jì)還有很長(zhǎng)一段時(shí)間，故在本項(xiàng)目的建設(shè)銷售期間，其供應(yīng)量對(duì)項(xiàng)目的影響不會(huì)大大。對(duì)于潛在供應(yīng)量的開發(fā)情況有待日后進(jìn)一步跟蹤。 地鐵首期工程部分上 蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表 序號(hào) 地塊 編號(hào) 所在區(qū) 地理位置 用地功能 總建筑面積（平方米） 1 HR2 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源以南，多寶路以北 公寓、商業(yè) 107874 2 HR3 荔灣區(qū) 華貴路以東，長(zhǎng)壽西路以南 公寓、商業(yè) 76508 3 HR4 荔灣區(qū) 華貴路兩側(cè)，龍津中路以南，長(zhǎng)壽西路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 233656 4 HR5 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 43884 現(xiàn)時(shí)荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)的一般規(guī)模不大， 總建筑面積約 60007000 平方米左右，多以內(nèi)銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的 11%左右 。而高層所占比例大大超于前者 ,為 89%,總建筑面積一般在 24 萬(wàn)平方米左右 (荔灣廣場(chǎng)除外 ),主要集中分布在繁華路段或交通主干線上，如下九路、人民北路、光復(fù)路等路段。至 1994 年初月，該區(qū)推出的居住物業(yè)中，內(nèi)銷占 %，外銷占 %。 需求情況 （ 1） 樓宇成交總體情況及分析 從廣州市有關(guān)部門資料可見(jiàn)， 1993 年至 1994 年 8 月荔灣區(qū)商品房總供應(yīng)量商場(chǎng)28%住宅72%住宅商場(chǎng)46%18%36% 住宅商場(chǎng)寫字樓 10 為 760459 平方米，但據(jù)已有登記成交記錄表明，至 1994 年 8 月止，該區(qū)已推出銷售的樓盤總面積實(shí)際為 441256 平方米，故本報(bào)告將以實(shí)際推出的面積總數(shù)作供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。據(jù)資料顯示，至 1994 年 8 月，該區(qū)商品房總成交量為 212356平方米，占該區(qū)實(shí)際推出可供銷售面積的 %。其中內(nèi)銷成交量占 13%，外銷占 87%。與廣州市其他舊城區(qū)相比（即東山、越秀、海珠區(qū)三區(qū)），荔灣區(qū)的總成交量最高。在成交的商品房中，住宅占大部分，比例為 %。由此可見(jiàn)，未來(lái)幾年內(nèi)，住宅仍是該區(qū)最大的需求。 19931994 年荔灣區(qū)商品房銷售情況 單位：平方米 住宅 商場(chǎng) 寫字樓 合計(jì) 93 年 成交面積 87678 2420 0 90098 占該年總成交 % % 0% 100% 94 年 成交面積 6141 31065 29777 122258 占該年總成交量比例 % % % 100% 合計(jì) 總成交量 149094 33485 29777 212356 所占比例 % % % 100% 由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實(shí)際成交率往往高于政府的登記數(shù)，通過(guò)對(duì)典型樓盤的調(diào)查可對(duì)商品房的需求 情況有更深入和較準(zhǔn)確的了解。 （ 2） 樓盤調(diào)查范圍 本報(bào)告調(diào)查該區(qū)內(nèi) 8 個(gè)高層及格個(gè)多層居住物業(yè)，以其為代表分析荔灣區(qū)居住物業(yè)的銷售情況。其中 8 個(gè)高層居住物業(yè)總建筑面積為 50 萬(wàn)平方米，占荔灣區(qū)全部高層居住物業(yè)的 %。 11 序 號(hào) 樓盤名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備 停車位 內(nèi)部間隔（平方米） 現(xiàn)時(shí)工程進(jìn)度 銷售面積（平方米） 銷售率 推出日期 交樓日期 最高價(jià)HKD/M2 最低價(jià)HKD/M2 現(xiàn)時(shí)平均價(jià)HKD/M2 一次性付款折后均價(jià) 1 荔灣廣場(chǎng) 玻璃幕墻，裙樓高級(jí)花園巖地臺(tái)，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂 進(jìn)口電梯 3臺(tái) /座，電腦監(jiān)控保安系統(tǒng)，商場(chǎng)中央空調(diào)，進(jìn)口自動(dòng)扶手梯 48 部，住宅配潔具 地下層底部共500 多個(gè)車位，租金待定 住宅 8089 挖椿井 12 萬(wàn) % 11894 9247 11000 8800 商場(chǎng) 22170 12 萬(wàn) % 81810 32657 56575 45260 2 惠城花園 玻璃幕墻，花崗巖地臺(tái)，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面 名廠快速電梯，廚房配不 銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級(jí)潔具全套，商場(chǎng)采光頂 地下一層停車場(chǎng) 100個(gè)車位租售待定 住宅 78157 挖椿井 41647 60% 12575 8152 9850 7289 商場(chǎng) 112030 13600 80% 47201 13158 22125 17700 3 安富花園 外玻璃紙皮石彩色釉住宅柚木地板，高級(jí)瓷磚到頂 每座名廠電梯二部，配進(jìn)口衛(wèi)生潔具，抽油煙機(jī)，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開 IDD 手續(xù) 1 、 2層為地下停車場(chǎng)全部出售，價(jià)位 待定 住宅 70100 地面 5 層 39000 82% 12021 9543 9500 8550 商場(chǎng) 1253（ 層） 5781 65% 39435 12454 22671 20857 4 金信大廈 外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場(chǎng)大理石地臺(tái) 住：名廠電梯 2部，配高級(jí)潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機(jī) 1 到 3層停車場(chǎng)全部用作出租租價(jià)待定 住宅 70100 地面 3 層 22021 % 9200 8300 8500 8500 商場(chǎng) 1253（ 層） 4000 未推出 5 西關(guān)大廈 外墻天然石片彩釉，磚大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂 ?。好麖S電梯 8 部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 ?。好麖S電梯 8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 有停車場(chǎng)，租金待定 住宅 71118 現(xiàn)樓可交付使用 22169 100% 9283 6865 8500 8500 商場(chǎng)：共四上一大客包租 商場(chǎng)共四層由一大客包 租 8500 6 荔灣城 玻璃幕花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花 ?。焊呒?jí)電梯 2部，住宅配抽油煙機(jī)、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆 1 、 2層為停車場(chǎng)只3000 平方米，約 300個(gè) 住宅： 98120 現(xiàn)已封頂正在裝修 13000 93% 10542 8167 9000 8100 商場(chǎng)： 1373 4500 75% 28972 20613 24300 21870 7 荔怡中心 外墻高級(jí)配色陶瓷住宅內(nèi)墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級(jí)防滑地震驚，高級(jí)瓷磚到天花 住宅每座名廠高速電梯 2 部，配廚柜，熱炎爐，抽煙煙機(jī)，煮食爐，IDD 線路連電話機(jī)，進(jìn)口潔具，冷氣機(jī)等 地下車庫(kù) 1層 租售未定，個(gè)數(shù)未定 住宅64165 復(fù)式： 186 挖椿井 13800 % 9700 8070 9100 7971 商場(chǎng) 13170 （首層） 2770 41000 28000 36980 32172 8 逢源大廈 外墻錦磚及高級(jí)紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚面高級(jí) 防滑地磚，高級(jí)瓷磚至天花 住宅每座名廠高速電梯 2 部，配廚柜，熱炎爐，抽煙煙機(jī)，煮食爐，IDD 線路連電話機(jī)，進(jìn)口潔具，冷氣機(jī)等 地下車庫(kù) 1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定 住宅88110 復(fù)式： 151 地面 2 層 17000 % 93 年 12400 7500 8500 76500 沒(méi)有商場(chǎng) 9 西灣路商業(yè)住宅樓 外墻高級(jí)玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面 配不銹鋼洗少校盆，抽油煙機(jī)，坐廁，排氣扇，洗面盆 有停車場(chǎng)，租金待定 住宅 53100 地面 8 層 3800 60% 94 年 7400 4200 6500 6305 3140 商場(chǎng) 不賣 10 中山八路商住樓 外墻玻璃馬賽克，住宅內(nèi)墻灰批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門為鋼門窗 沒(méi)有 沒(méi)有 住宅 7298 地面 1 層 3450 % 7700 6670 7200 6264 商場(chǎng) 不賣 987 11 寶源大廈 外墻白色條磚住宅內(nèi)鋪釉面磚乳膠漆，廚 廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗 一部國(guó)產(chǎn)電梯，廁所裝坐廁 沒(méi)有停車位 住宅 3268