年度龍崗房地產(chǎn)市場發(fā)展分析報告-文庫吧資料
2024-08-14 21:10本頁面
【正文】 均漲幅約15％。2005年，寶鉅城、招商倚山郡、錦繡東方、東方御花園、羅馬公園、儷景中心、中信 2004年，和興花園四期、煦苑、天健中心區(qū)界定在吉祥中路以東，龍平西路以南、龍城大道以西、深惠路以北的城市用地，為深圳8大衛(wèi)星城市中首批啟動的一座現(xiàn)代化花園式衛(wèi)星城。 四、熱點片區(qū)各有千秋 在與關內(nèi)不斷相融的過程中，龍崗樓市逐漸走向更為廣泛的蓬勃發(fā)展階段，一方面區(qū)域內(nèi)新興的熱點片區(qū)如橫崗、坂雪崗、大鵬半島相繼崛起，形成了市場亮點，另一方面布吉中心區(qū)、龍崗中心城也有了新的發(fā)展動向。 從深圳各區(qū)來說，2005年各區(qū)小戶型均價羅湖最高，福田、鹽田其次，、南山、寶安再次，、龍崗最低?！ 《鴱木鶅r看，龍崗小戶型均價平穩(wěn)上升， 2002年、2003年、2004年、2005年（截止8月31日）、2003年、2004年、%、%、%，增幅不大?！ 慕挲垗徯粜弯N售套數(shù)、銷售面積、銷售金額來看，龍崗小戶型2002年分別是3180套，；2003年分別是3287套，；2004年分別是3166套。2005年與2004年相近。 2002年，批準套數(shù)4467套，由于市場批售面積相對過多，以至2003年批售面積大幅減少，批準套數(shù)1865套。我們這里指的小戶型是70平方米以下的住宅。別墅市場的殘酷競爭現(xiàn)實，企業(yè)轉(zhuǎn)讓用地的先天不足條件，讓人們清晰地看到別墅土地市場的理性一面?！ ∑髽I(yè)轉(zhuǎn)讓用地也存在一些問題，在今年掛牌的位于葵涌街道的G1516016 宗地，建筑面積17790平米，是典型的別墅用地?！ ∫慌恋囟闻馁u才成交，說明龍崗土地交易市場還是較為理智，開發(fā)商比較冷靜，土地的價值化還是交易的核心，沒有太大價值，或者只有遠期價值的土地吸引不了開發(fā)商。 除天健外，知名開發(fā)商參與2005年龍崗土地交易不多，參與交易的騰龍達實業(yè)有限公司 、坤祥投資有限公司、南湖置業(yè)有限公司、廣業(yè)成投資發(fā)展有限公司、寧佳置業(yè)有限公司不屬于深圳一流的開發(fā)團隊?！ ?yōu)質(zhì)地塊不愁拍賣，中心城、龍崗街道、布吉的地塊基本不愁交易，而且成交價格較高。 從2005年1至9 月份龍崗區(qū)土地交易市場動態(tài)中，我們可以看到以下現(xiàn)象： 政府出讓土地和企業(yè)出讓土地面積相比，基本上相互持平，企業(yè)略占上風?！ ≡诔山坏?0宗土地中，總成交金額78038萬元，其中成交價最高的宗地G010370099被天健拍得，成交價在48500萬元，建筑面積232580平米，位于中心城。 在16宗土地中，政府出讓6宗，占交易土地總占地面積的 %；建筑面積為331730平米，%。 在交易的16宗土地中。龍崗中心城、龍崗街道6宗土地一次拍賣成交?！ ≡诔山坏?0宗土地中，中心城占5宗；龍崗1宗；坪地1宗；坪山1宗；布吉占2宗。 在成交宗地中，工業(yè)、倉儲用地占1宗，商業(yè)用地1宗，住宅、商住7宗，酒店用地1宗?！ ?6宗土地中共成交10宗土地，未成交6宗。 二、土地交易市場波瀾不驚 根據(jù)土地房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，2005年1—9月份，深圳市土地交易市場共交易35宗地，其中政府出讓12宗，企業(yè)轉(zhuǎn)讓23宗。這些酒店距體育中心的車程均在10分鐘以內(nèi)，基本可滿足大型比賽要求。除體育基礎設施外，目前在龍崗中心城西區(qū)已有一定規(guī)模和較高檔次的酒店等商業(yè)設施。中心城西區(qū)不僅能滿足奧林匹克體育中心主要場館及配套設施的用地要求，還規(guī)劃了商務區(qū)和適量高檔住宅。目前，龍崗中心城西區(qū)開發(fā)建設又全面啟動?！ ×钊诵老驳氖?，今年市政府審議并原則批準深圳奧林匹克國際體育中心選址龍崗，這是龍崗區(qū)重大的體育工程項目?！ ∵B接特區(qū)內(nèi)外的地鐵“三號線”總投資達100億元人民幣，建設工期為4年，地鐵三號線初期起于紅嶺中路（近期起點站由紅嶺中路延伸至福田購物公園），止于龍興街，橫跨福田、羅湖、龍崗三區(qū)，；沿線設車站19座，其中地下站6座，高架站13座，車站從起點至終點分別為紅嶺中路站、老街站、東門中路站、人民醫(yī)院站、田貝路站、布心站、布吉聯(lián)檢站、布吉客運站、布吉鎮(zhèn)政府站、匯?；▓@站、丹竹頭站、育馬場站、塘坑站、新世界廣場站、銀海市場站、愛聯(lián)學校站、吉祥路站、龍城廣場站、龍興街站。機荷高速公路鹽田港支線、深平快速路特區(qū)內(nèi)段、南平快速路一期、橫坪公路改擴建、丹平路、沙荷路以及鹽壩高速公路C段的建設在緊張地進行中，部分項目已接近尾聲?！ ∮捎谝?guī)劃等多方面的原因，樓盤價格最低的要數(shù)布吉中心區(qū)，上半年大部分樓盤均價在4000元/平方米界線內(nèi)，下半年升幅空間并不多，可以說，在一定時間內(nèi)，布吉樓市大部分樓盤均價保持在4000元/平方米至4500元/平方米之間?！ ′N售價格 龍崗中心城2005年上半年住宅均價接近4500元/平方米，下半年開盤均價大部分超過4500元/平方米，年低或明年初均價有望突破5000元/平方米，價格在不斷上漲。 怡康家園的三房在75平方米左右，2房在4547平方米左右，被稱為納米戶型。而橫崗、龍崗街道、板雪崗、葵涌的萬科城、萬科第五園、萬科十七英里、振業(yè)城、中信高爾夫別墅等項目增加了龍崗高端住宅領域的供給，別墅、Townhouse將是龍崗住宅發(fā)展的一個方向?！ 〔技≌瑧粜驮诒３执笾袘粜偷幕A上，小戶型開發(fā)明顯增多，如桂芳園8期的單身公寓，怡康家園39—59平方米的二房，這說明布吉緊靠羅湖，隨著交通的便捷化，關內(nèi)置業(yè)者紛紛關注布吉，而布吉樓盤戶型明顯受到羅湖樓盤的影響。具體有以下一些問題： 交通（3號線地鐵、深惠公路）改善進度？ 布吉規(guī)劃進展？ 石芽嶺規(guī)劃總體情況？ 龍崗房價“補漲”的臨界點？ 關外物業(yè)管理水平普遍很差，怎么改善？ 龍崗產(chǎn)品落差大，價格落差也大，心理落差也大。儷景中心的小戶型填補了中心城住宅市場小戶型的空白，受到普遍歡迎，銷售價格一路高漲，均價接近6000元。 物業(yè)的功能需求 不同的物業(yè)功能滿足不同的客戶需求，象泰雅園以中型戶型為主，總價、單價均低，低層、多層皆有架空層的居家型經(jīng)濟房，就很能吸引客戶?！ 【拇蛟斓募毠?jié)需求 細節(jié)從許多方面表現(xiàn)出來，象贈送面積，可園、湖光山色都有出色的表現(xiàn)，而日輝臺重金投入、滿園春色的園林，萬科城多姿多彩的物業(yè)類型，第五園于細微處見精神的中國精神，泰雅園顧全業(yè)主的低層物業(yè)的架空層，湖光山舍社區(qū)一萬平米的湖面，都給人們耳目一新的感覺?！ ⊥⒌娜藲庑枨蟆 〔还芡茝V商如何使招，開盤時人氣是否旺盛十分重要，有的樓盤千人空巷，買房沒商量，潛業(yè)主趨之若鶩。如果拿較遠的水謝花都從開盤的一萬二千元升值到目前三級市場的三萬九千元，就很難有強有力的說服力。這一點在萬科城、萬科十七英里、第五園、振業(yè)城、桂芳園、中信高爾夫別墅的業(yè)主中表現(xiàn)得最為突出?！ I(yè)主的同一性需求 這指業(yè)主的經(jīng)濟條件、社會層次、審美情趣、投資趨向有一定相同性?！ ∧壳埃垗弲^(qū)置業(yè)者呈現(xiàn)出以下幾大置業(yè)需求特征： 良好的社區(qū)環(huán)境需求 象萬科城、桂芳園社區(qū)以磅礴的氣勢、濃郁的人居氛圍、優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境吸引了無數(shù)置業(yè)者。而且，小戶型投資一向是市場的熱點，這個總則放到任何城市都不例外。 投資客對龍崗2房興趣最大 關內(nèi)投資客戶對龍崗2房興趣最大。 意向購買龍崗別墅的比例高 本次調(diào)研，有70％以上的關內(nèi)客戶以購房自住為主，3房的意向購買比例最大也在意料之中。龍崗目前房價全市最低，好產(chǎn)品不少，性價比高，理論上具有升值空間大?！ 囊陨媳砜闯?，工作距離龍崗越遠的網(wǎng)友，投資比例越高，南山、福田、羅湖的網(wǎng)友相當
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