【正文】 公布的普通住房標準的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。這就使那些見利忘義的不法中介商有機可乘，致使弄虛作假、惡意欺詐的事件屢屢發(fā)生。 法律法規(guī)目前我國與房地產中介有關的法規(guī)主要有:國家計委與建設部下發(fā)的《關于房地產中介服務收費的通知》，1996年建設部的《城市房地產中介管理規(guī)定》，另外還有一些地方性法規(guī)。品牌中介公司借助連鎖化的經營模式快速搶占市場份額，通過規(guī)范的服務，更低的成本和更多的房源更好地滿足消費者的需求，從而重新分割龐大的“蛋糕”。2005年，21世紀、順馳、瑪雅等國內品牌中介都不斷進軍各地市場，2006年是他們的大舉擴張的“洗牌”年。二是舊城改造房有望加入二手房陣營，由此帶來大批的二手房房源進入市場。2006年是新一輪的婚慶年，其中70%的結婚者有在結婚前一到兩年內購房的需求。2006年，由于二級市場符合免稅條件的房源逐漸穩(wěn)步放量及大眾觀望情緒的減退，二手房市場將集中交易。目前已出臺政策顯現出“穩(wěn)房”導向，一要將房價增長降到10%以下，二要降到人均收入平均增長水平以下?？梢灶A計，在2006年，二手房將成大器，成為房地產市場上的重要角色。當然，我們必須把附屬業(yè)務的位置端正，雖然這些附屬業(yè)務是為了其他業(yè)務更好的進行而服務的，但是并不能因為它不是主營業(yè)務而忽視它，沒有它，其他各項業(yè)務便失去了可持續(xù)發(fā)展性，因此，居利房產集團會要求所有的直營店和加盟店盡最大努力做好這些附屬性質的服務業(yè)務。b)投訴處理: 每家加盟店必須有5000元以上的客戶投訴處理保證金,每家加盟店的服務有問題如公司出面處理的費用暫時先由保證金內支付, 如費用不足加盟店應及時補上, 如該店不肯配合處理公司有權對該店的加盟事宜重新考慮或自動作廢合作合同, 即從此時起，居利集團將不再承擔任何合同中的任何義務。員工績效考核:員工的實際收入是根據本人的業(yè)績來計算的, .c)c) 財務管理；加盟店可以由店長負責也可安排其他人管理.（2）人員管理a)時點促銷：配合特殊事件發(fā)生的促銷。節(jié)慶促銷：節(jié)慶促銷目的是讓顧客感覺到本公司及本店充分體現以人為本的銷售模式。海報：DM廣告,單頁促銷廣告,每周計劃的特買廣告、禮品促銷或贈品廣告等。活動：開業(yè)促銷、各種節(jié)慶之促銷活動完全配合居利集團統(tǒng)一實施并做信息支持。租店注意事項：談判方法、租約方式、年限、租金等。 c)區(qū)位條件：居利房產委派專業(yè)人員幫助加盟業(yè)主對加盟店店址做選址勘察b) 加盟流程加盟流程如下頁圖所示： 加盟店管理制度加盟店開業(yè)前的準備（1）交納加盟保證金加盟居利房產集團需要交納30萬的保證金，作為居利品牌的使用代價，并能得到居利房產集團的各種業(yè)務幫助。加盟店具備電腦及輔助設備，和其他現代化辦公的基本配置。具備一定的資金實力，有完好的財務記錄。具備獨立法人資格的公司。 工商執(zhí)照經營范圍應包括房地產咨詢，并具有經房地局核準的房地產信息咨詢、物業(yè)代理資質；注冊資金50萬元以上。居利房產集團的加盟店業(yè)務就是使每位加盟店都具有相同的理念——“居者有其房，建者獲其利”。公司利用其完善的加盟輔導系統(tǒng)及人員培訓體系，能夠幫助小中介在短期內走上正軌。 加盟店業(yè)務加盟店業(yè)務是一個具有特殊性質的業(yè)務，它即是居利房產集團的一種盈利模式，又是居利房產龐大銷售網絡的一個網點，是提供其他各項業(yè)務的基礎，具有雙重意義。(4)促銷策略是賣方運用廣告、公共關系、營業(yè)推廣、人員銷售等手段，向買主傳遞有關樓盤的信息，激發(fā)他們的購買欲望，從而擴大銷售。樓盤銷售渠道包括發(fā)展商售樓處、經紀人、代理商等。價格策略的目標是既要達到發(fā)展商盈利目標又要使價格得到買主的接受。(2)價格策略。樓盤推向市場需要有一個整體產品的概念，它涉及到樓盤品牌、質量、樣式、功能、物業(yè)管理等。營銷組合決策樓盤營銷策劃的實施是營銷組合決策，它是針對選定的目標市場綜合運用各種可能的營銷策略和手段，目的在于組合成一個系統(tǒng)化的整體策略，以取得銷售業(yè)績。(3)市場細分和目標市場的選擇。(2)買房者市場分析。具體分析可從以下幾個方面展開：(1)市場營銷環(huán)境分析?；緝热荽笾驴煞譃榉康禺a市場分析和營銷組合決策。我們的居利房產集團的尾盤收購業(yè)務一般收取尾盤售價的3%5%作為費用，具體定價，視乎尾盤情況而定。居利對于尾盤空置房這種大宗業(yè)務的處理，一般是采用買斷包銷的方式，即根據尾盤的戶型、樓層等具體情況，壓低價格進行包斷，然后利用自身連鎖經營的優(yōu)勢進行銷售，提高對尾盤收購風險的控制，使其尾盤收購成本降低，獲得更多的額外收益。而尾盤收購就是房地產中介與開發(fā)商按約定的價格將尾盤賣出，而中介賺取尾盤賣出的差價。 尾盤收購尾盤一般指持續(xù)銷售期和尾聲，樓盤銷售率在7成左右的時候，余下的單位便稱作尾盤。　在房地產市場發(fā)展的今天，服務是中介公司立身之本和品牌之路，服務速度體現了“時間就是金錢”，體現出充分的客戶利益。中介公司絕對不僅僅只是“賣房子”的銷售商，而應該是能夠提供全方位房產服務的綜合服務商。如果賣房者急需用錢，還可以采取“限時包銷”的方式及早拿到全部房款。居利房產在這項業(yè)務上也采取單向收費，考慮到二手房市場目前仍是賣方市場為主，所以居利房產向需求方收取二手房價格的2%作為中介費用。在房屋置換委托人需要支付有關房款定金和代理費等，并可以開始辦理有關手續(xù)，完成房屋交割的全過程。第三步：置換委托凡確定置換意向的居民，在得到原物業(yè)評估價格后，可正式委托置換公司進行房屋置換服務，簽訂房屋置換委托協(xié)議并支付一定的咨詢費。第二步：價格評估凡置換的房屋須作價格評估，評估中的初評，必須上門實地詳細勘察，再經過專業(yè)人員的認真計算，進行復評，得出需置換房屋得評估價格。置換流程：第一步：置換登記凡需辦理房屋置換登記手續(xù)的居民須攜帶原房屋的有效證件原件、業(yè)主有效身份證以及同住人同意置換的書面證明材料。連鎖經營方式使公司具有規(guī)模優(yōu)勢，不斷增加業(yè)務,具有高的抗風險能力。通過高速有效的內部交易處理程序和管理組織，為客戶提供高效的服務。為客戶提供專業(yè)的全面的解決方案。為了在競爭中獲得快速發(fā)展，爭取更多的客戶，我們將積極發(fā)揮自己的獨特優(yōu)勢：信息更新快，隨時跟蹤市場需求變化。居利房產將利用現有的社會關系網絡資源，收集各種二手房信息，并加以分類和歸納，在自己的網站上發(fā)布相關信息，為各位有房屋置換需求的顧客提供方便快捷的服務。 二手房交易二手房交易是房地產中介的主要經營活動。我們的核心競爭力在于服務流程優(yōu)化、服務質量優(yōu)秀、服務品牌出眾、服務理念先進，具有這種核心競爭力的中介企業(yè)是很少的，因此必能吸引大量租賃業(yè)務的供應方和消費方，提高租賃市場占有率。到時候可以再收取加盟費。 租賃中介以連鎖經營的形式進行租賃，統(tǒng)一的品牌，甚至統(tǒng)一的服裝、服務理念等，我們可以利用現有的那種分散的中介公司，將他們整合起來，進行統(tǒng)一的培訓，打統(tǒng)一的品牌。連鎖經營,有利于與其它服務公司建立良好關系。連鎖經營,有利于加強中介企業(yè)內部管理,建立完善管理體系。品牌是一種無形資產,其價值不可低估,在房地產中介企業(yè)的資本擴張中越來越受到重視。連鎖經營,有利于推行品牌策略,提高規(guī)模效應。房地產中介服務涉及面廣,具有綜合性,廣泛性的特點,是多學科知識綜合能力的體現,是目前我國大多數中介企業(yè)存在的一大問題,一般難以有實力進行專業(yè)的培訓,再加上我國對房地產中介人培訓機制還不完備,培訓就成為單店發(fā)展的一個瓶頸,而連鎖經營可以利用其自身實力,自己開發(fā)或集合社會資源為各個專業(yè)人員提供培訓。通過網絡技術,既可實現跨城市、地域房源信息共享，又能直接與開發(fā)商、投資業(yè)主進行信息溝通，將更好地發(fā)揮房地產中介企業(yè)作為房產市場媒介的作用，更好地為房產開發(fā)商和消費者服務。信息量的多少都直接影響著中介業(yè)務的成敗。第三部分 項目業(yè)務及盈利模式介紹連鎖經營,有利于新技術的采用和推廣。另外，地理位置和交通的便利也是我們選址于此的主要考慮點。見下頁圖說明。由股東大會、董事會、監(jiān)事會及經理層相互制衡的現代企業(yè)組織制度，既賦予經營者充分的自主權，又切實保障所有者的權益，同時又能調動生產者的積極性，它是我國企業(yè)建立現代企業(yè)制度的核心依托。經理人員是企業(yè)的管理階層，包括公司的總經理和副總經理，負責公司日常的經營管理活動，依照公司的章程和董事會的決議行使職權。董事會作為公司的常設機構，是股東大會的執(zhí)行機構，也是公司的經營決策機構，其主要職責是執(zhí)行股東大會的決議，制定公司的大政方針、戰(zhàn)略決策、投資方向、收益分配。股東大會作為權力機構，它由這5位股東本人組成。 公司所有權結構及融資情況說明居利房產集團采取股份合作制，在公司結構上和一般的股份有限公司相似，它包括股東大會、董事會、監(jiān)事會和經理人員四大部分。未來的房地產市場是品牌的時代，是行業(yè)板塊化的時代，市場需要品牌公司的引領、消費者需要一種新的安全交易的方式、中介公司需要在一種機制的約束下走向規(guī)范。目前中介業(yè)人才流動率相當高，有的中介甚至達到50%以上，過于頻繁的人才流動，既不利于企業(yè)持續(xù)發(fā)展，又使得業(yè)內人才的整體素質不易得到提升。 公司遠景目標居者有其房，建者獲其利。為我國房地產業(yè)快速健康發(fā)展，為了顧客能居有其所、建造者獲其利而努力。 公司遠景 公司名稱及含義公司名稱為：居利房產。目前房地產經營正從傳統(tǒng)的散兵作戰(zhàn)（一張桌子兩個人）向正規(guī)化、規(guī)?；?、管理科學化發(fā)展，因此我們可以整合現有的資源，形成新的房地產連鎖經營模式，創(chuàng)立自己的品牌。另外我們的業(yè)務包括二手房中介、出租中介、限時代賣、新盤營銷策劃、尾盤收購等，從整個市場的角度來說，目前的需求并不比新政前少，只是人們由買房市場轉到了租房市場，持幣觀望的人比較多。目前二手房交易和房屋租賃市場正處于變革的時候，我們選擇這個時候進入這個行業(yè)主要理由就是一個行業(yè)在經歷了快速發(fā)展后，在出現問題后都會進行新的規(guī)范和調整，會慢慢的平穩(wěn)發(fā)展，進而達到新的高潮。當前，房地產產品眾多，房產中介企業(yè)眾多，市場競爭日趨白熱化，一批具有實力、規(guī)模、運作較規(guī)范的中介企業(yè)為鞏固市場、提高市場占有率，通過各種手段來塑造自身的服務品牌，建立起獨特的服務機制，在客戶中樹立起良好的口碑，從而在競爭中脫穎而出，成為品牌企業(yè)。其實質就是品牌的競爭，服務的競爭，誰能夠樹立自己的服務品牌，誰就贏得了市場。同時我國房地產業(yè)發(fā)展已進入了一個新的全方位立體策劃分階段,這需要一個有機的,系統(tǒng)的,強有力的銷售網絡支持,為房地產走向市場進入流通領域營造一個巨大的接納空間,尤其是二級代理和三級交易連鎖經營可以擴大企業(yè)規(guī)模,降低成本。目前,房地產中介企業(yè)的服務項目仍停留在初始階段,所從事的工作,僅為房屋買賣和租賃,未能向多元化方向發(fā)展,他們所需的不只是單純的中介服務,甚至處于信息阻塞,各自為政,分散割裂的狀態(tài)中,不僅缺乏情報信息源,而且缺乏必要的信息處理手段和電子通訊技術,對情報、信息的收集主要或全部靠人工完成,開發(fā)利用缺乏深度,導致信息資源浪費,難以發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢. 中介企業(yè)組織管理不力,市場行為不規(guī)范。房地產中介行業(yè)尤其是普通中介市場,由于投資成本低,進入門檻較低,中小中介企業(yè)大量發(fā)展,尤其在一些城市,兩個人,一部電話和一張桌子,就能開展房地產中介業(yè)務,操作不規(guī)范,信譽較低,競爭手段和方式落后，市場競爭十分激烈,許多房地產中介商的抗風險能力低,面臨競爭和生存的壓力,導致房地產中介商的生存率很低,如:鄭州市生存率僅有30%,而深圳和廣州比較成熟的市場,生存率也只有40%。目前我國中介行業(yè)在房地產業(yè)發(fā)展時間較短,專業(yè)人才供給少,而需求大,加上目前中介行業(yè)人員資格認證制度和持證上崗制度尚不規(guī)范,從而造成房地產中介機構從業(yè)人員素質參差不齊,既有房地產相關專業(yè)人員,如工、民、建、經濟管理、法律等專業(yè)人員,也有與房地產無關專業(yè),如文史類等專業(yè)人員?？v觀國外市場，90%以上的房屋流通通過中介企業(yè)完成，存量房的成交量遠遠超過了增量房，達到了5:l，而在中國市場上，增量房的消費仍是主體，部分城市到了50:l，二、三級市場非?；钴S的城市也只不過l:l左右，無論是從50:l或l:l，要達到國外的5:l的水平，中介在此中的商機是無比巨大的。以成都為例，2005年成都市區(qū)二手房市場交易總量為36330套，%，%。也正因為一方面巨大的市場放量，一方面是縮小且趨于理性的購房群體，2006年的成都樓市，極有可能完成一次由賣方市場向買方市場的轉變。另外，2005年六一新政使得很大部分投資者退出了購房市場，而即使在2006年里，相關部門發(fā)出了將實施“鼓勵住房消費”方向政策的信息，這就意味著，在2006年里很可能會進一步加大對樓市投資者的限制。大量的樓盤，攀高的房價，當然會影響購房者的下單選擇以及下單節(jié)奏。除城南外，將會出現東西北三面開花的壯觀景象，這無疑為購房者提供了足夠的選擇余地。在2005年，成都樓盤新開發(fā)面積達1500萬平方米，它們將成為成都樓市2006年的銷售主力。在2006年，開發(fā)商將面臨巨大銷售壓力，來自兩個方面的核心因素可能導致成都樓市由賣方市場轉為買方市場。在二手房買賣過戶窗口也能感受到辦理過戶手續(xù)的市民在明顯增加，從權威部門獲得的數據也驗證了市場的這種變化。%。這種以預售占絕對主導的銷售局面，某種程度上也體現了樓市的供不應求狀況，供求關系仍然緊張。但2005年大部分時間，商品房銷售面積一直處于負增長狀態(tài)，一直持續(xù)到10月，全市商品房銷售面積由降轉升，%。據業(yè)內人士分析，這一現象并不表示需求量減少，而是受新政影響，持幣觀望者增多。2005年上半年，成都樓市總體上供應不足問題仍未得到真正緩解，15月，(所謂樓市的供銷比，也即可供出售的樓盤與能銷售出去的樓盤的比值)。根據市房管局信息中心統(tǒng)計數據顯示，2005年下半年，新增商品住宅供應面積與實際銷售面積基本相當，在供銷總量上，商品住宅市場逐漸趨向平衡狀態(tài)。但是從長遠的角度來看，這次調整有利于房地產業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，因為房地產價格不可能象004年那樣瘋狂上漲，那樣會大大的超出人們的購買能力，進而會形成房地產泡沫，甚至出現日本80年代房地產業(yè)和整個國民經濟的崩潰。這個項目所面臨的風險主要有政策風險、市場風險、競爭風險和財務風險，針對這些風險，我們也