房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課程論文-淺談舊城改造房地產(chǎn)項(xiàng)目的良性經(jīng)營-文庫吧資料
2025-02-12 04:41本頁面
【正文】 居環(huán)境，將城市的市政設(shè)施進(jìn)行配套和銜接與補(bǔ)充，針對該項(xiàng)目所在地的地理位置、自然環(huán)境，從功能區(qū)位、地理區(qū)位等考慮，大膽構(gòu)思創(chuàng)新，向市政府提取合理化建議，將沿母親河岸邊建筑物高度申請?jiān)龈咴鋈荩撛鋈萁ㄗh獲得區(qū)、市政府審批，建設(shè)完成后，將大幅度提升同安城市品位，項(xiàng)目規(guī)劃上，努力保留歷史文物如宮、廟、亭子、牌坊 ，提高同安古城文化底蘊(yùn)，將項(xiàng)目建設(shè)主動(dòng)融入海西建設(shè)中大廈門發(fā)展戰(zhàn)略。 （二）城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)，如何創(chuàng)新發(fā)展 舊城改造 項(xiàng)目的開發(fā)周期少則二、三年，多則五、六年，甚至更長，如果沒有超前的眼光和預(yù)見能力，就會(huì)造成投入較大而 產(chǎn)出較小，給企業(yè)帶來巨大的損失。 采取一切可能辦法，保證舊城改 造建設(shè)用地具備三通一平的施工條件。 四、 影響舊城改造項(xiàng)目發(fā)展的因素 舊城改造房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，猶如一般房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，開發(fā)投資過程實(shí)質(zhì)是一種預(yù)測未來需求而進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程，目前隨著金融風(fēng)暴在全球的蔓延，中國的房地產(chǎn)企業(yè)將普遍遭遇資金困難甚至資金鏈斷裂的情況，要想實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投入與產(chǎn)出的良性循環(huán)，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì) 效益，應(yīng)始終堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，運(yùn)用戰(zhàn)略的眼光，量力而行，加強(qiáng)項(xiàng)目重點(diǎn)和難點(diǎn)的管理，采取適當(dāng)?shù)膶Σ?、方法，正確地對待、處理過程風(fēng)險(xiǎn)，以達(dá)到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范的目的，提高舊城改造收益的可靠性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在目前經(jīng)濟(jì)危機(jī)“寒流”中的生存與發(fā)展。依法編制的舊城改造規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)就具有法律效力，要嚴(yán)格遵守。 政府要改變過去在舊城改造中“家長”的角色，充分理解公眾在舊城改造中的主體性地位， 認(rèn)真聽取群眾意見，協(xié)調(diào)各方利益；加強(qiáng)開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感，推動(dòng)公眾參與，在商業(yè)利潤和公眾利益之間謀求合理 平衡。對每項(xiàng)舊城改造項(xiàng)目，都要從土地評估、土地分級著手，對土地增值、土地市場進(jìn)行測算，進(jìn)行詳細(xì)的成本效益分析，使舊城改造規(guī)劃建立在可實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上。 （四） 合理規(guī)劃引導(dǎo)，建設(shè)和諧城市 城市規(guī)劃部門要花大力氣對舊城改造問題進(jìn)行全面深入細(xì)致的研究，制定系統(tǒng)的改造規(guī)劃，協(xié)調(diào)解決空間布局、 用地調(diào)整、交通、綠化、景觀、市政、文物保護(hù)等問題。 （三）加強(qiáng)宏觀調(diào)控，使其有序發(fā)展 政府要制訂與舊城改造 有關(guān)的地方性法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來管理和約束舊城改造行為，減少開發(fā)活動(dòng)中的盲目性和投機(jī)性； 要制訂適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)懲措施，充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，尤其對部分已改造的周邊地區(qū)，由于有先前的開發(fā)商遺留下來的難題，政府要給予政策傾斜 。 （二）綜合開發(fā)，有效增值促進(jìn)收益 舊城改造要走房地產(chǎn)綜合開發(fā)之路。以舊城改造促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)，以房地產(chǎn)開發(fā)加快舊城改造，堅(jiān)持舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的舉措，既有效地改善了群眾居住條件，又實(shí)現(xiàn)了擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的目的 ,可以通過以下幾個(gè)方面施行： （一）遵循規(guī)律，科學(xué)建設(shè)與可持續(xù)發(fā)展 舊城改造 要遵循城市發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，走有機(jī)更新可持續(xù)發(fā)展道路。另一部分開發(fā)商則尋找地段較好的地塊進(jìn)行舊城改造開發(fā)，以追求更大的收益。隨著城市土地和商品房價(jià)格的上升，舊城改造的成本也越來越高，在改善城市形象推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，目前重慶市舊城改造出現(xiàn)了兩種明顯的趨勢。如化 商城 舊城改造項(xiàng)目過程中 部分建筑 被野蠻拆除。 在城市歷史文化和景觀保護(hù)區(qū)內(nèi)拆除或改建需要保護(hù)的歷史建筑 ,嚴(yán)重破壞城市的傳統(tǒng)風(fēng)貌和特色。這一減一增之間，將使單位用地面積內(nèi)的建筑量增大，建筑容積率提高，與之相配套的公園綠地等公共設(shè)施問題將更難解決。以 二七 區(qū)為例， 2021 年上半 年批準(zhǔn)的用地面積為 7萬平方米左右，比去年同期減少近 4/5；批準(zhǔn)的建筑工程面積為85 萬平方米，比去年同期增加了 80%多。這樣的做法見效明顯、工作簡單，但往往直接瓦解了城市原來的社會(huì)結(jié)構(gòu)、文化脈絡(luò)、地方風(fēng)情，而且市場化運(yùn)作對高回報(bào)率的追求，屢屢突破城市規(guī)劃對建設(shè)的控制各種要求，導(dǎo)致城市歷史格局、肌理的破壞和傳統(tǒng)風(fēng)貌的喪失。 對“舊區(qū)”的認(rèn)識就是過去留下的“爛攤子”，是城市的“包袱”和“臟、亂、差”的代表，舊城改造就是放開手腳清除這些“毒瘤”。開發(fā)商承接舊城改造項(xiàng)目，將享受政策優(yōu)惠，除國家和省明文規(guī)定不得減、免之外的行政事業(yè)性收費(fèi)予以免收，市政府規(guī)定權(quán)限范圍內(nèi)的經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)減半征收。 （ 3） 舊城改造要建周轉(zhuǎn)房 ， 鄭州市將引導(dǎo)開發(fā)商在改造中建設(shè)部分小戶型簡裝修
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