【正文】 服務(wù)代理費(fèi)招投標(biāo)及審計(jì) 工程監(jiān)理 質(zhì)檢費(fèi)、監(jiān)測(cè)費(fèi) 服務(wù)代理單位成本 建設(shè)成本單位成本 1, 1, 分項(xiàng)成本 106,669, 40,563, 土地成本單位成本 1, 1, 分項(xiàng)成本 121,992, 41,323, 土地+建設(shè)成本 228,662, 81,887, 土地+建設(shè)單位成本 3, 3, 期間費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開(kāi)業(yè)費(fèi)用 前期未處理 期間費(fèi)用成本 15,292, 5,180, 期間費(fèi)用單位成本 項(xiàng)目最終總成本 243,955, 87,067, 項(xiàng)目最終單位成本 3, 4, 9．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)通常包括以下方面：政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、客戶風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、配套風(fēng)險(xiǎn)、協(xié)作風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，園林中數(shù)以萬(wàn)計(jì)的綠植每天為人們提供大量新鮮純氧，讓住在這里的人們享受低碳健康生活的無(wú)盡魅力。整個(gè)景觀設(shè)計(jì)運(yùn)用整體設(shè)計(jì)的理念，充分尊重中國(guó)文化特色，各個(gè)組團(tuán)的水景相互串聯(lián)共同組成趙都新城的“龍脈”。趙都新城內(nèi)規(guī)劃有獨(dú)具匠心的“寶安璞園”：“五倉(cāng)新天地”、“趙都古韻、“楊柳堤岸”、 琴臺(tái)映景、水印乾坤”、“太極雙星”、“渚河芙蓉”、 “滏陽(yáng)夕照”，相互掩映，共同構(gòu)筑寶安璞園的景觀長(zhǎng)廊，盡顯“水上江南”。南側(cè)緊鄰以約大型城市景觀廣場(chǎng)和休閑主題公園，充分利用滏陽(yáng)河、渚河水系改造與社區(qū)景觀完美結(jié)合，締造出一個(gè)生態(tài)、舒適、低碳、健康的國(guó)際化商業(yè)中心，成為城市的魅力焦點(diǎn)。寶安璞園中心區(qū)內(nèi)設(shè)有超大型商業(yè)綜合體，內(nèi)嵌大型購(gòu)物中心、電影院、特色餐飲、藝術(shù)長(zhǎng)廊、商務(wù)辦公等多種主題業(yè)態(tài)，強(qiáng)調(diào)開(kāi)放、人性與互動(dòng)，融合多元文化，分享時(shí)尚與休閑新生活理念。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)具有一級(jí)資質(zhì)，國(guó)家建筑施工總承包商特級(jí)資質(zhì)，歷經(jīng)10年城市運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)成熟：曾開(kāi)發(fā)7000余畝的白洋淀蘆香國(guó)際、1200余畝的高碑店世紀(jì)城等大型綜合項(xiàng)目；竹語(yǔ)堂別墅、世界城、白溝“九城”、陽(yáng)光凱旋城、陽(yáng)光海洋花園、海龍公寓等特色項(xiàng)目以及中鐵十八局辦公樓等辦公項(xiàng)目，集住宅、商業(yè)、別墅、行政辦公開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)之大成余一身，占據(jù)華北大地40%的市場(chǎng)份額，業(yè)務(wù)覆蓋北京、天津、河北、河南、海南等多個(gè)省市，實(shí)現(xiàn)了從區(qū)域型企業(yè)向國(guó)際化企業(yè)的跨越，成為華北房地產(chǎn)業(yè)的一顆巨星。品牌開(kāi)發(fā)，實(shí)力保證。項(xiàng)目整體落成后將成為引領(lǐng)邯鄲生態(tài)居住、購(gòu)物休閑、商貿(mào)旅游、古韻文化、國(guó)際風(fēng)情的魅力主場(chǎng)！建筑生活夢(mèng)想，運(yùn)營(yíng)城市未來(lái)。實(shí)力名企隆基泰和聯(lián)合北京城建再次千畝巨制，打造集健康居住、大型綜合商業(yè)、風(fēng)情商街、商務(wù)辦公、創(chuàng)意文化、娛樂(lè)休閑等功能為一體，功能齊全、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的國(guó)際化現(xiàn)代新城。作為全新的城市形態(tài)，它創(chuàng)造了一個(gè)將居住、商務(wù)、辦公、出行、購(gòu)物、文化娛樂(lè)、社交、游憩等城市功能高度集約的空間，它對(duì)資源的強(qiáng)勁整合能力帶來(lái)的高經(jīng)濟(jì)效益使其成為新的商業(yè)投資熱點(diǎn)。項(xiàng)目整體落成后將成為武漢南部未來(lái)的RBD（商貿(mào)旅游、休閑娛樂(lè)、古韻文化、生態(tài)宜居）中心，同時(shí)也擁有邯鄲最大的社區(qū)型商業(yè)群。在教育和醫(yī)療方面分別設(shè)置了幼兒園、24小時(shí)社區(qū)保健中心及中西專家門診。小區(qū)配套：擁有了完善的配套設(shè)施。多條主干道相匯，多條公交干線均可直達(dá)本項(xiàng)目，出行條件極為便利。所有55個(gè)在售住宅項(xiàng)目與趙都新城相比：21個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)高于趙都新城，售價(jià)最高的康橋國(guó)際為7200元/平方米，占總數(shù)的39%；16個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)低于趙都新城，售價(jià)最低的中華城為2000元/平方米，占總數(shù)的30%；另有18個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)與趙都新城持平。5．項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析截止到2012年6月25日為止，趙都新城所在的邯山區(qū)區(qū)共有在售住宅項(xiàng)目55個(gè)，近一個(gè)月內(nèi)，另有55個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格與之前持平。所以，單一硬性地訴求住宅所帶來(lái)的功能性利益是不會(huì)吸引到目標(biāo)消費(fèi)者的注意與興趣的。4 炒房炒鋪投機(jī)人5 目標(biāo)客戶群特點(diǎn)分析6 年齡層次：25—50歲之間，主力人群為30—40歲，注重個(gè)人及公司形象的年輕創(chuàng)業(yè)者7 教育程度：大專以上學(xué)歷；樂(lè)于接受現(xiàn)代商務(wù)辦公概念8 職務(wù)狀況：私企老板、中高層管理或職業(yè)經(jīng)理人9 經(jīng)濟(jì)收入：月收入2000元以上，有一定的積蓄⑽ 職業(yè)背景：國(guó)有企事業(yè)單位，多在私企或外資公司工作和營(yíng)業(yè)主⑾ 愛(ài)好興趣：以工作為樂(lè)，以創(chuàng)業(yè)為榮，有敏感的信息需求，接受新事物較快。（風(fēng)林園、洞庭湖花園、民樂(lè)湖、鳳山豪苑）◇ 酒店式公寓：酒店式公寓引入了酒店的管理服務(wù)，故在提供的物業(yè)服務(wù)方面比較占有優(yōu)勢(shì)，但是目前酒店式公寓物業(yè)只停留概念階段，同時(shí)在管理成本方面比起商務(wù)公寓要高出很多?！?寫(xiě)字樓：寫(xiě)字樓也是主要的競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)類別。新增長(zhǎng)的供應(yīng)量多以中小戶型為主推產(chǎn)品，多為原有的“爛尾樓”改建而成，在價(jià)格上占有一定優(yōu)勢(shì)。 (0)主要來(lái)自同類項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。 (T)◇ 展覽中心帶來(lái)的展覽效應(yīng)隨著展覽中心和邯山區(qū)廣場(chǎng)的即將完工，同時(shí)毗鄰電信、聯(lián)通大樓，易形成它、信息、通訊等專業(yè)市場(chǎng)，儲(chǔ)備有豐富的消費(fèi)和客戶資源有利于項(xiàng)目商場(chǎng)、商鋪的銷售?！?開(kāi)發(fā)商知名度不高,至今未開(kāi)發(fā)有現(xiàn)成或知名品牌的房地產(chǎn)項(xiàng)目，有可能使本項(xiàng)目對(duì)公眾市場(chǎng)號(hào)召力產(chǎn)生一定的影響。市政和商業(yè)配套：本項(xiàng)目地處成熟的CBD核心地段，生態(tài)景觀、購(gòu)物休閑、商業(yè)金融、信息通迅、文教科技等市政配套齊全，具備市政泛配套價(jià)值，開(kāi)發(fā)商無(wú)需進(jìn)行額外開(kāi)發(fā)，便可盡享成熟的市政配套，都市的繁華與便利唾手可得。產(chǎn)品定位：本項(xiàng)目主推精致戶型，就目前市場(chǎng)狀況分析，市場(chǎng)消費(fèi)需求旺盛，特別是邯山區(qū)區(qū)域，客戶層面大，需求量廣，非常適合精英白領(lǐng)及投資一族購(gòu)買交通便捷：本地塊位于學(xué)院北路西段，五倉(cāng)區(qū)的核心，并規(guī)劃建設(shè)為市的生態(tài)景觀大道；。其他房產(chǎn)公司競(jìng)爭(zhēng)激烈（S）投資價(jià)值：景觀優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目可充分利用滏陽(yáng)河中央形象新區(qū)、優(yōu)美環(huán)境和幾近竣工氣勢(shì)宏偉的展覽中心、展覽廣場(chǎng)交相輝映的景觀優(yōu)勢(shì)進(jìn)行發(fā)揮。 企 業(yè) 項(xiàng) 目 條 件 分 析不利：暫無(wú)3. 土地swot分析威脅機(jī)會(huì) 外 部 環(huán) 境 分 析強(qiáng)勢(shì)有利：購(gòu)房需求量大， 地理位置優(yōu)越， 國(guó)家政策較好。今年以來(lái)，邯鄲市共啟動(dòng)“兩改”項(xiàng)目91個(gè)，其中城中村項(xiàng)目33個(gè)，舊城區(qū)片項(xiàng)目58個(gè)，開(kāi)工面積117 萬(wàn)平方米。％，％。％，％。與此形成鮮明對(duì)比的是商品房銷售。商品房竣工面積 ，％ ，％。％。 億元，％；，％；，同比增長(zhǎng) ％。5月份主城區(qū)商品房平均價(jià)格為3650元／平方米，同比增長(zhǎng) ％，％。受政府激活房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施的出臺(tái)和住房剛性需求釋放的影響，邯鄲市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和新開(kāi)工面積均有較大幅度增長(zhǎng)，市場(chǎng)形勢(shì)回暖跡象顯現(xiàn)。在邯鄲，房地產(chǎn)住宅價(jià)格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)承受能力，筆者認(rèn)為這次房?jī)r(jià)回調(diào)屬于是市場(chǎng)理性的調(diào)整，政府無(wú)需干預(yù)。但筆者對(duì)此持不同的觀點(diǎn)，成本因然是決定因素，真正對(duì)房?jī)r(jià)起決定作用的是市場(chǎng)供求關(guān)系，在市場(chǎng)體系中，產(chǎn)品供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格可遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求，但當(dāng)產(chǎn)品供大于求時(shí)，價(jià)格也可低于產(chǎn)品成本來(lái)刺激市場(chǎng)需求，所以僅以成本來(lái)評(píng)定房地產(chǎn)的價(jià)格趨勢(shì)未免有點(diǎn)過(guò)于牽強(qiáng)附會(huì)。在未來(lái)的二年內(nèi)，這些土地必將會(huì)完全上市，形成海量的住宅供應(yīng)，這必將會(huì)加劇市場(chǎng)供求進(jìn)一步失衡，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩，房地產(chǎn)住宅價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)下滑。在需求方面：隨著近幾年的房?jī)r(jià)快速上漲，房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通百姓的承受能力，高昂的房?jī)r(jià)必將會(huì)抑制大量的需求，所謂房?jī)r(jià)收入比，即是家庭年收入與住宅價(jià)格的比例，如國(guó)際上用來(lái)衡量房?jī)r(jià)是否合理常用房?jī)r(jià)收入比來(lái)進(jìn)行考量，在國(guó)際上通常認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比保持在1：4—6之間比較合理，而邯鄲的房?jī)r(jià)收入比已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高