【正文】 廳左右的戶型為主，綠化率達(dá)31%。平層120－135平米約60套售完；102－120平米約40套售完；復(fù)式108－220平米共12套已售90%，其中198平米以下售完，僅余200平米以上的復(fù)式大戶型未售?？蛻舳嘁晕洳乃綘I老板為主，用于辦公的占大多數(shù)。一年的銷售期。共112戶共一棟兩單元，4層以上住宅售價在2760元－3568元/平米之間，均價為3300元/平米，層差60元/層左右。8戶/層，4部電梯/棟。主力面積在103－130平米左右。1－3層為商鋪，已整體售完。景天樓東湖西路口2002年5月26日開工。利用自身的媒體優(yōu)勢在媒體上大量宣傳，以倡導(dǎo)生活方式、居住方式與投資理念為主，并開展連誼會、露天電影等活動，并附送促銷小禮品、小優(yōu)惠、小家電等優(yōu)惠措施。月；住宅樓銷售均價2800元/平米， 三年銷售期。四棟共374戶。在裙樓上五層建有中南地區(qū)最大的空中花園，面積超過5000平米，以楚文化為骨架，號稱楚天第一高層住宅?，F(xiàn)將這兩個樓盤的具體詳細(xì)資料列表如下：附表三：個案情況比較名稱位置入市時間戶型結(jié)構(gòu)建筑特色戶數(shù)銷售價格及變化（景觀、層次、朝向）消化時間購買客群特征銷售方式目前狀況楚天都市花園中北路特1號，洪山廣場旁2002年11月內(nèi)部認(rèn)購2003年4月8日開盤1－4層為裙樓，塔樓在6層以上，5層為空中花園。偉鵬苑260062000/住宅小高層12層三室兩廳396安順星苑290014600044689住宅小高層12層三室兩廳130－140四室兩廳240香格里嘉園430015000013433住宅高層（216）兩室兩廳三室兩廳176商住兩用類楚天都市花園400015800026680商住兩用高層（寫字樓24層、住宅28層）/景天樓330024000商住兩用高層（21）四室兩廳平層120左右五室兩廳復(fù)式170左右112中力名居2980均二期1322918860商住兩用小高層（12）高層（寫字樓24層）三室兩廳318（一期）龍源國際廣場（住宅已經(jīng)售完）4200288814220商住兩用高層（24層）小高層兩室兩廳一室一廳240水果湖廣場400080000商住兩用高層30層一室兩廳372湖光大廈/431201828/高層20層地下2層//保利新奧園3100300000商住兩用小高層12層兩室二廳三室兩廳652附表二：項目所在區(qū)域市場供給項目基本情況：項目名稱銷售價格（元/平方米）建筑面積（平方米）占地用途建筑形態(tài)主力戶型總戶數(shù)（戶）純居住類天梨花園2200均3952913340住宅小高層三室兩廳四室兩廳（復(fù)式）//都市典該板塊無論在人文、品質(zhì)、環(huán)境甚至價格等各方面都是精品中的精品，各階層人士無不為之向往。香榭水岸水漲船高向5000元/平米挺進(jìn)，如今正在疇建中的東湖歷來以優(yōu)美的風(fēng)景和高尚的人文環(huán)境而顯赫，是高貴、成功和財富的向征而成為我市房價的領(lǐng)跑者。更兼本區(qū)域內(nèi)焦點省府所在地――水果湖，已經(jīng)發(fā)展成為了武昌的城中城，有大型的鷹臺商業(yè)步行街、東湖自然風(fēng)景區(qū)，區(qū)域內(nèi)重點院校眾多，醫(yī)療設(shè)施齊全。本項目所處就在此板塊里，該板塊以洪山廣場為核心，區(qū)域內(nèi)市政、生活、商業(yè)配套相當(dāng)完善，區(qū)域里有號稱“武昌第一盤”的香格里隨著路北路兩側(cè)眾多國企搬遷，大量空地被置換出來，在政府重金打造下，普爾斯馬特、百安居、國美等大型專賣店陸續(xù)進(jìn)駐，該路段各類配套設(shè)施迅速完善，受徐東和中南商圈的影響及自身獨占黃金內(nèi)環(huán)線的絕好優(yōu)勢，區(qū)域房地產(chǎn)迅速崛起，以世紀(jì)彩城為代表，東沙大廈、天源城偉鵬苑、新安花園等新項目接踵而起，房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大。在“二橋效應(yīng)”的帶動下飛速發(fā)展，從早期的天梨花園、鵬程花園、時尚歐洲等一路走來，到都市經(jīng)典、中力名居等迎來了該區(qū)域樓市高潮，價格一路高漲，銷售看好，如今武昌巨型商業(yè)龍頭“武漢銷品茂”與占地2400畝東湖新城和正在啟動中的東湖天下項目共造徐東樓市新高。在本項目所在地，根據(jù)各自特點的不同可以將上表中所列商品住宅市場劃分為四個板塊：徐東大街板塊、東湖板塊、中北路板塊及項目所在的洪山商務(wù)區(qū)板塊。項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其價格差異（七）項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀區(qū)位和地段是其最大的賣點，而入市時機(jī)的優(yōu)勢為其順利實現(xiàn)銷售提供了較好的平臺。本項目處于東湖西路中段上，該路段沒有公交線路可以直接到達(dá)，其底層商場在地段上不及景天樓（在東湖西路口，與中北路交匯處）方便，在消費者趨從度上不及距本項目五分鐘步程的洪山家樂福更具吸引力。項目南面與紅嶺小區(qū)三棟7－8層高的宿舍樓距離太近，對其8層以下的住戶在采光、通風(fēng)、視野等方面影響較大；（2）觀景面不廣。未來發(fā)展趨勢及市政規(guī)劃為區(qū)域帶來巨大的升值潛力和空間，使得本項目無論在居住還是投資方面都具較高性價比。本項目周邊高檔商務(wù)樓較多，在設(shè)計、建筑風(fēng)格、房間功能布局、生活配套以及市場價位及市場認(rèn)知度等方面都達(dá)到一定層次，乃至形成了某種固定的標(biāo)準(zhǔn)和尺度，消費者的市場認(rèn)知度高。在本項目周邊現(xiàn)階段除了水果湖廣場和景天樓在售以外，尚沒有其它同類項目，本項目入市后將呈一枝獨秀的局面，入市時機(jī)好，競爭壓力小。該項目的目標(biāo)客戶較具針對性，經(jīng)濟(jì)實力和購買實力雄厚，能夠?qū)崿F(xiàn)銷售的預(yù)期值較高。本項目位于洪山商務(wù)區(qū)內(nèi)，屬于一級地段，區(qū)位佳，地段好，周邊商務(wù)氛圍濃厚，區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)。本項目位于新興商務(wù)街中北路上，洪山商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)，與省委、省政府、省人大、政協(xié)相距不遠(yuǎn)，周邊學(xué)校云集，生活娛樂教育設(shè)施齊全，是武昌政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，經(jīng)濟(jì)繁榮、人文氣息高尚，區(qū)位極佳。它們在銷售時機(jī)上比本項目更具優(yōu)勢，會使本項目的潛在客源減少。 l 在本項目周邊，其南部緊挨紅嶺小區(qū)內(nèi)三棟7－8層高的宿舍樓，距離較近僅一墻之隔，對該項目的采光、通風(fēng)、觀景等方面都有很大的影響。附表一：周邊配套設(shè)施基礎(chǔ)情況類別名稱購物場所鷹臺路步行街、武商量販水果湖分店、時尚名都廣場、家樂福、普爾斯馬特、百安居、國美、麥德龍、好美家、中商廣場、世紀(jì)百貨等。餐飲類：在東湖西路口有艷陽天，在東湖東路上有新釣魚臺、鑫夢大酒店、烏蘭食坊、火鳳凰茶樓、白玫瑰大酒店等眾多的飲食服務(wù)行業(yè)。 ，還有中業(yè)證券等。：水果湖醫(yī)保定點醫(yī)院、武漢大學(xué)中南醫(yī)院及水果湖附屬醫(yī)院等。：一站以內(nèi)有水果湖鷹臺路步行街、武商量販水果湖分店、時尚名都廣場、家樂福，一公里范圍內(nèi)更有普爾斯馬特、百安居、國美、麥德龍、好美家、中商廣場、世紀(jì)百貨等。購物場所規(guī)劃中擬待修建的還有湖大路、武車路和中山北路及沙湖大道三縱一橫的四條公交線路，將帶給片區(qū)更加便捷成熟的交通網(wǎng)絡(luò)?！　∨c本項目直接相連的主要交通路網(wǎng)有：徐東路、中北路、東湖路 在本項目周邊，以居住和商務(wù)為主，不存在城市面源性污染，本項目所面臨的污染僅僅來自于臨街的灰塵和汽車噪音這兩個方面的影響。區(qū)域西邊為省政府、省直機(jī)關(guān)駐地，是武昌政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心。廣場保留了原董必武銅像和105株雪松。l 歷史人文景觀本項目所在區(qū)域為洪山商務(wù)區(qū)，商貿(mào)繁榮，商務(wù)氛圍濃厚。只是在離該項目還有一定距離的沙湖沿線有大量的綠地。l 綠化景觀據(jù)此可知，在此片區(qū)內(nèi)除了早期的多層建筑外，近幾年來開發(fā)比重明顯偏重于高層和小高層的開發(fā)，占全部開發(fā)量的80%以上。周邊一站以內(nèi)的高層建筑有東湖大廈（18層）、景天樓（21層）、同成富苑（29層）、龍源國際廣場（24層）、楚天都市花園（24層、28層）、香格里嘉園、安順星苑（12層），都為2002年到2004年三年間所開發(fā)的新項目?！№椖坑玫刂苓叚h(huán)境調(diào)查其中1－2層裙樓為商場，3層以上為兩座塔樓，以居住為主。綠化率為31%，地下停車位65輛，總戶數(shù)為214戶。 本項目的規(guī)劃用地面積為：，規(guī)劃占地面積為：，總建筑面積為：，不包括地下室面積：。西邊是正在熱銷中的景天樓高層住宅項目，該項目已經(jīng)竣工；東邊與東湖大廈相隔不遠(yuǎn)，步行僅幾分鐘的時間。本項目位于武昌區(qū)黃金內(nèi)環(huán)線東湖西路上。(五)項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀分析 項目基本情況500強(qiáng)總部區(qū)的規(guī)劃將使區(qū)域經(jīng)濟(jì)更快發(fā)展以本項目為核心，周邊分布有中北路片、徐東路片、東湖片和洪山廣場片，在500強(qiáng)總部區(qū)的規(guī)劃中，中南路沿線，重點引進(jìn)銀行、證券、保險等，形成金融中心；中北路，重點建設(shè)高檔寫字樓群，引進(jìn)500強(qiáng)公司總部、研發(fā)機(jī)構(gòu)、銷售服務(wù)機(jī)構(gòu)以及物流配送企業(yè)，形成商務(wù)中心；洪山廣場片，重點引進(jìn)科教、信息中介咨詢機(jī)構(gòu)，建設(shè)高檔娛樂服務(wù)設(shè)施，形成科教、信息中心和休閑娛樂中心；東湖片將建成體現(xiàn)武漢綜合面貌與素質(zhì)的外事區(qū)，是武漢對外的窗口。以位于臨江大道的藍(lán)灣俊園為例，伴隨著武昌中心區(qū)的發(fā)展和周邊環(huán)境的進(jìn)一步完善，該項目不但銷售旺盛，價格也是一路攀升，據(jù)介紹，有的回頭客戶不惜以多出當(dāng)初幾萬元的價格購買藍(lán)灣俊園，這從另一個側(cè)面反映了區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?。此四條道路的修建將徹底改變沙湖內(nèi)部目前交通不暢的現(xiàn)狀，使沙湖與外界全面互動。與周邊形成強(qiáng)勢互動。交通網(wǎng)絡(luò)的進(jìn)一步完善提升區(qū)域潛力根據(jù)規(guī)劃，徐東路將改造成連接天河機(jī)場至省委、省政府的迎賓大道，現(xiàn)有道路將各擴(kuò)寬15米，形成四板（車道）五帶（綠化帶）式的格局。屆時，司門口、積玉橋等地政府改造將與洪山周邊地區(qū)的開發(fā)形成相得益彰之勢。城市改造優(yōu)化居住環(huán)境隨著武漢市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和市政府“退二進(jìn)三”政策的實施，政府正斥巨資全線改造整修武昌臨江大道和和平大道，并列入武漢市創(chuàng)建山水園林城、美化亮化“二江四岸”整體發(fā)展規(guī)劃，加上沙湖地區(qū)的綜合開發(fā)整治，市政基礎(chǔ)設(shè)施將會不斷完善，房地產(chǎn)投資環(huán)境進(jìn)一步得到優(yōu)化。l 另外，規(guī)劃中地鐵2號線是一條通過長江隧道的越江地鐵線，線路起點站設(shè)在常青花園，終點站設(shè)在馬鞍山森林公園，在洪山廣場設(shè)有站點。隧道工程提升交通樞紐功能l 根據(jù)政府規(guī)劃，武漢過江隧道工程有望2004年5月動工，隧道越江位置選在位于黃石路至三層樓附近?？蛻粢灾械仁杖?、自住為主調(diào)查顯示，本區(qū)域購房者從職業(yè)上看，以個體私營業(yè)主、電力電信職員、科研設(shè)計院所職員/設(shè)計師、高校教師、職業(yè)律師/會計師等為主，屬于中等以上收入階層，具有相當(dāng)?shù)闹Ц赌芰Γ粡牡貐^(qū)分布上看，很大部分來自周邊企業(yè)如電力、電信、鐵四院、湖大等，還有一部分客戶來自青山，這一部分客戶想住在市中心，所以選擇在交通方便的徐東路購房；從購買目的上看，主要用于自住，投資客戶較少。如“時尚歐洲”戶型設(shè)計上全為錯層，現(xiàn)代感十足。從附表二中可以看出其戶型設(shè)計大都是集中在120130平米左右的三房兩廳。從長遠(yuǎn)來看，小高層和高層仍是該區(qū)域開發(fā)的重點。如安順星苑（12