西安房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與對策-文庫吧資料
2025-08-02 22:10本頁面
【正文】 來。商業(yè)地產(chǎn)的需求和供給出現(xiàn)錯位對其長久發(fā)展埋下很大的隱患?？偟恼f來，商業(yè)地產(chǎn)是考驗投資商實力與經(jīng)營理念的項目，是不能夢想暴利的項目。產(chǎn)權(quán)商鋪一經(jīng)售出，經(jīng)營權(quán)就掌握在小業(yè)主手里了，發(fā)展商很難協(xié)調(diào)，而沒有統(tǒng)一規(guī)劃的業(yè)態(tài)，商場經(jīng)營很難成功。同時，西安商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式有先天缺陷。但這類項目在進(jìn)入商業(yè)市場后，經(jīng)營狀況卻參差不齊。而招商不力，又會影響到小業(yè)主們的供樓能力所以，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤豐厚但成功的道路曲折。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)復(fù)雜得多，規(guī)劃好，成功了一半；銷售掉，成功了大半；招租完成而且商家大多生意興隆才算大功告成。開發(fā)模式的落后和單一，難以保證商業(yè)的長期持久運營。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商熟悉住宅的開發(fā)，主觀上把商業(yè)的開發(fā)套入住宅地產(chǎn)的開發(fā)流程，許多項目沒有招商就開始規(guī)劃設(shè)計甚至建造，但商業(yè)的運營是一個長期的過程，開發(fā)商們常常忽略商業(yè)運營的最基本條件，即消費者、消費區(qū)域及消費能力，導(dǎo)致了項目開發(fā)在體量上及業(yè)態(tài)定位組合上的盲目性。由于商業(yè)服務(wù)于廣大消費者，同時，也是城市服務(wù)功能的一部分，大部分城市政府相關(guān)部門缺乏經(jīng)驗，在規(guī)劃，特別是項目立項、審批上缺乏合理規(guī)劃及有力的監(jiān)控，產(chǎn)生大量盲目建設(shè)，重復(fù)建設(shè)，同時在市政配套上難以與商業(yè)項目進(jìn)行合理配套。而一個完整的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目則需要5到7年，而回收周期則在7到10年左右，這對開發(fā)商的資金實力來講是嚴(yán)峻的考驗。于此同時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一，資金鏈條較長，開發(fā)和回收周期較長。西安市政府采取有效的措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控以減少房地產(chǎn)市場的非均衡程度,對于促進(jìn)西安房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展具有非常重要的理論價值和實踐意義。以及二手房市場發(fā)展緩慢和宏觀調(diào)控的手段不完善等等這些問題。西安市房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)與實際需求還存在裂痕。如目前海螺置業(yè)就從去年鼎盛時期的30多家門店收縮至目前的20余家，經(jīng)紀(jì)人隊伍也進(jìn)行了裁員。在溫州，據(jù)溫州市產(chǎn)權(quán)登記管理中心數(shù)據(jù)，溫州市今年一季度二手房交易收件為1669件，比去年同期的2412件減少了約30%。在北京，地產(chǎn)中介巨頭中大恒基關(guān)店50家，信一天等退出北京市場；北京的一些小中介也提前關(guān)店。而在東莞，創(chuàng)輝租售在最近兩個月內(nèi)關(guān)閉了近130家店面。去年以來，隨著中天置業(yè)卷款逃逸事件和長河地產(chǎn)關(guān)門倒閉事件的發(fā)生，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一時風(fēng)聲鶴唳。當(dāng)然，在一些二線、三線城市，中小房地產(chǎn)企業(yè)還是有其存活的基礎(chǔ)的。1月22日，北京市建委對擬注銷資質(zhì)證書的862家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單進(jìn)行了公示；根據(jù)名單，此次擬注銷的大多數(shù)還是中小開發(fā)企業(yè)。六是，大型房地產(chǎn)更具有實力進(jìn)行價格戰(zhàn)，通過價格戰(zhàn)來清洗市場。四是，由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源，一些中小房地產(chǎn)又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金。而這些風(fēng)險最終無疑都會轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，加劇我國經(jīng)濟(jì)波動。據(jù)統(tǒng)計，我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達(dá)90%，這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險系在金融機構(gòu)身上。同時，近年來，房貸一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業(yè)務(wù)展開惡性競爭，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。同時，天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽、長沙等許多城市的成交量也開始萎縮，空置率不斷攀升。廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示，%，而與2006年同期相比降幅更達(dá)52%。2008年上半年，深圳樓市成交量仍然處于下降通道之中。環(huán)比下滑22%，只相當(dāng)于去年同期成交的三成。⑵.成交量萎縮，空置率上升與房價下調(diào)相對應(yīng)的是，購房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。與此同時，萬科、招商、和記黃埔地產(chǎn)等地產(chǎn)商為加快資金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)低價格、打折銷售。東莞房價則距從最高點下降了約40%，基本回到了2006年初的價格。據(jù)上海房地產(chǎn)研究機構(gòu)佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海平均成交價格從08年6月下半月的17258元下滑到13207元，%。廣州也出現(xiàn)了類似的情況，2008年3月，商品住宅均價為9316元/平米，與2007年10月相比，%。深圳、廣州、上海、北京、東莞等城市的房價從2007年四季度開始下調(diào)。當(dāng)然這個拐點只是此輪短周期的拐點，而不是我國房地產(chǎn)長周期的拐點。進(jìn)入09 年，伴隨著買方市場觀望情緒的消退，多數(shù)開發(fā)企業(yè)資金壓力減輕，商品房市場供應(yīng)量重新高漲，09 年上半年商品房開發(fā)量再次走高并超過07 年市場最高水平。從上面圖表可以看出：1999 年以來西安商品房市場供應(yīng)量逐年穩(wěn)步遞增，即使2005 年雖然國家出臺了一系列調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的宏觀政策，但是西安房地產(chǎn)市場幾乎沒有受到太多的影響，多年來西安商品房供應(yīng)量年增幅基本上均保持在30%以上。在此情況下，西安市場出臺了部分刺激消費的政策，購房者觀望情緒于09 年逐步消弭，樓市供應(yīng)及銷售量重新開始走高。 在此期間，西安樓市保持了供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢，諸多一線城市出現(xiàn)的隨政策出臺而產(chǎn)生供應(yīng)、銷售以至價格大幅波動的情況幾乎與西安“無緣”，整體市場供應(yīng)及銷售保持了年增長30%－40%的
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