【正文】 原材料的上游企業(yè)；三是購(gòu)房者，主要是居民。所以從長(zhǎng)期看，這部分成本也不會(huì)有太多的下降空間。由于工資的剛性特征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力成本將會(huì)持續(xù)上漲；項(xiàng)目期間的費(fèi)用多是由政府部門征收的，也都是經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)的，這部分成本短期內(nèi)也不可能下降；而對(duì)于企業(yè)的開發(fā)利潤(rùn)，由于國(guó)家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序等宏觀調(diào)控政策，這部分可能會(huì)下降一些。另一方面，隨著人們需求層次的不斷提高，商品房的品質(zhì)會(huì)逐步提高，配套設(shè)施和環(huán)境也會(huì)不斷改善，這些都在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。我國(guó)電力、煤炭、石油供應(yīng)緊張的局面仍將持續(xù)；鐵路運(yùn)輸緊張局面難以得到根本緩解。建材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致了商品房竣工造價(jià)的快速上漲，2004年全國(guó)商品房平均竣工造價(jià)為每平方米 1402元，比上年增長(zhǎng) 10%。2004年，全國(guó)固定資產(chǎn)投資價(jià)格比上年上漲 %。 建材價(jià)格的上漲導(dǎo)致建安成本的不斷提高。另一方面，土地出讓金也是當(dāng)?shù)卣M(jìn)行配套基礎(chǔ)設(shè)施的資金來(lái)源。從長(zhǎng)期來(lái)看，由于土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對(duì)不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動(dòng)了地價(jià)上漲。土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要條件，也是整個(gè)商品房成本中的重要組成部分。從這幾部分分析，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度會(huì)有所減緩，但房?jī)r(jià)下跌的可能性不大。二、從房?jī)r(jià)的構(gòu)成來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌的空間不大。因此，從供需雙方的發(fā)展趨勢(shì)綜合來(lái)看，居民住房巨大需求與供給短缺的矛盾近幾年內(nèi)會(huì)持續(xù)存在。長(zhǎng)期看，隨著我國(guó)二手房市場(chǎng)的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)化的進(jìn)一步發(fā)展等因素影響，我國(guó)住房市場(chǎng)有效供給將會(huì)不斷增加。如果沒有更好的投資渠道，這些資金也許還會(huì)重新回到樓市中來(lái)，在下一波行情中繼續(xù)推高房?jī)r(jià)。而對(duì)于投資性需求和投機(jī)性需求，在宏觀政策的調(diào)控下，投資者會(huì)更加理性地分析投資收益，短期內(nèi)這部分需求肯定會(huì)大幅度下降。生活需求和改善需求是剛性的，其變化也是有規(guī)律可循的。 以后幾年房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)分析在宏觀調(diào)控的大背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格將向何處發(fā)展呢？我們從以下三個(gè)角度加以分析：一、從供需雙方的發(fā)展趨勢(shì)看，短期內(nèi)，需求會(huì)受到一定的影響；長(zhǎng)期內(nèi)，房?jī)r(jià)下跌的可能性不大。這種虛假信息，嚴(yán)重誤導(dǎo)了廣大居民的市場(chǎng)預(yù)期，造成了部分消費(fèi)者的恐慌心理。目前，我國(guó)還沒有一個(gè)統(tǒng)一、規(guī)范、完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布平臺(tái)，各政府部門相互獨(dú)立，信息之間互相矛盾的情況時(shí)有發(fā)生。土地交易價(jià)格上漲自然增加了房屋開發(fā)成本，推動(dòng)房屋銷售價(jià)格上漲。尤其是在實(shí)行“經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓”政策后，土地價(jià)格大幅上漲，部分城市土地價(jià)格成數(shù)倍增長(zhǎng)。而與此同時(shí)，地方政府的成本卻是零。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年上海的賣地收入為 216億元，相當(dāng)于上海市地方財(cái)政總收入的 24%。從土地的角度看，主要來(lái)源于地方政府利益驅(qū)動(dòng)。根據(jù)央行《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》報(bào)告，中國(guó)房地產(chǎn)信貸在整體信貸中的比例由 2000年的 6%急劇提升到 2003年的 21%。但是，大多國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行為了降低不良貸款，放松了對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)信貸的審查。資金的背后是銀行等金融機(jī)構(gòu)。在人民幣升值預(yù)期的影響下，大量海外資金進(jìn)入中國(guó)，并大多選擇進(jìn)入國(guó)內(nèi)的樓市。三是人民幣升值壓力的存在，吸引了大量國(guó)際游資。從資金的角度看，一是隨著房地產(chǎn)金融支持力度的逐年加大，在商業(yè)貸款和公積金貸款的雙重支持下，市民潛在購(gòu)買力成為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力，巨大的市場(chǎng)需求快速形成。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持和土地的供應(yīng)。這造成了真正有居住需要的、占社會(huì)人群之大多數(shù)的中低收入居民的住房得不到解決，而房地產(chǎn)投資投機(jī)市場(chǎng)卻大行其道。導(dǎo)致了需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)的錯(cuò)位，有效供給不足繼續(xù)擴(kuò)大。租賃市場(chǎng)的低效導(dǎo)致多數(shù)居民只能通過購(gòu)房實(shí)現(xiàn)住房需求，無(wú)疑導(dǎo)致了房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的需求過度旺盛。流動(dòng)人口的大量存在，決定了住宅租賃市場(chǎng)的需求旺盛。二手房市場(chǎng)沒有發(fā)展起來(lái)，需求都被擠壓到了住房一級(jí)市場(chǎng)，造成了房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升。完善二級(jí)市場(chǎng)不僅能夠?qū)崿F(xiàn)存量和增量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)，也能夠促進(jìn)住宅資源的合理使用，滿足不同層次居民的購(gòu)房需求。供給結(jié)構(gòu)不合理主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，二手房供給短缺；二是房屋租賃市場(chǎng)還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過買房解決居住問題；三是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)中，中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費(fèi)現(xiàn)象十分突出。而從實(shí)際結(jié)果看，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅居住建筑面積，提高到2004年的24平方米左右，城鎮(zhèn)住宅成套率超過80%。1998年至 2004年，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由 78345億元，增長(zhǎng)到 2004年的 136876億元，扣除物價(jià)因素，年均增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由 5425元增長(zhǎng)到 2004年的 9422元，年均增長(zhǎng) %。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局調(diào)查，2003年底上海投資購(gòu)房占 %，已經(jīng)超出了 10%的國(guó)際警戒線。而實(shí)際上，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)現(xiàn)象客觀存在，在部分地方表現(xiàn)得十分突出。生活需求和改善需求是剛性的，其變化是有規(guī)律可循的。2003年，全國(guó)城市房屋拆遷量約為 。各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的決策部署，尤其是銀行推出個(gè)人購(gòu)房按揭貸款業(yè)務(wù)，有效激發(fā)了長(zhǎng)期被壓抑的購(gòu)房需求，住房消費(fèi)有效需求迅速釋放，使住房銷售市場(chǎng)的合理需求增加；另一方面，從 1999年下半年起，住房二級(jí)市場(chǎng)開始放開，允許房改房上市交易，增加了個(gè)人購(gòu)房的支付能力，使住房需求在短期內(nèi)急劇增加。城鎮(zhèn)住房商品化改革導(dǎo)致了住房市場(chǎng)有效需求的快速增加。從理論上講，房?jī)r(jià)的上漲或下跌，其根本的動(dòng)因都是由供求關(guān)系所決定的。這些因素的共同作用，最終體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的過度失衡。同時(shí)，具有競(jìng)爭(zhēng)力的大的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)主動(dòng)與本地政府聯(lián)手，要進(jìn)行整體的規(guī)劃，走規(guī)模開發(fā)的發(fā)展之路，謀求城市快速發(fā)展的策略。4. 從目前的情況來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)體系欠完備，國(guó)外發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家住房消費(fèi)信貸一般占到整個(gè)房地產(chǎn)信貸總額的70％左右，而我國(guó)消費(fèi)信貸占房地產(chǎn)信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。開發(fā)單位片面追求經(jīng)濟(jì)效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)忽視對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)。雖然建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)消化空置房，許多地區(qū)空置房也有些下降，但總的情況來(lái)看，中國(guó)的空置商品房仍然繼續(xù)上升。截止到2006年11月底商品房空置面積已突破1．２４億平方米，同比增長(zhǎng)７．９％；其中，商品住房空置面積６７２３萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)６．４％。2．商品房空置量增加，而且正在進(jìn)一步擴(kuò)大。城市開發(fā)部門缺乏前瞻眼光，同時(shí)開發(fā)商急功近利，留下的大批的垃圾，甚至于開發(fā)商自己造的房不愿意住，開發(fā)商幾乎成了騙子的代名詞。1993年商品房控制面積是 5000萬(wàn)平方米，2000年達(dá)到 9000萬(wàn)平方米，截止到 2003年 11月已經(jīng)突破 1億平方米，接近開發(fā)總量的 20％。土地資源嚴(yán)重破壞和流失，開發(fā)失控、發(fā)展無(wú)序，特別是 993年，像當(dāng)時(shí)的海南以及貴州，當(dāng)時(shí)全國(guó)開發(fā)區(qū)是上萬(wàn)個(gè)，規(guī)劃占地總面積達(dá)到 ，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)全國(guó)已經(jīng)建成的城區(qū)的總和，實(shí)際真正有效利用不到 2％。但是在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中仍然還存在一些不利因素，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。一些開發(fā)企業(yè)為獲取超額利潤(rùn)，囤積土地、捂盤惜售的現(xiàn)象又有所抬頭，加劇了住房供求矛盾。從目前市場(chǎng)運(yùn)行情況看，一些地方對(duì)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格缺乏緊迫感和主動(dòng)性，“9070”調(diào)控目標(biāo)沒有如期完成，加之受結(jié)構(gòu)調(diào)整周期影響，已供土地沒有及時(shí)形成實(shí)質(zhì)性開發(fā)，中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房有效供應(yīng)不足。一些二、三線城市房?jī)r(jià)漲幅也在加快，8月份北海、烏魯木齊、蚌埠和常德等城市新建商品住房銷售價(jià)格同比漲幅均在10%以上，其中，北海近5個(gè)月漲幅均在13%以上，%。今年4月、5月、6月、7月和8月， %、%、% 、%%，其中，%、%、%、%%。40個(gè)大中城市中, 竣工面積下降的城市有20個(gè)，其中，同比下降20%以上的城市有11個(gè)，降幅最大的是哈爾濱市，%；銷售面積上升的城市有36個(gè)，升幅最大的是北海市，%。期房銷售面積同比增長(zhǎng)39%，增幅比去年同期上升18個(gè)百分點(diǎn)。三、市場(chǎng)需求旺盛，供求矛盾比較突出。據(jù)40個(gè)重點(diǎn)城市信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，各地新審批、新開工住房中，90平方米以下普通商品住房供應(yīng)逐月增加。其中，%，；%。今年18月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資14277億元，同比增長(zhǎng)29%，同比提高5個(gè)百分點(diǎn)。 理 注：同比以去年同月價(jià)格為100，環(huán)比以上月價(jià)格為100。 充 遵 亞 瀘 林 北 韶 江 德 惠 樊 岳 平 頂 山 宜 寧 洛 州 煙 州 九 埠 安 華 州 溫 錫 揚(yáng) 州 吉 頭 丹唐 寧 銀 州 明 西 都 貴 重 寧 海 州 深 漢 長(zhǎng) 島 鄭 昌 濟(jì) 州 廈 肥 州 寧海 南 連 長(zhǎng) 原 呼和浩特 沈 京 天 區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)　二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比全2007年 8月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)三、%，；%，漲幅與上月持平。二、%，；環(huán)比上漲2%。分地區(qū)看，所有70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比均上漲，漲幅較高的主要城市包括：%、%、%、%%等。一、%，；%。而與此同時(shí)，新開工項(xiàng)目及其投資規(guī)模的減少，食品價(jià)格的大幅上漲，房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格上漲勢(shì)頭不減，農(nóng)業(yè)特別是糧食生產(chǎn)形勢(shì)等將如何變化，還存在著不確定性，需要下一步進(jìn)行密切監(jiān)測(cè)。展望：全年國(guó)民經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)平穩(wěn)較快發(fā)展根據(jù)今年以來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，并考慮到國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，以及針對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的突出矛盾和問題可能進(jìn)一步采取的政策措施，總體來(lái)看，下一階段國(guó)民經(jīng)濟(jì)仍會(huì)保持平穩(wěn)較快的發(fā)展。從生產(chǎn)看，表現(xiàn)在中西部工業(yè)生產(chǎn)明顯加速，反超東部地區(qū)。從投資看，表現(xiàn)在中西部地區(qū)投資增速不減反快。較發(fā)達(dá)地區(qū)要進(jìn)一步發(fā)展面臨著日趨嚴(yán)重的土地、勞動(dòng)力等要素的制約，而欠發(fā)達(dá)的地區(qū)則相對(duì)具有資源優(yōu)勢(shì)，土地、勞動(dòng)力等制約也相對(duì)較少，為產(chǎn)業(yè)的地區(qū)間轉(zhuǎn)移提供了空間。三、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移進(jìn)程加快為中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展提供了新的空間。1～4月份，限額以上批發(fā)和零售業(yè)商品零售中，汽車類同比增長(zhǎng)38．5％，建筑及裝潢材料類增長(zhǎng)27．1％，家具類增長(zhǎng)41．7％，分別比上年同期加快9．1．7和25個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看，有21個(gè)省市（區(qū)）超過全國(guó)增速，有13個(gè)省市（區(qū)）增速超過16％。今年以來(lái)，消費(fèi)增長(zhǎng)有一個(gè)較為明顯的提速。世界經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境和更多的機(jī)遇。日本經(jīng)濟(jì)繼續(xù)復(fù)蘇，預(yù)計(jì)一季度日本經(jīng)濟(jì)同比增長(zhǎng)1．9％。其他地區(qū)商業(yè)活動(dòng)依然強(qiáng)勁，歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)健的增長(zhǎng)勢(shì)頭。據(jù)ＩＭＦ預(yù)計(jì)，2007年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率可望達(dá)到4．9％，延續(xù)了前四年的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，這將成為自20世紀(jì)60年代末以來(lái)世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最為強(qiáng)勁的五年。如何看待當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的加快增長(zhǎng)今年以來(lái)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)的以上特征，引起社會(huì)各界對(duì)如何判斷當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的極大關(guān)注。三是高位加快。二是全面加快。表現(xiàn)在：一是出乎預(yù)期。6月末，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額250793億元，%；金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額369368億元，%，%。貨幣信貸穩(wěn)定增長(zhǎng)，居民儲(chǔ)蓄存款增速放緩。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2111元，同比增加314元，扣除價(jià)格因素， %。城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長(zhǎng)，增幅為多年所少有。上半年，外商直接投資實(shí)際使用金額319億美元，%。進(jìn)口4342億美元，%。上半年，進(jìn)出口總額9809億美元，%，與一季度持平。上半年，%(%),%(%)，原材料、燃料、%(%)。上半年，%(%，%)。分地區(qū)看，城市消費(fèi)品零售額28525億元，%；縣及縣以下消費(fèi)品零售額13519億元，%。上半年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額42044億元，%(%)，增幅為1997年以來(lái)的新高。上半年，中、西部地區(qū)分別完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資11111億元和10094億元，%%，%的增幅。分產(chǎn)業(yè)看，%，%，%。上半年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資54168億元，%。上半年，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計(jì)完成出口交貨值32859億元，%。分行業(yè)看，在39個(gè)大類行業(yè)中，有24個(gè)行業(yè)增速比一季度加快，1個(gè)行業(yè)增速持平，14個(gè)行業(yè)增速回落，加快的主要集中在機(jī)械和輕工行業(yè)，回落的則以高耗能行業(yè)為主。其中，%，%。上半年豬牛羊禽肉產(chǎn)量3652萬(wàn)噸，%。初步統(tǒng)計(jì)，全國(guó)夏糧產(chǎn)量達(dá)到11534萬(wàn)噸，增產(chǎn)146萬(wàn)噸，%，連續(xù)第四年獲得豐收,%。其中，%，%。但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的矛盾和問題沒有根本緩解，必須看到經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)下的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理、資源配置不經(jīng)濟(jì)、價(jià)格信