【正文】 注：濟(jì)南公產(chǎn)房的房改推行力度非常大。房管部門理順管理體制，工作提速，簡化已購公房的上市審批程序，加快房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證進(jìn)度，完備已購住房的入市資格，加快了房屋交易、流通速度。“一站式”服務(wù)二手房交易的有關(guān)各方，如房管部門、金融機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、公證等單位均不斷規(guī)范、簡化操作手續(xù)，增加工作透明度，提高業(yè)務(wù)、服務(wù)水平和服務(wù)效率，縮短交易時間，提高了二手房交易的成功率。住房公積金質(zhì)押貸款，組合貸款等針對二手房的信貸品種，為搞活住房三級時常提供了有力的金融支持。此舉為山東省二手房市場的發(fā)展起到了領(lǐng)航和促進(jìn)作用。政府政策2000年出臺了《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》；把加快開發(fā)三級市場列入十五計劃發(fā)展的綱要；2001年下調(diào)了二手房交易的契稅；2002年規(guī)范下調(diào)了房屋交易手續(xù)費(fèi)；以近年連續(xù)4次降息，都為二手房市場的發(fā)展提供了廣闊的空間和有力的支持。2000年全年成交總套數(shù)5400套，2001年和2002年每年以20%的速度遞增，2002年全年總成交套數(shù)為8000套，成交面積6萬平米其中房改房成交量比去年同期增長了40%（8000套房屋中以買賣方式的有5000套左右）二環(huán)以內(nèi)二手房成交均價為1600元/平米——1700元/平米，雖然政府房改推行的力度較好但占房屋總量比重交大的省級房改房并沒有上市交易（占50%），房屋的加速放量還有一個過程，這也從側(cè)面體現(xiàn)出政府各項制度的執(zhí)行力度不夠。同時，隨著大盤、異地品牌開發(fā)商等逐漸涌現(xiàn)，濟(jì)南房地產(chǎn)市場已經(jīng)在向?qū)I(yè)、成熟發(fā)展。由于歷史原因、基礎(chǔ)設(shè)施等積習(xí)已久的原因，雖然有個別項目已經(jīng)有較高的品質(zhì)，它們很難成為濟(jì)南房市中有代表性的區(qū)域， （4）市場競爭激烈，進(jìn)一步向成熟階段發(fā)展隨著房地產(chǎn)供應(yīng)量的進(jìn)一步增加，未來的市場競爭必將越發(fā)激烈。（3）東部、南部還將是房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)的熱點地區(qū)，西部區(qū)域隨政府政策引導(dǎo)而發(fā)展東、南部地區(qū)，作為眾多開發(fā)商成熟經(jīng)營的大本營，依賴其濃厚的文化底蘊(yùn)和良好的自然環(huán)境，仍將穩(wěn)居濟(jì)南房市的潮頭，在今后幾年內(nèi)持續(xù)吸引購房者的眼球。（2）整體價格水平穩(wěn)中略降，增長空間有限2003年，將進(jìn)一步調(diào)整市場結(jié)構(gòu)。總價在20萬以內(nèi)的精品經(jīng)濟(jì)房占據(jù)約60%的市場需求。據(jù)建設(shè)銀行對2001年對購房需求的統(tǒng)計，%，%，這兩部分人構(gòu)成了購房主體；從置業(yè)者看，%，%，%，%；從年收入情況看，%，%；在購房面積上，今年選購6080平方米的占18%，%，%，120140平方米的占10%，由此可見80120平方米普遍受廣大購房者的青睞；戶型上，選擇兩房兩廳為33%，%；%，%，%；購房單價在10002000元/%，20003000元/%，30004000元/%。2002年，一些知名的物業(yè)管理公司也開始進(jìn)入濟(jì)南，如第一太平戴維斯；香港屋宇物業(yè)等。（8）物業(yè)管理物業(yè)管理普遍不被重視，提供的服務(wù)也僅僅是簡單的保安、保潔等。對于娛樂設(shè)施，會所的普及率最高，中高檔樓盤的普及率達(dá)到60%左右。（7）配套設(shè)施社區(qū)配套包括娛樂設(shè)施、便民生活配套等。部分山景樓盤（如陽光舜城）在園林設(shè)計方面，主要依靠樓盤周邊自然環(huán)境作為小區(qū)的園景，區(qū)內(nèi)只有簡單的綠化覆蓋。少數(shù)較高檔項目采用了精裝修，如舜風(fēng)世紀(jì)花園、數(shù)碼港等，但市場反應(yīng)效果并不很理想。對朝向有較嚴(yán)格的要求，基本要求南北向，少數(shù)項目設(shè)計有東西向住宅，如陽光100，銷售非常困難，室內(nèi)的主要功能空間，如臥室、客廳均利用南面空間布置，雙（三）陽面臥室設(shè)計普遍存在。但市場上錯層及躍式的設(shè)計，普遍存在空間處理欠佳的問題。三室集中在130——160平米。 （3）面積區(qū)間分布基本為二室、三室設(shè)計，其中兩室最集中的分布在100——110平米，其次為120——130平米。各種建筑形式基本都帶有地下室，多層頂層一般為閣樓。（2）建筑形式在市場供給方面，市場上的樓盤大多為多層、小高層、高層混合開發(fā)。項目規(guī)模的參差不齊，反映出市場的不成熟。濟(jì)南房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供給特點分析此次調(diào)查，我們走訪了濟(jì)南市的15個項目，在項目分布區(qū)域、價格檔次上進(jìn)行了選擇，力求保證樣本的全面性和準(zhǔn)確性。在項目包裝、廣告投放、媒體選擇上起到引領(lǐng)市場的 作用。增加了物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容，提高了項目智能化的標(biāo)準(zhǔn)，豐富 了會所的功能，在產(chǎn)品研發(fā)上均領(lǐng)先于由濟(jì)南本土開發(fā)商。在營銷策劃、建筑設(shè)計、園林規(guī)劃、物業(yè)管理等方面引入知名企業(yè)，提高了產(chǎn)品的綜合素質(zhì)。開發(fā)商通過優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、完善的配套、良好的服務(wù)逐漸打破了濟(jì)南消費(fèi)者購房時的區(qū)域情結(jié)。這些項目在運(yùn)作方式、營銷策劃手段等方面存在一定的共性，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：開發(fā)的項目多為規(guī)模較大的住宅區(qū)，體現(xiàn)出了開發(fā)商雄厚的實力。如香港新世界、大連萬達(dá)、陽光100等，下面我們將對異地開發(fā)商著重分析。它們的典型代表企業(yè)是三慶集團(tuán)和普利集團(tuán)。C、本地民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在濟(jì)南已經(jīng)有多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，依靠項目贏得市民的認(rèn)同。如果能將集團(tuán)內(nèi)部資源進(jìn)行有效整合，這類開發(fā)商可以在市場中穩(wěn)占一席之地。B、大集團(tuán)背景房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這部分房地產(chǎn)企業(yè)往往是其它產(chǎn)業(yè)大集團(tuán)向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的渠道。這部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)得較早，對于初期的房地產(chǎn)發(fā)展起到重要的作用。濟(jì)南房地產(chǎn)企業(yè)分析截止2001年，濟(jì)南市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)177家，其中一級資質(zhì)5家，二級資質(zhì)27家，三級資質(zhì)133家，四級資質(zhì)8家（新注冊未有資質(zhì)的4家）。 高素質(zhì)樓盤帶動落后地區(qū)的發(fā)展近年在西部地區(qū)、北部地區(qū)出現(xiàn)一些高素質(zhì)樓盤，其中非常有代表性的是陽光100、世紀(jì)泉城等項目，這些樓盤自身綜合素質(zhì)較高，帶動了項目周邊配套與環(huán)境的改善。根據(jù)新的城市規(guī)劃，未來幾年，濟(jì)南市將著重發(fā)展西部，加大市政配套建設(shè)力度。城市中心區(qū)基本無空置土地，且舊城改造的難度較大,土地價格高，住宅產(chǎn)品發(fā)展空間不大。城市中心區(qū)高昂的土地成本、成熟的配套和地段優(yōu)勢，使其成為高價住宅的集中地。3500——5000元/平米以上集中區(qū)域：南部、城市中心區(qū)，如歷下區(qū)。產(chǎn)品形式：多層，有一部分高層項目主要優(yōu)勢：眾多政府機(jī)關(guān)和高校所在地，人文環(huán)境較好，經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，集中了一些高技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，居民整體收入和消費(fèi)能力較好，也是房地產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū)域，成為房地產(chǎn)消費(fèi)的熱點區(qū)域。未來走勢：西部是政府新的城市規(guī)劃未來要發(fā)展的地區(qū)，但城市基礎(chǔ)較差，難度比較大。產(chǎn)品形式：6層帶閣樓 主要劣勢：老工業(yè)區(qū)，重工業(yè)集中，環(huán)境較差，居民素質(zhì)不高，造成房價偏低。自然環(huán)境的因素：南部地區(qū)是濟(jì)南的風(fēng)景名勝地區(qū)，有不可復(fù)制的景觀優(yōu)勢； 人文環(huán)境的因素：東部地區(qū)是傳統(tǒng)的科技、文教中心區(qū)，文化氛圍濃厚；市政、生活配套：西、北部地區(qū)屬傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)區(qū),經(jīng)濟(jì)較落后,城市功能配套設(shè)施相對滯后。 濟(jì)南房地產(chǎn)市場區(qū)域特征分析濟(jì)南市區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，區(qū)域房地產(chǎn)特征顯著從總體看，目前濟(jì)南房地產(chǎn)市場東部、南部為熱點地區(qū)，西部、北部發(fā)展欠缺。（3）、由于市場需求比較平穩(wěn),導(dǎo)致商品房空置面積隨著竣工面積的不同而變化。（2）市場成交價格自2000年保持平穩(wěn)增長。2002年全年各項指標(biāo)預(yù)計與2001年基本持平，市場開始進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。n 2000年以后，在供應(yīng)量增加的同時，市場開始進(jìn)入提高水平和調(diào)整階段市場逐漸成熟，個人購房比例明顯加大，異地品牌開發(fā)商進(jìn)入濟(jì)南拓展。n 2000年，穩(wěn)步發(fā)展階段由于前兩年一些住宅項目的盲目上馬，導(dǎo)致2000年的市場空置率達(dá)到較高的水平。11≦2726元平米地價≦689元每畝地價≦46萬元三、房地產(chǎn)二級市場分析：我們的結(jié)論濟(jì)南房地產(chǎn)市場由成長階段向成熟階段過渡濟(jì)南房地產(chǎn)市場開工量增長較快，但銷售量變化不大，市場需求有待挖掘和釋放濟(jì)南房地產(chǎn)市場區(qū)域差異較大，但區(qū)域差異隨著政策的導(dǎo)向?qū)⒂兴兓鈦黹_發(fā)企業(yè)和大盤涌現(xiàn)推動濟(jì)南房地產(chǎn)市場發(fā)展樓盤定位主觀經(jīng)驗性強(qiáng)，產(chǎn)品開發(fā)簡單，樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭日趨激烈消費(fèi)者逐漸成熟，但仍需要市場引導(dǎo)市場結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整，向合理價位的中檔住宅傾斜房地產(chǎn)發(fā)展階段回顧：濟(jì)南市商品房正式發(fā)展是從1998年開始，經(jīng)過4年的發(fā)展，基本可以劃分為三個階段：n 1998——1999年，快速發(fā)展時期1998年，停止實物分房，住房需求開始向市場化轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)得到非常大的發(fā)展機(jī)遇。22綠化工程按照規(guī)劃局批復(fù)的指標(biāo)確定綠化面積園林局不參與綠化面積不能小于小區(qū)總占地面積的35%，不足部分需繳納綠地代建費(fèi)(標(biāo)準(zhǔn)為土地基準(zhǔn)地價+拆遷補(bǔ)償費(fèi)+直接綠化費(fèi))天津市與濟(jì)南市建安工程費(fèi)對比圖例注：①以上指標(biāo)為濟(jì)南市建委2002年6月頒發(fā)的16號文件中規(guī)定的建安工程造價指標(biāo)，其指標(biāo)反映