【正文】 采用較為成熟的管理模式，輸入管理模式，帶來主要領(lǐng)導(dǎo)者，操作人才本土化，管理資源共享，形成較強(qiáng)的管理效益。商住行業(yè)狀況簡述 外來的房地產(chǎn)大開發(fā)商與本土有實(shí)力的開發(fā)商形成了一定對(duì)壘的格局。 城南板塊供應(yīng)量在一定階段里大量釋放，嚴(yán)重地打破了某已經(jīng)不平衡的市場，這就為新的供需平衡提供了市場條件，本項(xiàng)目就有這種市場功能，可以獲得良好的市場空間，避免激烈競爭的城南板塊，避開投入巨大的城中心板塊，是投入產(chǎn)出較為適宜的項(xiàng)目。這就必然導(dǎo)致供需的結(jié)構(gòu)性不平衡，高端產(chǎn)品和高價(jià)產(chǎn)品供過于求，中低價(jià)產(chǎn)品供不應(yīng)求。因此，價(jià)格的合謀的可能性存在，但開發(fā)商更多地采用價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)和成本定價(jià)合成定價(jià)法，以及重復(fù)性和順序博弈的營銷推廣策略來獲得高額利。某商住市場環(huán)形競爭的特點(diǎn)使得開發(fā)商之間很易于“集體行動(dòng)”，進(jìn)行價(jià)格合謀，形成“價(jià)格卡特爾”，開發(fā)商獲取更多的超額利潤。由于某的板塊市場中，大多符合薩洛普模型，在該板塊內(nèi)，不是所有開發(fā)商之間形成競爭，而是相鄰區(qū)位上的樓盤構(gòu)成競爭，實(shí)質(zhì)上是二至三家之間的競爭，構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)的。開發(fā)商之間為了保證各自的利益，采取差異化競爭。故某的商住市場的競爭性具有不完全性。由于某土地拍賣和個(gè)人購買為主，以及開發(fā)體量的快速加大，增強(qiáng)了市場的透明度，使競爭成份增加。本項(xiàng)目屬區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯而供應(yīng)量小的區(qū)域，具有旺盛的市場需求。 某商住整體市場是由各區(qū)域市場組成的，而各區(qū)域市場的差異較大，具有明顯的層次性，從而形成各區(qū)域市場之間的選擇性、互補(bǔ)性、替代性；同時(shí)，各區(qū)域市場的供應(yīng)狀況受多種因素的制約，在各時(shí)間區(qū)域內(nèi)，消費(fèi)群眾的結(jié)構(gòu)比例變化大，導(dǎo)致整體需求多樣性。（3）需求分析某商住步入個(gè)人購買時(shí)代后，需求關(guān)系發(fā)生了本質(zhì)性變化，消費(fèi)者的成熟度極大提高。這此大盤的定位基本定位在中檔樓盤區(qū)間里，占據(jù)了個(gè)某供應(yīng)市場的大部分，引起了該區(qū)域的激烈競爭，同時(shí)也帶動(dòng)了某整體房地產(chǎn)市場的活躍，打破市場的原有平衡，形成階段內(nèi)和區(qū)域里新的供應(yīng)關(guān)系，這就為其他板塊提供了市場機(jī)遇。按照區(qū)位和產(chǎn)品的檔次，各區(qū)域板塊之間構(gòu)成競爭性和替代性，比如，的朝陽洲板塊、市中心板塊、青山湖板塊之間，次中心區(qū)域的象湖板塊和京東板塊，城郊板塊的城南板塊和新建縣板塊；而城市中心區(qū)域各板塊、次中心板塊、紅谷灘板塊和郊區(qū)板塊之間，構(gòu)成了選擇性和互補(bǔ)性關(guān)系，按產(chǎn)品的價(jià)格和品質(zhì)為消費(fèi)者提供了產(chǎn)品性價(jià)比的選擇空間。又由于高端產(chǎn)品利潤的誘惑，以及通過高端產(chǎn)品可盡快地形成企業(yè)品牌，開發(fā)商極力爭奪高端產(chǎn)品市場，因此形成高端產(chǎn)品市場供應(yīng)過剩的局面，但更多地是高端產(chǎn)品的大戶型市場過剩成度更為嚴(yán)重；同時(shí)，也形成了中低檔產(chǎn)品的供應(yīng)大量不足，以及高檔產(chǎn)品中的中小戶型的供應(yīng)量供不應(yīng)求的局面；正因如此，構(gòu)成了某商住市場的供應(yīng)量呈上升的動(dòng)力。從市場的產(chǎn)品的供應(yīng)量和價(jià)格來講，在產(chǎn)品定位和價(jià)格制訂中更多地接受市場的反應(yīng)，故某商住價(jià)格趨于平穩(wěn)，供應(yīng)總量趨于平穩(wěn)平衡。產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)屬于模仿消化期，各樓盤均帶有過多發(fā)達(dá)城市的痕跡，沒有形成本地風(fēng)格，產(chǎn)品的同質(zhì)嚴(yán)重，但已進(jìn)入了產(chǎn)品主義階段，開發(fā)商更注重產(chǎn)品的品質(zhì)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)和整體品質(zhì)方面投入了大量的財(cái)力、物力和精力，項(xiàng)目的運(yùn)作更為規(guī)范。 故實(shí)行不合理的土地拍賣，又使開發(fā)商在資金擁有量上形成進(jìn)入壁壘。其次，某的土地拍賣，基本上是以高價(jià)成交，不管規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的科學(xué)性，以及地價(jià)的合理性，這就大大地增加了土地獲取成本，開發(fā)商的自有儲(chǔ)備資金量成倍加大，項(xiàng)目的啟動(dòng)資金門門檻加高，新的開發(fā)商更難進(jìn)入市場。但某的商住業(yè)進(jìn)入壁壘不斷沒有消減，而且在加劇。據(jù)此，土地的許可證制度就對(duì)沒有政府背景、與政府沒有關(guān)系的開發(fā)商形成了強(qiáng)大的進(jìn)入壁壘，有效率的企業(yè)難以進(jìn)入到市場中，而無效率的企業(yè)就可以繼續(xù)在市場中生存。沉淀成本越大，開發(fā)商的退出就越高，新的開發(fā)商也就越不愿意進(jìn)入到市場中來，以免遭受損失。于是，投入到設(shè)計(jì)和廣告的費(fèi)用猛增，某的這兩項(xiàng)費(fèi)達(dá)到銷價(jià)的3%，這一差異的成本對(duì)新進(jìn)入者更高，按照蒂格勒的理論，某商住業(yè)已構(gòu)成了產(chǎn)品差異化的進(jìn)入。產(chǎn)品差異所形成的進(jìn)入壁壘。除由行政因素導(dǎo)致的進(jìn)入壁壘外,還有經(jīng)濟(jì)因素所導(dǎo)致的進(jìn)入壁壘。 雖然，從革命利益出發(fā)2003年開始，土地出讓采用拍賣形式，但協(xié)議出讓所釋放的大量土地將影響某商住市場三年以上。土地資源是有限的、稀缺的，對(duì)住宅業(yè)而言，能否獲得土地是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件。那些具有政府背景，或與政府有千絲萬縷關(guān)系的開發(fā)商就會(huì)各顯神通，打通種關(guān)系，取得房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)利；還有就是省外具有實(shí)力和影響的房地產(chǎn)開發(fā)商或財(cái)團(tuán)，利用某招商引資的優(yōu)惠政策，以較低的地價(jià)協(xié)議出讓獲取土地的開發(fā)權(quán)。①某商住市場的土地供應(yīng)歷程造成了寡占的存在 2003年以前,某出讓,是許可證下的協(xié)議出讓制度. 大多采用協(xié)議出讓,很少通過拍賣或招標(biāo)等競爭性方式進(jìn)行,或者是形式上采用拍賣、招標(biāo)，實(shí)質(zhì)為協(xié)議出讓。應(yīng)該說，每年正在運(yùn)作的開發(fā)商還是少數(shù)，而在各板塊上的開發(fā)商只有幾個(gè)，并且每個(gè)開發(fā)商的行為對(duì)該板塊的其他開發(fā)商都會(huì)產(chǎn)生影響，比如銷售價(jià)格的調(diào)整和顯著的廣告效果等影響，是明顯的。 其中：紅谷灘板塊8個(gè)、市中心板塊9個(gè)、朝陽洲板塊8個(gè)、象湖板塊5個(gè)、高新板塊6個(gè)、青山湖板塊4人、城南板塊9人、新建縣板塊5個(gè)。綜上所述，某商住的整體市場具有較多的競爭性。比如，以三房為例，當(dāng)城南板塊的總價(jià)超過20萬元，就可能到紅谷灘板塊購房，當(dāng)紅谷灘板塊超過30萬元，就可能到市中心板板塊購房。消費(fèi)者，有區(qū)位和產(chǎn)品形態(tài)的選擇余地。他們的進(jìn)入，提高了某商住的開發(fā)水平，也增強(qiáng)了商住的競爭性。根說，萬通也要進(jìn)入某，正在做某的商住市場調(diào)查工作，還有一些其他外地開發(fā)商在某開發(fā)商住項(xiàng)目。②土地出讓政策的改變促進(jìn)商住市場的競爭性增加從2003年起，某的商住土地出讓一律實(shí)行拍賣方式，這樣就更多地打破了壟斷，鼓勵(lì)了競爭，有可能更有效率的企業(yè)進(jìn)入某商住市場中來，增加競爭成成分。對(duì)開發(fā)商而言，必須從以前的“粗放式經(jīng)營”階段轉(zhuǎn)變到“集約經(jīng)營”階段，以滿足消費(fèi)者的偏好需求。經(jīng)調(diào)查，某一個(gè)家庭決定購買住宅時(shí)，一般要看房8次。這就對(duì)開發(fā)商的產(chǎn)品價(jià)格提出了要求?？梢?，當(dāng)人們收入增加時(shí)，住房支出增加會(huì)更大，這時(shí)，人們還是急于改善居住條件。而住宅是大價(jià)值量的耐用消費(fèi)品，是消費(fèi)者幾乎需要一生來消費(fèi)的產(chǎn)品，因此，某居民對(duì)住宅的消費(fèi)符合消費(fèi)的“生命周期假說”，普通消費(fèi)者是用一生的消費(fèi)能力進(jìn)行一次性的購買。因此，消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的要求更高。 某從2002年后，已全面進(jìn)入個(gè)人購買時(shí)代，迫切需要解善居住住房條件而收入一般的老百姓就成了開發(fā)商的主要需求者。有的區(qū)域表現(xiàn)更多的競爭成份，像紅谷灘板塊；有的區(qū)域表現(xiàn)為更多的壟斷性，像京東板塊、象湖板塊；有的區(qū)域具有寡頭壟斷市場特征，表現(xiàn)更多的為寡占性，如朝陽洲板塊、青山湖板塊；但在郊區(qū)板塊的高層次板塊中，居然也有寡占性的存在，象城南板塊、新建板塊。本公司經(jīng)過三年多對(duì)某房地產(chǎn)的深入接觸，初步形成了商住市場理論構(gòu)架，本公司把某商住市場定義為“寡占?jí)艛喔偁帯笔袌鼋Y(jié)構(gòu)。第三章 市場分析一、市場介紹 市場介紹包括：某商住市場結(jié)構(gòu)、某商住現(xiàn)狀綜述 某商住業(yè)經(jīng)過近三年的快速發(fā)展，市場得到了良性的培育，業(yè)已進(jìn)入穩(wěn)定的前期，政府的調(diào)控和規(guī)劃能力得以提高，開發(fā)商的運(yùn)作水平快步上升，消費(fèi)者更為理性，總體態(tài)勢(shì)良好。領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任： 對(duì)工程部的工作目標(biāo)的完成負(fù)責(zé)；對(duì)所屬下級(jí)的紀(jì)律行為、工作秩序、整體精神面貌負(fù)責(zé)；對(duì)工程部給企業(yè)造成的影響負(fù)責(zé)；對(duì)工程部的預(yù)算開支合理支配負(fù)責(zé)；對(duì)工程部工作流程的正確執(zhí)行負(fù)責(zé)；對(duì)工程部應(yīng)執(zhí)行規(guī)章制度的情況負(fù)責(zé)；對(duì)工程部所掌管的企業(yè)秘密的安全性負(fù)責(zé)。（4）項(xiàng)目施工部部門名稱 項(xiàng)目部上級(jí)部門 總經(jīng)理部門本職 現(xiàn)場工程管理、技術(shù)管理、商務(wù)管理部門性質(zhì) 執(zhí)行部門主要職能關(guān)系協(xié)調(diào)：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司及總包、分包單位的關(guān)系；現(xiàn)場控制：土建施工、水電安裝、設(shè)備安裝、園林綠化、平面布置和豎向布置的施工計(jì)劃管理、調(diào)度，工序管理；物資管理：甲方供應(yīng)的材料、構(gòu)件、設(shè)備計(jì)劃編制，呈報(bào)批準(zhǔn)，以及領(lǐng)用管理；施工管理：現(xiàn)場安全施工、文明施工管理；技術(shù)管理：圖紙會(huì)審落實(shí)，施工組織設(shè)計(jì)的審核，技術(shù)洽談，現(xiàn)場服務(wù)，現(xiàn)場技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的確定，質(zhì)量檢查及核定，技術(shù)資料的收集歸檔；商務(wù)管理：合同的執(zhí)行，設(shè)計(jì)變更，隱蔽工程簽證及其它預(yù)算外簽證的確認(rèn)，商務(wù)資料的收集歸檔。（3）工程管理部上級(jí)部門 總工程師部門本職 項(xiàng)目的前期管理，實(shí)施管理、技術(shù)管理、協(xié)作管理、合同管理；物資采購標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)劃管理，市場質(zhì)量價(jià)格的調(diào)查，物料的購置管理。與政府相關(guān)部門和金融部門建立良好的關(guān)系，力求享受多重優(yōu)惠待遇。按企業(yè)需要和資金狀況，及時(shí)提交籌資方案，并努力執(zhí)行。（2）財(cái)務(wù)審核部上級(jí)部門 總經(jīng)理部門本職 會(huì)計(jì)事務(wù)、財(cái)務(wù)分析、財(cái)務(wù)審核、資金管理、政府相關(guān)部門和金融部門的對(duì)接部門性質(zhì) 控制部門主要職能建立完整的財(cái)務(wù)管理制度，合理地設(shè)定會(huì)計(jì)科目，設(shè)計(jì)規(guī)范、合理的財(cái)務(wù)管理程序；及時(shí)有序地建帳，做到日清月結(jié)，每月向總經(jīng)理和董事會(huì)提效完整的財(cái)務(wù)報(bào)表；有效地管理資金和物資，定期對(duì)庫存物資進(jìn)行盤點(diǎn)，做到帳目、資金、物資的一一對(duì)應(yīng)；定期召開經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析會(huì)，指導(dǎo)相關(guān)部門對(duì)成本進(jìn)行合理的控制，定期向決策層提交財(cái)務(wù)分析報(bào)告。公司部門職能（1）行政人事部上級(jí)部門 總經(jīng)理部門本職 行政事務(wù)、人事工資、公關(guān)研展、制度建立、考評(píng)考核、法律事務(wù)部門性質(zhì) 控制部門主要職能組織召開公司重大會(huì)議、專題會(huì)； 制訂公司的規(guī)章制度，監(jiān)督公司各部門執(zhí)行規(guī)章制度，檢查公司規(guī)章制度執(zhí)行情況；主持制訂公司年度經(jīng)營計(jì)劃，進(jìn)行指標(biāo)分解，建立評(píng)價(jià)和考核體系； 負(fù)責(zé)公司的企業(yè)形象塑造，提煉公司企業(yè)文化，宣傳企業(yè)精神； 負(fù)責(zé)公司各類公文的擬訂、發(fā)、存，記錄并撰寫公司大詞典及大事記，對(duì)公司的印鑒和信件進(jìn)行管理；負(fù)責(zé)公司各類證件的申辦、年檢和管理，負(fù)責(zé)對(duì)外接待，協(xié)調(diào)地方關(guān)系，以及公司外遠(yuǎn)、近層關(guān)系的處理，為公司提供法律服務(wù)； 制訂公司具體的人事管理、績效考核、員工待遇細(xì)則； 根據(jù)公司的發(fā)展目標(biāo)和中短期計(jì)劃，把符合公司發(fā)展所需要的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)的人員配置到空缺職位上； 根據(jù)公司的人員分布狀況和層次結(jié)構(gòu)，制訂公司職工生涯規(guī)劃和培訓(xùn)開發(fā)規(guī)劃，設(shè)計(jì)既科學(xué)又符合公司實(shí)際的薪酬制度，擬定人員的提升政策。（5）反應(yīng)迅速：權(quán)力相對(duì)集中，使決策的速度得以加快，可對(duì)市場變化和最高層決策意圖做出快速反應(yīng)；同時(shí)，又相應(yīng)地發(fā)揮部門的作用，使高層能夠獲得更多的時(shí)間進(jìn)行行政決策。(4) 溝通途徑簡潔：溝通管理直接，交流更方便。（3）目標(biāo)明確統(tǒng)一：雖然整個(gè)組織的設(shè)計(jì)簡捷，但由于采用了崗位化的設(shè)置，使系統(tǒng)功能齊全而運(yùn)行費(fèi)適宜。人員使用靈活，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員高度協(xié)作，沒有盲區(qū)和死角，人員精干高效。（2）資源配置合理： 行政部和財(cái)務(wù)部二大職能部門，形成管理鏈、資金流、信息流的控制，給予項(xiàng)目強(qiáng)大的功能支撐，構(gòu)成服務(wù)體系的支持體系，形成項(xiàng)目服務(wù)的平臺(tái)，讓項(xiàng)目部門專心于業(yè)務(wù)的管理，充分發(fā)揮公司已有的資源優(yōu)勢(shì)。 對(duì)功能性職能部門而言，可行使部門的職能權(quán)力，發(fā)揮職能部門的作用；對(duì)業(yè)務(wù)性職能部門而言，可充分發(fā)揮部門的業(yè)務(wù)專長；對(duì)項(xiàng)目部門，具有相對(duì)獨(dú)立權(quán)力處理現(xiàn)場的日常事務(wù)。組織結(jié)構(gòu)特點(diǎn)該復(fù)合型組織結(jié)構(gòu)，在形式上具有扁平化的部門化和可以多項(xiàng)目式管理的共同優(yōu)點(diǎn)，在結(jié)構(gòu)上又具有直線職能制與崗位化管理的共同優(yōu)點(diǎn)，通過合理的配置，可以克服部門化和直線職能制管理兩者的缺點(diǎn)，發(fā)揮組織設(shè)計(jì)的整體優(yōu)勢(shì)。（2）組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原則九大原則的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)。力求“事得其人，人盡其才，人事相宜”，達(dá)到既尊重員工又使組織高績效。二、開發(fā)公司組織形式所成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，以專業(yè)人才和復(fù)合管理人地為主，