【正文】 二層商鋪建筑面積暫與一層相同即5600平方米（2）建安成本 ①住宅住宅采整體式磚混結(jié)構(gòu)，該結(jié)構(gòu)在某的平均建安成本為520元∕平方米，則，住宅建安成本為：520＝（萬(wàn)元）②商鋪 商鋪采用框架結(jié)構(gòu)。 該結(jié)構(gòu)的建安成本為640元∕平方米， 則，商鋪的建安成本為：56002640＝716.8（萬(wàn)元） ③建安成本 ＋716.8＝（萬(wàn)元）（3）建筑成本估算表（表三） 序號(hào) 項(xiàng)次 面積（平方米） 金額（萬(wàn)元） 1 住宅 2 商鋪 716.8 合計(jì) 設(shè)施成本估算 運(yùn)營(yíng)投資包括：（1）園林道路綠化率取38％，單位成本取180元∕平方米,則，園林道路費(fèi)用為：7438％180＝（萬(wàn)元）（2）會(huì)所公建會(huì)所建筑面積為1500平方米造價(jià)按1200元∕平方米（包括裝修和設(shè)備）則公建費(fèi)用為15001200＝180（萬(wàn)元）（3）智能設(shè)備按建筑面積歸算，取26元∕平方米，則，智能設(shè)備費(fèi)用為：（＋11200）26＝9226＝（萬(wàn)元）（4）設(shè)施成本為上述三項(xiàng)之和，則設(shè)施成本為：＋180＋24103＝7（萬(wàn)元）（5）設(shè)施成本估算表（表四） 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬(wàn)元） 1 園林道路 按38％綠化率計(jì) 2 會(huì)所公建 1200平方米 1 3 智能設(shè)備 合計(jì) 758.8運(yùn)行費(fèi)用（1）規(guī)費(fèi)及政策性費(fèi)用 規(guī)費(fèi)及政策性費(fèi)，取38元∕平方米， 則為9238＝（萬(wàn)元）（2）設(shè)計(jì)費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi)包括方案設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)，方案設(shè)計(jì)費(fèi)取8元∕平方米，施工設(shè)計(jì)費(fèi)取12元∕平方米，合取20元∕平方米， 則設(shè)計(jì)費(fèi)為：9220＝1（萬(wàn)元）（3）策劃代理費(fèi)％計(jì)則策劃代理費(fèi)為：％＝（萬(wàn)元）（4）廣告費(fèi)用費(fèi)按銷(xiāo)售總額的1.8％計(jì)取1.8％＝（萬(wàn)元）（5）管理費(fèi)用管理費(fèi)用包括辦公場(chǎng)所費(fèi)用、辦公設(shè)施費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理人員工資、差旅費(fèi)用、公關(guān)費(fèi)用、其它管理費(fèi)用等公司運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。％計(jì)取，則，綜合管理費(fèi)為：％＝（萬(wàn)元）（6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用取200萬(wàn)元。（7）費(fèi)用總額費(fèi)用總額為上述費(fèi)用總和則，費(fèi)用總額為：＋1＋＋＋＋200 ＝（萬(wàn)元）（8）稅金 稅金包括：營(yíng)業(yè)稅及附加稅金按銷(xiāo)售總額的5.8％計(jì)，則，稅收為：5.8％＝（萬(wàn)元）（9）運(yùn)行費(fèi)用測(cè)算表（表五） 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬(wàn)元） 1 規(guī)費(fèi)及政策性費(fèi)用 項(xiàng)目全部 2 設(shè)計(jì)費(fèi) 規(guī)劃與施工 1 3 策劃代理費(fèi) 策劃銷(xiāo)售 4 廣告費(fèi)用費(fèi) 銷(xiāo)售完畢 5 綜合管理費(fèi) 6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 7 費(fèi)用總額 8 稅金 營(yíng)業(yè)稅及附加 成本費(fèi)用（1）成本費(fèi)用測(cè)算成本費(fèi)用為上述四項(xiàng)成本及費(fèi)用總和 則，成本費(fèi)用總額為：＋＋7＋ ＝1299（萬(wàn)元）（2）成本費(fèi)用測(cè)算表（表六） 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 金額（萬(wàn)元） 1 土地成本 項(xiàng)目全部 2 建筑成本 項(xiàng)目全部 3 設(shè)施成本 項(xiàng)目全部 758.8 4 運(yùn)行費(fèi)用 項(xiàng)目全部 5 成本費(fèi)用 12212.8二、營(yíng)業(yè)收入估算 根據(jù)第四章的分析可知本項(xiàng)目的住宅可實(shí)現(xiàn)均價(jià)2400元∕平方米，一層商鋪可實(shí)現(xiàn)均價(jià)4000－5000元∕平方米，二層商鋪可實(shí)現(xiàn)均價(jià)2000－2600元∕平方米。住宅銷(xiāo)售收入 以銷(xiāo)售均價(jià)2360元∕平方米計(jì)， 則，住宅銷(xiāo)售收入為：2360＝1925（萬(wàn)元）商鋪銷(xiāo)售收入 一層商鋪以銷(xiāo)售均價(jià)4500元∕平方米計(jì)， 則一層商鋪銷(xiāo)售收入為：56004500＝2520（萬(wàn)元）。 二層商鋪以銷(xiāo)售均價(jià)2400元∕平方米計(jì)， 則二層商鋪銷(xiāo)售收入為：56002400＝1344（萬(wàn)元）。商鋪銷(xiāo)售收入為：2520＋1344＝3864（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)收入 營(yíng)業(yè)收入為住宅銷(xiāo)售收入和商鋪銷(xiāo)售收入總和 營(yíng)業(yè)收入為：16128.8＋3524.8＝（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)收入估算表（表七） 序號(hào) 項(xiàng)目 面積（平方米） 金額（萬(wàn)元） 1 住宅收入 1925 2 商鋪收入 3 合計(jì) 第六章 投資估算及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、投資估算 投資估算包括：土地投資估算、建筑投資估算、運(yùn)行投資估算三大部分土地投資估算 土地投資由土地獲取的直按費(fèi)用構(gòu)成 ，建筑投資估算 建筑并非全部同時(shí)動(dòng)工，不同階段中，只有部分建筑進(jìn)行施工，故建筑投資由建安成本進(jìn)行歸算，取建安成本的7％為啟動(dòng)投入資金。則，建筑投資為：7％＝（萬(wàn)元）運(yùn)行投資估算 運(yùn)行投資主要為各種規(guī)費(fèi)、開(kāi)辦費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、策劃費(fèi)用構(gòu)成。 規(guī)費(fèi)取全部，公關(guān)費(fèi)用初定100萬(wàn)元，開(kāi)辦費(fèi)用為50萬(wàn)元、設(shè)計(jì)費(fèi)用取20％，策劃費(fèi)用取15萬(wàn)元，廣告費(fèi)用取30％。 則，運(yùn)行投資為：＋100＋50＋120％＋15＋30％＝（萬(wàn)元）投資總額 該項(xiàng)目的實(shí)際投資總額為上述三項(xiàng)投資和， 則投資總額為： ＋＋＝（萬(wàn)元） 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)利潤(rùn)總額的估算 利潤(rùn)總額＝營(yíng)業(yè)收入－銷(xiāo)售稅金－總成本費(fèi)用 ＝－－12212.8 ＝956（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)估算 因?yàn)轫?xiàng)目利潤(rùn)，不考慮公積金的提取及設(shè)備折舊，但要考慮所得稅因素，一般按銷(xiāo)售總額的2％計(jì)取，即，所得稅為：2％＝（萬(wàn)元）稅后利潤(rùn)＝利潤(rùn)總額－所得稅 ＝956－＝（萬(wàn)元）凈利潤(rùn)估算 項(xiàng)目的凈利潤(rùn)為稅后利潤(rùn)扣除投資總額之差， 則，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)＝－＝43（萬(wàn)元） 利潤(rùn)分配方案 聯(lián)創(chuàng)可分配投資利潤(rùn)：4380％＝（萬(wàn)元） 本公司可分配利潤(rùn)：4320％＝876.8（萬(wàn)元）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表（1）損益和利潤(rùn)分配表 （表八） 損益和利潤(rùn)分配表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 2006年末期間 1 營(yíng)業(yè)收入 2 營(yíng)業(yè)稅金 3 總成本費(fèi)用 12212.8 4 利潤(rùn)總額 956 5 凈利潤(rùn)總額 6 提取投資 7 可供分配利潤(rùn) 43（2）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表見(jiàn)表九盈利能力分析因回收期為二年，故以靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算（1）投資利潤(rùn)率項(xiàng)目投資利潤(rùn)率＝利潤(rùn)總額/總投資100% ＝956247。100%＝％投資利潤(rùn)率＝年利潤(rùn)總額/總投資100%＝項(xiàng)目投資利潤(rùn)率247。2 ＝％247。2＝％（2）投資凈利潤(rùn)率項(xiàng)目投資凈利潤(rùn)率＝凈利潤(rùn)總額/總投資100% ＝43＝92.8％投資凈利潤(rùn)率＝年凈利潤(rùn)總額/總投資100%＝項(xiàng)目投資凈利潤(rùn)率247。2 ＝92.8％247。2＝％（3）項(xiàng)目投資利稅率項(xiàng)目投資利稅率＝利稅總額/總投資100% ＝（＋）247。100% ＝3％財(cái)務(wù)分析小結(jié) 該項(xiàng)目的投資回收期短，二年內(nèi)即可收回投資，并獲取92.8％的項(xiàng)目投資凈利潤(rùn)率，同時(shí)可獲取3％項(xiàng)目投資利稅率，從財(cái)務(wù)角度而言，本項(xiàng)目具有良好的投資價(jià)值。 以上各項(xiàng)可能發(fā)生的費(fèi)用測(cè)算基本足額到位，銷(xiāo)售價(jià)格是以當(dāng)前的市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)進(jìn)行回歸計(jì)算而得出的。由于該區(qū)域內(nèi)已沒(méi)有上規(guī)模的地塊作為樓盤(pán)開(kāi)發(fā)用，其地塊的稀缺性與日增加，售價(jià)還有一定量的市場(chǎng)空間，由此帶來(lái)的投資利潤(rùn)更高，故上述為保底測(cè)算，而無(wú)更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。三、結(jié)論 通過(guò)以上綜合分析，本項(xiàng)目的投入并無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，投資利潤(rùn)合理，是值得投入的項(xiàng)目。不可替代性該地塊從表面來(lái)看可能不為人們注，經(jīng)過(guò)以上通篇分析，可知本項(xiàng)目區(qū)位具有僅有性和不可競(jìng)爭(zhēng)性，充滿(mǎn)運(yùn)作空間。需求未滿(mǎn)足 本項(xiàng)目擁有特定的客戶(hù)群體，而這些消費(fèi)者正期待相應(yīng)的產(chǎn)品出現(xiàn)，既有購(gòu)買(mǎi)能力又有規(guī)模數(shù)量的消費(fèi)群體，是本項(xiàng)目市場(chǎng)強(qiáng)大的依托。土地效用高 規(guī)整的土地，可以規(guī)劃出高品質(zhì)的樓盤(pán)，同時(shí)土地的利用極高，土地成本適中，具有良好的升值潛力。規(guī)模較適中 作為70畝左右的地塊，啟動(dòng)快捷，易于控制，運(yùn)作周期短，投入見(jiàn)效快，資金鏈容易保障，運(yùn)營(yíng)可連續(xù)，投入產(chǎn)出效能適中。專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作 大部分本地開(kāi)發(fā)商由于運(yùn)作非專(zhuān)業(yè)，停留于方案的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，方案變化頻繁，既浪費(fèi)時(shí)間又浪費(fèi)投入，更難把撐入市時(shí)機(jī)，運(yùn)作的節(jié)奏和環(huán)節(jié)把控不當(dāng)，產(chǎn)生諸多浪費(fèi)，又影響樓盤(pán)品質(zhì)，未能獲取應(yīng)有的利益。 本項(xiàng)采取專(zhuān)業(yè)化全程運(yùn)作，能較好地把握項(xiàng)目，產(chǎn)出應(yīng)有的利潤(rùn)和附加值。契機(jī)而投入 本項(xiàng)目的區(qū)位、交通、市場(chǎng)、產(chǎn)品、周期、資金、營(yíng)銷(xiāo)、效益、形象均為適宜，把撐時(shí)機(jī)，契機(jī)投入，獲取綜合收益。 表九項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 年份項(xiàng)目 運(yùn)作期間 2005.8 2006上 2006下 1 現(xiàn)金流入 1100 500 2600 500 1. 營(yíng)業(yè)收入 1200 13000 2 現(xiàn)金流出 1100 300 2600 50 50 150 150 300 建設(shè)投入 100 100 200 500 2400 經(jīng)營(yíng)成本 1100 300 2600 50 50 50 50 100 200 1081 銷(xiāo)售稅金 754 3 凈現(xiàn)金流量 1100 300 －2600 －50 －50 －150 －150 －300 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1100 －1400 －4000 －4050 －4100 －4250 －4400 －4700 3953.8 PAGE