【正文】 表九項目財務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序號 年份項目 運作期間 2005.8 2006上 2006下 1 現(xiàn)金流入 1100 500 2600 500 1. 營業(yè)收入 1200 13000 2 現(xiàn)金流出 1100 300 2600 50 50 150 150 300 建設(shè)投入 100 100 200 500 2400 經(jīng)營成本 1100 300 2600 50 50 50 50 100 200 1081 銷售稅金 754 3 凈現(xiàn)金流量 1100 300 －2600 －50 －50 －150 －150 －300 4 累計凈現(xiàn)金流量 1100 －1400 －4000 －4050 －4100 －4250 －4400 －4700 3953.8 PAGE 。 本項采取專業(yè)化全程運作，能較好地把握項目，產(chǎn)出應(yīng)有的利潤和附加值。規(guī)模較適中 作為70畝左右的地塊，啟動快捷，易于控制，運作周期短，投入見效快，資金鏈容易保障，運營可連續(xù)，投入產(chǎn)出效能適中。需求未滿足 本項目擁有特定的客戶群體，而這些消費者正期待相應(yīng)的產(chǎn)品出現(xiàn)，既有購買能力又有規(guī)模數(shù)量的消費群體，是本項目市場強大的依托。三、結(jié)論 通過以上綜合分析，本項目的投入并無風險，投資利潤合理，是值得投入的項目。 以上各項可能發(fā)生的費用測算基本足額到位，銷售價格是以當前的市場調(diào)查為基礎(chǔ)進行回歸計算而得出的。2＝％（3）項目投資利稅率項目投資利稅率＝利稅總額/總投資100% ＝（＋）247。2＝％（2）投資凈利潤率項目投資凈利潤率＝凈利潤總額/總投資100% ＝43＝92.8％投資凈利潤率＝年凈利潤總額/總投資100%＝項目投資凈利潤率247。100%＝％投資利潤率＝年利潤總額/總投資100%＝項目投資利潤率247。 規(guī)費取全部，公關(guān)費用初定100萬元，開辦費用為50萬元、設(shè)計費用取20％，策劃費用取15萬元，廣告費用取30％。商鋪銷售收入為：2520＋1344＝3864（萬元）營業(yè)收入 營業(yè)收入為住宅銷售收入和商鋪銷售收入總和 營業(yè)收入為：16128.8＋3524.8＝（萬元）營業(yè)收入估算表（表七） 序號 項目 面積（平方米） 金額（萬元） 1 住宅收入 1925 2 商鋪收入 3 合計 第六章 投資估算及財務(wù)評價一、投資估算 投資估算包括：土地投資估算、建筑投資估算、運行投資估算三大部分土地投資估算 土地投資由土地獲取的直按費用構(gòu)成 ，建筑投資估算 建筑并非全部同時動工，不同階段中，只有部分建筑進行施工，故建筑投資由建安成本進行歸算，取建安成本的7％為啟動投入資金。住宅銷售收入 以銷售均價2360元∕平方米計， 則，住宅銷售收入為：2360＝1925（萬元）商鋪銷售收入 一層商鋪以銷售均價4500元∕平方米計， 則一層商鋪銷售收入為：56004500＝2520（萬元）。％計取，則，綜合管理費為：％＝（萬元）（6）不可預(yù)見費 不可預(yù)見費用取200萬元。（1）建筑面積 ①住宅建筑面積扣除還建占地面積6畝，可售住宅建筑面積的容積率按1.8計算：則，住宅建筑面積為：681.8＝（平方米）②商鋪建筑面積 初步設(shè)計一層商鋪的開面總長為400米，進深為14米，則，一層商鋪建筑面積為：40014＝5600（平方米）二層商鋪建筑面積暫與一層相同即5600平方米（2）建安成本 ①住宅住宅采整體式磚混結(jié)構(gòu)，該結(jié)構(gòu)在某的平均建安成本為520元∕平方米，則，住宅建安成本為：520＝（萬元）②商鋪 商鋪采用框架結(jié)構(gòu)。償還面積不足原居住面積部分，按同類拆遷房現(xiàn)金補償價格結(jié)算； ④無償提供60套（36平方米∕套）職工宿舍給某造漆廠用于安置原老生活區(qū)內(nèi)的60戶單身職工和公用設(shè)施職工。土地成本估算（1）該宗土地掛牌條件設(shè)置 ①； ②受讓方在宗地掛牌成交后至簽訂土地出讓合同之前，須向某造漆廠另行支付500萬元用于解決企業(yè)改制遺留問題。（4）工程建設(shè)及其它費用估算：按相關(guān)科目的費用之和乘以費率進估算。（2）設(shè)備購置費：采用設(shè)備出廠價加以運雜費方法。估算依據(jù)（1）項目的設(shè)計方案構(gòu)想，（2）相關(guān)建筑工程定額，（3）項目的各單項工程建設(shè)內(nèi)容及工程量，（4）某市相關(guān)單位造價社會平均值，（5）政府相關(guān)規(guī)費和管理費用規(guī)定，（6）某相關(guān)企業(yè)的社會平均管理費。市場的營銷是本公司的強項之一，就不此用更多的篇幅述說。本公司是專業(yè)的營銷策劃公司，在某也有二年的實戰(zhàn)經(jīng)驗，取得過驕人的業(yè)績。消除壁壘 在運作初期可掛靠有資質(zhì)的房地開發(fā)公司，盡快在運作過程中置換成新所成立的公司名下，而后以新成立的公司進行推廣宣傳。通過以上各章的分析，可知本項目具有產(chǎn)品和市場優(yōu)勢，在激烈的大環(huán)境中存在著并無競爭的局部小空間，為起步階段就要大發(fā)展的企業(yè)是極為有力的。用合適產(chǎn)品滿足強大的需求，可以在相對較短的時間內(nèi)，產(chǎn)生良好的投資回報。 加之，本項目的準確定位和專業(yè)化運作，必將充滿旺盛的人氣，市場的需求勢于強勢。目標市場需求分析 本項目的客戶群體具有較高的素質(zhì)，又有中等強度的購賣能力，其性價比正處于他們的需求范圍之內(nèi)，有著良好的市場需求能力。（5）小資本進城者 小資本進城者，雖具有一定的經(jīng)濟實力，但也難以在市中心購置住房，到遠郊購買生活成本增高，本項目確為其明智的選擇。（3）周邊居住戶二次置業(yè)者 周邊居住戶要進一步改變居住條件，賣銘雅歐洲城和鳳凰城的住房又顯太貴，本項目也是其較好的選擇。該區(qū)位極為適宜周邊大中院校教師作為第二居所的選擇，既可為第一居所又可為第二居所，生活成本低，投入具有升值性。而商鋪的價值應(yīng)低于楓廬新天地，一層商鋪均價定為4000－5000元∕平方米，二層商鋪均價定為2000－2600元∕平方米。均價作為住宅本項目是完整的中偏高檔的樓盤，品質(zhì)高于楓廬新天地，而銘雅歐洲城已達到某的最高售價，超過了市中心樓盤，鳳凰城的售價也達到3000元∕平方米，由于銘雅歐洲城和鳳凰城的在售價上的有力支持，再根據(jù)某房價上漲比率，該項目的銷售應(yīng)均價定為2300－2400元∕平方米。由此，本項目的戶型應(yīng)適中，既簡約又舒適，有著良好的性價比，以利客戶群體的升級，獲取更多的升值利益。城內(nèi)商鋪采取靈活的租售方式，既可買斷，又可租賃，并提供銀行按揭。國際汽配貿(mào)易中心建筑面積80000M2，設(shè)立國產(chǎn)車配件、進口車配件、汽車用油、汽車維修、汽車音響、汽車電器等專業(yè)街。貿(mào)易園區(qū)分國際展覽中心、汽車品牌專賣和國際汽配貿(mào)易中心、國際輪胎大市場、國際汽車裝飾大市場。依托江西發(fā)達的汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)和區(qū)內(nèi)江鈴汽車生產(chǎn)基地，是一座集研發(fā)、貿(mào)易、會展、物流、服務(wù)、文化旅游等功能于一體，中部地區(qū)最大的汽車產(chǎn)業(yè)流通服務(wù)平臺。(3) 江西國際汽車城江西國際汽車城是江西省重大招商引資項目和重點工程之一，省重點培育扶持市場。將由知名酒店經(jīng)營管理公司負責實行五星級標準的管理。 　　小區(qū)還配置了國際雙語學(xué)校，業(yè)主的子女可以優(yōu)先進入該校學(xué)習，30萬平方米的森林公園隔路相望，千畝碟子湖波光漣漪。其中，公寓為18萬平方米，別墅為8萬平方米。 15% (2)銘雅歐洲城某銘雅歐洲城是由荷蘭銘雅企業(yè)集團全資開發(fā)的大型高爾夫住宅社區(qū)。 50%周遍居民投資者。 35%94907部隊 10%周邊的企業(yè)職工 15%其他群體，如某市區(qū)等 20%商鋪部分： 所占比例原拆遷商戶。楓廬新天地項目概況 (表一) 序號 樓層 均價（元/㎡） 層高（米） 面積（㎡） 總面積（㎡） 1 一層 5000－6000 －5 50－53 100－120 2 二層 2500－3000 3.8－4 50－53 ③產(chǎn)品銷售分析商鋪共計為181間, 截止2005年1月25日只剩余21間商鋪,這些店鋪大部分都集中在向開發(fā)區(qū)的方向.住宅部分: 所占比例原附近的拆遷戶。②產(chǎn)品價格分析所有街鋪都為產(chǎn)權(quán)街鋪，其先賣后租，現(xiàn)在售的二期價格如下，從目前某市高校附近具有可比性的項目來看，楓廬新天地的售價是很低的，盡管目前的昌北的商圈氛圍還沒有真正意義上形成，但是5000－6000元/平方米的現(xiàn)售價格對未來投資而言是有很大的潛在價值的。商鋪的進深約為16米。①產(chǎn)品特征分析一期推出80多間店面，店面面積主要在45－65平方米之間，全部為一層經(jīng)營，其層高約為5米，開間2－，較大特點是部分店鋪有網(wǎng)柱。房型配比:小復(fù)式樓40套,面積110135㎡ 單身公寓55套,面積3886㎡現(xiàn)住宅銷售情況,截止2005年1月25日只剩余6套面積在120多平方米的小復(fù)式單位。三期為11層的小高層,共計95套。銷售均價為:1630元/㎡。（1）參比樓盤分析楓廬新天地地址：廬山中大道與楓林大道交匯之處 占地面積：56203平方米 ?建筑面積：123648平方米 樓盤形態(tài)：商住綜合性物業(yè):二期多層約5萬平方米,共計428套。本項目尋求行業(yè)的發(fā)展空間，把握政策微量變化，采用專業(yè)化和成熟化運作，是有極強操作性和發(fā)展性，在初期就以高起點、高水平起步，并有效避開無味的爭奪，穩(wěn)步開始發(fā)展。 然而，房地產(chǎn)的投資開發(fā)仍存在大量的市場空間，那就是國企改制的土地掛牌出讓。綜上所述，某商住業(yè)在全國范圍內(nèi)，雖然起步比較晚，但后勁足，越過現(xiàn)在的交織期，將進入下一步的穩(wěn)步增長期。本土開發(fā)商在下新一輪的競爭中，要有一定的競爭能力，不僅要在產(chǎn)品的規(guī)劃中采取科學(xué)有效的方法，而且要在管理上有所創(chuàng)新，大膽地改變觀念，形成管理模式，真正有效地建立決策層、執(zhí)行層、操作層三個層次的管理構(gòu)架；建立人才平臺和利益共享激勵約束機制，實現(xiàn)科學(xué)管理，其中，最主要的是開發(fā)商的觀念的改變和人才的獵取、尊重，網(wǎng)絡(luò)專業(yè)化人才和復(fù)合管理人才，形成有效的人才組合，實現(xiàn)雙贏和多贏的局面。在管理觀念和方法上還比較原始，還未進入科學(xué)管理階段。外來的開發(fā)商