中國商業(yè)地產(chǎn)專家報告：現(xiàn)狀及09年發(fā)展趨勢-文庫吧資料
2025-07-25 23:38本頁面
【正文】 長；規(guī)劃良好、具備運營能力的購物中心依然具有很強的市場吸引力。零售商主要表現(xiàn)為觀望，拓展意愿雖然存在，但策略性的觀望將占據(jù)上風(fēng)，其次，部分項目未能按時投入使用，零售商開店計劃受到影響，由于原有部分項目存在缺陷，影響到與零售商的有效合作，原有部分項目將陷入困境。出售商鋪、持有物業(yè)、上市等三種投資獲利模式同時受到考驗。 購物中心的獲利模式面臨考驗，并且缺乏有效應(yīng)對手段。另外，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)換，項目收購、項目重組和股權(quán)合作加劇，產(chǎn)品形式開始轉(zhuǎn)換，出現(xiàn)形態(tài)轉(zhuǎn)化、類型轉(zhuǎn)化和定位轉(zhuǎn)化。隨著整體數(shù)量的繼續(xù)穩(wěn)步上升，新增項目增長幅度可能趨緩。 ?。?）國內(nèi)購物中心 2008年新近落成的大型綜合購物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場的主力軍，隨著以美式MALL為代表的大型綜合購物中心落戶中國等大中城市，中國零售業(yè)全面對外開放，幾乎所有的大中城市都已經(jīng)或計劃建設(shè)大型的購物中心，這就為商業(yè)地產(chǎn)商的發(fā)展留下了巨大市場發(fā)展空間。 中國零售市場目前大部分由大的連鎖經(jīng)營企業(yè)，比如沃爾瑪、家樂福等所控制，而且主要集中在一線和沿海城市。這其中包括的因素不僅是經(jīng)濟發(fā)展速度和投資空間，也包括政治形勢的穩(wěn)定和政府采取的政策。 二、購物中心 ?。?）國際購物中心 根據(jù)國際購物中心的調(diào)查，零售市場在越南、印度、俄羅斯、中國、巴西等新興國家非常具有發(fā)展?jié)摿?。專業(yè)市場和特色商業(yè)街對地方經(jīng)濟的發(fā)展、就業(yè)、稅收、方便購物等方面在2008年得到了很好的體現(xiàn)。社區(qū)商業(yè)目標人群是當?shù)厝?，滿足基本生活用品(柴米油鹽醬醋茶)與飲食服務(wù)消費，2008年市場還是大，比較穩(wěn)定，增幅沒有大起大落，收益固定。因此，“區(qū)域型購物中心”的發(fā)展時期2008年已經(jīng)來臨。在當前的形勢下，有變現(xiàn)置換的趨勢。 區(qū)級商業(yè)中心：2008年區(qū)級商業(yè)中心的建設(shè)則比較差，開始被邊緣化了。2008年消費結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級，上海外灘和南京路、北京王府井都處于置換上檔次的層面，稱謂“騰籠換鳥”。 我們有理由相信也期待以REITS為象征的金融創(chuàng)新的2009年將會破冰，而中國銀行以資產(chǎn)抵押為本體的機制和不符合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營特點的短期融資的理念和模式與國際化的盡快和真正意義上的接軌將是中國商業(yè)地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展的根本出路。商業(yè)地產(chǎn)融資的信貸總量和品種本來就單一，原來就系統(tǒng)缺失，金融創(chuàng)新的步伐放緩或前景更加不明朗，限外的加劇和外資大本營起火的自救和抽緊，再加上投資市場的消極和悲觀，商業(yè)地產(chǎn)的融資無疑雪上加霜！但依然有像美國黑石基金等中長期的資金和國內(nèi)戰(zhàn)略性的專業(yè)投資機構(gòu)等，如萬達逆市而動，一是看好中國的資產(chǎn)市場和資產(chǎn)價格，二是借既“趁火打劫”，以更低的價格收購相對優(yōu)質(zhì)的商用物業(yè)和核心土地資源。但是，隨著下半年國家宏觀調(diào)控量變到質(zhì)變的顯效，包括各種天災(zāi)人禍的消極氣氛的蔓延，特別是美國金融海嘯的從天而降以及中國媒體的渲染放大，以地產(chǎn)領(lǐng)袖王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)首先唱衰中國樓市，萬科率先降價馴熟彌漫全國，中國房地產(chǎn)業(yè)開始進入迷茫期。 房地產(chǎn)金融 總結(jié) 2008年中國房地產(chǎn)金融上半年和下半年出現(xiàn)了冰火兩重天的形勢。 受金融危機以及國家信貸政策的影響，必定會對持有物業(yè)造成新的壓力，中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商鋪散售逐步疲軟的情形下，還有可能進一步繼續(xù)被邊緣化。 在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初期，開發(fā)商之間的競爭主要是營銷和招商。 根據(jù)中國很多城市目前的發(fā)展現(xiàn)狀和未來的發(fā)展?jié)摿Γ_定了許多的區(qū)域商業(yè)中心和區(qū)域商業(yè)副中心。 隨著中國中產(chǎn)階級的興起，引發(fā)消費者結(jié)構(gòu)的變化，2009年會帶來商業(yè)地產(chǎn)質(zhì)的提升，并且會打破傳統(tǒng)的商業(yè)模式，隨著消費升級，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)也要升級。 ，每年新增城市人口2400萬，城市大眾化消費市場每年大概增加900億，增長非?？捎^，直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 隨著國家擴大內(nèi)需政策的實施，通過城市基礎(chǔ)工程的建設(shè)和新區(qū)的發(fā)展，商業(yè)的需求也會增加，商業(yè)拓展會出現(xiàn)多中心和差異化的局面。 另一方面國家出臺的一系列政策積極擴大內(nèi)需，相對的會拉動商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，并為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)。全球經(jīng)濟低迷影響中國商業(yè)地產(chǎn)增長有限，投融資與并購壓力仍然不減。 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的競爭更多的從開發(fā)轉(zhuǎn)向招商競爭，單純依靠炒作概念的商業(yè)地產(chǎn)項目出現(xiàn)較大的招商壓力，真正招商成功者甚少，直接導(dǎo)致開業(yè)的推遲或者根本無法開業(yè)。 銷租 商業(yè)地產(chǎn)租售價格上半年在中國主要大中城市無明顯大起大落，市場租售價格相對平穩(wěn)，但下半年開始出現(xiàn)下降的趨勢，有的城市的商業(yè)地產(chǎn)項目基本上無法啟動，不能按時開工和開業(yè)的項目開始明顯增多。 銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業(yè)地產(chǎn)整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。 缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實力不強和中長期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長期運營能力偏弱、專業(yè)細分化和跨界人才的匱乏和流動性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導(dǎo)地位，仍然是2008年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的問題。 經(jīng)過前兩年的開發(fā)與運營，很多城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的地位在2008年開始越來越鞏固，這些地方形成了城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心，并拉動了所在地商業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但速度也有放緩的趨勢。 小結(jié)： 2008年整個一年，中國的商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展的過程中始終飽受資本缺乏、零售資源稀缺、規(guī)劃上的缺陷、粗放
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