山東商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)-文庫(kù)吧資料
2025-01-01 12:27本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)目洽談會(huì) 項(xiàng)目發(fā)布會(huì) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作交流會(huì) 投資研討會(huì) 登門(mén)拜訪 第三步：制訂招商談判策略 ★明確談判目的 ★制定談判策略 ★明確談判程序 二、 MALL的招商管理基本制度 （一）、機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理權(quán)限 （二）、招商標(biāo)準(zhǔn)（條件） （三）、招商審批程序 （四）、招商價(jià)格政策 （五）、 計(jì)量、統(tǒng)計(jì)、保險(xiǎn)及財(cái)務(wù)管理 （六） 、招商監(jiān)督與處罰 三、 MALL的招商特點(diǎn) （一）、目標(biāo)客戶主次分明 （二）、租金高低懸殊，租期長(zhǎng)短不一 （三）、招商時(shí)間長(zhǎng) （四）、招商難度大 （五）、招商技術(shù)要求高 四、 MALL招商十大原則 業(yè)態(tài)組合黃金比例 原則： （休閑餐飲 52： 購(gòu)物 30 ：娛樂(lè) 18 ） 形象統(tǒng)一原則 同業(yè)差異原則 經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)權(quán)原則（自營(yíng) 30%：租賃 40%：聯(lián)營(yíng)30%） 招商順序原則。 MALL的規(guī)劃思路在短短 10年間，歷經(jīng)了一波三折： “建設(shè)先行”！ (先蓋樓再說(shuō)，這個(gè)已經(jīng)被證明失敗了！ ) “規(guī)劃先行”?。ㄟ@個(gè)也不怎么地，被臺(tái)灣人和“海龜”派忽 悠了！現(xiàn)在正熱門(mén)著呢，許多“磚家”正靠它養(yǎng)家糊口呢?。? “招商先行”?。ㄟ@是我提出的，在實(shí)踐中?。? 對(duì)于 MALL的規(guī)劃思路可謂見(jiàn)仁見(jiàn)智，每一派都有一大堆 富麗堂皇的理論，都能引經(jīng)據(jù)典，據(jù)理力爭(zhēng)！都說(shuō)自己最好！ 但學(xué)術(shù)派和實(shí)踐派卻涇渭分明我們先看“建設(shè)先行”設(shè)否可 行！樓蓋好了再來(lái)招商、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)，只能削足適履，就是這 個(gè)理論，坑了多少開(kāi)發(fā)商？弄得人家家破人亡，妻離子散 ! MALL的規(guī)劃思路之二 —— “規(guī)劃先行”！ “規(guī)劃先行”！這也已經(jīng)被證明是 MALL成功的一個(gè)基本要點(diǎn)。 兩岸情（也可能叫臺(tái)灣街） 臨沂北城新區(qū) —— 萬(wàn)和中央廣場(chǎng)（效果圖） 四、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式及操作實(shí)務(wù)簡(jiǎn)析 商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作，是故事、是藝術(shù)電影、武打、情仇、是三級(jí)片、是小說(shuō)、是音樂(lè)、是舞蹈、是幽谷中盛開(kāi)的罌粟花；更是上帝手中握著的骰子！ 為什么這么說(shuō)呢？因?yàn)檫@是一個(gè)新生的行業(yè)，各路英雄相繼殺入，你爭(zhēng)我?jiàn)Z，刀光劍影，愛(ài)恨情仇！演繹 出一部部跌宕起伏，引人入勝的歷史畫(huà)卷！ 看地產(chǎn)界： 萬(wàn)科集團(tuán)王石、碧桂園楊惠妍、 SOHO中國(guó) 潘石屹、合生創(chuàng)展朱孟依、萬(wàn)通集團(tuán)馮侖、保利集團(tuán)李彬海、陽(yáng)光 100易小迪等等，哪一個(gè)不是本行 業(yè)里呼風(fēng)喚雨的人物？ 再看商界： 沃爾瑪、家樂(lè)福、百盛、易初蓮花、百聯(lián)集團(tuán)、華聯(lián)、聯(lián)華、太平洋、大商集團(tuán)、家世界、銀座商城、濰百集團(tuán)、等等 ……… 十年來(lái)無(wú)不在各自領(lǐng)地里弄得風(fēng)生水起，硝煙彌漫！ 那么這個(gè)新的行業(yè)里，如何開(kāi)發(fā)？如何策劃？ 如何建設(shè)？ 如何經(jīng)營(yíng)？ 如何管 理？ 這里面當(dāng)然是一個(gè)非常專業(yè)的學(xué)問(wèn)。九州大廈結(jié)構(gòu)為地下三層，地上六層，建筑面積 8萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積 。 臨沂大潤(rùn)發(fā)賣(mài)場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積 8000平方米，年銷(xiāo)售額 。一向行事低調(diào)的潤(rùn)泰集團(tuán)總裁尹衍梁，被臺(tái)灣媒體稱為兩岸的“紅頂商人”。根據(jù)《天下》雜志的臺(tái)灣 50大企業(yè)集團(tuán)調(diào)查，潤(rùn)泰集團(tuán)資產(chǎn)總額排名第 12位， 2023年?duì)I收排名第 30位，與前幾名的臺(tái)塑、霖園集團(tuán)相比，似乎是一家不算太起眼的集團(tuán)。 尹衍梁， 1950年出生于臺(tái)北，祖籍山東省日照市。 臨沂商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀（賣(mài)場(chǎng)老大 —— 大潤(rùn)發(fā)） 大潤(rùn)發(fā)（ RTMART）是由臺(tái)灣 潤(rùn)泰集團(tuán) （中國(guó)康成投資）于 1997年創(chuàng)立的超市品牌，具體由大潤(rùn)發(fā)流通事業(yè)股份有限公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)。商城共分五層。溫州街 第七章 項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種定位建議 臨沂城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體規(guī)劃圖 市級(jí)商業(yè)中心 市級(jí)商業(yè)副中心 5個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心 臨沂商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀（龍頭老大 —— 銀座商城） 銀座商城臨沂店于 2023年 1月 28日隆重開(kāi)業(yè)，這是山東銀座商城股份有限公司在山東省開(kāi)設(shè)的第 12家分店。 1999年大年初二那一天，我從煙臺(tái) 來(lái)到青島，第一次走進(jìn)這個(gè)日本人開(kāi)的賣(mài)場(chǎng)（當(dāng)時(shí)的日本八 佰伴已病入膏肓），那天海風(fēng)很大，氣溫在零下 9度左右，走 進(jìn)賣(mài)場(chǎng)里一看，好家伙，主通道寬度足有 4米，里面顧客寥寥 無(wú)幾，顯得特別空蕩！直到第二天我從嶗山下來(lái)再次走進(jìn)佳世 客時(shí)才恍然大悟：小日本在圈地！ 山東商業(yè)地產(chǎn)第一輪陣痛 —— 盲目開(kāi)發(fā) 1999年 7月，煙臺(tái)一個(gè)暴發(fā)戶在南大街中心地段圈了塊地， 準(zhǔn)備蓋樓做一個(gè)大型的服裝批發(fā)城！（虧他想得出來(lái)在市中 心位置做服裝批發(fā)）！圖紙?jiān)O(shè)計(jì)出來(lái)后就開(kāi)蓋，把里面商鋪 也買(mǎi)賣(mài)了！現(xiàn)在已經(jīng)養(yǎng)了 12年的蚊子了！成了煙臺(tái)人的一個(gè) 笑話！ 2023年 4月到 2023年 3月，我應(yīng)邀前往大連，參與臺(tái)灣蔡 氏企業(yè)集團(tuán)旗下大連勝利廣場(chǎng)的運(yùn)作，兩年間中途來(lái)回山東 各地?cái)?shù)次，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)山東商業(yè)地產(chǎn)有何發(fā)展，倒是超市開(kāi)得 如火如荼！ 2023年 4月，我在濰坊接手一個(gè)臺(tái)資背景的投資項(xiàng)目，那 一年突然發(fā)現(xiàn)，整個(gè)山東省各地都在莫名其妙地蓋購(gòu)物中心！ 商業(yè)地產(chǎn)終于推開(kāi)了山東沉重的大門(mén)！ 大火燒毀德州百貨大樓
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