【正文】 設(shè)施、運(yùn)輸組織及管理中心和物流信息管理中心等在內(nèi)的適應(yīng)城市物流組織與管理需要的物流基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行集中規(guī)劃建設(shè)而體現(xiàn)出來(lái)；，主要作用是提供滿足城市居民消費(fèi)、企業(yè)就近生產(chǎn)、區(qū)域生產(chǎn)組織所需要的物流服務(wù)。其他與園區(qū)發(fā)展有關(guān)的政策：如用電優(yōu)惠政策，融資優(yōu)惠政策，行政監(jiān)管支持等。1．用地優(yōu)惠政策。主要有以下幾種模式：1． 政府投資或政策支持下的開(kāi)發(fā)和建設(shè)模式；2． 企業(yè)合資、合作的開(kāi)發(fā)和建設(shè)模式。而“某光彩某商業(yè)物流園”就屬于綜合運(yùn)作模式。目前，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，如澳大利亞、美國(guó)、德國(guó)等國(guó)家均有此種開(kāi)發(fā)模式的范例。2． 主體企業(yè)引導(dǎo)的物流園區(qū)開(kāi)發(fā)模式，要求在城市經(jīng)濟(jì)管理體制、管理機(jī)制等制度方面具有大的改革步伐和創(chuàng)新，要求能從中心城市發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度，培育物流園區(qū)發(fā)展所需要的實(shí)力企業(yè)和良好的市場(chǎng)環(huán)境。 根據(jù)國(guó)內(nèi)外與物流園區(qū)功能相同或相當(dāng)?shù)奈锪骰A(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，物流園區(qū)在發(fā)展模式上可能的選擇將有4種，即經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。在我國(guó)，物流業(yè)的發(fā)展正處于起步階段，物流業(yè)較為發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)中心城市已經(jīng)開(kāi)始了大量積極有益的理論探索和實(shí)踐嘗試。物流園區(qū)出現(xiàn)以后，對(duì)使用園區(qū)的企業(yè)乃至鄰近城市都產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，主要表現(xiàn)在：減輕了物流對(duì)城市交通的壓力；1. 減小了物流對(duì)城市環(huán)境的不利影響；2. 提高了物流經(jīng)營(yíng)的規(guī)模效益；3. 滿足了倉(cāng)庫(kù)建設(shè)大型化發(fā)展趨勢(shì)的要求；4. 滿足了貨物聯(lián)運(yùn)發(fā)展的需求。（2）德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)：德國(guó)政府在物流園區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)上與日本存在一定區(qū)別，也是近幾年國(guó)內(nèi)較為推崇的園區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。在此僅以日本和德國(guó)為例。目前基本形成了全國(guó)從南到北、從東到西的物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展局面，特別是以廣州、深圳為代表的珠江三角洲地區(qū)、上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市的物流園區(qū)建設(shè)步伐更快。在我國(guó)，隨著傳統(tǒng)儲(chǔ)運(yùn)業(yè)向市場(chǎng)化及現(xiàn)代物流業(yè)方向的發(fā)展轉(zhuǎn)變，國(guó)家有關(guān)主管部門開(kāi)始制定了促進(jìn)物流園區(qū)發(fā)展的宏觀政策，一些發(fā)達(dá)地區(qū)和省份也紛紛開(kāi)始籌建物流園區(qū)。 自1998年以來(lái)，發(fā)展現(xiàn)代物流的積極性和熱情在全國(guó)被喚醒，工業(yè)、商業(yè)及物流企業(yè)運(yùn)用物流技術(shù)的領(lǐng)域不斷擴(kuò)展，各類物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也呈現(xiàn)出良好勢(shì)頭，物流園區(qū)或物流基地正是在此種背景下出現(xiàn)并開(kāi)始大力發(fā)展的。 物流園區(qū)存在的很重要原因不是由于其在物流發(fā)展和運(yùn)作本身的作用，而在于其經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)功能。包括：貨物運(yùn)輸、分揀包裝、儲(chǔ)存保管、集疏中轉(zhuǎn)、市場(chǎng)信息、貨物配載、業(yè)務(wù)受理等，而且多數(shù)情況下是通過(guò)不同節(jié)點(diǎn)將這些功能進(jìn)行有機(jī)結(jié)合和集成而體現(xiàn)的，從而在園區(qū)形成了一個(gè)社會(huì)化的高效物流服務(wù)系統(tǒng)。從“某光彩某商業(yè)物流園”項(xiàng)目現(xiàn)有的條件以及規(guī)模、規(guī)劃來(lái)看，該項(xiàng)目的“物流園”概念是“廣義的物流”概念。 廣義的物流：指從生產(chǎn)者到需求者之間，商品流動(dòng)的全過(guò)程，既包括所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即交易過(guò)程，也包括實(shí)體的物理性流動(dòng)。當(dāng)前，由于“物流”一詞存在多重涵義理解的不確定性，而且有一定的專業(yè)局限性，特別是與普通消費(fèi)者、對(duì)終端零售商的關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，難以產(chǎn)生很強(qiáng)的溝通性，對(duì)項(xiàng)目的推廣難免造成障礙。關(guān)于物流園區(qū)的內(nèi)涵，目前國(guó)內(nèi)尚無(wú)明確和統(tǒng)一的定義。吳儀總理指出“要在WTO規(guī)則的保護(hù)期內(nèi)培育出我國(guó)自己的具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的大型商業(yè)流通企業(yè)，這是我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)足發(fā)展的必要保障”。現(xiàn)在不但有不少人還不認(rèn)識(shí)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下現(xiàn)代流通的重大作用，反而熱衷于大肆發(fā)展那種帶有集中市貿(mào)易性質(zhì)的落后的各種各樣的“商廈”、“商城”。”進(jìn)一步闡明了新時(shí)期、新形式下消費(fèi)、流通與生產(chǎn)之間的關(guān)系。第三章　物流園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)、建設(shè)模式分析 2003年發(fā)展情況分析當(dāng)今社會(huì)商業(yè)流通領(lǐng)域以逐漸成為一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)命脈，它控制著市場(chǎng)，決定著生產(chǎn)，影響著金融。是家具經(jīng)銷的新興模式，具有一定的代表性。l 以喜來(lái)居、曲美、北歐、騰派、塞斯為代表的家具市場(chǎng)新生力量，其經(jīng)營(yíng)主要特點(diǎn)是：店面裝修較豪華、購(gòu)物環(huán)境較好、商品檔次較高，在中高端消費(fèi)群中有一定的市場(chǎng)。l 以中國(guó)家具城、小東、萬(wàn)泉、港大家私為代表的傳統(tǒng)家具市場(chǎng)，因成立時(shí)間早，地理位置優(yōu)越，在中低端消費(fèi)群中有一定的市場(chǎng)。附：本案周邊在售商品房列表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置占地面積建筑面積戶數(shù)北海嘉園大東區(qū)北海街20號(hào) 萬(wàn)┫┫600戶智居園大東區(qū)吉祥一路56號(hào)┫┫200戶開(kāi)建康都大東區(qū)北大營(yíng)東街4萬(wàn)┫┫720戶卉盛家園大東區(qū)望花南街27號(hào)┫7萬(wàn)┫560戶祥和家園某市大東區(qū)望花南街25號(hào)┫┫圣淘沙家園（一期）大東區(qū)望花街39號(hào)甲┫11萬(wàn)┫鴻彤園大東區(qū)和睦北三路十二號(hào)┫┫洪澤園大東區(qū)吉祥三路62號(hào)┫6萬(wàn)┫360戶中房基安花園大東區(qū)東陵西路30號(hào)16萬(wàn)┫24萬(wàn)┫1000戶歡樂(lè)人家東陵西路73號(hào)4萬(wàn)┫5萬(wàn)┫400戶彤利?雅寧居大東區(qū)滂江街73號(hào)┫10萬(wàn)┫800戶水岸雅居大東區(qū)小河沿路1號(hào)6萬(wàn)┫10萬(wàn)┫400戶城建東逸花園大東區(qū)小河沿路21萬(wàn)┫47萬(wàn)┫4000戶天龍家園某市大東區(qū)小什字街39號(hào)┫40萬(wàn)┫4000戶鵬利廣場(chǎng)花園某中街鵬利廣場(chǎng)┫45萬(wàn)┫萊茵河畔大東區(qū)北海街222號(hào)12萬(wàn)┫30萬(wàn)┫祥云居某市大東區(qū)臨河路18號(hào)┫┫圓緣雅居大東區(qū)東北大馬路169號(hào)┫┫中街北苑大東區(qū)大北街火神廟巷12號(hào)┫9萬(wàn)┫500戶萬(wàn)科金色家園大東區(qū)八王寺街32號(hào)┫16萬(wàn)┫上東風(fēng)華大東區(qū)老瓜堡20萬(wàn)┫34萬(wàn)┫3000戶東方儷城大東區(qū)北海街35萬(wàn)┫50萬(wàn)┫5000戶梧桐馨園大東區(qū)北大營(yíng)東街4號(hào)2萬(wàn)┫┫280戶鳳凰園大東區(qū)合作街2萬(wàn)┫5萬(wàn)┫200戶文華園大東區(qū)聯(lián)合路145號(hào)┫16萬(wàn)┫845戶辰宇新村大東區(qū)東站街6萬(wàn)┫800戶風(fēng)和日麗大東區(qū)北海街500戶久業(yè)家園大東區(qū)沈遼路┫┫384戶如意明珠大東區(qū)東北大馬路┫2萬(wàn)┫226戶保利花園新立堡地區(qū)100萬(wàn)┫150萬(wàn)┫15000戶建材家居家具市場(chǎng)：某市共有大小各類家具市場(chǎng)約30余家，其中主要家具專賣店15家，約占50%；綜合家具市場(chǎng)約8家，約占23%。目前在本項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)沒(méi)有生活類超市，且項(xiàng)目周邊6個(gè)主要街道辦事處所轄人口就高達(dá)30萬(wàn)人。隨著大東區(qū)招商引資引資力度的加大和周邊新樓盤的開(kāi)發(fā)，吸引了很多其它地區(qū)的人員過(guò)來(lái)居住使該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)更加多元化。沒(méi)有較嚴(yán)重的水污染源。 自然環(huán)境分析空氣：該地區(qū)并無(wú)大型工廠及鍋爐房設(shè)施，人為環(huán)境污染較少，但該地區(qū)綠化面積小，所以總體上看地區(qū)空氣質(zhì)量一般。 項(xiàng)目基本情況概述項(xiàng)目位于某工業(yè)園區(qū)內(nèi),建筑面積122萬(wàn)平方米,四至分別為東二環(huán)路,東北大馬路,東建街,聯(lián)合路. 周邊地上建筑情況項(xiàng)目地塊由東二環(huán)路,東北大馬路,東建街,聯(lián)合路圍合，在大東屬于老城區(qū)地段，其周邊地上建筑物多為多層居民住宅區(qū)。（6） 拆違治亂工程?！。?） 社區(qū)建設(shè)。啟動(dòng)大東廣場(chǎng)主體建設(shè)，力爭(zhēng)年內(nèi)主體竣工。植樹30萬(wàn)株，完成望花街、東望街兩條出口路的綠化建設(shè)及小區(qū)庭院的綠化建設(shè)。整修改造聯(lián)合路、東北大馬路等 15 條一、二級(jí)街路，整修改造三、四級(jí)道路 17 萬(wàn)平方米。全年新開(kāi)舊區(qū)改造面積 40 萬(wàn)平方米，積極向市里爭(zhēng)取大小二臺(tái)子等地區(qū)棚戶區(qū)改造。(6) 完成財(cái)政收入 50556 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 12% 。(4) 實(shí)現(xiàn)外資調(diào)入 6000 萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)20%；出口創(chuàng)匯 2800 萬(wàn)美元，同比。(2) 完成固定資產(chǎn)投資 50000 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 66% 。干鮮果品批發(fā)市場(chǎng)、集裝箱堆放場(chǎng)、日用工業(yè)品配送中心。八王寺商住區(qū)、吉祥商住區(qū)、北海商住區(qū)、東站廣場(chǎng)、大二臺(tái)子居住區(qū)、四德里居住區(qū)、金晨白領(lǐng)居住區(qū)、老瓜堡居住區(qū)、小二臺(tái)子居住區(qū)。東中街停車場(chǎng)、津橋停車場(chǎng)、某廣場(chǎng)、小商品大世界、小食品城、日匯大廈、冠信大廈、寶馬汽車大廈、東北數(shù)碼大廈。以中街商貿(mào)區(qū)河北站金融商貿(mào)區(qū)為依托，以吉祥商業(yè)區(qū)、上園商業(yè)中心、東站商業(yè)中心為支撐的商業(yè)帶。兩帶：(1)、科教文化旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶。 “一城兩帶三區(qū)”商機(jī)開(kāi)啟新平臺(tái)一城：某汽車城。 大東區(qū)也將是某市最適合于居住的城區(qū)之一，南北兩條運(yùn)河流經(jīng)全區(qū)，沿岸花團(tuán)錦簇、樹木蔥榮、景色優(yōu)美，適合開(kāi)發(fā)高檔住宅區(qū)；特別是正在建設(shè)的大東廣場(chǎng)，是某市最大的廣場(chǎng)，廣場(chǎng)周邊地區(qū)適合建設(shè)金融、保險(xiǎn)、高檔寫字樓等商貿(mào)服務(wù)設(shè)施。2001年，沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)內(nèi)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值達(dá)到260億元，占某市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值的32%，實(shí)現(xiàn)利稅22億元，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)的48%。大東區(qū)正在規(guī)劃一個(gè)集汽車生產(chǎn)及配送、汽車銷售與服務(wù)及汽車文化社區(qū)為一體的汽車城，為汽車產(chǎn)業(yè)在大東區(qū)快速發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的發(fā)展環(huán)境。 大東區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成一定規(guī)模。區(qū)內(nèi)聚集了眾多優(yōu)勢(shì)企業(yè)，如某金杯客車制造有限公司、某黎明航發(fā)集團(tuán)、某華潤(rùn)壓縮機(jī)有限公司、某三洋空調(diào)有限公司、某東芝電梯有限公司、某金杯通用汽車有限公司、沈海熱電廠等。餐飲娛樂(lè)業(yè)迅速發(fā)展，旅游業(yè)起步較快，小東商業(yè)街和吉祥商業(yè)街初步形成規(guī)模，新建擴(kuò)建了鄰街和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)110萬(wàn)平方米。近年來(lái)，大東區(qū)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)強(qiáng)勁，各項(xiàng)事業(yè)蓬勃發(fā)展，集燦爛的歷史文化積淀與現(xiàn)代都市氣息于一體，以其深厚的工業(yè)基礎(chǔ)，雄厚的科技實(shí)力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、周到的服務(wù)體系、良好的投資環(huán)境吸引越來(lái)越多的海內(nèi)外人士，成為他們事業(yè)成功、財(cái)源廣進(jìn)的熱土。擁有各類專業(yè)技術(shù)人員11萬(wàn)余人，是某市科技人員最為集中、科技力量最強(qiáng)的園區(qū)之一。某一環(huán)路、大二環(huán)路橫穿全區(qū)，某市東西快速干道1/3在大東區(qū)內(nèi)。以桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)為基地的北方航空公司，已開(kāi)通國(guó)內(nèi)外航線70多條，可直達(dá)中國(guó)香港特別行政區(qū)和國(guó)內(nèi)各主要城市以及朝鮮、俄羅斯、日本、韓國(guó)等國(guó)。　　空運(yùn)：某桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)，是東北地區(qū)最大的樞紐機(jī)場(chǎng)。連結(jié)山海關(guān)、大連、丹東、長(zhǎng)春、哈爾濱等地6條鐵路干線匯集某，并且與朝鮮、蒙古、俄羅斯直接相通?！　」罚阂阅碁橹行模持帘本?、大連、哈爾濱、撫順、丹東一環(huán)五射的高速公路網(wǎng)已經(jīng)形成。工業(yè)用地上建筑、必要的專用設(shè)備在數(shù)量和質(zhì)量上，居于某市前列。 基礎(chǔ)設(shè)施　　區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、發(fā)達(dá)。以大東區(qū)為中心, 以150公里為半徑的范圍內(nèi), 分布著鋼鐵基地鞍山, 煤炭基地?fù)犴? 化纖基地遼陽(yáng), 煤鐵基地本溪, 石油基地盤錦, 煤糧基地鐵嶺, 電力基地阜新等7座大型工商業(yè)城市, 構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)聯(lián)系特別緊密, 市場(chǎng)容量巨大, 發(fā)展前途十分廣闊的遼寧中部城市群體。氣候?qū)儆跍貛Ъ撅L(fēng)氣候，冬寒時(shí)間較長(zhǎng)少雪，夏熱時(shí)間較短多雨，春秋兩季氣候變化迅速，春季多風(fēng)，秋季晴朗。 大東區(qū)概況大東區(qū)位于某城區(qū)的東部和東北部，北、東和東南同東陵區(qū)為鄰，西南和西同沈河區(qū)相連，西北同于洪區(qū)接壤。更新改造投資增長(zhǎng)明顯快于基本建設(shè)投資增長(zhǎng)；；房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資781億元。按商品用途分，；；。%；；；；；，比上年翻一番。%。2002年全市已有各類市場(chǎng)397個(gè)。%；，%。%。一、二、%、%%。%。國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持適度增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)一步增大?，F(xiàn)擁有資產(chǎn)存量已達(dá)1000億元，占全省的1/3，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值占全省的1/4。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，某的工業(yè)門類增加到184個(gè)，全市工業(yè)企業(yè)達(dá)5800多家，初步構(gòu)建了汽車、機(jī)械、電子信息、化工、環(huán)保、制藥產(chǎn)業(yè)為主的新興產(chǎn)業(yè)群，奠定了雄厚的制造