【正文】 所以該項目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。 投資回收期：第八章 結(jié)論由于該項目是集東北建材家居家具采購基地、商業(yè)購物中心、商務(wù)綜合樓、餐飲娛樂為一體的綜合性商業(yè)中心，匯集了眾多品牌企業(yè)和眾多人力密集型行業(yè)，有利于加大地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)建設(shè)力度，有助于解決區(qū)域市場的就業(yè)問題，預(yù)計年平均可解決20000人的就業(yè)工作，所以該項目具有良好的社會效益。 年份合計12345678910一現(xiàn)金流入32699187503500037000407014070140701407014070142736租房收入32699187503500037000407014070140701407014070142736二現(xiàn)金流出2402154250089931369149518101661016610166101661016610522產(chǎn)品總投資157839420008700028839經(jīng)營費用103505007007501200120012001200120012001200折舊費用1480170012001843184318431843184318431843經(jīng)營稅金及附加57225　153161256475712371237123712371237479三凈現(xiàn)金流量4250081181191427482305353053530535305353053532214四累計凈現(xiàn)金流量8677642500123681125595981136757830743208303276086293076十年內(nèi)投資凈利潤：86776萬投資收益率：% 年份合計12345678910一經(jīng)營收入60208　320045005600781878187818781878187818租房收入60208　320045005600781878187818781878187818二產(chǎn)品總投資329721000022972　　　　　　　　三經(jīng)營費用5000500500500500500500500500500500四房屋折舊費4194　466466466466466466466466466五經(jīng)營稅金及附加4710　230560560560560560560560560七利潤總額13332　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　序號項目3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費1122包括道路、停車坪、室外給排水、綠化、室外照明等4公共設(shè)施配套建設(shè)費663按《某市建筑工程費用》計算5建安工程費16320按《某市建筑工程費用》計算6管理費用663按1~%提取7銷售及推廣費用1100%提取8不可預(yù)見費1416按1~7項和的5%提取9開發(fā)期稅費2040200元/平方米10財務(wù)費用1200按復(fù)利，%計算 11開發(fā)項目總投資32972：項目Ⅱ期租賃收入表序號營銷方式比例面積租金水平年租金小銷售均價銷售額小備注(┫)（元/┫天）計（萬元）（萬元）計（萬元）一出租100%102000~7818　　┫天合計　　102000　7818　0　Ⅱ期損益表及現(xiàn)金流表Ⅱ期損益表單位：萬元序號項目：期段 范圍 占地面積 建筑面積 開發(fā)時間I 期 東方家園生活類超市等 103940 141256 1年II 期 建材專業(yè)城1期 68200 102000 6個月III 期 建材專業(yè)城2期 48100 95520 6個月IV 期 建材專業(yè)城3期 53000 93600 6個月Ⅴ期 建材專業(yè)城4期 58400 93600 6個月Ⅵ期 商務(wù)綜合樓 16900 41365 1年考慮流水作業(yè)，總工期約3年。(2) 交錯開發(fā)原則。5. 2商業(yè)組合形態(tài):不同功能的專賣城 + 電子商務(wù)信息中心集物流園功能、商業(yè)MALL功能、居住生活功能的城市新商圈l ?業(yè)態(tài)選擇與組合：體現(xiàn)物流園區(qū)功能以經(jīng)營批發(fā)產(chǎn)品為主、零售為輔，具有特色、與某現(xiàn)有項目錯位的業(yè)態(tài)組合；l ?商業(yè)與物流相結(jié)合：體現(xiàn)中國首家物流園區(qū)商業(yè)MALL；?適當(dāng)考慮居住性物業(yè)：滿足在此工作和經(jīng)營人員的需求，完善配套服務(wù)；同時住宅性地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有機結(jié)合，可以很好地解決項目開發(fā)與經(jīng)營的資金需求。強調(diào)可持續(xù)發(fā)展的理念，在推行住宅一次裝修到位方針的同時，與供貨商一起完成“搭建部品展示平臺的設(shè)想”。?消費群覆蓋面廣個人、家庭、團(tuán)體、經(jīng)銷商等目的性強的采購人群，有效消費比例高。細(xì)分對商品的種類、規(guī)格等進(jìn)行充分的揀選和分類，劃行歸市，使采購行為更快捷；集聚某類商品貨品最齊全，最大限制滿足采購者的選擇權(quán)。打破傳統(tǒng)的批發(fā)、零售的固有交易劃分的局限性，從人的消費行為模式入手，以滿足人們“目的性的采購”需求為主，創(chuàng)造全新的商業(yè)經(jīng)營形態(tài)和交易模式，實現(xiàn)“交易成本的最低化”由生產(chǎn)廠家或總經(jīng)銷商直接面對采購者。 以電子商務(wù)為紐帶搭建真正的物流配送平臺項目的推廣意義:第一，為東北總代理商量身定做的東北總代理基地。 以住宅產(chǎn)業(yè)化為主題而創(chuàng)建的住宅樣板展示平臺amp。 東北建材及家居家具為主題的采購基地amp。 輻射東北的商品采購平臺amp。第六章　營銷戰(zhàn)略體系主題詞:amp。（5） 項目施工組織措施及方案批準(zhǔn)后應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行。（3） 合理編制項目施工程序，優(yōu)化施工措施。（1） 根據(jù)項目實施計劃，科學(xué)組織施工建設(shè)工作。（2） 切實做好項目年度資金計劃的落實工作。 要保證項目建設(shè)按計劃完成，首先要落實的就是資金計劃籌措。工程管理是建設(shè)項目的重要環(huán)節(jié),節(jié)約資金的主要環(huán)節(jié),為此,應(yīng)做好以下工作：（1） 根據(jù)基本建設(shè)管理程序和工程建設(shè)的有關(guān)法規(guī)及規(guī)定,制定切實的工作標(biāo)準(zhǔn)和制度.（2） 嚴(yán)格執(zhí)行項目的建設(shè)進(jìn)度計劃.（3） 制定定期協(xié)調(diào)各生產(chǎn),工程監(jiān)理等單位工作制度.項目的資金管理是實施項目計劃的主要組成部分,按照國家制定的建設(shè)專項資金專項專用的原則,做到管好項目用好資金。項目Ⅱ期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):序號 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 數(shù)據(jù)一 總規(guī)劃用地 68200平方米二 總建筑面積 102000平方米 單體建材城面積 32300平方米三 容 積 率 四 綠 化 率 21%五 建筑密度 38%第五章 項目組織管理與保障措施按批準(zhǔn)的項目實施計劃,制定完成年度建設(shè)計劃,具有科學(xué)性,合理性和可以實施的特點。l 在現(xiàn)代工業(yè)社會向信息社會轉(zhuǎn)變過程中，如何在大型商業(yè)中心建設(shè)中既弘揚現(xiàn)代商業(yè)的開放、豐富、高效， 又吸引傳統(tǒng)商業(yè)親切宜人的環(huán)境氛圍， 是當(dāng)代商業(yè)中心面臨的焦點問題之一。為充分發(fā)揮項目用地及其周圍的環(huán)境優(yōu)勢，采用多種手法為環(huán)境增色、添彩。本設(shè)計力求在有限的空間內(nèi)，有效組織人、車、物三流的高效有序流動。 總占地面積：348500平方米項目總建筑面積：567285平方米l 以某市城市總規(guī)劃為依據(jù)，以建設(shè)東北現(xiàn)代商業(yè)物流中心為目標(biāo)，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展原則，著眼于區(qū)域社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的均衡發(fā)展，形成布局合理、功能區(qū)劃明確、環(huán)境優(yōu)美的新園區(qū)；l 在設(shè)計中，充分考慮用地范圍內(nèi)各功能的合理布置；l 在交通功能上，盡量避免外部過境性交通對內(nèi)部的干擾，強調(diào)內(nèi)部自成體系、人車分流和地面集中布置；l 在配套服務(wù)上，即考慮內(nèi)部需要，又要與外圍城市需要相聯(lián)接；l 強化城市景觀和綠化空間環(huán)境設(shè)計；l 在建筑造型上，力求現(xiàn)代、簡潔明快的風(fēng)格。第四章 規(guī)劃設(shè)計條件、原則及設(shè)計方案 總體規(guī)劃設(shè)計原則“某光彩某商業(yè)物流園“是在某工業(yè)區(qū)內(nèi)，東北大馬路鋼泉巷8號，南至東北大馬路，東至二環(huán)線，北至聯(lián)合路，西至園區(qū)規(guī)劃路。2003年，全國規(guī)劃或建設(shè)的具備綜合功能的物流園區(qū)主要是：蘇州現(xiàn)代綜合物流園區(qū)、長沙新港物流園區(qū)、南京龍?zhí)段锪鲌@區(qū)、合肥新站開發(fā)區(qū)物流園區(qū)、銅陵工業(yè)商貿(mào)物流園區(qū)、某沈海物流園區(qū)、江陰港口綜合物流園區(qū)、旅順羊頭洼綜合物流園區(qū)、廣州汽車物流基地、廈門同安物流基地、萬州物流園區(qū)、丹徒港口物流園區(qū)、南京王家灣物流中心、東莞常平物流園區(qū)、順德保稅物流基地、大連甘井子綜合物流園區(qū)、哈爾濱龍運物流園區(qū)等。屬于運輸樞紐型的物流園區(qū)包括：深圳航空物流園區(qū)、大連鑫碼頭物流基地、大連國際物流園區(qū)、北京空港物流園區(qū)、廣東南海三山國際物流園區(qū)、上海洋山深水港物流園區(qū)、溫州港物流園區(qū)、徐州香山物流園、南昌進(jìn)出口物流園區(qū)等。因此，建設(shè)專門的運輸樞紐型的物流園區(qū)，形成區(qū)域運輸組織功能也是物流園區(qū)的重要類型之一。國內(nèi)目前具備商貿(mào)流通功能的物流園區(qū)主要有：湖南瀏陽醫(yī)藥物流園區(qū)、深圳IT產(chǎn)品物流基地、深圳筍崗物流園區(qū)、廣東西樵紡織品物流基地、廣東韶關(guān)億華商貿(mào)物流園、廣東高州物流基地、武漢商貿(mào)物流基地、浙江傳化物流基地、成都中汽西南汽配物流基地等。如：深圳市積極建設(shè)的港口物流園區(qū)、陸路口岸物流園區(qū)、綜合物流園區(qū)，上海正在建設(shè)的三大物流園區(qū)，青島市規(guī)劃建設(shè)的國際物流園區(qū)，廣州規(guī)劃建設(shè)的五大物流園區(qū)，京港合作開發(fā)的北京物流基地，以及廈門、南昌、泰興、長春等城市規(guī)劃或正在建設(shè)的物流園區(qū)等，均屬于這種類型。以下主要人功能和類型上進(jìn)行分析：通過對2003年近50個冠名為物流園區(qū)（基地）項目的分析，物流園區(qū)的功能大致涉及兩大方面：（包括工業(yè)生產(chǎn)、商貿(mào)流通、港口等類型）的物流組織與管理基礎(chǔ)功能，主要通過將包括物流中心、配送中心、運輸樞紐