【正文】 敝司深信憑籍豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和無比的工作熱誠(chéng)，在項(xiàng)目的推廣銷售工作中必定會(huì)全力以赴，做到最好。因準(zhǔn)備的時(shí)間比較倉促，本案中還有許多細(xì)節(jié)，有待雙方共同溝通，才能最后確定。⑤ 執(zhí)行和制作過程中的方案修改富誠(chéng)另行收費(fèi)。③ 富誠(chéng)負(fù)責(zé)平面廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)。① 營(yíng)銷策劃費(fèi)用按每年8萬元計(jì)算。三、策劃提案式。⑦ 開發(fā)商承擔(dān)廣告費(fèi)用。⑤ 營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)銷售人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)等。③ 營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)營(yíng)銷策略和銷售方案的制定。① %提取，由項(xiàng)目營(yíng)銷中心對(duì)所屬編制人員的工資及費(fèi)用包干使用。成立營(yíng)銷中心，富誠(chéng)公司派出2名資深營(yíng)銷管理人員兼任項(xiàng)目營(yíng)銷中心總經(jīng)理和營(yíng)銷執(zhí)行總監(jiān)，其它人員由開發(fā)商或富誠(chéng)公司組建，統(tǒng)一歸口營(yíng)銷中心管理、運(yùn)作。二、營(yíng)銷顧問式。③ 富誠(chéng)負(fù)責(zé)售樓現(xiàn)場(chǎng)的管理，承擔(dān)銷售管理費(fèi)用及銷售人員工資。① 代理傭金按銷售額的3%計(jì)算，招商部分按單位面積提取兩個(gè)月租金計(jì)算。第六章 合作方式建議一、全程代理式。：經(jīng)營(yíng)商品類別與商場(chǎng)定為一致經(jīng)營(yíng)商品類別與商場(chǎng)定位一致對(duì)于大型商廈、購(gòu)物中心來說，是比較復(fù)雜的招商問題，既要與商場(chǎng)定位保持一致，又要避免雷同，使商戶之間能進(jìn)行差異化經(jīng)營(yíng)。特色商戶的帶動(dòng)作用可見一斑。⑵個(gè)性鮮明的特色商戶不同的商戶會(huì)帶來不同的消費(fèi)群，某些商戶個(gè)性鮮明形象突出，容易給消費(fèi)者留下深刻印象，豐富了商場(chǎng)整體的經(jīng)營(yíng)特色。⑴知名或連鎖商戶知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升商場(chǎng)的品位，吸引消費(fèi)人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多品牌商戶進(jìn)駐，商場(chǎng)形象越佳。⑵商戶的選擇要保證有穩(wěn)定的租金收入，讓投資者能快速回收資金長(zhǎng)期穩(wěn)定和有實(shí)力的商戶往往需要較大面積的商鋪，但付出的租金相對(duì)較低，與業(yè)主快速回收的愿望相抵觸；而對(duì)于一些小商戶雖然可以支付較高的租金，卻缺乏長(zhǎng)期而穩(wěn)定的保障。：有意識(shí)選擇商戶商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)是否成功，很大程度取決于商戶的構(gòu)成，但不是所有想來的商家都給他來，不同規(guī)模、不同定位的商場(chǎng)有不同的商戶結(jié)構(gòu)，進(jìn)不進(jìn)不是由市場(chǎng)、也不是由商戶自主決定的，而是由發(fā)展商和策劃公司預(yù)先“策劃”決定的，想來的不一定讓他來，沒想過要來卻與商場(chǎng)定位相符的商戶，我們要千方百計(jì)請(qǐng)他進(jìn)來。⑵投資者對(duì)商鋪投資的要求提前介入制定招商政策可大大縮短商場(chǎng)的開業(yè)時(shí)間，讓投資者感覺到即買即收租的有利局面。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，資金回籠的壓力越來越大，商用物業(yè)發(fā)展商的職能已發(fā)生明顯變化，原來只負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，為了加速銷售，迫使發(fā)展商在商鋪銷售過程中，兼顧了商場(chǎng)管理方的職責(zé)——招商。⑴街鋪：開發(fā)項(xiàng)目西面臨街鋪南面臨街鋪北面臨街鋪均價(jià)（元/㎡）1100085007000⑵商場(chǎng)：開發(fā)項(xiàng)目首層內(nèi)鋪2層商鋪均價(jià)（元/㎡）500070004000均價(jià)900元/㎡五、招商策略小區(qū)商鋪比較分散，商鋪銷售后即可隨時(shí)開張營(yíng)業(yè)，通常無需統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，商鋪銷售出去，發(fā)展商就算完成任務(wù)了；但大型商廈和專業(yè)市場(chǎng)即使將商鋪銷售一空，也不代表項(xiàng)目就開發(fā)成功，只是從開發(fā)到銷售這個(gè)階段的完結(jié)，商場(chǎng)接下來最重大的工作是籌措開業(yè)，即招商、招租。以上是作為定價(jià)時(shí)的一個(gè)參考因素，最終還須在定價(jià)時(shí)作一個(gè)適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，務(wù)求令整體價(jià)格合理。2） 根據(jù)項(xiàng)目目前的租價(jià)水平及整體價(jià)格策略需要，在確保銷售率實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上考慮。因此，營(yíng)銷部對(duì)本項(xiàng)目的定價(jià)方向作出如下分析及建議。二、營(yíng)銷策略思路一： 創(chuàng)融安首個(gè)“都市 Mall”思路二： 創(chuàng)融安首個(gè)大型“雙首層街鋪” 廣場(chǎng)思路三： 創(chuàng)融安首個(gè)“園林休閑式購(gòu)物商城”思路四： 成立商業(yè)管理公司，同時(shí)制定招商政策思路五： 招商提前介入，招商工作先期進(jìn)行，銷售與招商安排同一公司的人員跟進(jìn)思路六： 舉辦財(cái)富論壇暨項(xiàng)目推介會(huì)思路七： 引入主力商戶進(jìn)駐，迅速提高知名度思路八： 采用“連租約銷售”策略，將銷售推向高潮思路九： 實(shí)施“利潤(rùn)分成”計(jì)劃，“經(jīng)營(yíng)投資”兩不誤思路十： 實(shí)施“購(gòu)鋪易”計(jì)劃，賣鋪送好禮三、事件營(yíng)銷策略以上富誠(chéng)公司所提到的策劃思路及策劃方案在實(shí)施的時(shí)候，如果可以配合相應(yīng)的營(yíng)銷事件，將會(huì)加大其推廣策劃的炒作性，令每一次推廣發(fā)揮最佳的銷售效果。 在銷售持續(xù)階段，提出“利潤(rùn)分成”計(jì)劃，制造新的新聞炒作熱點(diǎn)，迅速擴(kuò)大商鋪的銷售。在項(xiàng)目前期，利用政府部門對(duì)項(xiàng)目周邊市政規(guī)劃前景公布及進(jìn)行炒作，提升項(xiàng)目區(qū)域形象，迅速成為市場(chǎng)焦點(diǎn)，此期間開始對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象鋪墊宣傳。第五章 總體營(yíng)銷推廣方案一、總體推廣戰(zhàn)略思路根據(jù)富誠(chéng)公司市場(chǎng)研究部對(duì)融安房地產(chǎn)市場(chǎng)的跟蹤，對(duì)于現(xiàn)時(shí)融安房地產(chǎn)及縣中心區(qū)商業(yè)樓市的狀況與變化，我司建議本項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣時(shí)制定以下的總體營(yíng)銷推廣方案：總體策劃思路：在項(xiàng)目的原始積累階段，成立商業(yè)管理公司，采取“招商提前進(jìn)入”的策略，為本項(xiàng)目的順利銷售做好鋪墊工作，并在此時(shí)開始包裝項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，來提高項(xiàng)目的認(rèn)知度。⑷自助式售貨機(jī)、柜員機(jī)自助式售貨機(jī)既能為消費(fèi)者提供方便，又能增加賣場(chǎng)氣氛，主要設(shè)置在公共通道上；柜員機(jī)同樣能為現(xiàn)金不足的消費(fèi)者提供方便。商場(chǎng)每層之間都應(yīng)設(shè)有洗手間，最低限度每隔一層要有，并且導(dǎo)向指示標(biāo)識(shí)一定要清晰明確。餐廳、美食廣場(chǎng)等同樣也起到休閑區(qū)的作用。⑴休閑區(qū)休閑區(qū)設(shè)置的目的是緩解消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)的勞累感，延長(zhǎng)其在商場(chǎng)的逗留時(shí)間。⑷卸貨位地下車庫應(yīng)預(yù)留一定的卸貨位，并且盡可能將干貨和濕貨的卸貨區(qū)分開，并且卸貨區(qū)應(yīng)接近商場(chǎng)貨梯。⑵貨梯的設(shè)置商場(chǎng)內(nèi)設(shè)置貨梯是必不可少的，但必須貨梯的位置，使貨梯出口到商場(chǎng)各個(gè)鋪位有一個(gè)適中的距離，貨梯盡可能設(shè)在功能區(qū)的中段。另外要注意的是貨物的平層輸送。針對(duì)商廈3層娛樂功能，建議設(shè)1部室外垂直觀光梯，增強(qiáng)觀光價(jià)值、縮短上下時(shí)間，并考慮經(jīng)營(yíng)時(shí)間錯(cuò)開因素。主入口設(shè)在顯眼位置而且門面要夠?qū)挸ㄊ巧虉?chǎng)入口的必要條件，以方便從人流最旺的路段直接引入人流。物業(yè)管理和商業(yè)管理雖然都屬于售后服務(wù)范疇，但在營(yíng)銷的角度上看，二者都是商鋪推廣的重要構(gòu)成，對(duì)商鋪投資者的購(gòu)買決策有舉足輕重的作用，因此，商場(chǎng)管理要在項(xiàng)目前期策劃時(shí)就提前介入，讓投資者可以感覺到，發(fā)展商將盡可能滿足商戶經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合理要求，確保商鋪得到保值和增值。1030%7090%F2流行前線、時(shí)尚用品區(qū)化妝品；IT音像制品、信息電子、視聽器材、電腦數(shù)碼；精品服飾、童裝童玩；珠寶首飾，工藝禮品、小飾品店、珠寶；鐘表眼鏡、文具玩具；皮具箱包、鞋帽；運(yùn)動(dòng)用品等。：樓層功能定位商鋪間隔面積層高建議B1地下停車場(chǎng)兼作超市倉儲(chǔ)2000㎡5米F1街鋪采用落地玻璃圍蔽，獨(dú)立式商鋪設(shè)計(jì)1020㎡（40%）2030㎡（40%）3040㎡（20%），4米F2流行前線、時(shí)尚用品部分采用敞開式、獨(dú)立式組合為主58㎡（35%），810㎡（50%），1020㎡（15%）4米F3娛樂休閑部分圍合式設(shè)計(jì)為主200300㎡（35%），300500㎡（35%）500㎡以上（30%）4米注：考慮大型超市的倉儲(chǔ)功能，建議發(fā)展商預(yù)留一定空間，B1層高能保持在5米左右。 商場(chǎng)的客流導(dǎo)向設(shè)計(jì)不僅僅解決商場(chǎng)內(nèi)部的人流交通與疏散問題，它更為注重的是商場(chǎng)內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流的溝通關(guān)系，商場(chǎng)平面或立體人流自然順暢與平均分配關(guān)系。無論如何，作為商用物業(yè)的發(fā)展商，在開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候不僅要選擇適合的地段和符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的市場(chǎng)定位，更要注重商鋪規(guī)劃格局的設(shè)置，適應(yīng)主力商戶的使用要求，從根本上滿足主力商戶長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，為主力商戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)并帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的興旺奠定必要的基礎(chǔ)。但是，并不是所有商場(chǎng)都能夠適合大型商家的進(jìn)駐，這不僅是因?yàn)榇笮蜕碳覍?duì)地段、人流、經(jīng)營(yíng)面積的要求十分高，而且對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)格局、功能分區(qū)、硬件配套設(shè)施要求極為嚴(yán)格，一些國(guó)際知名的大型商家選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的要求近乎苛刻。進(jìn)行商鋪間隔必須以商鋪的功能作為導(dǎo)向，在不改變整體功能的前提下，充分考慮商家的需要，使間隔出來的商鋪適應(yīng)主力商戶的需求，適應(yīng)客流流向，并規(guī)劃出一定的公共空間，以滿足商場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的需要。1.2. 投資門檻增高，阻礙了銷售進(jìn)度。2. 便于統(tǒng)一管理。3. 小商場(chǎng)用家以個(gè)體戶為主，商場(chǎng)整體檔次降低。1. 業(yè)主太多，業(yè)主的經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)性、隨意性過大，管理機(jī)構(gòu)難以統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，難以主導(dǎo)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況。、小商鋪間隔的對(duì)比分析優(yōu) 勢(shì)不 足小商鋪間隔1. 商鋪銷售總價(jià)降低，能適應(yīng)更多投資者購(gòu)買，加快銷售進(jìn)度，迅速回籠開發(fā)資金。五、商鋪間隔建議在商用物業(yè)的規(guī)劃過程中，商鋪間隔是整體規(guī)劃的一個(gè)重要步驟，商鋪間隔的合理與否在