【正文】 很大程度上影響到商鋪的銷售進(jìn)度，也會影響到物業(yè)自身的經(jīng)營和管理。⑵實用性原則設(shè)施配套要遵循適用、適量原則，避免無謂的浪費，專業(yè)市場除了需要考慮人流之外，更多的還是要考慮物流需要的配套。項目大型商廈專業(yè)市場硬件配套載客電梯、載貨電梯、手扶電梯、停車場、中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺、電子通訊系統(tǒng)、倉儲空間等載貨電梯、大型物流停車場、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺、電子通訊系統(tǒng)、大型倉庫、大型計量工具等軟件配套物業(yè)管理、商業(yè)管理、配送中心、租賃服務(wù)中心等物業(yè)管理、商業(yè)管理、運輸管理、商務(wù)服務(wù)、組織行業(yè)協(xié)會商會等配套設(shè)施并不是越多越好，過多配套只會造成開發(fā)成本上升、經(jīng)營成本上升，導(dǎo)致售價上升、租金上升；配套不足顯然不足以支持商場的營運。另外，建議在商場的恰當(dāng)部位，安放油畫和小型藝術(shù)雕塑，以增強(qiáng)商場的藝術(shù)氛圍和檔次；使之與鮮花、瀑布、音樂相融相襯，構(gòu)筑一個典雅、舒適的現(xiàn)代購物商城。音樂是永恒的主題，根據(jù)不同的商品區(qū)域播放不同的背景音樂，對調(diào)動消費者的購物情緒有極大的作用，還可調(diào)節(jié)商場的購物氣氛。同時，建議在商場的廣場、小廣場及走道等位置，設(shè)置小型假山瀑布和12棵棕櫚樹加以點綴，并規(guī)劃成休閑區(qū)。利用多變的鮮花作為商場的點綴，營造浪漫的商場氣氛，一來可以形成商場的裝修特色之一，使商場更有生氣（如上海的巴黎春天商城）；二來容易以不同類型的鮮花配合不同的節(jié)日，配合不同的功能區(qū)，配合不同的商家進(jìn)行促銷推廣。因此，敝司建議商場內(nèi)部的主體硬件以簡潔、明快的建材作為裝飾，結(jié)合不同的顏色組合，將商場構(gòu)筑成一個現(xiàn)代感強(qiáng)，寬敞明亮的舒適購物環(huán)境。三、環(huán)境設(shè)計建議寬敞舒適的購物環(huán)境是每個成功的購物中心所必須提供的硬件，真正吸引消費者入場的是商場內(nèi)琳瑯滿目的商品，只有靠商場內(nèi)清晰的功能分區(qū)，完善的商戶組合，才能對消費者產(chǎn)生持久而濃厚的吸引力，不斷延續(xù)旺場的局面。⑷各樓層裝修設(shè)計以簡約為主室內(nèi)裝修以簡約為主，強(qiáng)調(diào)空間和材料的搭配，體現(xiàn)開闊、明亮、藝術(shù)氛圍濃厚特色，體現(xiàn)各樓層功能經(jīng)營特色，并充分將室外景觀自然過度到室內(nèi)。⑵裙樓建筑風(fēng)格外立面以現(xiàn)代式及嶺南特色為主建議：首層西、南面騎樓設(shè)計，2—3層外立面采用落地玻璃設(shè)計為主，兼顧廣告牌位設(shè)計。商業(yè)物業(yè)無論以何種形式出現(xiàn)，其形體、景觀及物理特征在很大程度上，都要充分考慮到中國的文化背景、消費特性和審美觀，才能得到市場認(rèn)同。在中國，傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)主要是一些臨街的商鋪，這類商業(yè)物業(yè)單體建筑規(guī)模很小，但往往會占據(jù)著傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，形成一定規(guī)模的商業(yè)街，如廣州的北京路、上下九商業(yè)街 ，南寧的民生路、興寧路步行街。二、建筑風(fēng)格建議商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計方案必須與項目定位和功能定位相符合，充分滿足商鋪的銷售與招租的需要，并適合商家的經(jīng)營活動，這是市場對商業(yè)物業(yè)建筑設(shè)計提出的要求。MALL是目前國際商業(yè)發(fā)展的最高業(yè)態(tài)，是商業(yè)史上繼百貨連鎖經(jīng)營倉儲式貨倉后的第四次革命，正迅速成為現(xiàn)代商業(yè)的主流。國內(nèi)居民人均收入及消費支出持續(xù)增長，平均購買力不斷增強(qiáng)，商業(yè)市場正面臨著向更高層次發(fā)展的市場呼喚和歷史契機(jī)。Shoppingmall在美國是指市區(qū)的大型購物中心，MALL是指購物樂園。隨著人民生活水平和文化素質(zhì)的提高，消費購物不在僅僅為滿足物質(zhì)生活的需要，而是將購物視為集購物、休閑、娛樂、旅游、文化交流為一體的一種精神享受過程，于是集多種功能于一身的規(guī)模龐大的商業(yè)物業(yè)項目——摩爾(mall)現(xiàn)代購物中心應(yīng)運而生，成為都市人的生活樂園。針對此類商家，本項目應(yīng)改善商場的內(nèi)部購物環(huán)境，確定商場的經(jīng)營主題，同時設(shè)定多種優(yōu)惠付款方式，簡化付款手續(xù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，令鋪位買賣付款更貼近經(jīng)營商家的心理習(xí)慣，并在宣傳包裝方面營造出獨特的經(jīng)營風(fēng)格和經(jīng)營興旺的前景，吸引此類客戶購買本商場商鋪。⑵以經(jīng)營為目的的商家項目所在地濃厚的商業(yè)氛圍，政府正努力對該區(qū)域商業(yè)環(huán)境的改造，令眾多商家看好該商圈。另一方面，眾多投資者都希望能找到一個投資風(fēng)險相對低、回報大，并且更大升值潛力的投資渠道，而“一鋪養(yǎng)三代”的思想早已深入民心，如果在區(qū)域內(nèi)有租價或售價合適的鋪位推出，并使投資客看到本項目美好的經(jīng)營與投資前景，必定能吸引眾多投資人士購買本項目商鋪。隨著融安改造工程的不斷深入，該地段的人流、客流、物流將會有極大的改善和提升其商業(yè)價值?！羰侵髁οM群之一，從而帶動購物、飲食、娛樂消費。⑷旅游客戶群體◆親身體驗商業(yè)步行街特色而前來購物觀光消費，具有一定的沖動性和隨意。包括：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等。⑶35—45歲◆較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌實用型產(chǎn)品為主，消費心理成熟?！粝M力以中高檔為主，是主力消費群體，以購買中高檔實用型產(chǎn)品為主?！粝M以中低檔為主，以購買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、小食、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。若要分析本項目的目標(biāo)消費群，則一般可按以下方面去進(jìn)行。⑷具有極強(qiáng)的休閑、觀光、購物功能，集購、食、娛、休于一體。⑵全面導(dǎo)入園林綠化，強(qiáng)化旅游功能。以經(jīng)營中高檔商品為主，提供完善的配套及特色服務(wù)，全面提升經(jīng)營形象，體現(xiàn)項目定位優(yōu)勢及長遠(yuǎn)市場競爭力。參考目前國外大型購物中心的功能規(guī)劃，大都是把商場的主力消費群所喜愛的商品設(shè)置在較低樓層，以營造商場旺場的氣氛，而將電器、辦公類等相對較冷場的商品擺放在較高樓層，另外又把大眾喜好的“美食”、“娛樂”類放在商場的最高樓層，是為了帶動較高樓層的人流量。F3美食廣場、休閑娛樂區(qū)中西美食、娛樂城、卡拉OK廳；其中將網(wǎng)吧和游藝機(jī)中心作為三層的主力店。三、項目功能定位樓層功能定位建 議F1街鋪、北面建材裝飾區(qū)、其它區(qū)不作功能限定在東面內(nèi)街引入一婚紗店作為主力店；南面臨街處引入一美容美發(fā)店作為主力店；北面建為成行的建材裝飾區(qū)；通過三種主力行業(yè)帶動首層商鋪的人氣和內(nèi)街的繁榮。 項目名稱建議基于本項目發(fā)展商是實力雄厚的房開，為使本項目以較為大器的感覺立足于市場，同時結(jié)合相應(yīng)的形象及主題，敝司建議本項目命名為“大世界商業(yè)中心”。⑶mall體現(xiàn)了城市功能的完善和提供現(xiàn)代城市生活方式的能力，本項目借mall的形式來表述“一站式消費中心”的概念。： 融安首席社區(qū)MAII：⑴地塊所處地理位置在融安商界擁有至高地位，具備極強(qiáng)的市場號召力。： 融安中心區(qū)商鋪中的暴漲鋪將本項目規(guī)劃成集購物、餐飲、娛樂、休閑、屋頂花園、居住等多功能為一體的綜合性商業(yè)城，并賦予其鮮明的特色和個性，引進(jìn)高質(zhì)素的商品和現(xiàn)代的經(jīng)營管理模式，定將使本項目成為融安的標(biāo)志性商廈。融安已開始不再適合當(dāng)前多樣化、個性化、追求休閑以及文化的消費趨向。第三章 項目定位一、項目市場定位 市場定位理念根據(jù)對市場及本項目的優(yōu)劣勢所進(jìn)行的分析，結(jié)合本項目所處地理位置的特性，可以看出，目前融安主要以百貨公司、街鋪、專賣店經(jīng)營為主，缺乏多功能綜合型購物中心。⑶國家政策頻頻出臺，房產(chǎn)銷售市場門檻提高近期國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策頻頻出臺，銀行貸款、商品房預(yù)售、商品房二手交易等新政策的出臺及實施，使商品房銷售門檻的提高，令整個房地產(chǎn)開發(fā)界面臨洗牌局面，要求發(fā)展商具備一定量的開發(fā)資金，同時令銷售許可時間延后。（T）⑴長安城市購物廣場的先行，對本項目有直接威脅長安城市購物廣場于本項目處于同一區(qū)域，并以“長安”命名，占據(jù)品牌上的優(yōu)勢；就目前情況來看，其商業(yè)投資價值高于本項目，長安城市購物廣場與本項目的商業(yè)定位相似，對本項目的推廣，有直接的威脅。一些好地段的商鋪會成為商家置業(yè)首選。這樣，對本項目而言確是一個較好的介入時機(jī)：利用先進(jìn)地區(qū)較好的營銷理念、結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，可總結(jié)出適合本項目的營銷策略，在銷售推廣過程取得競爭優(yōu)勢。強(qiáng)調(diào)中心區(qū)的城市生活和商業(yè)核心區(qū)的地位，會給“大型購物、娛樂區(qū)”帶來更多的客源和商機(jī)。⑵長安廣場互補(bǔ)城區(qū)功能項目北面的長安廣場，該規(guī)劃將縣區(qū)分為大型購物區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、文化中心區(qū)；人民廣場周邊屬于商務(wù)辦公區(qū)和文化中心區(qū)，本項目屬于“大型購物區(qū)”范疇。但現(xiàn)階段購物功能富余狀況已出現(xiàn)。⑶同質(zhì)項目競爭激烈項目周邊現(xiàn)有的競爭樓盤較多，給項目銷售及招商帶來一定的壓力應(yīng)對措施：——提升項目的檔次，完善商業(yè)功能的規(guī)劃，以搶占人氣為主要的競爭方向。 ⑵項目工期長，市場有壓力本項目現(xiàn)處于籌建階段，距離商鋪預(yù)售時間尚有較長時間，可能會錯失商鋪銷售的先機(jī)。（W）⑴規(guī)模較大，商業(yè)面積大本項目占地面積達(dá)8000多平方米，三層商場的規(guī)劃，建成后將成為融安縣最大的商業(yè)項目，融安縣外來人口較少，要保證如此大的商業(yè)項目順利