【正文】 乎苛刻。3. 小商場用家以個(gè)體戶為主，商場整體檔次降低。⑵實(shí)用性原則設(shè)施配套要遵循適用、適量原則，避免無謂的浪費(fèi)，專業(yè)市場除了需要考慮人流之外，更多的還是要考慮物流需要的配套。同時(shí)，建議在商場的廣場、小廣場及走道等位置，設(shè)置小型假山瀑布和12棵棕櫚樹加以點(diǎn)綴，并規(guī)劃成休閑區(qū)。⑷各樓層裝修設(shè)計(jì)以簡約為主室內(nèi)裝修以簡約為主，強(qiáng)調(diào)空間和材料的搭配，體現(xiàn)開闊、明亮、藝術(shù)氛圍濃厚特色，體現(xiàn)各樓層功能經(jīng)營特色，并充分將室外景觀自然過度到室內(nèi)。二、建筑風(fēng)格建議商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)方案必須與項(xiàng)目定位和功能定位相符合，充分滿足商鋪的銷售與招租的需要，并適合商家的經(jīng)營活動，這是市場對商業(yè)物業(yè)建筑設(shè)計(jì)提出的要求。隨著人民生活水平和文化素質(zhì)的提高，消費(fèi)購物不在僅僅為滿足物質(zhì)生活的需要，而是將購物視為集購物、休閑、娛樂、旅游、文化交流為一體的一種精神享受過程，于是集多種功能于一身的規(guī)模龐大的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目——摩爾(mall)現(xiàn)代購物中心應(yīng)運(yùn)而生，成為都市人的生活樂園。隨著融安改造工程的不斷深入，該地段的人流、客流、物流將會有極大的改善和提升其商業(yè)價(jià)值。⑶35—45歲◆較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌實(shí)用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心理成熟。⑷具有極強(qiáng)的休閑、觀光、購物功能，集購、食、娛、休于一體。F3美食廣場、休閑娛樂區(qū)中西美食、娛樂城、卡拉OK廳；其中將網(wǎng)吧和游藝機(jī)中心作為三層的主力店。： 融安首席社區(qū)MAII：⑴地塊所處地理位置在融安商界擁有至高地位，具備極強(qiáng)的市場號召力。⑶國家政策頻頻出臺，房產(chǎn)銷售市場門檻提高近期國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策頻頻出臺，銀行貸款、商品房預(yù)售、商品房二手交易等新政策的出臺及實(shí)施，使商品房銷售門檻的提高，令整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)界面臨洗牌局面，要求發(fā)展商具備一定量的開發(fā)資金，同時(shí)令銷售許可時(shí)間延后。強(qiáng)調(diào)中心區(qū)的城市生活和商業(yè)核心區(qū)的地位，會給“大型購物、娛樂區(qū)”帶來更多的客源和商機(jī)。 ⑵項(xiàng)目工期長，市場有壓力本項(xiàng)目現(xiàn)處于籌建階段，距離商鋪預(yù)售時(shí)間尚有較長時(shí)間，可能會錯(cuò)失商鋪銷售的先機(jī)。優(yōu)勢應(yīng)用：——充分利用本項(xiàng)目交通優(yōu)勢，將本項(xiàng)目商用物業(yè)的價(jià)值提升至融安首席繁華商業(yè)步行街，從而保證開發(fā)商贏利空間的最大化。優(yōu)勢應(yīng)用：——研展桔香路在融安商業(yè)、娛樂的市場號召力，將利于本項(xiàng)目的推廣。廣場總建設(shè)面積為120畝，工程投資1000多萬元人民廣場的改建會強(qiáng)化城市生活（商務(wù)中心、文化中心）功能和旅游功能，形成融安的縣區(qū)向心源，會提升區(qū)域形象，能帶來更多的人潮，對同區(qū)商業(yè)而言是一大利好。 機(jī)關(guān)企事業(yè)單位取消了實(shí)物分房政策，催生了商品房新的市場需求；216。鑫升源平均單價(jià)800元/㎡長安城市購物廣場等住宅平均單價(jià)810元/㎡一層商鋪平均單價(jià)8300元/㎡，以每月45元/㎡返租5年。設(shè)計(jì)具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。，創(chuàng)立本案的核心商圈的競爭力。，從整體規(guī)劃和開發(fā)利潤的角度思考，為開發(fā)商爭創(chuàng)利潤最大化。完善城市功能，實(shí)現(xiàn)城市容量擴(kuò)張，全力打造城市品牌，構(gòu)筑起經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平臺。 金融機(jī)構(gòu)對購房者發(fā)放貸款，市民觀念的轉(zhuǎn)變、收入的提高，樓盤配套的日益完善，也大大推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三、項(xiàng)目SWOT分析S（優(yōu)勢分析）W（劣勢分析）⑴區(qū)位優(yōu)勢⑵地段優(yōu)勢⑶項(xiàng)目可塑性強(qiáng)⑷人氣優(yōu)勢⑸交通優(yōu)勢⑹配套優(yōu)勢⑴規(guī)模較大，商業(yè)面積大⑵項(xiàng)目工期長，市場有壓力⑶周邊現(xiàn)有的競爭樓盤給項(xiàng)目銷售及招商帶來一定的壓力O（機(jī)會分析）T（威脅分析）⑴區(qū)域商圈的商場功能面臨調(diào)整⑵長安廣場互補(bǔ)城區(qū)功能⑶目前融安商業(yè)項(xiàng)目營銷手段落后⑷臨街鋪面拆遷促進(jìn)租賃需求⑴長安城市購物廣場的先行，對本項(xiàng)目有直接威脅⑵消費(fèi)觀念限制⑶國家政策頻頻出臺，房產(chǎn)銷售市場門檻提高（S）⑴區(qū)位優(yōu)勢本項(xiàng)目所在地是融安河?xùn)|的一級商業(yè)中心，據(jù)最新的城建規(guī)劃顯示：該區(qū)的城市功能擬調(diào)整為大型商業(yè)購物區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、文化中心區(qū)，其商業(yè)功能和旅游功能得到進(jìn)一步加強(qiáng)，成為融安城市生活和商業(yè)的核心區(qū)?！鳛樾碌纳虡I(yè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目具備了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，在項(xiàng)目功能上可以規(guī)劃地比較完善。本項(xiàng)目作為新的商業(yè)樓盤可從規(guī)劃階段規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，在配套方面獲取優(yōu)勢，滿足該地區(qū)的停車需求，獲取更大商機(jī)。（O）⑴區(qū)域商圈的商場功能面臨調(diào)整我司市調(diào)組在本次市調(diào)過程發(fā)現(xiàn)：融安的商場經(jīng)營基本以百貨公司形態(tài)出現(xiàn)，輔以精品服飾商場經(jīng)營，均強(qiáng)調(diào)滿足購物功能，忽略了休閑、娛樂功能。⑷臨街鋪面拆遷促進(jìn)租賃需求近兩年融安老城區(qū)大量的臨街鋪面被拆遷，激發(fā)了商鋪經(jīng)營需求（或租或買）。同時(shí)，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念向休閑、文化娛樂等精神消費(fèi)方面轉(zhuǎn)移，對購物環(huán)境、購物氛圍、購物功能的要求越來越高。⑷都市mall依賴都市環(huán)境，在都市的商業(yè)旺地成長，消費(fèi)者在這里得到的是生活質(zhì)量的滿足，它的定位能體現(xiàn)項(xiàng)目的個(gè)性。不同樓層設(shè)置不同的主題，是希望能達(dá)到消費(fèi)人流平均分布的目的。⑴15—25歲◆屬于沖動消費(fèi)心理，而且有很大的自主支配權(quán)，喜歡攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費(fèi)盲目性?！糇⒅仄放粕唐返膬?nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。出于對商鋪的管理角度考慮以及對本項(xiàng)目情況的了解，投資者多以本地人為主。MALL具有以下三個(gè)特點(diǎn)：⑴大：建筑規(guī)模大、占地面積大、經(jīng)營面積大、停車場規(guī)模大；⑵多：店鋪多行業(yè)全功能多，集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、服務(wù)于一體；⑶經(jīng)營主題明確：按照所處地理位置、自身?xiàng)l件及當(dāng)?shù)亓闶凵虡I(yè)發(fā)展?fàn)顩r確定目標(biāo)市場，然后據(jù)此定位引入相應(yīng)零售商配合其市場定位。近年來，購物中心逐漸成為主流商業(yè)物業(yè)的建筑形式，類似“shoppingmall”的超大型購物中心也相繼亮相我國的商業(yè)物業(yè)市場，如廣州的天河城廣場、時(shí)代廣場。僅靠花巧的建筑裝修來吸引消費(fèi)者，只能是短暫的，只能長期對游客起一定的誘惑作用，而本項(xiàng)目的主力核心消費(fèi)者是融安的常住居民，多次蒞臨之后就對特色裝修麻木，缺乏新意，靠游客是完全難以支撐起本項(xiàng)目的日常運(yùn)作。既可成為商場可變的活動特色，又可增強(qiáng)商場的購物氣氛和檔次，使消費(fèi)者更加樂而忘返。商鋪如何間隔須從市場的需求出發(fā)，從開發(fā)到配套都嚴(yán)格遵循市場發(fā)展的態(tài)勢，站在商家、經(jīng)營者和管理者的角度考慮問題，力求能夠使商場商鋪的間隔更加適合市場的需求，適合各種商家開展經(jīng)營活動和其他的商務(wù)活動，這樣所開發(fā)出來的物業(yè)才會適銷對路。3. 大商場大流通格局，商場檔次較高。⑵適應(yīng)人流流向從整體上對商場的顧客流向作系統(tǒng)的規(guī)劃，以便在商場投入使用后能夠合理的引導(dǎo)客戶流向，延長消費(fèi)者在商場內(nèi)的停留時(shí)間，以增加他們購物的機(jī)會，形成商場一派興旺的景象。⑴就項(xiàng)目樓宇結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備配置和功能分布提出建議⑵擬定管理項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容⑶參與工程監(jiān)理⑷參與設(shè)備購置⑸參與工程驗(yàn)收⑹擬定管理文本⑺擬定管理公司財(cái)務(wù)預(yù)算⑻確定管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)⑴制定商場開業(yè)計(jì)劃⑵制定招商政策⑶制定商場租金方案⑷確定商戶結(jié)構(gòu)組成⑸制定商場推廣活動計(jì)劃⑹制定管理機(jī)構(gòu)架構(gòu)⑺擬定管理文本⑻確定管理費(fèi)用、宣傳費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)七、商場其他規(guī)劃建議商場的出入口不宜過多，防止消費(fèi)人群過早流失。⑶運(yùn)輸通路通入地下車庫的車道應(yīng)設(shè)計(jì)成單向行駛，從一邊進(jìn)，從另一邊出，車輛不走回頭路。⑶公用電話（卡式電話）雖然現(xiàn)時(shí)手提電話的普及率很高，但部分消費(fèi)者（以學(xué)生為主）仍需要使用公用電話作為對外的聯(lián)絡(luò)工具，讓她們在需要使用電話時(shí)仍能留在商場內(nèi)，消除某些導(dǎo)致消費(fèi)者離場的因素。 在銷售末期，提出“購鋪易”計(jì)劃，迅速掃清尾貨，幫助發(fā)展商迅速回籠資金。綜合市場在售樓盤的資料以及本項(xiàng)目實(shí)際情況，以現(xiàn)時(shí)市場價(jià)格的水平看，我司認(rèn)為本項(xiàng)目以下的價(jià)格定位是貼近市場的。⑴經(jīng)營商品或服務(wù)要合理搭配，讓進(jìn)駐商戶有足夠經(jīng)營空間商品或服務(wù)合理搭配可以有效營造商場的“購物氣氛”，如果過于重疊，商戶在經(jīng)營上會造成競爭的激烈化，無謂的競爭只會促使在同一個(gè)有限空間內(nèi)的商家們只求生存、難有發(fā)展，最終導(dǎo)致商場難以為繼。⑶能吸引人流量的商戶有一些商戶不一定是知名品牌，不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規(guī)模的人流量，帶動商場購物增長，對這些商戶要重點(diǎn)引進(jìn)，如娛樂場所美食廣場等，對商場吸引人流量有重大貢獻(xiàn)。④ 開發(fā)商提供可以直接使用的售樓中心。④ 營銷中心負(fù)責(zé)廣告策劃創(chuàng)意及廣告計(jì)劃的制定。② 富誠負(fù)責(zé)市場調(diào)查、營銷策劃方案制定。柳州市富誠房地產(chǎn)營銷策劃有限責(zé)任公司 2005年9月2