【正文】 系統(tǒng)、倉(cāng)儲(chǔ)空間等載貨電梯、大型物流停車場(chǎng)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺(tái)、電子通訊系統(tǒng)、大型倉(cāng)庫(kù)、大型計(jì)量工具等軟件配套物業(yè)管理、商業(yè)管理、配送中心、租賃服務(wù)中心等物業(yè)管理、商業(yè)管理、運(yùn)輸管理、商務(wù)服務(wù)、組織行業(yè)協(xié)會(huì)商會(huì)等配套設(shè)施并不是越多越好，過(guò)多配套只會(huì)造成開(kāi)發(fā)成本上升、經(jīng)營(yíng)成本上升，導(dǎo)致售價(jià)上升、租金上升；配套不足顯然不足以支持商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)。另外，建議在商場(chǎng)的恰當(dāng)部位，安放油畫(huà)和小型藝術(shù)雕塑，以增強(qiáng)商場(chǎng)的藝術(shù)氛圍和檔次；使之與鮮花、瀑布、音樂(lè)相融相襯，構(gòu)筑一個(gè)典雅、舒適的現(xiàn)代購(gòu)物商城。音樂(lè)是永恒的主題，根據(jù)不同的商品區(qū)域播放不同的背景音樂(lè)，對(duì)調(diào)動(dòng)消費(fèi)者的購(gòu)物情緒有極大的作用，還可調(diào)節(jié)商場(chǎng)的購(gòu)物氣氛。同時(shí)，建議在商場(chǎng)的廣場(chǎng)、小廣場(chǎng)及走道等位置，設(shè)置小型假山瀑布和12棵棕櫚樹(shù)加以點(diǎn)綴，并規(guī)劃成休閑區(qū)。利用多變的鮮花作為商場(chǎng)的點(diǎn)綴，營(yíng)造浪漫的商場(chǎng)氣氛，一來(lái)可以形成商場(chǎng)的裝修特色之一，使商場(chǎng)更有生氣（如上海的巴黎春天商城）；二來(lái)容易以不同類型的鮮花配合不同的節(jié)日，配合不同的功能區(qū)，配合不同的商家進(jìn)行促銷推廣。因此，敝司建議商場(chǎng)內(nèi)部的主體硬件以簡(jiǎn)潔、明快的建材作為裝飾，結(jié)合不同的顏色組合，將商場(chǎng)構(gòu)筑成一個(gè)現(xiàn)代感強(qiáng)，寬敞明亮的舒適購(gòu)物環(huán)境。三、環(huán)境設(shè)計(jì)建議寬敞舒適的購(gòu)物環(huán)境是每個(gè)成功的購(gòu)物中心所必須提供的硬件，真正吸引消費(fèi)者入場(chǎng)的是商場(chǎng)內(nèi)琳瑯滿目的商品，只有靠商場(chǎng)內(nèi)清晰的功能分區(qū)，完善的商戶組合，才能對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生持久而濃厚的吸引力，不斷延續(xù)旺場(chǎng)的局面。⑷各樓層裝修設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)約為主室內(nèi)裝修以簡(jiǎn)約為主，強(qiáng)調(diào)空間和材料的搭配，體現(xiàn)開(kāi)闊、明亮、藝術(shù)氛圍濃厚特色，體現(xiàn)各樓層功能經(jīng)營(yíng)特色，并充分將室外景觀自然過(guò)度到室內(nèi)。⑵裙樓建筑風(fēng)格外立面以現(xiàn)代式及嶺南特色為主建議：首層西、南面騎樓設(shè)計(jì)，2—3層外立面采用落地玻璃設(shè)計(jì)為主，兼顧廣告牌位設(shè)計(jì)。商業(yè)物業(yè)無(wú)論以何種形式出現(xiàn)，其形體、景觀及物理特征在很大程度上，都要充分考慮到中國(guó)的文化背景、消費(fèi)特性和審美觀，才能得到市場(chǎng)認(rèn)同。在中國(guó)，傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)主要是一些臨街的商鋪，這類商業(yè)物業(yè)單體建筑規(guī)模很小，但往往會(huì)占據(jù)著傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，形成一定規(guī)模的商業(yè)街，如廣州的北京路、上下九商業(yè)街 ，南寧的民生路、興寧路步行街。二、建筑風(fēng)格建議商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)方案必須與項(xiàng)目定位和功能定位相符合，充分滿足商鋪的銷售與招租的需要，并適合商家的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這是市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)建筑設(shè)計(jì)提出的要求。MALL是目前國(guó)際商業(yè)發(fā)展的最高業(yè)態(tài)，是商業(yè)史上繼百貨連鎖經(jīng)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)式貨倉(cāng)后的第四次革命，正迅速成為現(xiàn)代商業(yè)的主流。國(guó)內(nèi)居民人均收入及消費(fèi)支出持續(xù)增長(zhǎng)，平均購(gòu)買(mǎi)力不斷增強(qiáng)，商業(yè)市場(chǎng)正面臨著向更高層次發(fā)展的市場(chǎng)呼喚和歷史契機(jī)。Shoppingmall在美國(guó)是指市區(qū)的大型購(gòu)物中心，MALL是指購(gòu)物樂(lè)園。隨著人民生活水平和文化素質(zhì)的提高，消費(fèi)購(gòu)物不在僅僅為滿足物質(zhì)生活的需要，而是將購(gòu)物視為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化交流為一體的一種精神享受過(guò)程，于是集多種功能于一身的規(guī)模龐大的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目——摩爾(mall)現(xiàn)代購(gòu)物中心應(yīng)運(yùn)而生，成為都市人的生活樂(lè)園。針對(duì)此類商家，本項(xiàng)目應(yīng)改善商場(chǎng)的內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境，確定商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主題，同時(shí)設(shè)定多種優(yōu)惠付款方式，簡(jiǎn)化付款手續(xù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，令鋪位買(mǎi)賣(mài)付款更貼近經(jīng)營(yíng)商家的心理習(xí)慣，并在宣傳包裝方面營(yíng)造出獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)興旺的前景，吸引此類客戶購(gòu)買(mǎi)本商場(chǎng)商鋪。⑵以經(jīng)營(yíng)為目的的商家項(xiàng)目所在地濃厚的商業(yè)氛圍，政府正努力對(duì)該區(qū)域商業(yè)環(huán)境的改造，令眾多商家看好該商圈。另一方面，眾多投資者都希望能找到一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低、回報(bào)大，并且更大升值潛力的投資渠道，而“一鋪養(yǎng)三代”的思想早已深入民心，如果在區(qū)域內(nèi)有租價(jià)或售價(jià)合適的鋪位推出，并使投資客看到本項(xiàng)目美好的經(jīng)營(yíng)與投資前景，必定能吸引眾多投資人士購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目商鋪。隨著**改造工程的不斷深入，該地段的人流、客流、物流將會(huì)有極大的改善和提升其商業(yè)價(jià)值?！羰侵髁οM(fèi)群之一，從而帶動(dòng)購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)消費(fèi)。⑷旅游客戶群體◆親身體驗(yàn)商業(yè)步行街特色而前來(lái)購(gòu)物觀光消費(fèi)，具有一定的沖動(dòng)性和隨意。包括：古玩、字畫(huà)、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書(shū)制品等。⑶35—45歲◆較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌實(shí)用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心理成熟?！粝M(fèi)力以中高檔為主，是主力消費(fèi)群體，以購(gòu)買(mǎi)中高檔實(shí)用型產(chǎn)品為主?！粝M(fèi)以中低檔為主，以購(gòu)買(mǎi)快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、小食、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。若要分析本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，則一般可按以下方面去進(jìn)行。⑷具有極強(qiáng)的休閑、觀光、購(gòu)物功能，集購(gòu)、食、娛、休于一體。⑵全面導(dǎo)入園林綠化，強(qiáng)化旅游功能。以經(jīng)營(yíng)中高檔商品為主，提供完善的配套及特色服務(wù)，全面提升經(jīng)營(yíng)形象，體現(xiàn)項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)及長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。參考目前國(guó)外大型購(gòu)物中心的功能規(guī)劃，大都是把商場(chǎng)的主力消費(fèi)群所喜愛(ài)的商品設(shè)置在較低樓層，以營(yíng)造商場(chǎng)旺場(chǎng)的氣氛，而將電器、辦公類等相對(duì)較冷場(chǎng)的商品擺放在較高樓層，另外又把大眾喜好的“美食”、“娛樂(lè)”類放在商場(chǎng)的最高樓層，是為了帶動(dòng)較高樓層的人流量。F3美食廣場(chǎng)、休閑娛樂(lè)區(qū)中西美食、娛樂(lè)城、卡拉OK廳；其中將網(wǎng)吧和游藝機(jī)中心作為三層的主力店。三、項(xiàng)目功能定位樓層功能定位建 議F1街鋪、北面建材裝飾區(qū)、其它區(qū)不作功能限定在東面內(nèi)街引入一婚紗店作為主力店；南面臨街處引入一美容美發(fā)店作為主力店；北面建為成行的建材裝飾區(qū)；通過(guò)三種主力行業(yè)帶動(dòng)首層商鋪的人氣和內(nèi)街的繁榮。 項(xiàng)目名稱建議基于本項(xiàng)目發(fā)展商是實(shí)力雄厚的房開(kāi)，為使本項(xiàng)目以較為大器的感覺(jué)立足于市場(chǎng)，同時(shí)結(jié)合相應(yīng)的形象及主題，敝司建議本項(xiàng)目命名為“大世界商業(yè)中心”。⑶mall體現(xiàn)了城市功能的完善和提供現(xiàn)代城市生活方式的能力，本項(xiàng)目借mall的形式來(lái)表述“一站式消費(fèi)中心”的概念。： **首席社區(qū)MAII：⑴地塊所處地理位置在**商界擁有至高地位，具備極強(qiáng)的市場(chǎng)號(hào)召力。： **中心區(qū)商鋪中的暴漲鋪將本項(xiàng)目規(guī)劃成集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、屋頂花園、居住等多功能為一體的綜合性商業(yè)城，并賦予其鮮明的特色和個(gè)性，引進(jìn)高質(zhì)素的商品和現(xiàn)代的經(jīng)營(yíng)管理模式，定將使本項(xiàng)目成為**的標(biāo)志性商廈。**已開(kāi)始不再適合當(dāng)前多樣化、個(gè)性化、追求休閑以及文化的消費(fèi)趨向。第三章 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位理念根據(jù)對(duì)市場(chǎng)及本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)所進(jìn)行的分析，結(jié)合本項(xiàng)目所處地理位置的特性，可以看出，目前**主要以百貨公司、街鋪、專賣(mài)店經(jīng)營(yíng)為主，缺乏多功能綜合型購(gòu)物中心。⑶國(guó)家政策頻頻出臺(tái)，房產(chǎn)銷售市場(chǎng)門(mén)檻提高近期國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，銀行貸款、商品房預(yù)售、商品房二手交易等新政策的出臺(tái)及實(shí)施，使商品房銷售門(mén)檻的提高，令整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)界面臨洗牌局面，要求發(fā)展商具備一定量的開(kāi)發(fā)資金，同時(shí)令銷售許可時(shí)間延后。（T）⑴長(zhǎng)安城市購(gòu)物廣場(chǎng)的先行，對(duì)本項(xiàng)目有直接威脅長(zhǎng)安城市購(gòu)物廣場(chǎng)于本項(xiàng)目處于同一區(qū)域，并以“長(zhǎng)安”命名，占據(jù)品牌上的優(yōu)勢(shì)；就目前情況來(lái)看，其商業(yè)投資價(jià)值高于本項(xiàng)目，長(zhǎng)安城市購(gòu)物廣場(chǎng)與本項(xiàng)目的商業(yè)定位相似，對(duì)本項(xiàng)目的推廣，有直接的威脅。一些好地段的商鋪會(huì)成為商家置業(yè)首選。這樣，對(duì)本項(xiàng)目而言確是一個(gè)較好的介入時(shí)機(jī)：利用先進(jìn)地區(qū)較好的營(yíng)銷理念、結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，可總結(jié)出適合本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略，在銷售推廣過(guò)程取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。強(qiáng)調(diào)中心區(qū)的城市生活和商業(yè)核心區(qū)的地位，會(huì)給“大型購(gòu)物、娛樂(lè)區(qū)”帶來(lái)更多的客源和商機(jī)。⑵長(zhǎng)安廣場(chǎng)互補(bǔ)城區(qū)功能項(xiàng)目北面的長(zhǎng)安廣場(chǎng)，該規(guī)劃將縣區(qū)分為大型購(gòu)物區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、文化中心區(qū)；人民廣場(chǎng)周邊屬于商務(wù)辦公區(qū)和文化中心區(qū)，本項(xiàng)目屬于“大型購(gòu)物區(qū)”范疇。但現(xiàn)階段購(gòu)物功能富余狀況已出現(xiàn)。⑶同質(zhì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較多，給項(xiàng)目銷售及招商帶來(lái)一定的壓力應(yīng)對(duì)措施：——提升項(xiàng)目的檔次，完善商業(yè)功能的規(guī)劃，以搶占人氣為主要的競(jìng)爭(zhēng)方向。 ⑵項(xiàng)目工期長(zhǎng)，市場(chǎng)有壓力本項(xiàng)目現(xiàn)處于籌建階段，距離商鋪預(yù)售時(shí)間尚有較長(zhǎng)時(shí)間，可能會(huì)錯(cuò)失商鋪銷售的先機(jī)。（W）⑴規(guī)模較大，商業(yè)面積大本項(xiàng)目占地面積達(dá)8000多平方米，三層商場(chǎng)的規(guī)劃，建成后將成為某縣最大的商業(yè)項(xiàng)目，某縣外來(lái)人口較少，要保證如此大的商業(yè)項(xiàng)目順利地維持經(jīng)營(yíng)，單靠本縣的人口較難支撐。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：——在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮停車消費(fèi)及住戶使用功能，為項(xiàng)目營(yíng)銷推廣提供更完備條件。項(xiàng)目所在的十字街口是某縣的交通樞紐，人車混行、停車位嚴(yán)重不足（占據(jù)路面停車，成為交通最大隱患），給項(xiàng)目規(guī)劃帶來(lái)必須考量因素。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：——充分利用本項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)，將本項(xiàng)目商用物業(yè)的價(jià)值提升至**首席繁華商業(yè)步行街，從而保證開(kāi)發(fā)商贏利空間的最大化。⑸交通優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目四面環(huán)路，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，出入方便快捷。⑷人氣優(yōu)勢(shì)桔香路是**居民消費(fèi)的集中區(qū)，本項(xiàng)目位于縣中心區(qū)最繁華的商業(yè)街上，為本項(xiàng)目帶來(lái)大量的人流、人氣。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：——針對(duì)**現(xiàn)有商業(yè)賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物功能的狀況，整合各方面資源，為本項(xiàng)目營(yíng)造獨(dú)特的項(xiàng)目個(gè)性。優(yōu)勢(shì)應(yīng)