【正文】 規(guī)范》（2）市場信息收集（3）營銷計劃（4）營銷預(yù)算172。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期第六項銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標(biāo)總額，具體的單項支出就必須嚴(yán)格控制。在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者工程部詳見《設(shè)備材料采購規(guī)范》第九條、第十三到十六條173。投入使用后的質(zhì)量驗收物業(yè)公司材料保管與保修172。外觀質(zhì)量的驗收173。幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗收詳見《設(shè)備材料采購規(guī)范》第八條173。經(jīng)辦部門（工程部或設(shè)計部）詳見《付款審批程序規(guī)范》附件3“甲供材料付款流程”和附件7“采購類付款流程”材料驗收172。175。174。預(yù)付款限額控制173。材料款支付進(jìn)度174。審算部詳見《招投標(biāo)管理規(guī)范》第六、七條和《設(shè)備材料采購規(guī)范》第四條材料款支付172。招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計劃。技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計部確定或封樣。市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。安裝、驗收周期與工程進(jìn)度相配合176。生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合具體參照標(biāo)準(zhǔn)暫缺174。控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件材料進(jìn)場計劃172。根據(jù)情況由不同級別人員最終審批。甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位173。多層次多角度審核工程進(jìn)度。按進(jìn)度付款。按合同約定執(zhí)行付款。要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時間。材料計劃簽認(rèn)。限時編制材料計劃。先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費用。施工所用的各項材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。通過投標(biāo)確定配合費。力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。各專業(yè)互審互簽制度。圖紙多層次會審會簽及審批制度。資料工程師詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第十八、十九條。（3）簽證的反饋172。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可正式簽證。173。經(jīng)辦部門（設(shè)計部或工程部）詳見《工程變更管理辦法》——“工程變更的控制辦法”？？？？（2）簽證的審批172。173?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件（續(xù)）施工現(xiàn)場簽證（1）簽證的工程量172?，F(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅持當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則?，F(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。主管總經(jīng)理詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第十三條。（3）變更的審批172。變更必須有設(shè)計單位、設(shè)計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。發(fā)生變更項目的負(fù)責(zé)人詳見《工程現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》第5到第8條。173。根據(jù)變更原因?qū)⒃O(shè)計變更分成四類，不同類別按相應(yīng)的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。審算部成本管理員負(fù)責(zé)計算變更后的成本現(xiàn)狀。甲方項目代表執(zhí)行修改的工期評估。審算部負(fù)責(zé)計算變更費用（含可能引起的索賠）。各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。173?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制參考文件設(shè)計變更環(huán)節(jié)（1）變更評估172。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進(jìn)行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第6條、第16條至20條、和招投標(biāo)管理程序招投標(biāo)工作組審核招投標(biāo)評審委員會審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第6條、第16條至20條、和招投標(biāo)管理程序控制要點控制什么怎么控制誰來控制參考文件評標(biāo)和定標(biāo)(1)技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)(2)經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序技術(shù)評標(biāo)經(jīng)濟(jì)評標(biāo)合作經(jīng)歷技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評標(biāo)審算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書的評標(biāo)財務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第21條至33條、和招投標(biāo)管理程序綜合審核投標(biāo)單位；評定中標(biāo)單位招投標(biāo)評審委員會審核、評定。審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第8條至15條和招投標(biāo)管理程序招投標(biāo)文件各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：（1）工期；（2）工程造價或取費標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（10）接標(biāo)時間；（11）開標(biāo)時間；（12）定標(biāo)方法；（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其他要求等。詳見招投標(biāo)管理規(guī)范第8條至15條和招投標(biāo)管理程序175。審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。主辦部門推薦五家投標(biāo)單位報招投標(biāo)工作組。從公司認(rèn)可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標(biāo)書制訂，重點在于評標(biāo)。智能化內(nèi)容控制銷售部負(fù)責(zé)174。招投標(biāo)招投標(biāo)評審委員會（4）智能化設(shè)計172。爭取政府有利條件項目部負(fù)責(zé)（3）環(huán)境方案設(shè)計172。有針對性擴(kuò)充建筑物功能設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售、工程部協(xié)助（2）市政配套方案172。裝飾綜合價格拆分分析參見深圳公司文件（3） 招投標(biāo)制訂設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助評審招投標(biāo)評審委員會控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件功能設(shè)計（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估172。根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備設(shè)計部負(fù)責(zé)174。施工招投標(biāo)裝修方案設(shè)計（1） 方案設(shè)計要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求設(shè)計部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助（2） 材料設(shè)備選型成本方案172。項目部（3） 報施圖（4） 審圖（5） 施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計洽商設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會銷售部（6） 面積測算設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助銷售包裝設(shè)計172。建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價70%的部分屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。設(shè)計調(diào)整施工圖設(shè)計（1） 施工圖設(shè)計要求172。樁基設(shè)計2種以上形式173。搜集權(quán)威地質(zhì)資料173。內(nèi)部評審招投標(biāo)評審委員會175。根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計要求招標(biāo)173。根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算設(shè)計部與工程部負(fù)責(zé)173。設(shè)計要求174。注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整項目部負(fù)責(zé)，設(shè)計部配合控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件擴(kuò)初設(shè)計（1）擴(kuò)初設(shè)計要求172。方案設(shè)計評審招投標(biāo)評審委員會（2）報批172。根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設(shè)計任務(wù)書設(shè)計部負(fù)責(zé)，項目部、銷售部協(xié)作173。設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計部負(fù)責(zé)，工程部配合174。由項目、設(shè)計、工程、審算、財務(wù)、銷售等各部門組成評審委員會，總經(jīng)理負(fù)責(zé)（3）設(shè)計成果172。173?？尚行栽O(shè)計變更設(shè)計部負(fù)責(zé)，項目、審算、銷售部配合暫缺相應(yīng)可操作參考文件，以下同（2）方案評審172。規(guī)劃要點確立175。市場信息搜集和分析173。設(shè)計部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。項目部負(fù)責(zé)第二項規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。選擇有利于公司利益的方式176。付款時間176。項目部負(fù)責(zé)176。交房標(biāo)準(zhǔn)195。盡可能地延后交房，174。項目部負(fù)責(zé)174。分成比例173。符合集團(tuán)要求，有利于北京公司；172。項目部負(fù)責(zé) 合作開發(fā)172。與項目付款時間直接掛鉤。工程部、項目部負(fù)責(zé)176。三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)175。周期長、次數(shù)多174。項目部負(fù)責(zé)174。付款總額173。明確買斷內(nèi)容明細(xì)172。項目部、設(shè)計部負(fù)責(zé) 買斷項目172。規(guī)劃條件175。工程部、設(shè)計部和審算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分。大市政費用174。房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費用173。173。少交或晚交，力爭減免172?？刂埔c控制什么怎么控制誰來控制備查文件開發(fā)形式 新征土地172。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。本指導(dǎo)由總部財務(wù)部負(fù)責(zé)解釋和修訂。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)自身開發(fā)項目情況，進(jìn)行補(bǔ)充完善并制定本單位成本核算的具體規(guī)范。成本報表主要包括：(1) “房地產(chǎn)成本結(jié)轉(zhuǎn)情況表”；(2) “房地產(chǎn)成本比較分析表”；(3) “開發(fā)間接費明細(xì)表”；(4) “房地產(chǎn)項目綜合情況表”；(5) “房地產(chǎn)成本合同執(zhí)行情況表”；編報時間:72 成本報表報送時間為每季后10日內(nèi)，年度報表時間以決算通知為準(zhǔn)，另外總部可根據(jù)項目開發(fā)的不同階段要求報送有關(guān)成本報表。 某成本計算對象完成投資額分配比例 = 100%可資本化的借款費用不包括借款手續(xù)費及傭金等；614 可確定借款用途并?？顚Ｓ玫?，可將借款費用直接計入受益的成本核算對象；不能分清具體用途的借款費用，可采用各項目累計投資額、各項目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各成本核算對象間分?jǐn)偅蝗绻淮涡岳?shù)額較大時，也可先通過“待攤費用”歸集后，再分配計入各成本核算對象的“開發(fā)間接費”。611 如果有周轉(zhuǎn)房，每月應(yīng)計入開發(fā)間接費的周轉(zhuǎn)房攤銷，可比照房屋類固定資產(chǎn)的折舊年限采用平均年限法進(jìn)行攤銷，并按周轉(zhuǎn)房造價4%計算殘值。如根據(jù)開發(fā)特點，確需采取預(yù)提開發(fā)間接費辦法時，預(yù)提數(shù)與實際支出數(shù)之間的差額應(yīng)于年度終了時一次進(jìn)行調(diào)整。68 凡是能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性的）支出，不得計入房屋等成本核算對象的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施應(yīng)分配的其他配套設(shè)施費，應(yīng)計入其開發(fā)成本的“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)—配套設(shè)施費”項目中。預(yù)提數(shù)與實際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時調(diào)整房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。(2) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè)(有前有后、穿插進(jìn)行)的情況下：▲ 應(yīng)先通過“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)”科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施完工后，再按房屋等成本核算對象的建筑面積和分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法，分配計入房屋等成本核算對象的成本項目。67 凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均應(yīng)計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目：(1) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下：▲ 能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。 工程標(biāo)價* 建筑安裝工程費 = 該項工程預(yù)算造價計算公式為：某項工程的實際66 對幾個工程一并招標(biāo)出包且按標(biāo)價結(jié)算的，應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價款時，按每個工程(或成本核算對象)的預(yù)算造價占各項工程預(yù)算造價之和的比例，計算各自的標(biāo)價即實際建筑安裝工程費。64 一般應(yīng)在與承包單位進(jìn)行工程價款結(jié)算時，按承包單位根據(jù)當(dāng)月實際完成工作量提出，經(jīng)甲方審定、雙方確認(rèn)的“已完工程月報表”、“工程價款結(jié)算單”所確定的工程價款，直接計入房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目?；A(chǔ)設(shè)施費63一般能夠區(qū)分成本核算對象的，應(yīng)直接計入房屋等成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目中；如果在開發(fā)的建設(shè)場地上有多個開發(fā)項目，不能區(qū)分成本核算對象時，其基礎(chǔ)設(shè)施費應(yīng)先在“開發(fā)成本—土地開發(fā)—基礎(chǔ)設(shè)施費”科目進(jìn)行歸集，待基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的費用按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入有關(guān)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目中。 按建筑面積計征（或補(bǔ)償）時：不論是公共用地還是房屋等成本核算對象自身用地發(fā)生的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費”成本項目內(nèi)的費用，均應(yīng)按房屋等成本核算對象的建筑面積來分?jǐn)?。有關(guān)分配方法為：按土地面積計征地價、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費時：方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價和拆遷補(bǔ)償費分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價和拆遷補(bǔ)償費，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的地價和拆遷補(bǔ)償費，按房屋等成本核算對象的占地面積進(jìn)行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的地價和拆遷補(bǔ)償費。 開發(fā)產(chǎn)品項目名稱成本核算對象設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳 通訊費周轉(zhuǎn)房攤銷利息并借款費用質(zhì)量檢驗費物業(yè)管理基金其他 差旅交通費 開發(fā)間接費各項目工資及附加費定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本 待分?jǐn)偱涮自O(shè)施費同上 待分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施費同上待分?jǐn)偳捌诠こ藤M同上 開發(fā)間接費自一級科目 建筑安裝工程費同上（各住宅小區(qū)、配套設(shè)施）前期工程費同上一級科目二級科目三級科目四級科目五級科目備注各單位在進(jìn)行“開發(fā)產(chǎn)品”核算的同時，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細(xì)資料。55 “開發(fā)產(chǎn)品”科目：核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。本科目一般應(yīng)按費用的內(nèi)容設(shè)置二級科目進(jìn)行核算。54 “待攤費用” 科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對象在本期發(fā)生但