【正文】 開發(fā)過程中，本單位項目、設(shè)計、工程、預(yù)算、材料等業(yè)務(wù)部門為組織與管理開發(fā)項目建設(shè)而發(fā)生的各項費用。(這類費用由本科目歸集并按一定方法、標(biāo)準(zhǔn)分配后，再計入各成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目中去)。各級明細科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表”。53 “預(yù)提費用”科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對象，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的尚未支付的成本、費用。本科目一般應(yīng)按費用的內(nèi)容設(shè)置二級科目進行核算。應(yīng)預(yù)提的費用一般包括：配套設(shè)施費；與合作單位共建項目應(yīng)負(fù)擔(dān)的由合作單位墊付的費用；租金；保險金；借款利息；修理費用及應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的尚未支付的地價等。費用預(yù)提的時間：應(yīng)由房屋等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費用，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時預(yù)提。配套設(shè)施費的預(yù)提范圍、條件、依據(jù)和計算方法：范圍：開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費用。能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費用不得預(yù)提。條件：配套設(shè)施費的預(yù)提條件為：房屋與配套設(shè)施非同步開發(fā)(有前有后、穿插進行)；先建房屋，后建配套設(shè)施。依據(jù)：擬建配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本。計算方法：某成本核算對象應(yīng) 該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算 配套設(shè)施費 = *預(yù)提的配套設(shè)施費 成本(或計劃成本) 預(yù) 提 率配套設(shè)施 該配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計劃成本 = *100%費預(yù)提率 應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費各開發(fā)產(chǎn)品的 預(yù) 算 成 本（或計劃成本）式中應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括房屋、能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)大配套設(shè)施。54 “待攤費用” 科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對象在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費用。如：項目開發(fā)前期為項目開發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出(分?jǐn)偲谙逓轭A(yù)計項目開發(fā)期，項目開發(fā)期超過一年的列“長期待攤費用”)、廣告費、低值易耗品攤銷、預(yù)付保險費、預(yù)付報刊費等。本科目一般應(yīng)按費用的內(nèi)容設(shè)置二級科目進行核算。55 “開發(fā)產(chǎn)品”科目：核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。各級明細科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表”。各單位在進行“開發(fā)產(chǎn)品”核算的同時，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細資料。房地產(chǎn)成本核算科目明細表一級科目二級科目三級科目四級科目五級科目備注開發(fā)成本各項目各成本核算對象土地征用及拆遷補償費按前述明細完工轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品（各住宅小區(qū)、配套設(shè)施）前期工程費同上 基礎(chǔ)設(shè)施費同上 建筑安裝工程費同上 配套設(shè)施費同上 開發(fā)間接費自一級科目待分?jǐn)傉鞯丶安疬w補償費按前述明細開發(fā)間接費轉(zhuǎn)入待分?jǐn)偳捌诠こ藤M同上 待分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施費同上 待分?jǐn)偱涮自O(shè)施費同上 開發(fā)間接費各項目工資及附加費定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本有關(guān)部門辦公費用 差旅交通費 修理費 通訊費周轉(zhuǎn)房攤銷利息并借款費用質(zhì)量檢驗費物業(yè)管理基金其他 開發(fā)產(chǎn)品項目名稱成本核算對象設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳第六章 成本費用的歸集與分配土地征用及拆遷補償費61 一般能分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的成本項目中；如果分不清成本核算對象，須兩個或兩個以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)時，可先在“開發(fā)成本—土地開發(fā)—土地費用”科目進行歸集，再將其分配計入有關(guān)成本核算對象的開發(fā)成本；也可以直接分配計入“開發(fā)成本有關(guān)成本核算對象土地拆遷及補償費”。有關(guān)分配方法為：按土地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時：方法一：先按小區(qū)的占地面積將地價和拆遷補償費分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價和拆遷補償費，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的地價和拆遷補償費，按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的地價和拆遷補償費。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的地價及拆遷補償費來分配。 按建筑面積計征（或補償）時：不論是公共用地還是房屋等成本核算對象自身用地發(fā)生的“土地征用及拆遷補償費”成本項目內(nèi)的費用，均應(yīng)按房屋等成本核算對象的建筑面積來分?jǐn)偂?前期工程費62能夠分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的“前期工程費”成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本對象負(fù)擔(dān)的前期工程費，可通過“開發(fā)成本— 土地開發(fā)—前期工程費”科目歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入各成本核算對象的成本項目?；A(chǔ)設(shè)施費63一般能夠區(qū)分成本核算對象的，應(yīng)直接計入房屋等成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目中；如果在開發(fā)的建設(shè)場地上有多個開發(fā)項目，不能區(qū)分成本核算對象時，其基礎(chǔ)設(shè)施費應(yīng)先在“開發(fā)成本—土地開發(fā)—基礎(chǔ)設(shè)施費”科目進行歸集，待基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的費用按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入有關(guān)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目中。建筑安裝工程費64 一般應(yīng)在與承包單位進行工程價款結(jié)算時，按承包單位根據(jù)當(dāng)月實際完成工作量提出，經(jīng)甲方審定、雙方確認(rèn)的“已完工程月報表”、“工程價款結(jié)算單”所確定的工程價款，直接計入房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。65 預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費支出，計入“開發(fā)成本”科目，應(yīng)先在“預(yù)付帳款—預(yù)付承包單位款”科目核算，待工程價款結(jié)算時，再從實際應(yīng)付工程款中扣回。66 對幾個工程一并招標(biāo)出包且按標(biāo)價結(jié)算的，應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價款時，按每個工程(或成本核算對象)的預(yù)算造價占各項工程預(yù)算造價之和的比例，計算各自的標(biāo)價即實際建筑安裝工程費。根據(jù)經(jīng)計算得出的建筑安裝工程費，計入有關(guān)房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。計算公式為：某項工程的實際 該項工程預(yù)算造價 = 工程標(biāo)價* 建筑安裝工程費 各項工程預(yù)算造價合計 配套設(shè)施費67 凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均應(yīng)計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目：(1) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下：▲ 能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。▲ 不能分清成本核算對象的，應(yīng)先由“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項目進行歸集，再分配計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。(2) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè)(有前有后、穿插進行)的情況下：▲ 應(yīng)先通過“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)”科目進行歸集，待配套設(shè)施完工后，再按房屋等成本核算對象的建筑面積和分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法，分配計入房屋等成本核算對象的成本項目。(3) 先開發(fā)房屋等開發(fā)產(chǎn)品，后建配套設(shè)施；或房屋等開發(fā)產(chǎn)品已開發(fā)完工移交或出售，而配套設(shè)施尚未全部完工的情況下：▲ 可按配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計劃成本)進行預(yù)提，并歸集在“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項目，再按房屋等成本核算對象的建筑面積，分配計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。預(yù)提數(shù)與實際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時調(diào)整房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。▲ 如果預(yù)提的配套設(shè)施費含有多種配套設(shè)施項目，應(yīng)在每項配套設(shè)施完工時，逐項結(jié)轉(zhuǎn)并隨時調(diào)整房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目，不得等全部配套工程竣工后一次調(diào)整。68 凡是能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性的）支出，不得計入房屋等成本核算對象的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施應(yīng)分配的其他配套設(shè)施費，應(yīng)計入其開發(fā)成本的“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)—配套設(shè)施費”項目中。開發(fā)間接費69 應(yīng)先通過“開發(fā)間接費”科目歸集，于每季末根據(jù)實際發(fā)生數(shù)按建筑面積分配計入各項目的各成本核算對象，一般不得以計劃數(shù)計入開發(fā)成本。如根據(jù)開發(fā)特點，確需采取預(yù)提開發(fā)間接費辦法時，預(yù)提數(shù)與實際支出數(shù)之間的差額應(yīng)于年度終了時一次進行調(diào)整。610 成本應(yīng)計入房屋等開發(fā)產(chǎn)品的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費。611 如果有周轉(zhuǎn)房，每月應(yīng)計入開發(fā)間接費的周轉(zhuǎn)房攤銷，可比照房屋類固定資產(chǎn)的折舊年限采用平均年限法進行攤銷，并按周轉(zhuǎn)房造價4%計算殘值。關(guān)于借款費用資本化612 借款費用資本化的期限：可自房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)投入起至完工交付時止，其間開發(fā)商主動實施的停工其間不包括在內(nèi)；613 可資本化的借款費用包括：與開發(fā)項目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失、債券溢價，減去債券折價、利息收入、匯兌收益以及借款到位后、使用前的其他投資收益，如利息收入等減項微小也可直接計入財務(wù)費用。可資本化的借款費用不包括借款手續(xù)費及傭金等；614 可確定借款用途并專款專用的，可將借款費用直接計入受益的成本核算對象；不能分清具體用途的借款費用，可采用各項目累計投資額、各項目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各成本核算對象間分?jǐn)?；如果一次性利息?shù)額較大時，也可先通過“待攤費用”歸集后，再分配計入各成本核算對象的“開發(fā)間接費”。 某成本計算對象完成投資額分配比例 = 100% 項目完成投資總額第七章 成本報表報表種類：71 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按要求編報成本報表。成本報表主要包括：(1) “房地產(chǎn)成本結(jié)轉(zhuǎn)情況表”；(2) “房地產(chǎn)成本比較分析表”；(3) “開發(fā)間接費明細表”；(4) “房地產(chǎn)項目綜合情況表”；(5) “房地產(chǎn)成本合同執(zhí)行情況表”；編報時間:72 成本報表報送時間為每季后10日內(nèi)，年度報表時間以決算通知為準(zhǔn)，另外總部可根據(jù)項目開發(fā)的不同階段要求報送有關(guān)成本報表。編報要求：73 詳見總部財務(wù)部統(tǒng)一印發(fā)的表樣及各表的說明。第八章 附 則81 本指導(dǎo)適用于集團所屬的控股經(jīng)營和受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)自身開發(fā)項目情況，進行補充完善并制定本單位成本核算的具體規(guī)范。82 本指導(dǎo)未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。本指導(dǎo)由總部財務(wù)部負(fù)責(zé)解釋和修訂。 房地產(chǎn)成本控制精要目 錄第一項………….立項成本控制要點應(yīng)用指南第二項………….規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第三項………….招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第四項………….施工環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第五項………….材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第六項………….銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第七項………….工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點應(yīng)用指南第八項………….期間費用的成本控制要點應(yīng)用指南第九項………….物業(yè)管理成本控制要點應(yīng)用指南附件………….北京公司規(guī)范化管理系列文件40 / 40第一項立項成本控制要點應(yīng)用指南立項環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。項目部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項目部來承擔(dān)。控制要點控制什么怎么控制誰來控制備查文件開發(fā)形式 新征土地172。征地費用 172。少交或晚交，力爭減免172。項目部負(fù)責(zé)詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二。173。拆遷安置費用173。房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費用173。項目部負(fù)責(zé)174。大市政費用174。自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理174。工程部、設(shè)計部和審算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分。175。規(guī)劃條件175。滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本175。項目部、設(shè)計部負(fù)責(zé) 買斷項目172。買斷內(nèi)容172。明確買斷內(nèi)容明細172。項目部負(fù)責(zé)詳見項目立項成本控制要點說明中項目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及買斷方式的成本構(gòu)成173。付款總額173。為公司爭取最大利益173。項目部負(fù)責(zé)174。付款時間174。周期長、次數(shù)多174。項目部負(fù)責(zé)175。三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)175。明確驗收標(biāo)準(zhǔn)明細175。工程部、項目部負(fù)責(zé)176。手續(xù)風(fēng)險176。與項目付款時間直接掛鉤。1