安邦房地產(chǎn)研究簡報-文庫吧資料
2025-07-04 09:35本頁面
【正文】 宅市場的梯級消費正在形成。北京市國土房管局的官員以三句話概括了今年1至5月北京樓市的特點：第一是供應(yīng)充足；第二是價格平穩(wěn)市場活躍；第三，存量房市場大幅上漲，已購公房取得突破性進展。統(tǒng)計局發(fā)言人于秀琴分析數(shù)據(jù)時指出，盡管一季度的價格主要是被北京遠(yuǎn)郊住宅和經(jīng)濟適用房的銷售增長所拉低，但近期看，北京樓價不會出現(xiàn)大幅度攀升。4000元以下住宅價格呈現(xiàn)出上升趨勢，其中以昌平、通州、大興最為顯著，究其原因，交通等配套設(shè)施的完善是主要原因。因而提升品質(zhì)和服務(wù)水平是寫字樓市場開發(fā)的關(guān)鍵。預(yù)計在20062007年能達到香港和新加坡現(xiàn)在的水平，而要縮短與東京和紐約的差距則絕非短期能做到的，這涉及到城市及其所在區(qū)域的整體經(jīng)濟水平的發(fā)展能力。與之相比，目前香港有547萬平方米，新加坡有750萬平方米，紐約達2600萬平方米，而東京則高達2900萬平方米，且?guī)讉€城市寫字樓的入住率也幾乎都達到了90%以上。（RJYL） 〖行業(yè)情報〗20042007年上海預(yù)計推出400萬平米甲級寫字樓 在國家宏觀調(diào)控政策的指導(dǎo)下，江西房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)趨緩，%。今年一季度全省房地產(chǎn)投資增幅72%，%。拆遷規(guī)模今年初預(yù)計為2600萬平方米，實際肯定會縮減。但全省經(jīng)濟適用房、中低價商品房供應(yīng)明顯不足。如果今年干預(yù)不當(dāng)，房地產(chǎn)市場可能會受到傷害。不過，安邦分析師認(rèn)為，四川省如果以商品房價格上漲以及前5個月空置率上升為主要依據(jù)，要對房地產(chǎn)市場進行干預(yù)，一定要當(dāng)心。四川省建設(shè)廳認(rèn)為，省內(nèi)房價出現(xiàn)了虛漲，這與投機性購房有很大關(guān)系，影響了商品房市場正常的供求關(guān)系。 來自四川的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年15月，四川全省商品房平均銷售價格為每平方米1514元，%；但同時，%，出現(xiàn)了商品房銷售面積大于商品房竣工面積的情況，商品房銷售價格上漲速度明顯加快。此外，政府?dāng)M引導(dǎo)部分項目轉(zhuǎn)為土地一級開發(fā)，原建設(shè)單位可以確定為土地一級開發(fā)實施主體，受市（區(qū)）土地整理儲備中心委托實施一級開發(fā)工作，完成后交由后者入市交易，并由后者對前者給予合理補償。在項目被否定之后，政府將如何處理這些項目用地？據(jù)稱，政府?dāng)M主要通過兩種途徑解決：一是政府收購或收回儲備，二是讓這些項目直接入市交易。根據(jù)有關(guān)規(guī)定：簽訂土地出讓合同后，開發(fā)商必須在60日內(nèi)交清全部地價款；新征用地必須在專戶足額儲存征地費用；對閑置或未按期履行合同建設(shè)的、未按期交納土地出讓金的，按有關(guān)合同約定解除出讓合同，收回國有土地使用權(quán)重新入市交易；對于簽訂了出讓合同，未按期付清地價款的建設(shè)單位，國土房管部門將不再為其提供其他用地等等。因此，就今年形勢而言，北京市的土地供應(yīng)不是問題，還可能出現(xiàn)過剩，但完成土地開發(fā)的資金則會成為大問題，將成為北京房地產(chǎn)市場的主要矛盾。換句話說，如果嚴(yán)格執(zhí)行“71號令”，北京市必須在8月31日之前將多于去年全年出讓經(jīng)營性項目用地總量5倍的土地量出讓到市場中去。北京市國土資源與房屋管理局此后對北京市經(jīng)營性項目歷史遺留問題進行了清查，結(jié)果顯示：北京尚有歷史遺留項目用地1091宗，如果嚴(yán)格執(zhí)行“71號令”，那么涉及尚需辦理出讓的土地面積多達16362公頃。此外，大摩還估計，中國現(xiàn)在每年有20%至30%是物業(yè)落成量是來自市區(qū)重建，因此，該項措施的出臺將使全國每年的物業(yè)落成量減少6000萬至1億平方米，相當(dāng)于每年2000億至4000億元人民幣的投資額，而這相當(dāng)于中國每年固定資產(chǎn)投資的3%至7%。對此，著名國際投行，摩根士丹利近日發(fā)表報告提醒，拆遷政策對地產(chǎn)商的中長期盈利會有負(fù)面影響，按照以往的經(jīng)驗，此政策將令國內(nèi)大部分城市中牽涉拆遷的市區(qū)重建項目的發(fā)展進度拖慢1年半，包括一些知名的大地產(chǎn)商在內(nèi)。（BHJ）摩根士丹利認(rèn)為拆遷政策使國內(nèi)重建項目拖慢1年半目前，前兩類基金準(zhǔn)備進入國內(nèi)市場的情況比較多，這與人民幣升值預(yù)期有一定關(guān)系，就算現(xiàn)在購買房產(chǎn)并沒有掙到錢，僅僅憑人民幣升值也能迅速增值。（BHJ）外資基金進入中國房地產(chǎn)業(yè)的幾種形態(tài)目前，外資基金開始進入中國的房地產(chǎn)業(yè)，不過，因為中國的法律環(huán)境尚待完善，企業(yè)的透明度不夠高，法人治理結(jié)構(gòu)也不夠完善，外資基金有些猶豫。目前，新希望集團在房地產(chǎn)領(lǐng)域總共投資35億元。緊接著又進入大連，建設(shè)中的大連新希望花園檔次高、位置好，增值潛力巨大。新希望集團將房地產(chǎn)作為第二主業(yè)。（IJYL） 劉永好的地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始“呼吸困難”劉氏兄弟在“分家”后，劉永好的新希望集團開始曾將資本重點轉(zhuǎn)向乳業(yè)。運營質(zhì)量穩(wěn)定性差，現(xiàn)金流波動幅度大。2003年，全國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了高速的增長，房地產(chǎn)投資首次超過1萬億元，施工面積和竣工面積分別同比增長26%%，%%，在此背景下，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)、主營業(yè)務(wù)收入、%、%、%；另一方面，滬、深兩市2003年總市值為42458億元，%，%。 房地產(chǎn)上市公司整體綜合實力增強，而股市表現(xiàn)與綜合實力增長及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背離。統(tǒng)計顯示，2003年以來，中國大多數(shù)城市的總體地價水平均保持了穩(wěn)中有升的趨勢，但地價增長幅度普遍低于房價增長幅度。從各地房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量來看，東部地區(qū)11個省市、中部地區(qū)8個省份和西部地區(qū)12個省區(qū)市的供應(yīng)總量分別占全國房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)量的56%、%%，與東、中、西部的房地產(chǎn)市場發(fā)育程度基本適應(yīng)。今年一季度，%，初步遏制了過去建設(shè)用地供應(yīng)主要以新增建設(shè)用地為主的勢頭。（LHJ）據(jù)介紹，對房地產(chǎn)開發(fā)用地適度從緊的供地政策主要包括，積極調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大普通商品房的土地供應(yīng)，限制高檔公寓等高檔商品房用地的土地供應(yīng)，停止別墅類土地供應(yīng)。”商務(wù)部官員曾放風(fēng)，從7月份開始的檢查主要以地方自查為主，把本地的商業(yè)設(shè)施建設(shè)的情況搞清楚，將有關(guān)項目分為三類：對于不符合商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、沒有市場前景的在建大型商業(yè)設(shè)施項目，應(yīng)予改建或停建；未開工的擬建項目，組
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