安邦房地產(chǎn)研究簡報(bào)-在線瀏覽
2024-08-08 09:35本頁面
【正文】 中出現(xiàn)了每股凈現(xiàn)金流為負(fù)的現(xiàn)象，這表明由于開發(fā)周期長，投資大，資金回款速度慢等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流不穩(wěn)定成為普遍現(xiàn)象。不過，由于新希望進(jìn)入乳業(yè)已錯(cuò)過了高額回報(bào)期，2003年公司年報(bào)顯示，%，%。它在1996年進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，兩年后，投資12億元與成都統(tǒng)建辦聯(lián)手開發(fā)錦官新城，這是成都市最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目?？偼顿Y6億元，位于上海浦東世紀(jì)公園南大門附近的“世紀(jì)全景臺”建設(shè)也在積極推進(jìn)。不過，今年在中央宏觀調(diào)控背景下，在土地出讓政策以及銀行收緊銀根的連環(huán)重壓之下，一直給新希望集團(tuán)輸送巨額利潤的地產(chǎn)業(yè)，開始呼吸困難，至今在建工程僅60萬平方米，并且還不知道它的房地產(chǎn)部門有多少土地儲備，是否已繳足這些土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款的巨額資金。一般來說，境外基金分為三類：一是開發(fā)型，因?yàn)榉蓡栴}進(jìn)入的并不多，國內(nèi)目前境外基金用于開發(fā)房產(chǎn)的不超過10家，但投資額度并不少，有一家投資額度已經(jīng)超過40億元；二是持有物業(yè)型，持有房產(chǎn)或擁有房地產(chǎn)公司的一部分股權(quán)，通過出租來解決資金回報(bào)問題，在美國叫做不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)信托，目前進(jìn)入比較多，大概有二三十家；三是重組類，就是替地產(chǎn)公司把不良資產(chǎn)處理掉，如爛尾樓等的打包處理。據(jù)華遠(yuǎn)總經(jīng)理任志強(qiáng)估計(jì)，按公司現(xiàn)有總數(shù)量來看，估計(jì)可能不會超過3%的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)能夠和國外基金公司接洽、上市以及動(dòng)用信托手段和境外基金結(jié)合。 盲目擴(kuò)大拆遷規(guī)模，甚至濫用行政權(quán)力、違法違規(guī)強(qiáng)制拆遷一直是國內(nèi)城鎮(zhèn)房屋拆遷的主要問題，為此，國務(wù)院向全國發(fā)出關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知。大摩認(rèn)為，該項(xiàng)措施對于持有較多已支付地價(jià)及發(fā)展圖已獲批準(zhǔn)的地產(chǎn)商來說比較有利，那些土地儲備集中在郊區(qū)，以及發(fā)展大眾化住宅為主的地產(chǎn)商受到的影響也較小。（RZHJ）〖區(qū)域市場動(dòng)態(tài)〗北京市場今年土地供應(yīng)不是問題，而資金是個(gè)大問題今年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國土資發(fā)〔2004〕71號，以下簡稱“71號令”），要求各省市在2004年8月31日之前將歷史遺留問題加以界定并處理完畢，8月31日之后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)。2003年一整年，北京市共出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)3261公頃，不到16362公頃的五分之一。很明顯，如果這些土地今年內(nèi)完成協(xié)議出讓，將對北京的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大沖擊。（LHJ）北京市對被否定項(xiàng)目的用地將如何處理？在宏觀調(diào)控的背景之下，政府對協(xié)議出讓土地將實(shí)行嚴(yán)格管理。以北京為例，據(jù)有關(guān)媒體披露，政府可能否定歷史遺留項(xiàng)目中的相當(dāng)一部分。據(jù)了解，對于直接入市交易的土地，政府可能會將其優(yōu)先納入土地供應(yīng)計(jì)劃，并擬實(shí)行四種制度對原開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行鼓勵(lì)：一是通過招標(biāo)方式出讓，原開發(fā)建設(shè)單位可以在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)；二是對原開發(fā)建設(shè)單位申報(bào)的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行備案；三是原開發(fā)建設(shè)單位可參與土地公開交易增值收益分配；四是實(shí)行換地權(quán)益書制度，即原開發(fā)建設(shè)單位對被收購?fù)恋氐囊淹度腩~，可以抵作將來購買土地時(shí)的費(fèi)用。（LHJ）四川省干預(yù)房價(jià)虛漲要當(dāng)心今年15月，%，其空置地明顯主要集中在成都、瀘州、綿陽、南充、自貢和內(nèi)江等城市，各地空置商品房均在30萬平方米以上。為此，四川省建設(shè)廳明確表示，今年將建成550萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房以稀釋房地產(chǎn)市場，政府部門還擬將出臺一系列抑制房價(jià)虛漲的新規(guī)定，在部分城市試點(diǎn)實(shí)行對“炒房”性質(zhì)的預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓，以及住用未滿一年或擁有兩套以上住房的轉(zhuǎn)讓全額征收交易稅費(fèi)。去年受到SARS疫情沖擊，房地產(chǎn)市場的相關(guān)基數(shù)是偏低的。（IHJ） 15月江蘇商品房均價(jià)2606元/平方米，%根據(jù)近日通報(bào)的江蘇省15月房地產(chǎn)發(fā)展情況，15月，江蘇商品房均價(jià)2606元/平方米，%；開發(fā)商資金儲備充裕，15月資金到位679億，同比增長38%；消費(fèi)者購房能力不減，15月全省商品房預(yù)售款207億，同比增長69%；開發(fā)投資仍然保持增勢；15月投資額32億，%；商品房銷售強(qiáng)勁，15月銷售面積784萬平方米，同比增長46%，其中個(gè)人購房748萬平方米，同比增長45%，5月底，全省商品房空置面積368萬平方米，同比下降22%。15月，全省經(jīng)濟(jì)適用房上市332萬平方米，僅占整體市場分額的5%，而去年同期這一比重為8%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中度明顯提高，全省2600多家開發(fā)企業(yè)中今年15月有129家沒有在建項(xiàng)目。（RJYL）%，5月增幅分別比4月回落76；，%，增幅比上月回落7個(gè)百分點(diǎn)；，%，增幅比上月回落4個(gè)百分點(diǎn)。 據(jù)一家專業(yè)資訊公司資料，上海市在20042007年間預(yù)計(jì)能推出近400萬平方米的甲級寫字樓，屆時(shí)上海的甲級寫字樓總面積將達(dá)近800萬平方米。由此看來，上海市在向著國際化大都市發(fā)展的過程中邁進(jìn)，寫字樓的面積將是一個(gè)不斷增長的過程，但是要趕上這些大都市還需要一個(gè)較長的過程。就目前上海市甲級寫字樓供不應(yīng)求的情況來看，高品質(zhì)高檔次的寫字樓市場將持續(xù)看好，中低檔的辦公樓卻吸納乏力，空置率呈現(xiàn)進(jìn)一步加大的趨勢。（RJYL） %北京市國土房管局掌握的預(yù)售登記信息顯示，今年15月，%，其中，%。事實(shí)上，就在人們普遍認(rèn)為出現(xiàn)了樓市淡季旺銷的一季度，北京市的房價(jià)也并未上升，北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是，今年頭3個(gè)月，北京商品住宅平均售價(jià)下降了142元，為每平方米4360元。梯級消費(fèi)正在形成。今年15月，存量房交易量達(dá)到2萬余套，比去年同期增長55%，其中已購公房交易量超過萬套，占整個(gè)交易量的55%，去年同一比例只有32%。（RJYL）1季度南京商務(wù)辦公樓空置面積同比增長147%從南京市房地產(chǎn)市場研究中心了解到，今年一季度，增幅達(dá)到147%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度，南京共成交商務(wù)辦公用房833套，其中100平方米以下的套
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