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房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理課程設(shè)計(jì)(論文)-文庫(kù)吧資料

2025-07-03 15:12本頁(yè)面
  

【正文】 結(jié)構(gòu)、噪音或污染。同時(shí)也有望成為和時(shí)代廣場(chǎng)、世紀(jì)大廈等一體的中心商業(yè)圈,同時(shí)與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較,本項(xiàng)目未來(lái)升值的期望值較高,售價(jià)可有一定幅度的上揚(yáng),具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):(1)本項(xiàng)目表還處于立項(xiàng)階段,還有充足的時(shí)間和機(jī)會(huì)適應(yīng)市場(chǎng);(2)本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合定位適中,將來(lái)對(duì)市場(chǎng)的應(yīng)變能力較強(qiáng)。根據(jù)以上幾步,最終分別計(jì)算出各單元每個(gè)單位的單價(jià),形成項(xiàng)目?jī)r(jià)格表。(4)針對(duì)每個(gè)單元先確定主價(jià)樓層,再定出垂直差價(jià)。(2)然后在對(duì)項(xiàng)目各區(qū)分別定出“分區(qū)平均單價(jià)”。根據(jù)項(xiàng)目定位,應(yīng)選擇具有可比性的同類、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤通過(guò)類比分析法進(jìn)行項(xiàng)目均價(jià)模擬數(shù),為此我們選取了以下樓盤作為比照對(duì)象:(1)競(jìng)爭(zhēng)樓盤:云頂上品 權(quán)重:40% 小戶型價(jià)格:3200銀海御苑 權(quán)重:30% 小戶型價(jià)格:3448書香名邸 權(quán)重:20% 小戶型價(jià)格:3828學(xué)府花園 權(quán)重:10% 小戶型價(jià)格:2938(2)確定比較因素比較因素權(quán)重分?jǐn)?shù)(1—1分)系數(shù)與云頂上品比與銀海御苑比與書香名邸比與學(xué)府花園比與云頂上品比與銀海御苑比與書香名邸比與學(xué)府花園比區(qū)域因素20%10110樓盤因素25%11010物業(yè)因素13%101000工程進(jìn)度因素12%01110合計(jì)(3)比較系數(shù)(4)與比較樓盤的均價(jià)相比()=1856===(5)均價(jià)=1344+=+=+=(6)均價(jià)權(quán)重之和 134440%+30%+20%+10%=(元)因此。定價(jià)方法項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較定價(jià)法定價(jià)。都有意識(shí)的通過(guò)定價(jià)來(lái)應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)或防止競(jìng)爭(zhēng),避免在競(jìng)爭(zhēng)中失利。(2)銷售目標(biāo)這一目標(biāo)不僅包括產(chǎn)品能全部銷售,而且包括產(chǎn)品能在最短的時(shí)間內(nèi)銷售額達(dá)到最大。這是企業(yè)選擇定價(jià)方法的依據(jù)。(6)儲(chǔ)備后手不要一次將子彈用光,適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后,做到分段法消控和分段性促銷。(3)價(jià)格透明樓價(jià)一經(jīng)定出,即完全公平公開,絕不搞討價(jià)還價(jià)和人情折扣。作為高價(jià)消費(fèi)品,許多購(gòu)房者是窮其一生積蓄購(gòu)買,他們?cè)跊Q定購(gòu)房時(shí)必然要貨比三家、慎之又慎。低開使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過(guò)程中占據(jù)主動(dòng),有較大的策略調(diào)(2)留有余地不把價(jià)格做得太滿,給客戶預(yù)留一定的升值空間。 理由:低開可以先聲奪人地吸引市場(chǎng)視線,引起置業(yè)者關(guān)注,從而迅速地聚集起人氣。各類物業(yè)檔次建議如下:商場(chǎng) ——產(chǎn)權(quán)式主題商城商鋪 ——街鋪街(兩層)一、產(chǎn)品定位分析塑造產(chǎn)品高附加值,價(jià)值價(jià)格;市場(chǎng)空缺,差異、創(chuàng)新產(chǎn)品高層住宅定位(1)本項(xiàng)目的住宅戶型結(jié)構(gòu)以緊湊型的二房、三房為主,大戶型(房)(2)創(chuàng)新戶型,如:空中庭院、入戶花園等;具體戶型設(shè)置建議如下:結(jié)構(gòu)名稱一室一廳兩室一廳兩室兩廳三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)面積(㎡)5080809090110110120130140140以上比例(%)20302510105商場(chǎng)定位街鋪80150平米。第二節(jié) 產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)錦州的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研,與本項(xiàng)目的綜合質(zhì)素分析,本項(xiàng)目應(yīng)做一個(gè)經(jīng)濟(jì)+美麗的復(fù)合型項(xiàng)目,集住宅、商場(chǎng)、商鋪等為一體的綜合性都市白領(lǐng)社區(qū),居住、商業(yè)、休閑,輕松、享受的開放式高雅社區(qū)。他們不需要奢華、不需要熱鬧,需要的寧?kù)o的生活、人情味濃的居住氛圍和經(jīng)常能見(jiàn)面的子女。直系親屬在錦州的外省或外市人士(約占整體消費(fèi)群體的5%)部分非錦州人士由于直系親屬在錦州,主要是子女。主要為遼寧省內(nèi)其他城市人士,在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ慕?jīng)濟(jì)能力,但不滿足于現(xiàn)狀,看好錦州發(fā)展?jié)摿?,想到錦州發(fā)展事業(yè)。他們關(guān)心的是物業(yè)的品質(zhì)與投資價(jià)值,對(duì)價(jià)格不太敏感,購(gòu)買的物業(yè)類型為大面積住宅或辦公用房,面積需求相對(duì)較大。 需求類型:小戶型SOHO,面積在4060平方左右,要求綜合環(huán)境與高科技配套齊全。商鋪的商業(yè)氛圍與升值潛力。 購(gòu)買決定因素:?jiǎn)挝粌r(jià)格適中,居住用房的面積和物業(yè)類型上有可炫耀的資本。在城區(qū)內(nèi)購(gòu)買物業(yè),可以用來(lái)自己居住或購(gòu)買辦公樓用來(lái)投資或自己使用。 客戶心理描述:自己有自己的生活圈子,在圈子里身份很重要,錢是有不少了,但如果花錢太奢侈心疼,沒(méi)必要。(3)企事業(yè)單位,個(gè)體企業(yè)主(約占整體消費(fèi)群體的15%)年齡層:3345歲客戶特征描述:他們是“真正”的錦州本地人,是錦州的中堅(jiān)力量,家庭穩(wěn)定,以三口之家為主,事業(yè)比較成功,但生活并不崇尚奢侈但需要張揚(yáng),錢是自己辛苦賺來(lái)的,雖然有房有車,但是還是不甘心,需要更體面點(diǎn),在圈子里要讓別人能夠知道自己是成功人士,而成功需要表現(xiàn)出來(lái)。購(gòu)買決定因素:?jiǎn)挝粌r(jià)格、合理舒適的面積組合、產(chǎn)品綜合質(zhì)素,教育條件。同時(shí)希望自己和家人能有個(gè)比較舒適居住環(huán)境,讓生活更自由輕松些。已經(jīng)成家,妻子孩子都很好。 購(gòu)買決定因素:?jiǎn)挝粌r(jià)格,價(jià)格滿意下的較高性價(jià)比,如產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境、配套、交通條件等。錦州移民白領(lǐng)——不是錦州本地人,不管有沒(méi)有戶口,畢業(yè)后一直在錦州工作,錦州是三線城市,是遼寧的后花園,生活又舒適,發(fā)展機(jī)會(huì)也很大。他們大多已厭倦漂泊的生活,他們已結(jié)婚或許已有了非常穩(wěn)定的戀愛(ài)關(guān)系,他們已對(duì)生活、愛(ài)情充滿責(zé)任感,他們希望安定,真正的安定,希望有一個(gè)家來(lái)使生活穩(wěn)定下來(lái)。另一方面,他們有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、文化層次,對(duì)購(gòu)買物業(yè)有一定的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),所以才真正知道所要購(gòu)買物業(yè)的價(jià)值。一、遠(yuǎn)期樓花的現(xiàn)狀下加強(qiáng)其它包裝定位分析:抓住主流消費(fèi)群,是市場(chǎng)主要購(gòu)買力所在;白領(lǐng)一族年齡層定位在25—35歲;小戶型公寓以首次置業(yè)為主,常規(guī)住宅則以二次置業(yè)為主,以良好的社區(qū)環(huán)境、升值潛力、創(chuàng)新產(chǎn)品和性價(jià)優(yōu)勢(shì)吸引投資型消費(fèi)者;以全市范圍目標(biāo)客戶為主,周邊換房客戶為輔。 主流客戶:錦州市的白領(lǐng);企業(yè)中高層管理者;企事業(yè)單位,個(gè)體企業(yè)主;年青的自由職業(yè)與IT一族。國(guó)家宏觀調(diào)控形勢(shì)不明朗,導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)前景模糊。第四節(jié) 市場(chǎng)威脅(T)周邊世紀(jì)嘉苑二期、梓山湖新城、北美陽(yáng)光城分流客戶。房地產(chǎn)業(yè)仍處于上升的階段,尤其是小戶型的發(fā)展存在較大的市場(chǎng)空間,市場(chǎng)需求量大。受國(guó)家金融政策的調(diào)整,利率調(diào)高,將一定程度上影響住房銷售。第二節(jié) 項(xiàng)目劣勢(shì)(W)地塊小,難以形成規(guī)模,內(nèi)部景觀建設(shè)受到一定的影響。區(qū)域文化氣息濃厚:朝陽(yáng)國(guó)際學(xué)校及天津城市學(xué)院靠近此地,文化氣息濃厚。周邊配套設(shè)施齊全:新一佳超市,華天大酒店,移動(dòng)聯(lián)通和電信營(yíng)業(yè)廳,國(guó)家、商業(yè)銀行,臨時(shí)停車位,錦師附小、錦州市人民醫(yī)院等設(shè)施,能很好的滿足住戶的生活需求。戶型設(shè)計(jì)合理:房型布局緊湊靈活,前衛(wèi)落地飄窗設(shè)計(jì),實(shí)得面積大,戶型周正,采光、通風(fēng)條件好,廳市廚衛(wèi)陽(yáng)臺(tái)等配套功能布局合理,動(dòng)靜分明,私密性良好。而精品小戶型雖然單價(jià)不低,但由于戶型面積小從而很好地控制了總價(jià),成為買家的過(guò)渡選擇。并且在選擇設(shè)計(jì)單位、承建商、物業(yè)管理公司時(shí)要慎重,最好選擇勢(shì)力雄厚,具有品牌優(yōu)勢(shì),并受客戶青睞的公司或單位。尤其本案面對(duì)錦州大道,西臨龍洲路,臨近錦州市政府和唯一的一個(gè)五星級(jí)酒店,商業(yè)氛圍濃厚,無(wú)論是自住還是投資都是十分有優(yōu)勢(shì)的。 銷售情況: 各樓盤銷售情況較好,推出的短時(shí)間內(nèi)就銷售達(dá)70%,同時(shí)下批次樓盤的VIP辦理情況較好,看房量大,購(gòu)買積極性高。價(jià)格: 樓盤單價(jià)統(tǒng)計(jì)表營(yíng)銷推廣:各樓盤都有自己的售樓部,而且建筑設(shè)計(jì)比較有特色,配套設(shè)施也較齊全,服務(wù)態(tài)度很好。綠化率大多在35%—40%。現(xiàn)將調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)如下:區(qū)位:四個(gè)樓盤距離本案相對(duì)較近,而且交通便利,周邊環(huán)境較好,均融合在高校文化圈和休閑娛樂(lè)圈內(nèi),大配套都比較齊全。第三章 開盤前的準(zhǔn)備工作第一節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本情況樓盤一:學(xué)府花園開發(fā)商:錦州金旅運(yùn)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址:錦州市迎賓東路與銀城南路交匯處停車位:856個(gè)總占地面積:120畝容積率:綠化率:36%建筑總面積:240666平方米總戶數(shù):1986戶類別:普通住宅配套設(shè)施:高爾夫球場(chǎng)、遼寧城市學(xué)院、錦州醫(yī)學(xué)??聘叩葘W(xué)院及附屬醫(yī)院裝修情況:毛坯交通情況:28路銷售均價(jià):2700戶型:一期以小戶型為主樓盤二:銀海御苑開發(fā)商:錦州市新欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址:錦州大道與金山路交匯處銷售代理:家和房產(chǎn)景觀設(shè)計(jì):浙江園林建筑設(shè)計(jì)院總占地面積:35000多平方米容積率:綠化率:35﹪建筑總面積:100000平方米總戶數(shù):346戶類別:普通住宅停車位:102個(gè)配套設(shè)施:遼寧城市學(xué)院、京天大酒店、步步高百貨、中國(guó)銀行裝修情況:毛坯交通情況:20路銷售均價(jià):2800元戶型:兩房、三房、四房樓盤三:大學(xué)康城開發(fā)商:錦州市康瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址:銀城南路與學(xué)府路交匯銷售代理:實(shí)效營(yíng)銷停車位:780個(gè)容積率:綠化率:40%總建筑面積:150000平米總戶數(shù):1200戶類別:多層、小高層周邊配套:大學(xué)康城社區(qū)商業(yè)配套及餐飲、娛樂(lè)、休閑、生活超市、精品購(gòu)物和時(shí)尚飾品等于一體。在未來(lái)的三到五年內(nèi),在錦州大道上將會(huì)形成分別以梓山湖、世紀(jì)大廈、華天商務(wù)中心、銀城壹號(hào)為中心的繁華商務(wù)圈。該項(xiàng)目將于2011年全面投入使用,同時(shí)勢(shì)必會(huì)對(duì)周邊的經(jīng)濟(jì)起到巨大的帶動(dòng)作用。(2)在過(guò)去的兩年內(nèi),龍洲路兩邊已經(jīng)逐漸聚集了眾多的高檔消費(fèi)餐飲娛樂(lè)場(chǎng)所。 六、學(xué)校 教育概念對(duì)住宅地產(chǎn)的拉動(dòng)是明顯的,項(xiàng)目距離僅朝陽(yáng)國(guó)際實(shí)驗(yàn)學(xué)校、錦師附小相距10分鐘車程,為本項(xiàng)目的小學(xué)教育提供了方便。 四、醫(yī)療衛(wèi)生 錦州市中心醫(yī)院、錦州市中醫(yī)院老都是市內(nèi)有名的醫(yī)院,離本項(xiàng)目較近,驅(qū)車僅510分鐘,為業(yè)主提供了健全的健康保障。三、周邊居民文體設(shè)施 項(xiàng)目以東600米處有梓山湖休閑廣場(chǎng),以南1公里有奧林匹克運(yùn)動(dòng)公園,周邊區(qū)域存在著大量的餐飲、休閑、健身、娛樂(lè)場(chǎng)所,可供居民進(jìn)行文體娛樂(lè)。并且本區(qū)域內(nèi)有多個(gè)建成多年的小區(qū),周邊社區(qū)環(huán)境也較為成熟。
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