【正文】 較規(guī)則的矩形形狀第三節(jié) 地塊資源項(xiàng)目地西鄰龍洲路，南靠錦州大道，東北兩方向緊挨住宅區(qū)。項(xiàng)目地的自然景觀資源較少，且僅靠錦州市的兩條主干道，整體呈現(xiàn)的是一片交通繁華的嘈雜之地。其自然資源的具體表現(xiàn)為：周圍環(huán)境景觀 項(xiàng)目地現(xiàn)狀 東面：錦州市公安局家屬區(qū)（比項(xiàng)目地高出5米左右）。南面：錦州大道。 西面：龍洲路。 北面：普通住宅樓。綜述：地塊缺少良好的自然景觀，僅有龍洲路路邊的隔離綠化花園有些許綠化植物，景觀資源評判幾乎為零。污染狀況 工業(yè)污染：該地塊距離市中心區(qū)近，周邊無廠礦企業(yè)所形成的工業(yè)性污染。 空氣污染：項(xiàng)目緊臨錦州大道與龍洲路，兩條路均為錦州市的主干道，車流量大，汽車尾氣排放嚴(yán)重，空氣質(zhì)量較差，但周圍建筑分布較稀疏，空氣流動交快，空氣質(zhì)量受影響較小。噪音污染：同樣是緊靠路邊且項(xiàng)目正前方即為十字路口，噪聲影響大。社會治安狀況 本項(xiàng)目靠近錦州市區(qū)的中心地帶。雖然車流量大，但是附近區(qū)域大部分為中高檔住宅小區(qū)以及餐飲休閑場所，并且緊靠錦州市公安局，所以治安狀況良好。衛(wèi)生狀況 項(xiàng)目地周邊的總體衛(wèi)生狀況良好，原因有以下四點(diǎn)： （1）項(xiàng)目地周邊的高檔消費(fèi)場所較多。 （2）項(xiàng)目地周邊多為高檔住宅小區(qū)。 （3）周邊的道路車流量雖然繁多，但是道路等級較高，且環(huán)衛(wèi)工作到位，基本沒有塵土飛揚(yáng)現(xiàn)象。 （4）同時錦州市正在創(chuàng)建省級文明城市，所以城區(qū)的衛(wèi)生狀況良好。第四節(jié) 周邊配套設(shè)施一、項(xiàng)目所在區(qū)域居民家庭數(shù)量及人口總數(shù) 項(xiàng)目地處于城市中心地帶邊緣，周邊有較多的政府辦公樓、政府家屬樓，如錦州市公安局，錦州市中級人民法院和錦州市電視臺。同時，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，周邊建立了多個高檔住宅項(xiàng)目，如梓山湖新城，世紀(jì)佳苑，時代廣場，緹香名苑等項(xiàng)目。這些大型項(xiàng)目的建立，將在未來兩到三年內(nèi)增加該區(qū)域的人口總數(shù)。并且本區(qū)域內(nèi)有多個建成多年的小區(qū)，周邊社區(qū)環(huán)境也較為成熟。二、居民習(xí)慣的日常購物場所項(xiàng)目區(qū)處于城區(qū)中心的邊緣地帶，在距離項(xiàng)目500米的地方即為新一佳超市，1000米處為華天商務(wù)圈，居民日常的購物、消費(fèi)及其方便。三、周邊居民文體設(shè)施 項(xiàng)目以東600米處有梓山湖休閑廣場，以南1公里有奧林匹克運(yùn)動公園，周邊區(qū)域存在著大量的餐飲、休閑、健身、娛樂場所，可供居民進(jìn)行文體娛樂。小區(qū)本身也規(guī)劃建設(shè)有小型廣場。 四、醫(yī)療衛(wèi)生 錦州市中心醫(yī)院、錦州市中醫(yī)院老都是市內(nèi)有名的醫(yī)院，離本項(xiàng)目較近，驅(qū)車僅510分鐘，為業(yè)主提供了健全的健康保障。 五、金融服務(wù) 周邊的銀行較多，如建行、工行、農(nóng)行等大中型銀行，距離本項(xiàng)目五分鐘路程，相對比較方便。 六、學(xué)校 教育概念對住宅地產(chǎn)的拉動是明顯的，項(xiàng)目距離僅朝陽國際實(shí)驗(yàn)學(xué)校、錦師附小相距10分鐘車程，為本項(xiàng)目的小學(xué)教育提供了方便。七、商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展（1）項(xiàng)目處于錦州中心城區(qū)邊緣，離華天商業(yè)圈僅一公里路程。（2）在過去的兩年內(nèi)，龍洲路兩邊已經(jīng)逐漸聚集了眾多的高檔消費(fèi)餐飲娛樂場所。（3）在項(xiàng)目的南面，錦州首家集大型商業(yè)廣場、5A級寫字樓、小型高級公寓和星級酒店等高端業(yè)態(tài)于一體的多元化復(fù)合式建筑——世紀(jì)大廈，已于2008年9月全面封頂。該項(xiàng)目將于2011年全面投入使用，同時勢必會對周邊的經(jīng)濟(jì)起到巨大的帶動作用。（4）在項(xiàng)目的東側(cè)，梓山湖新城的二期已經(jīng)建設(shè)完成同時已經(jīng)售完，作為商業(yè)使用的三期工程已經(jīng)在建。在未來的三到五年內(nèi)，在錦州大道上將會形成分別以梓山湖、世紀(jì)大廈、華天商務(wù)中心、銀城壹號為中心的繁華商務(wù)圈。第五節(jié) 交通配套情況多條公交路線：地塊附近有5路（火車站←→步步高）,8路（白馬山←→高級技工學(xué)校）,11路（火車站←→箴言中學(xué)）,30路（維克市場←→茶葉市場）公交車經(jīng)過，據(jù)最近的公交車站步行距離僅約100米，為居家出行帶來便利。第三章 開盤前的準(zhǔn)備工作第一節(jié) 競爭樓盤基本情況樓盤一：學(xué)府花園開發(fā)商：錦州金旅運(yùn)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：錦州市迎賓東路與銀城南路交匯處停車位：856個總占地面積：120畝容積率：綠化率：36%建筑總面積：240666平方米總戶數(shù)：1986戶類別：普通住宅配套設(shè)施：高爾夫球場、遼寧城市學(xué)院、錦州醫(yī)學(xué)?？聘叩葘W(xué)院及附屬醫(yī)院裝修情況：毛坯交通情況：28路銷售均價(jià)：2700戶型：一期以小戶型為主樓盤二：銀海御苑開發(fā)商：錦州市新欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：錦州大道與金山路交匯處銷售代理：家和房產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)：浙江園林建筑設(shè)計(jì)院總占地面積：35000多平方米容積率：綠化率：35﹪建筑總面積：100000平方米總戶數(shù)：346戶類別：普通住宅停車位：102個配套設(shè)施：遼寧城市學(xué)院、京天大酒店、步步高百貨、中國銀行裝修情況：毛坯交通情況：20路銷售均價(jià)：2800元戶型：兩房、三房、四房樓盤三：大學(xué)康城開發(fā)商：錦州市康瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：銀城南路與學(xué)府路交匯銷售代理：實(shí)效營銷停車位：780個容積率：綠化率：40%總建筑面積：150000平米總戶數(shù)：1200戶類別：多層、小高層周邊配套：大學(xué)康城社區(qū)商業(yè)配套及餐飲、娛樂、休閑、生活超市、精品購物和時尚飾品等于一體。裝修情況：毛坯交通情況：228路銷售均價(jià)：待定戶型：大中小戶型齊全樓盤四：云頂上品開發(fā)商：錦州康益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：錦州龍洲路和桃花侖路交界處停車位：800個總占地面積：65000平米容積率：綠化率：41%總建筑面積：207797平米總戶數(shù)：1200戶類別：高層、小高層、商住周邊配套：農(nóng)業(yè)銀行、海棠超市、赫山區(qū)政府裝修情況：毛坯交通情況：226路銷售均價(jià)：2700元戶型：中小戶型第二節(jié) 競爭樓盤分析經(jīng)過一天的調(diào)查，我們對竹海玉臺的主要競爭對手，即學(xué)府花園、銀海御苑、大學(xué)康城、云頂上品進(jìn)行了調(diào)查。現(xiàn)將調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)如下：區(qū)位：四個樓盤距離本案相對較近，而且交通便利，周邊環(huán)境較好，均融合在高校文化圈和休閑娛樂圈內(nèi)，大配套都比較齊全。 項(xiàng)目特征：—4之間，一期主力戶型的面積大多在40—90平方米之間，都是毛坯房。綠化率大多在35%—40%。 公司組成：四個樓盤的開發(fā)商大多都比較有實(shí)力，聘請的設(shè)計(jì)單位、承建商和物管公司都還不錯。價(jià)格： 樓盤單價(jià)統(tǒng)計(jì)表營銷推廣：各樓盤都有自己的售樓部，而且建筑設(shè)計(jì)比較有特色，配套設(shè)施也較齊全，服務(wù)態(tài)度很好。廣告媒體大多依靠自己制作的宣傳冊，報(bào)紙，電視廣告及網(wǎng)站宣傳等，投入力度因媒體的不同而不同，例如各樓盤大多在宣傳冊、報(bào)紙和網(wǎng)站上投入力度較大，而訴求點(diǎn)較少。 銷售情況： 各樓盤銷售情況較好，推出的短時間內(nèi)就銷售達(dá)70%，同時下批次樓盤的VIP辦理情況較好，看房量大，購買積極性高。物業(yè)管理： 通過對以上相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，本案的客戶主要是利用小戶型樓盤有利的地理位置來進(jìn)行投資，又由于房屋具有保值增值的特點(diǎn)，搶購小戶型住宅的現(xiàn)象十分普遍，通過對其他正在銷售的小戶型樓盤銷售情況的分析，整個錦州市對小戶型需求量較大，而且以本地客戶為多，自主為主，因此我們開發(fā)小戶型樓盤是有很大的市場的。尤其本案面對錦州大道，西臨龍洲路，臨近錦州市政府和唯一的一個五星級酒店，商業(yè)氛圍濃厚，無論是自住還是投資都是十分有優(yōu)勢的。只是樓盤在要注重打造自己的品牌個性，更加貼近客戶群，滿足其大眾偏好，實(shí)行親情服務(wù)，當(dāng)然也要考慮自己的開發(fā)成本。并且在選擇設(shè)計(jì)單位、承建商、物業(yè)管理公司時要慎重，最好選擇勢力雄厚，具有品牌優(yōu)勢，并受客戶青睞的公司或單位。第四章 項(xiàng)目SWOT分析第一節(jié) 項(xiàng)目優(yōu)勢（S）總價(jià)較低：市場上普通的精品樓盤面積普遍較大，往往令消費(fèi)者感到高不可攀。而精品小戶型雖然單價(jià)不低，但由于戶型面積小從而很好地控制了總價(jià)，成為買家的過渡選擇。地段升值潛力大：位于龍洲路與錦州大道交匯處，周邊更有世紀(jì)大廈、時代廣場和金源大廈等商業(yè)集聚地，靠近華天商業(yè)圈，具有形成繁華商業(yè)圈的核心潛力。戶型設(shè)計(jì)合理：房型布局緊湊靈活，前衛(wèi)落地飄窗設(shè)計(jì)，實(shí)得面積大，戶型周正，采光、通風(fēng)條件好，廳市廚衛(wèi)陽臺等配套功能布局合理，動靜分明，私密性良好。周邊社區(qū)成熟：地塊周圍社區(qū)較多，已形成了一個成熟的社區(qū)生活圈，公共設(shè)施齊全，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善。周邊配套設(shè)施齊全：新一佳超市，華天大酒店，移動聯(lián)通和電信營業(yè)廳，國家、商業(yè)銀行，臨時停車位，錦師附小、錦州市人民醫(yī)院等設(shè)施，能很好的滿足住戶的生活需求。交通優(yōu)勢：緊鄰錦州大道及龍洲路，多路公交車途經(jīng)此地，交通發(fā)達(dá)，出行便利。區(qū)域文化氣息濃厚：朝陽國際學(xué)校及天津城市學(xué)院靠近此地，文化氣息濃厚。投資回報(bào)率高：靠近華天、福中福等成熟商業(yè)圈，更離錦州市政府不過十分鐘車程，隨著商業(yè)氣息日漸濃厚，錦州市中心的南移，升值潛力看好，投資回報(bào)率一路高揚(yáng)。第二節(jié) 項(xiàng)目劣勢（W）地塊小，難以形成規(guī)模，內(nèi)部景觀建設(shè)受到一定的影響。容積率的限制，導(dǎo)致本項(xiàng)目人口密度較大，影響住戶的居住檔次。受國家金融政策的調(diào)整，利率調(diào)高，將一定程度上影響住房銷售。第三節(jié) 市場機(jī)會（O）竹海玉臺位于錦州大道和龍洲路的交匯處，毗鄰世紀(jì)大廈、市中級人民法院、市公安局、新一佳大新超市、時代廣場，在未來的一兩年后將會是錦州市的又一大商業(yè)圈，升值潛力大。房地產(chǎn)業(yè)仍處于上升的階段，尤其是小戶型的發(fā)展存在較大的市場空間，市場需求量大。同期同質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量較少，競爭少。第四節(jié) 市場威脅（T）周邊世紀(jì)嘉苑二期、梓山湖新城、北美陽光城分流客戶。錦州市房地產(chǎn)業(yè)起步晚，發(fā)展較慢，投資者少。國家宏觀調(diào)控形勢不明朗，導(dǎo)致整個市場前景模糊。第五章 項(xiàng)目目標(biāo)第一節(jié) 銷售目標(biāo)階段第一階段第二階段第三階段第四階段時間段2013年4月2日7月底2013年8月初2014年2月底2014年3月初10月底2014年11月初2015年4月預(yù)定成交（戶）255407255101銷售率25％40％25%10%第二節(jié) 財(cái)務(wù)目標(biāo)計(jì)劃投資額：25000萬元時間階段指標(biāo)第一階段第二階段第三階段第四階段合計(jì)住宅銷售面積（平米）2