【正文】 年達(dá)14800元。進(jìn)入9月錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況回升明顯，出現(xiàn)全年第一個(gè)銷售熱潮。受09年回暖熱潮的利好，錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)2010年第一季度月銷售量個(gè)案項(xiàng)目基本保持在40套左右的平穩(wěn)銷售狀態(tài)。城鎮(zhèn)化率錦州市城鎮(zhèn)化率增幅較快，%，到2015年達(dá)到50%。房屋存量2009年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)累積消化量近90萬(wàn)平方米左右，2010年全年累積消化量近120萬(wàn)平方米，這意味著23年內(nèi)，錦州主要以消化存量房為主，但隨著錦州經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展和城市環(huán)境、城市吸引力的提升，不排除市場(chǎng)出現(xiàn)大量外源購(gòu)房者，這將再次推動(dòng)錦州房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)上揚(yáng)。三房、四房顯然成為了錦州市置業(yè)者的首選房源，市場(chǎng)放量較大。從市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)來(lái)看，%。全年待開(kāi)盤(pán)新項(xiàng)目8個(gè)，新開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)供應(yīng)總套數(shù)4852套。四、人才政策全國(guó)政府于2012年2月1日推出新的人才政策，包括：取消人事單列制度；取消下達(dá)人才引進(jìn)指標(biāo)；取消人才引進(jìn)考試制度；取消人才地區(qū)限制；取消先男后女的人才引進(jìn)規(guī)定；取消人才入戶前的統(tǒng)一培訓(xùn)。二、金融政策未來(lái)錦州市的金融政策將向個(gè)人消費(fèi)方面傾斜，豐富和擴(kuò)大消費(fèi)信貸種類，積極推動(dòng)住房消費(fèi)信貸、汽車消費(fèi)信貸為主的個(gè)人消費(fèi)信貸。. . . .. .遼 寧 工 業(yè) 大 學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理 課程設(shè)計(jì)（論文）題目： 錦州市“竹海玉臺(tái)”住宅項(xiàng)目策劃營(yíng)銷報(bào)告學(xué) 院： 管理學(xué)院 專業(yè)班級(jí)： 工程092 學(xué) 號(hào)： 090701078 學(xué)生姓名： XX 指導(dǎo)教師： AA 教師職稱： 副教授 起止時(shí)間： 程設(shè)計(jì)（論文）任務(wù)課及評(píng)語(yǔ)學(xué) 院： 管理學(xué)院 　　　　　　　　　　　　教研室：工程管理學(xué) 號(hào)0907010XX學(xué)生姓名XX專業(yè)班級(jí)工程092課程設(shè)計(jì)（論 文）題 目錦州市“竹海玉臺(tái)”住宅項(xiàng)目策劃營(yíng)銷報(bào)告課程設(shè)計(jì)（論文）任務(wù)一、課設(shè)的主要目的和內(nèi)容：運(yùn)用房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的基本內(nèi)容和體系，對(duì)房地產(chǎn)新項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)營(yíng)銷策劃二、課設(shè)內(nèi)容： 確定被設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目及其各種基本資料； 明確房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃基本結(jié)構(gòu)； 完成房地產(chǎn)策劃報(bào)個(gè)哦的具體內(nèi)容。利率的不斷調(diào)低，為開(kāi)發(fā)商降低融資成本，增強(qiáng)購(gòu)買力提供了良好的金融條件。這6項(xiàng)措施在2012年逐漸實(shí)施，落到實(shí)處，在2013年逐漸成熟，這將提高錦州市的外來(lái)人口增長(zhǎng)速度，人口的增長(zhǎng)將直接促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)。主要分布為錦州大道以北16個(gè)，以南17個(gè)。小高層及高層產(chǎn)品逐日遞增，占據(jù)了市場(chǎng)主導(dǎo)方向，市場(chǎng)供求較旺，同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈。而一房、%。二、房地產(chǎn)住房需求分析總?cè)丝跀?shù)，%。未來(lái)承接長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)人口轉(zhuǎn)移以及沿海加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移的潛力巨大，城鎮(zhèn)化率將進(jìn)一步提高，將極大地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。第二季度，新10條房政出臺(tái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)均受到一定程度的政策打壓，全國(guó)市場(chǎng)銷售量均明顯下降，各種促銷模式及折扣充斥市場(chǎng)，盡管房交會(huì)成交套數(shù)、成交面積、成交金額都創(chuàng)歷史新高，但市場(chǎng)價(jià)格一度出現(xiàn)混亂。進(jìn)入第四季度，新4條的頒布，因客戶成交周期的影響及信息傳播的區(qū)域差異化，并未對(duì)錦州市場(chǎng)造成較大的打擊。預(yù)計(jì)到2015年將達(dá)35平方米以上。第二章 項(xiàng)目分析第一節(jié) 項(xiàng)目概況本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于錦州市錦州大道與龍洲南路交匯處，處在華天商業(yè)圈輻射范圍內(nèi)，靠近市政府所在地，以主推50—90平米的小戶型的樓盤(pán)。項(xiàng)目地的自然景觀資源較少，且僅靠錦州市的兩條主干道，整體呈現(xiàn)的是一片交通繁華的嘈雜之地。 北面：普通住宅樓。噪音污染：同樣是緊靠路邊且項(xiàng)目正前方即為十字路口，噪聲影響大。 （2）項(xiàng)目地周邊多為高檔住宅小區(qū)。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，周邊建立了多個(gè)高檔住宅項(xiàng)目，如梓山湖新城，世紀(jì)佳苑，時(shí)代廣場(chǎng)，緹香名苑等項(xiàng)目。三、周邊居民文體設(shè)施 項(xiàng)目以東600米處有梓山湖休閑廣場(chǎng)，以南1公里有奧林匹克運(yùn)動(dòng)公園，周邊區(qū)域存在著大量的餐飲、休閑、健身、娛樂(lè)場(chǎng)所，可供居民進(jìn)行文體娛樂(lè)。 六、學(xué)校 教育概念對(duì)住宅地產(chǎn)的拉動(dòng)是明顯的，項(xiàng)目距離僅朝陽(yáng)國(guó)際實(shí)驗(yàn)學(xué)校、錦師附小相距10分鐘車程，為本項(xiàng)目的小學(xué)教育提供了方便。該項(xiàng)目將于2011年全面投入使用，同時(shí)勢(shì)必會(huì)對(duì)周邊的經(jīng)濟(jì)起到巨大的帶動(dòng)作用。第三章 開(kāi)盤(pán)前的準(zhǔn)備工作第一節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本情況樓盤(pán)一：學(xué)府花園開(kāi)發(fā)商：錦州金旅運(yùn)通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：錦州市迎賓東路與銀城南路交匯處停車位：856個(gè)總占地面積：120畝容積率：綠化率：36%建筑總面積：240666平方米總戶數(shù)：1986戶類別：普通住宅配套設(shè)施：高爾夫球場(chǎng)、遼寧城市學(xué)院、錦州醫(yī)學(xué)專科高等學(xué)院及附屬醫(yī)院裝修情況：毛坯交通情況：28路銷售均價(jià)：2700戶型：一期以小戶型為主樓盤(pán)二：銀海御苑開(kāi)發(fā)商：錦州市新欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：錦州大道與金山路交匯處銷售代理：家和房產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)：浙江園林建筑設(shè)計(jì)院總占地面積：35000多平方米容積率：綠化率：35﹪建筑總面積：100000平方米總戶數(shù)：346戶類別：普通住宅停車位：102個(gè)配套設(shè)施：遼寧城市學(xué)院、京天大酒店、步步高百貨、中國(guó)銀行裝修情況：毛坯交通情況：20路銷售均價(jià)：2800元戶型：兩房、三房、四房樓盤(pán)三：大學(xué)康城開(kāi)發(fā)商：錦州市康瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：銀城南路與學(xué)府路交匯銷售代理：實(shí)效營(yíng)銷停車位：780個(gè)容積率：綠化率：40%總建筑面積：150000平米總戶數(shù)：1200戶類別：多層、小高層周邊配套：大學(xué)康城社區(qū)商業(yè)配套及餐飲、娛樂(lè)、休閑、生活超市、精品購(gòu)物和時(shí)尚飾品等于一體。綠化率大多在35%—40%。 銷售情況： 各樓盤(pán)銷售情況較好，推出的短時(shí)間內(nèi)就銷售達(dá)70%，同時(shí)下批次樓盤(pán)的VIP辦理情況較好，看房量大，購(gòu)買積極性高。并且在選擇設(shè)計(jì)單位、承建商、物業(yè)管理公司時(shí)要慎重，最好選擇勢(shì)力雄厚，具有品牌優(yōu)勢(shì)，并受客戶青睞的公司或單位。戶型設(shè)計(jì)合理：房型布局緊湊靈活，前衛(wèi)落地飄窗設(shè)計(jì)，實(shí)得面積大，戶型周正，采光、通風(fēng)條件好，廳市廚衛(wèi)陽(yáng)臺(tái)等配套功能布局合理，動(dòng)靜分明，私密性良好。區(qū)域文化氣息濃厚：朝陽(yáng)國(guó)際學(xué)校及天津城市學(xué)院靠近此地，文化氣息濃厚。受國(guó)家金融政策的調(diào)整，利率調(diào)高，將一定程度上影響住房銷售。第四節(jié) 市場(chǎng)威脅（T）周邊世紀(jì)嘉苑二期、梓山湖新城、北美陽(yáng)光城分流客戶。 主流客戶：錦州市的白領(lǐng)；企業(yè)中高層管理者；企事業(yè)單位，個(gè)體企業(yè)主；年青的自由職業(yè)與IT一族。另一方面，他們有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、文化層次，對(duì)購(gòu)買物業(yè)有一定的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，所以才真正知道所要購(gòu)買物業(yè)的價(jià)值。錦州移民白領(lǐng)——不是錦州本地人，不管有沒(méi)有戶口，畢業(yè)后一直在錦州工作，錦州是三線城市，是遼寧的后花園，生活又舒適，發(fā)展機(jī)會(huì)也很大。已經(jīng)成家，妻子孩子都很好。購(gòu)買決定因素：?jiǎn)挝粌r(jià)格、合理舒適的面積組合、產(chǎn)品綜合質(zhì)素，教育條件。 客戶心理描述：自己有自己的生活圈子，在圈子里身份很重要，錢(qián)是有不少了，但如果花錢(qián)太奢侈心疼，沒(méi)必要。 購(gòu)買決定因素：?jiǎn)挝粌r(jià)格適中，居住用房的面積和物業(yè)類型上有可炫耀的資本。 需求類型：小戶型SOHO，面積在4060平方左右，要求綜合環(huán)境與高科技配套齊全。主要為遼寧省內(nèi)其他城市人士，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ慕?jīng)濟(jì)能力，但不滿足于現(xiàn)狀，看好錦州發(fā)展?jié)摿Γ氲藉\州發(fā)展事業(yè)。他們不需要奢華、不需要熱鬧，需要的寧?kù)o的生活、人情味濃的居住氛圍和經(jīng)常能見(jiàn)面的子女。各類物業(yè)檔次建議如下：商場(chǎng) ——產(chǎn)權(quán)式主題商城商鋪 ——街鋪街（兩層）一、產(chǎn)品定位分析塑造產(chǎn)品高附加值，價(jià)值價(jià)格；市場(chǎng)空缺，差異、創(chuàng)新產(chǎn)品高層住宅定位（1）本項(xiàng)目的住宅戶型結(jié)構(gòu)以緊湊型的二房、三房為主，大戶型（房）（2）創(chuàng)新戶型，如：空中庭院、入戶花園等；具體戶型設(shè)置建議如下：結(jié)構(gòu)名稱一室一廳兩室一廳兩室兩廳三室二廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)四室二廳二衛(wèi)面積（㎡）5080809090110110120130140140以上比例（%）20302510105商場(chǎng)定位街鋪80150平米。低開(kāi)使發(fā)展商在物業(yè)的推廣過(guò)程中占據(jù)主動(dòng)，有較大的策略調(diào)（2）留有余地不把價(jià)格做得太滿，給客戶預(yù)留一定的升值空間。（3）價(jià)格透明樓價(jià)一經(jīng)定出，即完全公平公開(kāi)，絕不搞討價(jià)還價(jià)和人情折扣。這是企業(yè)選擇定價(jià)方法的依據(jù)。都有意識(shí)的通過(guò)定價(jià)來(lái)應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)或防止競(jìng)爭(zhēng)，避免在競(jìng)爭(zhēng)中失利。根據(jù)項(xiàng)目定位，應(yīng)選擇具有可比性的同類、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)通過(guò)類比分析法進(jìn)行項(xiàng)目均價(jià)模擬數(shù)，為此我們選取了以下樓盤(pán)作為比照對(duì)象：（1）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)：云頂上品 權(quán)重：40% 小戶型價(jià)格：3200銀海御苑 權(quán)重：30% 小戶型價(jià)格：3448書(shū)香名邸 權(quán)重：20% 小戶型價(jià)格：3828學(xué)府花園 權(quán)重：10% 小戶型價(jià)格：2938（2）確定比較因素比較因素權(quán)重分?jǐn)?shù)（1—1分）系數(shù)與云頂上品比與銀海御苑比與書(shū)香名邸比與學(xué)府花園比與云頂上品比與銀海御苑比與書(shū)香名邸比與學(xué)府花園比區(qū)域因素20%10110樓盤(pán)因素25%11010物業(yè)因素13%101000工程進(jìn)度因素12%01110合計(jì)（3）比較系數(shù)（4）與比較樓盤(pán)的均價(jià)相比（）=1856===（5）均價(jià)=1344+=+=+=（6）均價(jià)權(quán)重之和 134440%+30%+20%+10%