【正文】 和改進比結(jié)果的精確性更有價值 。 其它 各地區(qū)公司應根據(jù)部門人員的能力現(xiàn)狀，逐步承擔更多的運營管理職責。 運營管理部門的職能定位 部門職責 職責說明 戰(zhàn)略管理 收集內(nèi)外部信息，開展企業(yè)戰(zhàn)略分析，研究公司發(fā)展戰(zhàn)略； 在公司發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)架內(nèi)，擬制公司戰(zhàn)略規(guī)劃 (企業(yè)總體戰(zhàn)略、業(yè)務單元戰(zhàn)略、職能戰(zhàn)略 )、戰(zhàn)略實施計劃并就公司戰(zhàn)略調(diào)整提出建議，必要時組織對戰(zhàn)略的修訂； ，如人才戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略、業(yè)務戰(zhàn)略等，并監(jiān)督公司和各部門戰(zhàn)略規(guī)劃的實施情況。 量化運營考核確保執(zhí)行效率 公司年度的項目進度考核指標量化 業(yè)務流程效率的量化考核 集團對城市公司的項目進度年度考核的指標主要為“關鍵節(jié)點達成、關鍵節(jié)點調(diào)整率”，占公司年度平衡計分卡 9%的權(quán)重。 項目執(zhí)行風險較大 。 對項目環(huán)境反應迅速 ， 平衡效率與效果 。 關鍵節(jié)點操作型 (總部與區(qū)域的分工 ) 運營管控型 (總部與區(qū)域的分工 ) 標桿客戶的主要管控“決策點”矩陣 審 (萬科 ) 位決策、項目運營目標評審 (中海 ) /方案設計評審(萬科 /中海/龍湖 ) 劃方案含價格 策論證 (萬科 /z中海 /龍湖 ) 動會成功評審 (龍湖 ) 鍵里程碑節(jié)點審批 本審批 (四個環(huán)節(jié) ) 戰(zhàn)略采購 設計工作 購 行檢查 險檢查 類及標準化研究 合同管理 術(shù)標準研究 務標準 務標準 據(jù)庫，成本科目統(tǒng)一 核 意度考核 查排名 滿意度排名 核排名 劃考核排名 3+X評審點 關鍵評 審點 關鍵審批點 直接操作點 支持服務點 關鍵考核點 項目論證 項目策劃 建筑設計 招標 管理 工程管理 銷售 管理 客戶 服務 物業(yè)管理 運營管理中心挑起整個集團項目運營的重擔 運營監(jiān)控型的主要特點 目標牽引 過程管理重心 激勵機制 “集團戰(zhàn)略目標 —— 城市公司戰(zhàn)略目標”清晰 城市公司有明確的投資布局意識、方向和策略 集團總部：投資收益的確定 —— 項目利潤決策 運營過程監(jiān)控 —— 對運營價值的監(jiān)控 城市公司：項目全程運作和管理 對城市公司的激勵兼顧長期發(fā)展需要 項目管理常見的三種模式 職能型 矩陣型 項目公司型 類 型 職責分工 項目由部門按照職能展開完成 ，工程部門負責現(xiàn)場施工 。 投資 、 監(jiān)控和買賣各種獨立的業(yè)務資產(chǎn) 。 利潤；城市公司的經(jīng)營管理能力(戰(zhàn)略布局 資源配置 業(yè)務管理 )。 集團經(jīng)營管理 (戰(zhàn)略布局 資源配置 業(yè)務監(jiān)控服務 、決策 ) 利潤 、 現(xiàn)金流；(多 )項目經(jīng)營開發(fā)能力的提升 。 銷售額 、 現(xiàn)金流 、成本控制；項目開發(fā)能力的提升 。 項目運營會議管理：會前準備充分 會中檢視徹底、會議決議清晰 會后落實到位?！?地產(chǎn)運營 】 房地產(chǎn)項目運營 管理 課程 企業(yè)不再 —— 還昨天的債 救今天的火 埋明天的雷 項目運營管理體系與管控 (主講 馬德斌 ) 1 項目開發(fā)計劃管理與實施 (主講 劉廣濟 ) 2 討論 3 主要內(nèi)容 項目運營管理體系與管控 (主講 馬德斌 ) 1 項目運營管理體系 項 目 運營 管 理 體 系 三令六會 三級項目開發(fā)計劃 (三級 )各專業(yè) 網(wǎng)絡圖計劃 （一級）項目關鍵節(jié)點 (12個 ) (二級 )項目 主項計劃 策劃和設計網(wǎng)絡圖計劃 工程網(wǎng)絡圖計劃 營銷網(wǎng)絡圖計劃 項目開工前主項計劃 項目開工后主項計劃 六會：啟動會、實施會、開工會、 開盤會、入伙會、后評估會 三令：籌備令、開發(fā)令、開工令 計劃與六會的關系 層級 計劃名稱 確定時點 (與六會的關系 ) 一級 項目關鍵節(jié)點計劃 (12個 ) 工程開工前的關鍵節(jié)點計劃，與項目啟動會上正式確定。 用技術(shù)管理人：項目運營管理 IT平臺 (待建 )。 項目利潤實現(xiàn)中心；業(yè)務工程 、 營銷 、客服管理環(huán)節(jié)的操作者 。 項目利潤規(guī)劃和實現(xiàn)中心；業(yè)務全程操作者 。 投資中心 、 區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展平臺 。 投資回報：投資凈收益和資產(chǎn)收益率 。 項目部成為項目執(zhí)行的負責主體 ， 職能部門成為資源提供 、 建議與監(jiān)督主體 。 提升開發(fā)效率； 清晰的責任 。 實施條件 項目數(shù)量少 ， 特定區(qū)域經(jīng)營； 公司高層介入項目協(xié)調(diào)工作 。關鍵節(jié)點達成的考核中， “交房”節(jié)點控制最嚴，每延誤 1天，扣權(quán)重的 5%，且不保底；“取得施工許可證、示范區(qū)展示” 節(jié)點控制次之，并給予一定激勵，每提前或延后一天，增減權(quán)重的 5%；其它關鍵節(jié)點如延誤 10天以上，每延遲 1天，扣權(quán)重的 5%。 計劃管理 35年度經(jīng)營計劃； ； 、修訂；對項目計劃進行審核； ； ，及時對發(fā)現(xiàn)的問題進行協(xié)調(diào)并提出處理意見； 。 經(jīng)營目標 指標結(jié)構(gòu) 銷售面積 銷售金額 回款金額 結(jié)算面積 結(jié)算金額 主營業(yè)務收入 主營業(yè)務成本 毛利率 凈利潤 凈利率 存貨周轉(zhuǎn)率 資產(chǎn)負債率 凈資產(chǎn)利潤率 施工面積 新開工面積 竣工面積 拆遷面積 經(jīng)營活動凈流量 籌資活動凈流量 投資活動凈流量 總凈現(xiàn)金流 其中：開發(fā)成本合計 其中：新增貸款合計 現(xiàn)金及銀行存款年初余額現(xiàn)金及銀行存款期末金額 年度經(jīng)營計劃的編制基本步驟 (參考 ) 發(fā)展戰(zhàn)略 集團下達經(jīng)營目標 對比目標差距 市場分析 新項目拓展計劃 ①目標下達 ②項目盤點 ③對比差距 ④分析調(diào)整 ⑤經(jīng)營目標、計劃定稿 現(xiàn)有項目盤點 財務預算分析 現(xiàn)有項目調(diào)整 經(jīng)營計劃審批 項目計劃管理對績效管理的支撐 績效管理的三個新觀念 管控工具 共同目標 誤區(qū)：績效管理機制是領導者管理和控制員工的手段和工具。 個人績效 組織績效 誤區(qū)：工作量、產(chǎn)值是衡量個人績效的標準。 如成立慢一年是，仍位實現(xiàn)項目開盤，此后不得按照以上計提任何獎金。 //項目經(jīng)理的專業(yè)能力、項目管理能力。 以分級計劃管理作為工具實現(xiàn)全景計劃 集團領導 項目經(jīng)理 項目職能經(jīng)理 現(xiàn)場工程師 生存 關聯(lián) 關聯(lián) 集團關鍵節(jié)點計劃 項目主項計劃模版 項目主項計劃 專項計劃模版 專項計劃 樓棟施工計劃模版 樓棟施工計劃 部門月度工作計劃 個人月度工作計劃 四個級別計劃的目標 ★ 集團領導關注 ★ 集團統(tǒng)一定義 ★ 監(jiān)控項目主項計劃的里程碑事件 ★ 項目經(jīng)理負責 ★ 項目全生命周期、覆蓋各專業(yè)的工作計劃 ★ 各職能部門的協(xié)同工作 ★ 項目職能負責人關注 ★ 主項計劃的按專業(yè)口進一步細化 ★ 工程、配套、報建、設計、營銷等專項 崗位間、流程圖的協(xié)同 ★ 現(xiàn)場工程師負責 ★ 工程類各項計劃細化到單體樓棟 形象進度展示：“涂灰法” 集團關鍵節(jié)點計劃 項目主項計劃 專項計劃 樓棟施工計劃 關鍵節(jié)點管“經(jīng)營”實現(xiàn) 主項計劃管“任務”目標 專項計劃管“過程”操作 傳統(tǒng)的關鍵節(jié)點計劃關注項目的“進度” 立項 科研 取得 項目 項目定位 規(guī)劃方案 初步設計 單體立項 總包 /開工監(jiān)理 預售條件 封頂 集中入住 開盤 結(jié)案 項目獲取 項目策劃 方案設計 施工圖設計 擴初開工 項目開發(fā) 與建設 產(chǎn)品交付 項目銷售 部分企業(yè)在關鍵節(jié)點中加入了對“促進銷售”的管理點 企業(yè)在關鍵節(jié)點中按照“管理”需求加入 關注點 ◎ 取得土地 《 中標通知書 》 ◎ 簽訂 《 土地出讓合同 》 ◎ 辦理 《 國有土地使用證 》 ◎ 節(jié)能專篇審批 ◎ 辦理項目立項 ◎ 辦理 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 ◎ 規(guī)劃方案審批 ◎ 土地出讓合同變更 ◎ 辦理建設計劃 ◎ 辦理 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 ◎ 1施工、監(jiān)理單位招標 ◎ 1辦理 《 建筑工程施工許可證 》 ◎ 1目標成本確定 ◎ 1產(chǎn)品定位、概念設計 ◎ 1規(guī)劃方案設計 ◎ 1施工報建圖完成 ◎ 1部品研究 ◎ 1全套施工圖外審 ◎ 1土方工程 ◎ 主體結(jié)構(gòu)施工 ◎ 2外立面裝修 ◎ 2景觀園林工程 ◎ 2銷售示范工程驗收 ◎ 2辦理 《 預售許可證 》 ◎ 2開盤 ◎ 2辦理 《 竣工備案表 》 ◎ 2內(nèi)部專項模擬驗收 ◎ 2集中交付 關鍵節(jié)點中加入了“收益控制點” 關鍵節(jié)點分析 1——項目策劃 （一）項目策劃評審通過 (籌備 —— 策劃報告評審通過 ) 目前存在的主要問題 1） 專業(yè)工具開發(fā)尚未全部完成，造成項目策劃基本等于產(chǎn)品策劃，而不是商業(yè)計劃的現(xiàn)象與問題 2） 溝通不充分，未充分進行信息、資源的整合 (集團市場策劃 /成本資源、投資戰(zhàn)略銜接、地區(qū)對市場的看法等 )，導致評審往往出現(xiàn)重大修改意見或地區(qū)認可程度不高 3） 前