【正文】 過程，過程中的溝通和改進(jìn)比結(jié)果的精確性更有價(jià)值 。 其它 各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)部門人員的能力現(xiàn)狀，逐步承擔(dān)更多的運(yùn)營管理職責(zé)。 運(yùn)營管理部門的職能定位 部門職責(zé) 職責(zé)說明 戰(zhàn)略管理 收集內(nèi)外部信息，開展企業(yè)戰(zhàn)略分析，研究公司發(fā)展戰(zhàn)略； 在公司發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)架內(nèi)，擬制公司戰(zhàn)略規(guī)劃 (企業(yè)總體戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)單元戰(zhàn)略、職能戰(zhàn)略 )、戰(zhàn)略實(shí)施計(jì)劃并就公司戰(zhàn)略調(diào)整提出建議，必要時(shí)組織對(duì)戰(zhàn)略的修訂； ，如人才戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略等，并監(jiān)督公司和各部門戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施情況。 量化運(yùn)營考核確保執(zhí)行效率 公司年度的項(xiàng)目進(jìn)度考核指標(biāo)量化 業(yè)務(wù)流程效率的量化考核 集團(tuán)對(duì)城市公司的項(xiàng)目進(jìn)度年度考核的指標(biāo)主要為“關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)調(diào)整率”，占公司年度平衡計(jì)分卡 9%的權(quán)重。 項(xiàng)目執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)較大 。 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境反應(yīng)迅速 ， 平衡效率與效果 。 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)操作型 (總部與區(qū)域的分工 ) 運(yùn)營管控型 (總部與區(qū)域的分工 ) 標(biāo)桿客戶的主要管控“決策點(diǎn)”矩陣 審 (萬科 ) 位決策、項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)評(píng)審 (中海 ) /方案設(shè)計(jì)評(píng)審(萬科 /中海/龍湖 ) 劃方案含價(jià)格 策論證 (萬科 /z中海 /龍湖 ) 動(dòng)會(huì)成功評(píng)審 (龍湖 ) 鍵里程碑節(jié)點(diǎn)審批 本審批 (四個(gè)環(huán)節(jié) ) 戰(zhàn)略采購 設(shè)計(jì)工作 購 行檢查 險(xiǎn)檢查 類及標(biāo)準(zhǔn)化研究 合同管理 術(shù)標(biāo)準(zhǔn)研究 務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 據(jù)庫，成本科目統(tǒng)一 核 意度考核 查排名 滿意度排名 核排名 劃考核排名 3+X評(píng)審點(diǎn) 關(guān)鍵評(píng) 審點(diǎn) 關(guān)鍵審批點(diǎn) 直接操作點(diǎn) 支持服務(wù)點(diǎn) 關(guān)鍵考核點(diǎn) 項(xiàng)目論證 項(xiàng)目策劃 建筑設(shè)計(jì) 招標(biāo) 管理 工程管理 銷售 管理 客戶 服務(wù) 物業(yè)管理 運(yùn)營管理中心挑起整個(gè)集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營的重?fù)?dān) 運(yùn)營監(jiān)控型的主要特點(diǎn) 目標(biāo)牽引 過程管理重心 激勵(lì)機(jī)制 “集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo) —— 城市公司戰(zhàn)略目標(biāo)”清晰 城市公司有明確的投資布局意識(shí)、方向和策略 集團(tuán)總部：投資收益的確定 —— 項(xiàng)目利潤決策 運(yùn)營過程監(jiān)控 —— 對(duì)運(yùn)營價(jià)值的監(jiān)控 城市公司：項(xiàng)目全程運(yùn)作和管理 對(duì)城市公司的激勵(lì)兼顧長期發(fā)展需要 項(xiàng)目管理常見的三種模式 職能型 矩陣型 項(xiàng)目公司型 類 型 職責(zé)分工 項(xiàng)目由部門按照職能展開完成 ，工程部門負(fù)責(zé)現(xiàn)場施工 。 投資 、 監(jiān)控和買賣各種獨(dú)立的業(yè)務(wù)資產(chǎn) 。 利潤；城市公司的經(jīng)營管理能力(戰(zhàn)略布局 資源配置 業(yè)務(wù)管理 )。 集團(tuán)經(jīng)營管理 (戰(zhàn)略布局 資源配置 業(yè)務(wù)監(jiān)控服務(wù) 、決策 ) 利潤 、 現(xiàn)金流；(多 )項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)能力的提升 。 銷售額 、 現(xiàn)金流 、成本控制；項(xiàng)目開發(fā)能力的提升 。 項(xiàng)目運(yùn)營會(huì)議管理：會(huì)前準(zhǔn)備充分 會(huì)中檢視徹底、會(huì)議決議清晰 會(huì)后落實(shí)到位?！?地產(chǎn)運(yùn)營 】 房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營 管理 課程 企業(yè)不再 —— 還昨天的債 救今天的火 埋明天的雷 項(xiàng)目運(yùn)營管理體系與管控 (主講 馬德斌 ) 1 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管理與實(shí)施 (主講 劉廣濟(jì) ) 2 討論 3 主要內(nèi)容 項(xiàng)目運(yùn)營管理體系與管控 (主講 馬德斌 ) 1 項(xiàng)目運(yùn)營管理體系 項(xiàng) 目 運(yùn)營 管 理 體 系 三令六會(huì) 三級(jí)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 (三級(jí) )各專業(yè) 網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 （一級(jí)）項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) (12個(gè) ) (二級(jí) )項(xiàng)目 主項(xiàng)計(jì)劃 策劃和設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 工程網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 營銷網(wǎng)絡(luò)圖計(jì)劃 項(xiàng)目開工前主項(xiàng)計(jì)劃 項(xiàng)目開工后主項(xiàng)計(jì)劃 六會(huì)：啟動(dòng)會(huì)、實(shí)施會(huì)、開工會(huì)、 開盤會(huì)、入伙會(huì)、后評(píng)估會(huì) 三令：籌備令、開發(fā)令、開工令 計(jì)劃與六會(huì)的關(guān)系 層級(jí) 計(jì)劃名稱 確定時(shí)點(diǎn) (與六會(huì)的關(guān)系 ) 一級(jí) 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 (12個(gè) ) 工程開工前的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，與項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)上正式確定。 用技術(shù)管理人：項(xiàng)目運(yùn)營管理 IT平臺(tái) (待建 )。 項(xiàng)目利潤實(shí)現(xiàn)中心；業(yè)務(wù)工程 、 營銷 、客服管理環(huán)節(jié)的操作者 。 項(xiàng)目利潤規(guī)劃和實(shí)現(xiàn)中心；業(yè)務(wù)全程操作者 。 投資中心 、 區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展平臺(tái) 。 投資回報(bào)：投資凈收益和資產(chǎn)收益率 。 項(xiàng)目部成為項(xiàng)目執(zhí)行的負(fù)責(zé)主體 ， 職能部門成為資源提供 、 建議與監(jiān)督主體 。 提升開發(fā)效率； 清晰的責(zé)任 。 實(shí)施條件 項(xiàng)目數(shù)量少 ， 特定區(qū)域經(jīng)營； 公司高層介入項(xiàng)目協(xié)調(diào)工作 。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成的考核中， “交房”節(jié)點(diǎn)控制最嚴(yán)，每延誤 1天，扣權(quán)重的 5%，且不保底；“取得施工許可證、示范區(qū)展示” 節(jié)點(diǎn)控制次之，并給予一定激勵(lì)，每提前或延后一天，增減權(quán)重的 5%；其它關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)如延誤 10天以上，每延遲 1天，扣權(quán)重的 5%。 計(jì)劃管理 35年度經(jīng)營計(jì)劃； ； 、修訂；對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行審核； ； ，及時(shí)對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行協(xié)調(diào)并提出處理意見； 。 經(jīng)營目標(biāo) 指標(biāo)結(jié)構(gòu) 銷售面積 銷售金額 回款金額 結(jié)算面積 結(jié)算金額 主營業(yè)務(wù)收入 主營業(yè)務(wù)成本 毛利率 凈利潤 凈利率 存貨周轉(zhuǎn)率 資產(chǎn)負(fù)債率 凈資產(chǎn)利潤率 施工面積 新開工面積 竣工面積 拆遷面積 經(jīng)營活動(dòng)凈流量 籌資活動(dòng)凈流量 投資活動(dòng)凈流量 總凈現(xiàn)金流 其中：開發(fā)成本合計(jì) 其中：新增貸款合計(jì) 現(xiàn)金及銀行存款年初余額現(xiàn)金及銀行存款期末金額 年度經(jīng)營計(jì)劃的編制基本步驟 (參考 ) 發(fā)展戰(zhàn)略 集團(tuán)下達(dá)經(jīng)營目標(biāo) 對(duì)比目標(biāo)差距 市場分析 新項(xiàng)目拓展計(jì)劃 ①目標(biāo)下達(dá) ②項(xiàng)目盤點(diǎn) ③對(duì)比差距 ④分析調(diào)整 ⑤經(jīng)營目標(biāo)、計(jì)劃定稿 現(xiàn)有項(xiàng)目盤點(diǎn) 財(cái)務(wù)預(yù)算分析 現(xiàn)有項(xiàng)目調(diào)整 經(jīng)營計(jì)劃審批 項(xiàng)目計(jì)劃管理對(duì)績效管理的支撐 績效管理的三個(gè)新觀念 管控工具 共同目標(biāo) 誤區(qū)：績效管理機(jī)制是領(lǐng)導(dǎo)者管理和控制員工的手段和工具。 個(gè)人績效 組織績效 誤區(qū)：工作量、產(chǎn)值是衡量個(gè)人績效的標(biāo)準(zhǔn)。 如成立慢一年是，仍位實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開盤，此后不得按照以上計(jì)提任何獎(jiǎng)金。 //項(xiàng)目經(jīng)理的專業(yè)能力、項(xiàng)目管理能力。 以分級(jí)計(jì)劃管理作為工具實(shí)現(xiàn)全景計(jì)劃 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) 項(xiàng)目經(jīng)理 項(xiàng)目職能經(jīng)理 現(xiàn)場工程師 生存 關(guān)聯(lián) 關(guān)聯(lián) 集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃模版 項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃 專項(xiàng)計(jì)劃模版 專項(xiàng)計(jì)劃 樓棟施工計(jì)劃模版 樓棟施工計(jì)劃 部門月度工作計(jì)劃 個(gè)人月度工作計(jì)劃 四個(gè)級(jí)別計(jì)劃的目標(biāo) ★ 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注 ★ 集團(tuán)統(tǒng)一定義 ★ 監(jiān)控項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃的里程碑事件 ★ 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé) ★ 項(xiàng)目全生命周期、覆蓋各專業(yè)的工作計(jì)劃 ★ 各職能部門的協(xié)同工作 ★ 項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人關(guān)注 ★ 主項(xiàng)計(jì)劃的按專業(yè)口進(jìn)一步細(xì)化 ★ 工程、配套、報(bào)建、設(shè)計(jì)、營銷等專項(xiàng) 崗位間、流程圖的協(xié)同 ★ 現(xiàn)場工程師負(fù)責(zé) ★ 工程類各項(xiàng)計(jì)劃細(xì)化到單體樓棟 形象進(jìn)度展示：“涂灰法” 集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃 專項(xiàng)計(jì)劃 樓棟施工計(jì)劃 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管“經(jīng)營”實(shí)現(xiàn) 主項(xiàng)計(jì)劃管“任務(wù)”目標(biāo) 專項(xiàng)計(jì)劃管“過程”操作 傳統(tǒng)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃關(guān)注項(xiàng)目的“進(jìn)度” 立項(xiàng) 科研 取得 項(xiàng)目 項(xiàng)目定位 規(guī)劃方案 初步設(shè)計(jì) 單體立項(xiàng) 總包 /開工監(jiān)理 預(yù)售條件 封頂 集中入住 開盤 結(jié)案 項(xiàng)目獲取 項(xiàng)目策劃 方案設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 擴(kuò)初開工 項(xiàng)目開發(fā) 與建設(shè) 產(chǎn)品交付 項(xiàng)目銷售 部分企業(yè)在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)中加入了對(duì)“促進(jìn)銷售”的管理點(diǎn) 企業(yè)在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)中按照“管理”需求加入 關(guān)注點(diǎn) ◎ 取得土地 《 中標(biāo)通知書 》 ◎ 簽訂 《 土地出讓合同 》 ◎ 辦理 《 國有土地使用證 》 ◎ 節(jié)能專篇審批 ◎ 辦理項(xiàng)目立項(xiàng) ◎ 辦理 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 ◎ 規(guī)劃方案審批 ◎ 土地出讓合同變更 ◎ 辦理建設(shè)計(jì)劃 ◎ 辦理 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 ◎ 1施工、監(jiān)理單位招標(biāo) ◎ 1辦理 《 建筑工程施工許可證 》 ◎ 1目標(biāo)成本確定 ◎ 1產(chǎn)品定位、概念設(shè)計(jì) ◎ 1規(guī)劃方案設(shè)計(jì) ◎ 1施工報(bào)建圖完成 ◎ 1部品研究 ◎ 1全套施工圖外審 ◎ 1土方工程 ◎ 主體結(jié)構(gòu)施工 ◎ 2外立面裝修 ◎ 2景觀園林工程 ◎ 2銷售示范工程驗(yàn)收 ◎ 2辦理 《 預(yù)售許可證 》 ◎ 2開盤 ◎ 2辦理 《 竣工備案表 》 ◎ 2內(nèi)部專項(xiàng)模擬驗(yàn)收 ◎ 2集中交付 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)中加入了“收益控制點(diǎn)” 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析 1——項(xiàng)目策劃 （一）項(xiàng)目策劃評(píng)審?fù)ㄟ^ (籌備 —— 策劃報(bào)告評(píng)審?fù)ㄟ^ ) 目前存在的主要問題 1） 專業(yè)工具開發(fā)尚未全部完成，造成項(xiàng)目策劃基本等于產(chǎn)品策劃，而不是商業(yè)計(jì)劃的現(xiàn)象與問題 2） 溝通不充分，未充分進(jìn)行信息、資源的整合 (集團(tuán)市場策劃 /成本資源、投資戰(zhàn)略銜接、地區(qū)對(duì)市場的看法等 )，導(dǎo)致評(píng)審?fù)霈F(xiàn)重大修改意見或地區(qū)認(rèn)可程度不高 3） 前置性不夠，形成基礎(chǔ)意見之后，由于牽涉面廣、跨度大，組織會(huì)議相對(duì)困難。 2） 高度開放，聽取市場及外部專