房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化系列(二)——購房尾款abs-文庫吧資料
2025-07-03 15:11本頁面
【正文】 基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行產(chǎn)品的情況居多。該模式具有操作簡便、監(jiān)管邊界清晰等優(yōu)勢在企業(yè)資產(chǎn)證券化中，應收賬款類的證券化產(chǎn)品多數(shù)采取的是出表模式，但涉及到收益權(quán)類的證券化產(chǎn)品，由于其基礎(chǔ)資產(chǎn)的底層資產(chǎn)并未實際轉(zhuǎn)移，因此很難做到真正的表外模式。出表模式特點對發(fā)起人而言，可以優(yōu)化發(fā)起人資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)、降低發(fā)行成本、滿足監(jiān)管要求等對投資者而言，基礎(chǔ)資產(chǎn)法律權(quán)屬關(guān)系更加清晰基礎(chǔ)資產(chǎn)往往為現(xiàn)金流比較穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，資產(chǎn)真實出售將使發(fā)起人失去控制權(quán)基礎(chǔ)資產(chǎn)需專業(yè)化管理，SPC、SPT可能難以承擔管理責任涉及發(fā)起人、SPT、投資人之間多次資產(chǎn)交易，涉及多重征稅問題 歐洲模式：也稱表內(nèi)模式，即基礎(chǔ)資產(chǎn)仍屬于發(fā)起人，體現(xiàn)在發(fā)起人資產(chǎn)負債表中。根據(jù)國際經(jīng)驗，對基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流進行隔離處置通常有三種模式：美國模式、歐洲模式、澳大利亞模式。3現(xiàn)金流的隔離處置”同時為了在發(fā)生特殊事件時不影響計劃向投資者足額支付本金及利息，計劃規(guī)定“提前結(jié)束循環(huán)購買期事件”包括發(fā)生管理人解任事件、資產(chǎn)服務機構(gòu)解任事件、托管人解任事件；發(fā)生差額支付啟動事件；發(fā)生任何一起權(quán)利完善事件；有控制權(quán)的資產(chǎn)支持證券持有人大會合理認為已經(jīng)發(fā)生或可能發(fā)生重大不利變化，決定提前結(jié)束循環(huán)購買期的；發(fā)生任何一起提前終止事件。”“循環(huán)購買期：系指管理人以專項計劃資金向原始權(quán)益人循環(huán)購買新的基礎(chǔ)資產(chǎn)的期間，循環(huán)購買期屆滿后，管理人不再向原始權(quán)益人購買新的基礎(chǔ)資產(chǎn)。如在《匯添富資本世茂購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃說明書》即規(guī)定“循環(huán)購買：系指本專項計劃的循環(huán)購買期內(nèi)，原始權(quán)益人向管理人持續(xù)提供符合合格標準的基礎(chǔ)資產(chǎn)，由管理人以專項計劃賬戶項下可支配資金作為對價于循環(huán)購買日持續(xù)買入符合合格標準的新增基礎(chǔ)資產(chǎn)的行為。采用循環(huán)購買的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品都設(shè)計有循環(huán)期和攤還期（還款期）。因此需要設(shè)置循環(huán)購買機制解決期限錯配問題。為了保證專項計劃本息償付現(xiàn)金流的穩(wěn)定性,需要將該類資產(chǎn)納入不合格基礎(chǔ)資產(chǎn)的范圍,當管理人或者資產(chǎn)服務機構(gòu)發(fā)現(xiàn)不合格基礎(chǔ)資產(chǎn),管理人通知原始權(quán)益人對不合格基礎(chǔ)資產(chǎn)予以贖回。根據(jù)上文分析，在商品房銷售環(huán)節(jié)，購房人因房地產(chǎn)企業(yè)違約或銀行按揭審批未通過等原因，通常會要求解除商品房買賣合同。“基礎(chǔ)資產(chǎn)文件：就一項基礎(chǔ)資產(chǎn)而言，系指在《資產(chǎn)買賣協(xié)議》簽署日或循環(huán)購買日后由資產(chǎn)服務機構(gòu)或其代理人，持有或維護的、為支持或擔?；A(chǔ)資產(chǎn)支付的或與基礎(chǔ)資產(chǎn)有關(guān)的、以實物形式或電子形式存在的所有文檔、表單、憑證和其他任何性質(zhì)的協(xié)議，包括但不限于商品房買賣合同及商品房買賣合同備案證明、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、資產(chǎn)服務機構(gòu)為提供服務而支出的費用的記錄、憑證等。除上述需要注意的問題外，還需要劃定代表基礎(chǔ)資產(chǎn)的相關(guān)資料文件范圍：?需要列制基礎(chǔ)資產(chǎn)清單為避免歧義，基礎(chǔ)資產(chǎn)應包括初始基礎(chǔ)資產(chǎn)及新增基礎(chǔ)資產(chǎn)。因此一旦有此類情況發(fā)生，該基礎(chǔ)資產(chǎn)應被及時剔除至基礎(chǔ)資產(chǎn)池之外，并要求房地產(chǎn)企業(yè)及時補充合格資產(chǎn)入池。2. 退房問題房地產(chǎn)企業(yè)在商品房銷售過程中由于過度承諾問題，后續(xù)建設(shè)過程中設(shè)計更改等問題容易引發(fā)購房人要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔相應的違約責任，進而引發(fā)退房糾紛。”《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》也規(guī)定,“各地要完善商品住房買賣合同示范文本,積極推行商品住房買賣合同網(wǎng)上簽訂和備案制度。一房二賣的情況往往會引發(fā)大量的訴訟糾紛。對有按揭資料存在瑕疵，無法判斷是否可以成功申請按揭貸款的此類基礎(chǔ)資產(chǎn)應嚴格限制其入池。在銀監(jiān)會《關(guān)于開展銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務專項檢查的緊急通知》中，也提及對涉嫌違規(guī)操作的房地產(chǎn)中介要停止合作，對發(fā)現(xiàn)存在提供“假按揭”、“零首付”等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)企業(yè)，應及時采取相關(guān)措施，如停止撥付后續(xù)授信與增加新的授信并糾正整改。因此在對基礎(chǔ)資產(chǎn)進行篩選時，應仔細核查購房人自有資金的來源，對涉嫌使用首付貸而產(chǎn)生的基礎(chǔ)資產(chǎn)，將嚴格限制其進入到資產(chǎn)池。購房人、房地產(chǎn)企業(yè)、銀行會面臨涉訴風險。但需注意，一旦購房人無法按時履行按揭貸款的本息償付義務，將導致銀行或住房公積金中心解除按揭貸款合同。同時，提供首付貸產(chǎn)品的公司涉及范圍不僅包括房地產(chǎn)企業(yè)自營小貸公司、地產(chǎn)中介自營小貸公司，還包括P2P平臺或眾籌平臺等風險性較高的行業(yè)及通道，由此更加大購房人后續(xù)還款壓力。為了促成交易，快速去化，在樓市低迷的時期，房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合金融機構(gòu)為購房者提供首付貸。購房人在正常購買商品房中申請商業(yè)按揭貸款或住房公積金貸款時，需要滿足首付比例、自有資金來源，貸款擔保等一系列要求。在辦理按揭貸款中常見的法律風險有：1. 首付貸問題從前述的購房尾款的概念可知，購房尾款ABS的基礎(chǔ)資產(chǎn)為商業(yè)銀行按揭貸款、住房公積金貸款、分期付款尾款或組合貸款（商業(yè)銀行按揭貸款+住房公積金貸款，上述基礎(chǔ)資產(chǎn)的形成取決于兩個不可分割的環(huán)節(jié)：?商品房買賣交易?按揭貸款的辦理。 購房尾款ABS的基礎(chǔ)資產(chǎn)為房地產(chǎn)企業(yè)的應收賬
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